Delegat Zgromadzenia Narodowego: Wycena gruntów metodą nadwyżkową jest trudna do wdrożenia

[reklama_1]

Określanie cen gruntów metodą nadwyżkową często prowadzi do dużych błędów, jest niedokładne i trudne do zastosowania, dlatego delegaci Zgromadzenia Narodowego zaproponowali porzucenie tej metody.

Jednym z celów nowelizacji ustawy o gruntach jest ustalenie cen gruntów na poziomie zbliżonym do rynkowego. Dlatego też, po wyjaśnieniu i akceptacji, projekt ustawy został przedłożony Zgromadzeniu Narodowemu na VI sesji, w oparciu o proponowane metody wyceny gruntów, w tym współczynnik porównawczy, dochodowy, nadwyżkowy oraz współczynnik korygujący cenę gruntu.

Jednak pan Vu Hong Thanh, przewodniczący Komisji Ekonomicznej , stwierdził, że ze względu na rozbieżne opinie, projekt ustawy proponuje dwie opcje wyceny gruntów. Opcja 1 to regulacja treści czterech metod wyceny gruntów, która pozostawia rządowi określenie przypadków i warunków ich stosowania. Rząd zaproponował wdrożenie tej opcji.

Opcja 2 – ustawa określa treść metod wyceny gruntów oraz przypadki i warunki stosowania każdej z nich. Większość opinii Stałego Komitetu Zgromadzenia Narodowego zgadza się z tą opcją.

Komentując projekt ustawy o gruntach (zmienionej) 3 listopada, pani Nguyen Thi Yen, stała zastępczyni sekretarza prowincji Ba Ria-Vung Tau, stwierdziła, że metoda nadwyżki nie powinna być stosowana do ustalania cen gruntów. Przeanalizowała, że metoda ta służy do szacowania przychodów i kosztów. Obliczenie powyższych przyjętych czynników jest bardzo skomplikowane, a wyniki często są niedokładne i obarczone dużymi błędami.

„W przypadku tej samej działki gruntu zmiana jednego wskaźnika w przyjętych czynnikach spowoduje zmianę wyniku wyceny. To jest główna przyczyna zamieszania i opóźnień w ustalaniu i wycenie cen gruntów w ostatnim czasie. Nie wspominając już o tym, że każda osoba ma inne rozumienie w każdej sytuacji i czasie” – powiedział Stały Zastępca Sekretarza prowincji Ba Ria-Vung Tau .

Pani Nguyen Thi Yen, stała zastępczyni sekretarza prowincji Ba Ria-Vung Tau, zabrała głos podczas dyskusji nad projektem ustawy o gruntach (zmienionej) 3 listopada. Zdjęcie: National Assembly Media — Pani Nguyen Thi Yen, stała zastępczyni sekretarza prowincji Ba Ria-Vung Tau, zabrała głos podczas dyskusji nad projektem ustawy o gruntach (zmienionej) 3 listopada. Zdjęcie: *National Assembly Media*

Pani Huynh Thi Phuc, zastępca przewodniczącego Komitetu Masowej Mobilizacji Komitetu Partii Prowincji Ba Ria-Vung Tau, powiedziała również, że stosowanie metody nadwyżki do ustalania cen gruntów jest trudne do wdrożenia.

„Każda firma ma inne wskaźniki kosztów, przychodów i cen sprzedaży, a wszystkie te dane są szacunkowe i pochodzą od inwestorów, więc ich wiarygodność nie jest wysoka” – powiedziała pani Phuc i zasugerowała rozważenie tej metody.

W tym kontekście pan Le Minh Nam, stały członek Komisji Finansów i Budżetu, stwierdził, że każda metoda ma swoje zalety i wady i nadaje się jedynie do określonej grupy zagadnień związanych z wyceną gruntów.

„Co należy zrobić w przypadku odmiennych wyników wyceny? Jeśli zasada ta nie zostanie uregulowana i uregulowana prawnie, trudno będzie ją wdrożyć, nawet jeśli rząd będzie prowadził działania” – powiedział stały członek Komisji Finansów i Budżetu.

Pan Nam zaproponował uzupełnienie zasad i metod ustalania cen w różnych sytuacjach lub stosowania metod eliminacji, kombinacji i średniej w celu ustalania cen gruntów.

„Tylko wtedy, gdy istnieje podstawa prawna uzasadniająca decyzję cenową, może ona być wykonalna i zapewnić spokój ducha osobie decyzyjnej. W przeciwnym razie strach przed popełnieniem błędów i powstawaniem wąskich gardeł będzie się utrzymywał” – powiedział.

Podzielając ten pogląd, pan Le Thanh Van, stały członek Komisji Finansów i Budżetu, stwierdził, że ustalanie cen gruntów nie jest trudne ani skomplikowane, a problemem jest wybór odpowiedniej metody dla każdego rodzaju gruntu. Zaproponował, aby w projekcie ustawy określić zasadę, która dałaby rządowi podstawę do kierowania procesem wdrażania.

Na przykład, grunty mieszkaniowe są powiązane z nieruchomością, z prawami własności nabywcy gruntu, dlatego należy zastosować metodę porównania rynkowego lub połączenie porównania z metodą nadwyżkową. Natomiast grunty produkcyjne należy określić metodą dochodowo-odliczalną.

„Jeśli zasady zostaną jasno określone w prawie, rząd będzie miał podstawę do wydawania wytycznych. Na przykład, biorąc pod uwagę średnią cenę z 5 lat i wybierając rok z najwyższą ceną do ustalenia cen gruntów, ludzie nie będą pokrzywdzeni” – zasugerował pan Van.

Ponadto, Stały Zastępca Sekretarza Prowincji Ba Ria-Vung Tau, Nguyen Thi Yen, zasugerował również rozważenie i jasne zdefiniowanie roli i obowiązków organizacji konsultingowych zajmujących się wyceną gruntów w kontekście uczestnictwa w Radzie ds. Wycen. W rzeczywistości istnieją projekty, które składają oferty prawie 20 razy, ale żadna jednostka konsultingowa nie bierze w nich udziału.

Ponieważ w rzeczywistości za tę samą działkę każda metoda i jednostka konsultingowa podawały inną cenę. Dlatego pani Yen zaproponowała, aby rząd wprowadził szczegółowe regulacje i instrukcje dotyczące wdrażania, aby uniknąć ryzyka prawnego dla agencji, które wyceniają, szacowają i zatwierdzają ceny gruntów.

Zgodnie z programem, projekt ustawy o gruntach (znowelizowanej) zostanie poddany pod głosowanie i uchwalony przez Zgromadzenie Narodowe 29 listopada, ale podczas dzisiejszej dyskusji wielu delegatów zasugerowało, że należy rozważyć możliwość uchwalenia tej ustawy.

Pan Minh

Link źródłowy