Należy bezwzględnie zwalczać spekulacje i manipulacje cenami nieruchomości.

Ponadto naruszenia w obrocie nieruchomościami zdarzają się wraz ze skomplikowanymi i wyrafinowanymi trendami, a przede wszystkim ceny nieruchomości stale rosną z kwartału na kwartał i z roku na rok.

Problem spekulacji i manipulacji rynkiem

Ostatnio w wielu miejscowościach, zwłaszcza dużych miastach, takich jak Hanoi , Da Nang i Ho Chi Minh, „widmowe” obszary miejskie lub tysiące hektarów dużych i małych osiedli mieszkaniowych, opuszczonych i „przykrytych” przez dekady, stały się powszechnym widokiem. To systematyczna forma spekulacji, której celem jest wyczekanie na odpowiedni moment, by osiągnąć ogromne zyski, co nie tylko powoduje marnotrawstwo zasobów gruntowych, ale jest również jedną z bezpośrednich przyczyn gwałtownego wzrostu cen nieruchomości.

Według danych z badań rynku przeprowadzonych przez Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (Vietnam Real Estate Association), w trzecim kwartale 2024 roku ceny nieruchomości nadal gwałtownie rosły. W szczególności segment gruntów odnotował średni wzrost o około 3,5% na rynku pierwotnym; podobnie, ceny domów w niskiej zabudowie wzrosły o 5-10%; zwłaszcza segment apartamentów osiągnął nowy poziom, kiedy ceny wzrosły średnio o 24%, a całkowita podaż spadła o około 20% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na rynkach Hanoi, Da Nang i Ho Chi Minh City wzrosty rok do roku wyniosły odpowiednio 64%, 30,6% i 46,2%.

Ceny nieruchomości w ostatnich latach stale rosną. Zdjęcie: Cong Hung

Oprócz problemu spekulacji, nabywanie gruntów jest przejawem wykorzystywania aukcji praw do użytkowania gruntów do manipulowania rynkiem. Jest to największe ograniczenie aukcji praw do użytkowania gruntów, poza korzyściami płynącymi ze środków finansowych gromadzonych w budżecie państwa. W wielu miejscowościach pojawili się „pośrednicy aukcyjni”, którzy zmówili się, aby zapłacić kilkadziesiąt razy więcej niż cena wywoławcza, tworząc „wirtualny poziom cenowy” umożliwiający zakup i odsprzedaż wylicytowanych działek lub likwidację sąsiednich działek, które zostały wcześniej zakupione po zaniżonych cenach.

W efekcie, po ustaleniu niezwykle wysokiej ceny, w celu osiągnięcia celu szybkiej płynności pozwalającej na zysk, „maklerzy aukcyjni” są naturalnie skłonni zrezygnować z wadium, gdyż wadium wynosi tylko około 10-20% całkowitej wartości działki, obliczonej według ceny wywoławczej podanej przez jednostkę organizacyjną, a cena ta jest często niższa od faktycznej ceny rynkowej w danym rejonie.

Ma to bezpośredni wpływ nie tylko na interesy uczestników aukcji, ale również negatywnie oddziałuje na rynek nieruchomości, gdy ta wirtualna cena musi być wykorzystywana jako punkt odniesienia przy ustalaniu odszkodowań i wymogu oczyszczenia terenu pod nowe inwestycje mieszkaniowe...

„W trzecim kwartale 2024 roku rynek nieruchomości odnotował pozytywne ożywienie, ale nie jest już tak dynamiczny jak przed pandemią COVID-19; podaż nowych nieruchomości jest nadal ograniczona, a ceny nieruchomości nadal wysokie. Dostrzegamy szereg przyczyn tej sytuacji, takich jak: wysoki popyt na mieszkania i usługi, przy niskiej podaży, która przewyższa podaż; rosnące koszty inwestycji w nieruchomości (materiały budowlane, opłaty za użytkowanie gruntów...). W szczególności w wielu obszarach zaobserwowano również oznaki wzrostu cen i inflacji cen, aby manipulować rynkiem poprzez aukcje praw do użytkowania gruntów” – poinformował wiceminister budownictwa Nguyen Viet Hung.

Zdecydowane działania przeciwko projektom „obejmującym” opuszczone tereny

Lekcje wyciągnięte z „podziemnych fal” spekulacji i manipulacji cenami nieruchomości przyniosły wiele konsekwencji dla rynku nieruchomości, wywołując wirtualną gorączkę gruntów, która uniemożliwia dostęp do nich osobom z realnymi potrzebami (mieszkalnymi, produkcyjnymi i biznesowymi...). Aby je zdobyć, muszą płacić ogromne sumy za spekulacje, co prowadzi do porzucania gruntów; firmy rozwijające nowe projekty obawiają się, że nie będą w stanie zagwarantować sobie zysków z powodu rosnących kosztów inwestycji i gruntów; biedni muszą płacić coraz więcej i stopniowo tracą możliwość posiadania własnego domu.

