Propozycja regulacji rynku za pomocą polityki prawa kredytowego

Środki stosowane na świecie

Według VARS, regulacja rynku nieruchomości za pomocą polityki kredytowej i przepisów prawnych jest jednym ze skutecznych sposobów zapewnienia zrównoważonego i stabilnego rozwoju rynku, unikając destabilizujących skutków dla gospodarki . Mówiąc bardziej negatywnie, boom lub recesja na rynku nieruchomości mogą prowadzić do poważnych kryzysów finansowych.

Historycznie, rynek nieruchomości był często wymieniany jako jedna z głównych przyczyn trudności gospodarczych Wietnamu, ze względu na bezpośredni wpływ tej branży oraz pośredni wpływ sektorów gospodarki, na które wpływa ten ważny sektor, takich jak budownictwo, turystyka i finanse. Do czynników tych należą: złe długi, wysokie zasoby nieruchomości, trudności z mobilizacją kapitału oraz utrata zaufania inwestorów.

Powyższe trudności nie tylko bezpośrednio wpływają na rozwój rynku, ale także pociągają za sobą daleko idące konsekwencje dla całej gospodarki. Dlatego też, w oparciu o maksymalne poszanowanie naturalnych praw podaży i popytu, niezwykle ważne jest, aby państwo aktywnie wzmocniło regulację rynku nieruchomości, gdy rynek ten wykazuje „oznaki niestabilności”. Jest to również środek stosowany przez rządy i agencje finansowe wielu krajów na świecie.

Regulacja rynku nieruchomości jest ważnym środkiem pozwalającym uniknąć negatywnych skutków dla gospodarki.

W szczególności, aby zapewnić zrównoważony i stabilny rozwój rynku nieruchomości, unikając destabilizujących skutków dla gospodarki, rządy wielu krajów wykorzystały politykę kredytową jako narzędzie regulacji rynku nieruchomości. Poprzez zacieśnianie lub luzowanie polityki kredytowej, rząd może kontrolować ceny nieruchomości, zapobiegać bańkom spekulacyjnym i zapewniać stabilność rynku. Elastyczność tej polityki zależy jednak od specyfiki rynku i sytuacji gospodarczej danego kraju. Doświadczenia niektórych krajów w tym zakresie przedstawiają się następująco:

Na przykład w Chinach, aby kontrolować przepływ kapitału inwestycyjnego, chiński rząd wprowadził wiele ograniczeń w zakresie zakupu nieruchomości na kredyt, zwłaszcza w przypadku pożyczek spekulacyjnych. Kontrolowano również przepływ kapitału za granicę, aby zapobiec napływowi pieniędzy spekulacyjnych na zagraniczne rynki nieruchomości.

W 2010 roku rynek nieruchomości w Chinach dynamicznie się rozwijał, a ceny mieszkań gwałtownie rosły. W tym czasie dziesiątki milionów mieszkań w Chinach wybudowano już dawno, ale nikt w nich nie mieszkał. Sytuacja ta trwała tak długo i była tak poważna, że ​​pod koniec 2017 roku chiński rząd musiał wprowadzić politykę „domy są do życia, a nie do spekulacji”, a jednocześnie nakazał wprowadzenie systemu kontroli i regulacji rynku, aby odróżnić spekulantów od nabywców z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi.

Oprócz bardzo surowych przepisów dotyczących posiadania drugiego lub większego domu, takich jak wymóg wpłaty wkładu własnego w wysokości 60-85% wartości drugiego domu, a w przypadku trzeciego domu – nawet 100%; wymóg posiadania nieruchomości przez co najmniej trzy i pół roku przez każdego nabywcę; zwalnianie wysokich rangą urzędników w miejscowościach, w których ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły; a nawet stosowanie cen referencyjnych, np. ustalanie limitów zakupu… Ponadto wiele chińskich miast wprowadziło szereg środków, takich jak ograniczenie kredytów hipotecznych, podniesienie oprocentowania kredytów hipotecznych i zaostrzenie przepisów dotyczących kredytów hipotecznych. Te zmiany okazały się dość skuteczne, znacząco ograniczając spekulację.

Wiele przepisów „uderza w kieszenie” nabywców domów ma na celu uniknięcie spekulacji.

