Co mówi Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska?

[reklama_1]

W niniejszym dokumencie Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje nowelizację i uzupełnienie metody wyceny gruntów w celu uregulowania 3 metod wyceny gruntów, w tym: metody porównawczej, metody dochodowej oraz metody współczynnika korygującego cenę gruntu. W związku z tym, w porównaniu z rozporządzeniem nr 44/2014/ND-CP, projekt rozporządzenia ogranicza 2 metody wyceny gruntów.

Według Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, regulacja 3 metod wyceny gruntów (porównawczej, dochodowej i współczynnika korygującego cenę gruntów) zapewniła objęcie wszystkich przypadków wyceny gruntów służących państwowemu zarządzaniu gruntami.

Proponowane trzy metody wyceny zasobów gruntowych i środowiska na rysunku 1 — Według Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, uregulowanie trzech metod wyceny gruntów zapewniło objęcie ich zakresem wszystkich spraw wyceny gruntów służących państwowemu zarządzaniu gruntami. (Zdjęcie: DM)

Dokładniej rzecz ujmując, metoda odliczenia jest zintegrowana z metodą porównania, ponieważ metoda odliczenia jest krokiem podczas stosowania metody porównania do działek z aktywami przynależnymi do gruntu i ma na celu oddzielenie wartości aktywów przynależnych do gruntu porównywanej działki.

Jednocześnie Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska zaproponowało w projekcie Dekretu 44, aby nie stosować metody nadwyżkowej do wyceny gruntów.

Wyjaśniając powód, dla którego nie stosuje się metody nadwyżkowej do wyceny gruntów, zgodnie z projektem przedłożonym rządowi , Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska stwierdziło, że metoda nadwyżkowa to metoda wyceny gruntów polegająca na obliczeniu całkowitego zakładanego przychodu z zagospodarowania nieruchomości pomniejszonego o całkowity zakładany koszt zagospodarowania.

W związku z tym obliczenie całkowitego zakładanego przychodu z rozwoju nieruchomości musi opierać się na przyjętych czynnikach: cenie transferowej, cenie najmu, czasie sprzedaży, tempie sprzedaży, trendach i wahaniach ceny transferowej, przyszłej cenie najmu, stopniu obłożenia... i musi uwzględniać przepływy pieniężne w momencie wyceny zgodnie ze stopą procentową kredytu bankowego.

Obliczenie całkowitego zakładanego kosztu zagospodarowania nieruchomości, oprócz tego, że opiera się na normach i cenach jednostkowych ogłaszanych przez właściwe organy państwowe, zależy także od czasu trwania budowy, rocznego tempa budowy, kosztów awaryjnych, kosztów odsetek od kredytów, zysków inwestorów, biorąc pod uwagę czynniki ryzyka, kosztów reklamy i sprzedaży itp.

Obliczanie przyjętych współczynników całkowitych przychodów z rozwoju i całkowitych kosztów rozwoju, o których mowa powyżej, jest bardzo skomplikowane, wyniki wycen są niepewne, niedokładne i obarczone dużymi błędami (dla tej samej działki gruntu zmiana tylko jednego wskaźnika w przyjętych współczynnikach spowoduje zmianę wyników wyceny); jest to łatwe do wykorzystania i stwarza ryzyko dla rzeczoznawców gruntów i osób decydujących o konkretnych cenach gruntów w miejscowościach.

Jest to główna przyczyna trudności i opóźnień w ustalaniu, wycenie i ustalaniu konkretnych cen gruntów w ostatnim czasie.

Z drugiej strony, w branży nieruchomości, ziemia zawsze istnieje jako pierwsza i jest wyceniana przed procesem tworzenia nieruchomości. Zakładając, że szacujemy wartość nieruchomości w przyszłości, ustalanie ceny gruntu nie jest właściwe, ponieważ cena gruntu zależy od metody prowadzenia działalności przez inwestora, a nie od rzeczywistej wartości rynkowej gruntu.

Ponadto inwestorzy często stosują metodę nadwyżki, aby obliczyć uzyskane korzyści, zakładając przychody i szacując poniesione koszty, i podejmując w ten sposób decyzję o inwestowaniu lub nie.

Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska uważa, że zgodnie z duchem Uchwały nr 18-NQ/TW, metoda ustalania cen gruntów musi zapewniać zgodność z zasadami rynkowymi. W związku z tym projekt Dekretu 44 nie stosuje metody nadwyżkowej do ustalania cen gruntów w celu obliczenia zobowiązań finansowych użytkowników gruntów i odszkodowań w przypadku rekultywacji gruntów przez państwo, co jest zgodne z polityką Partii.

Aby przezwyciężyć ograniczenia wynikające z niestosowania metody nadwyżkowej, projekt Dekretu 44 zmienił i uzupełnił treść metody porównawczej.

W tym przypadku wytyczne dotyczące wyceny działek i gruntów, które nie zostały zainwestowane w infrastrukturę techniczną, opierają się na połączeniu technik odliczeń w celu odliczenia kosztów inwestycji w infrastrukturę techniczną. Jednocześnie uzupełniono je o regulację, zgodnie z którą przy ustalaniu cen gruntów należy stosować metodę rocznego współczynnika korygującego w celu porównania i uzgodnienia, aby zapewnić dokładność wyników wyceny gruntów.

Źródło