Niepokojące jest to, że środki na inwestycje w produkcję, działalność gospodarczą, tworzenie miejsc pracy i wartość dodaną dla społeczeństwa są „zakopywane” w ziemi. Ziemia spekulacyjna, która nie jest wykorzystywana, nie stymuluje wzrostu powiązanych gałęzi przemysłu, a w dłuższej perspektywie, gdy podaż będzie się kumulować przez długi czas, doprowadzi to do złych długów inwestorów w systemie bankowym, a w pewnym momencie wywoła inflację w całej gospodarce.

„Państwowe agencje zarządzające i władze lokalne muszą podjąć zdecydowane działania przeciwko projektom, które „przechowują” grunty w celach spekulacyjnych, ale są porzucane od wielu lat bez ich eksploatacji i użytkowania, po uprzednim rozważeniu i ocenie przyczyn subiektywnych i obiektywnych. W przypadku projektów o wystarczających możliwościach realizacji należy stworzyć mechanizm umożliwiający kontynuację realizacji. Z drugiej strony, Kodeks karny jasno określa również zasady postępowania w przypadku manipulacji, zawyżania cen i podbijania cen w branży nieruchomości. Konieczne jest ich ścisłe egzekwowanie, aby szybko korygować naruszenia” – powiedział dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości.

Według eksperta ekonomicznego, profesora nadzwyczajnego dr. Dinha Tronga Thinha, aby ustabilizować ceny nieruchomości i ograniczyć ich gwałtowne wzrosty, najważniejsze jest zapobieganie spekulacjom i inflacji cen. W związku z tym właściwe organy muszą podjąć bardziej drastyczne środki w celu kontroli i sprowadzenia ceny sprzedaży do rzeczywistej wartości rynkowej w transakcjach dotyczących nieruchomości, w tym w aukcjach praw do użytkowania gruntów.

„Kraje na całym świecie odniosły duży sukces w kontrolowaniu cen nieruchomości, zgodnie z rzeczywistą wartością rynkową, poprzez dekrety dotyczące podatku od nieruchomości. Około 20 lat temu Komitet Centralny Partii wydał rezolucję w sprawie reformy podatku od nieruchomości, ale do tej pory polityka ta nie została wdrożona.

Dlatego musimy stworzyć osobne rozporządzenie podatkowe dla rynku nieruchomości, aby wdrożyć je w sposób stabilny i długoterminowy; w związku z tym porzucone nieruchomości, nieruchomości sprzedawane wielokrotnie lub będące własnością wielu nieruchomości muszą być opodatkowane w wysokim stopniu, nawet do poziomu równego czynszowi za powierzchnię gruntu i powierzchnię budowlaną, która jest obecnie dostępna” – powiedział adiunkt dr Dinh Trong Thinh.

Ponadto, zdaniem ekspertów, jedną z głównych przyczyn stagnacji na rynku nieruchomości są kwestie prawne. Specjalna Grupa Robocza Premiera ds. przeglądu i usuwania trudności na rynku nieruchomości rozwiązała znaczną część problemów (ponad 800 z 1200 projektów, które utknęły w martwym punkcie, rozwiązało problemy).

W szczególności od 1 sierpnia 2024 r., kiedy to oficjalnie zaczną obowiązywać zmienione i uzupełnione przepisy, a wiele nowych regulacji ma wkrótce usunąć przeszkody prawne, agencja zarządzająca musi przyspieszyć wydawanie dokumentów podrzędnych i instrukcji wdrożeniowych, aby przyspieszyć postęp projektu i zwiększyć podaż na rynku; jednocześnie skupić się na priorytetowym traktowaniu projektów budownictwa socjalnego i taniego budownictwa komercyjnego, aby zaspokoić potrzeby większości ludzi, zapewniając skuteczność polityk zabezpieczenia społecznego.

 

Najważniejszą kwestią jest obecnie nadal rola regulacyjna państwa, która poprzez mechanizmy, politykę, narzędzia zarządzania i sankcje ma ograniczyć i zapobiec spekulacjom, przywracając rynkowi nieruchomości stan równowagi w perspektywie długoterminowej.

Niedawno zmieniony i uzupełniony system prawny wszedł w życie, ale nadal konieczne jest zbieranie uwag; podsumowanie doświadczeń i dalsze rozwiązywanie nierozstrzygniętych kwestii, w tym zwiększenie podaży i stabilizacja cen sprzedaży, wymagająca dogłębnego rozwiązania kwestia zatwierdzania polityki inwestycyjnej, a jednocześnie zatwierdzania sposobu użytkowania gruntów przez inwestorów.

Wiceprezes Hanoi Real Estate Club Nguyen The Diep

Source: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html