W Singapurze, aby kontrolować spekulacje i zapobiec bańce spekulacyjnej na rynku nieruchomości, rząd Singapuru podniósł minimalną stopę depozytową przy zaciąganiu kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości, zwłaszcza w przypadku osób kupujących drugi lub trzeci dom. Jednocześnie, aby zmniejszyć kwotę kredytu i kontrolować ceny nieruchomości, rząd ograniczył okres kredytowania i zaostrzył politykę kredytową.

W Kanadzie rząd zaostrzył regulacje dotyczące wskaźników LTV (Loan-to-Value), aby ograniczyć ryzyko kredytów hipotecznych. Nabywcy domów w dużych miastach, takich jak Toronto i Vancouver, często muszą wpłacać wyższe wkłady własne, zaciągając kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości. Wiele krajów stosuje również środki kontroli kredytowej wobec zagranicznych nabywców nieruchomości, aby ograniczyć spekulacje, zahamować wzrost cen domów i chronić osoby o średnich dochodach w dużych miastach, takich jak Australia, Kanada itp.

Doświadczenia z innych krajów pokazują, że polityka kredytowa jest jednym z ważnych narzędzi rządów do regulacji rynku nieruchomości. Wiele polityk, które z powodzeniem wdrożono w innych krajach, można w pełni wykorzystać, przyswoić i wdrożyć w Wietnamie.

Należy złożyć wniosek do Wietnamu o regulację rynku

Mając na uwadze skuteczność osiągniętą w wielu krajach na całym świecie, VARS proponuje szereg rozwiązań w zakresie polityki kredytowej, mających na celu regulację rynku w sytuacji, gdy wahania na rynku wynoszą ponad 20% w górę lub w dół w ciągu 3 miesięcy lub gdy na rynku nieruchomości występują inne wahania, które wpływają na stabilność społeczno-ekonomiczną, nie wpływając jednocześnie na popyt na mieszkania. Oto kilka z nich:

Po pierwsze, należy zaostrzyć politykę kredytową dla spekulantów. Aby zmniejszyć liczbę osób pożyczających pieniądze w celach spekulacyjnych lub nadmiernie wykorzystujących dźwignię finansową, instytucje kredytowe mogą dostosować limity kredytowe poprzez dostosowanie współczynnika LtV (Loan to Value), wymaganie wyższych rat kapitałowych lub stosowanie wyższych stóp procentowych dla nabywców drugich domów i innych.

Po drugie, należy wzmocnić monitorowanie i zarządzanie kredytami. Rząd może wprowadzić regulacje dotyczące kontroli jakości kredytów, zobowiązując banki do raportowania większej liczby szczegółów dotyczących kredytów na nieruchomości, wzmacniając w ten sposób monitorowanie ryzyka. Należy ustanowić mechanizm kredytowy dla projektów budownictwa socjalnego, nadając priorytet finansowaniu projektów budownictwa socjalnego i mieszkań przystępnych cenowo, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe osób o niskich dochodach.

VARS proponuje wiele środków mających na celu regulację rynku w najbardziej rozsądny sposób.

Ponadto państwo musi prowadzić politykę łagodzenia warunków kredytowania, w tym obniżania stóp procentowych i wspierania długoterminowych kredytów z preferencyjnymi stopami procentowymi dla osób kupujących dom po raz pierwszy lub dla innych grup priorytetowych w celu zapewnienia stabilności społecznej, takich jak młode małżeństwa,...

Jednak, według VARS, aby stosować tę politykę „poprawnie i precyzyjnie”, państwo musi zbudować system baz danych, który będzie wystarczająco obszerny, dokładny i aktualizowany, aby zapewnić wyraźne rozróżnienie między rzeczywistymi nabywcami nieruchomości, wykorzystującymi je do celów produkcyjnych i biznesowych, a spekulantami i spekulantami. Konieczne jest przyspieszenie publikacji indeksu cen transakcyjnych nieruchomości i niektórych wskaźników wpływających na nie, aby mieć podstawę do określenia, kiedy państwo powinno interweniować.

W szczególności, w kontekście obecnych obaw dotyczących cen nieruchomości, aby kompleksowo regulować rynek nieruchomości, polityka kredytowa powinna być powiązana ze stosowaniem podatku od przeniesienia własności nieruchomości lub podatku od nieruchomości. Jednocześnie stosowanie polityki regulacyjnej musi być elastyczne, zapewniając stabilność rynku nieruchomości i minimalizując ryzyko.

Source: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html