Projekt rozporządzenia w sprawie cen gruntów „zapomina” o wielu kosztach prowadzenia działalności gospodarczej?

Brak odpowiedniego obliczenia kosztów utrudnia pozyskanie inwestorów

Wietnamskie Stowarzyszenie Wyceny Nieruchomości poinformowało, że jednostka ta zapoznała się z dekretem rządowym nr 12/2024/ND-CP zmieniającym i uzupełniającym dekret rządowy nr 44/2014/ND-CP regulujący ceny gruntów oraz projektem dekretu rządowego regulującego ceny gruntów w celu wdrożenia ustawy gruntowej nr 31/2024/QH15.

Wietnamskie Stowarzyszenie ds. Wyceny Nieruchomości stwierdza, że ​​zarówno Dekret nr 12/2024/ND-CP, jak i nowy projekt Dekretu zawierają wiele odpowiednich treści, które spełniają wymagania niezbędne do usunięcia trudności w praktyce.

Jednakże Wietnamskie Stowarzyszenie Wyceny stwierdziło również, że treść metody wyceny gruntów zgodnie z metodą nadwyżkową, o której mowa w Dekrecie i Projekcie Dekretu, nadal zawiera braki wynikające z nieprawidłowego i pełnego obliczenia całkowitego kosztu, jaki inwestorzy muszą ponieść w celu realizacji projektu, oraz zysku, jaki uzyskują po jego zakończeniu. W konsekwencji doprowadzi to nie tylko do utrudnienia pozyskiwania inwestycji, ale także do wzrostu cen gruntów do nieracjonalnie wysokiego poziomu.

Po pierwsze, o całkowitych kosztach inwestycji.

Dekret 12/2024/ND-CP i projekt dekretu nie uwzględniają wszystkich kosztów, które stanowią całkowity koszt, jaki inwestorzy muszą ponieść, aby zrealizować projekt. Przepisy obliczają jedynie koszt inwestycji w zagospodarowanie terenu, nie uwzględniając początkowego kosztu, jaki inwestorzy muszą ponieść, aby uzyskać grunt pod realizację projektu, czyli „opłaty za użytkowanie gruntu” (chyba że inwestor realizujący projekt jest zwolniony z opłaty za użytkowanie gruntu przez państwo, wówczas opłata ta nie jest naliczana) oraz odsetek od kredytu. „To jest nieuzasadnione” – stwierdziło Stowarzyszenie Wycen Nieruchomości.

Po drugie, o zysku.

W dekrecie i obu wariantach projektu dekretu: Zysk oblicza się wyłącznie na podstawie kosztów zagospodarowania terenu, a nie na podstawie całkowitych kosztów (jak wspomniano powyżej) poniesionych przez inwestora (w tym opłat za użytkowanie gruntu + kosztów zagospodarowania terenu + kosztów działalności gospodarczej), co jest niedoszacowaniem niezgodnym z zasadą kształtowania ceny: cena musi równoważyć koszty produkcji i działalności gospodarczej oraz generować zysk (co również nie jest zgodne z metodą obliczania zysku lub metodą nadwyżki, która jest zyskiem obliczanym na podstawie wartości aktywów) i zaprzecza zasadzie „przyszłej wartości pieniądza”, tzn. gdy inwestor ma pieniądze do zainwestowania w dowolną dziedzinę, musi spodziewać się spodziewanych zysków, w tym zdeponowania pieniędzy w banku w celu zarobienia odsetek.

W przypadku opcji 1: Projekt mylił zysk, jaki osiąga inwestor, z kosztem, jaki musi ponieść, aby zrealizować projekt (projekt stanowi: Zysk obejmuje koszt kapitału); ponieważ zysk to kwota pieniędzy, jaką otrzymuje inwestor. Koszt kapitału to kwota pieniędzy, którą inwestor musi zapłacić „dostawcy kapitału”.

Koszt kapitału to zasadniczo stopa procentowa, którą inwestor musi zapłacić pożyczkodawcy. Jest to zysk pożyczkodawcy, ale koszt dla pożyczkobiorcy, a inwestor oczywiście nie ponosi tego kosztu finansowego, lecz musi go ponieść, a jest on wliczony w strukturę kosztów produkcji i działalności gospodarczej.

W przypadku opcji 2: zysk inwestora obliczany jest wyłącznie na podstawie kosztów rozwoju, a nie na podstawie całkowitych kosztów, które nie są obliczane poprawnie i w pełni, jak wynika z powyższej analizy.

W związku z powyższymi niedociągnięciami Wietnamskie Stowarzyszenie ds. Wycen Nieruchomości zaleca, aby całkowity koszt obliczenia zysków dla inwestorów został obliczony prawidłowo i w pełni, uwzględniając następujące koszty: Całkowity koszt (1) = Opłata za użytkowanie gruntu + Koszty rozwoju i koszty prowadzenia działalności.

Zysk inwestora zostanie obliczony według wzoru: Zysk inwestora = % x koszt całkowity (1).

Propozycja dodania elementu „zysk inwestora”

Wcześniej Wietnamska Federacja Handlu i Przemysłu (VCCI) również skomentowała projekt dekretu regulującego ceny gruntów.

Według VCCI, artykuł 6.3 projektu określa wzór do ustalania średniorocznego dochodu netto (= średnioroczny dochód – średnioroczny koszt). Zdaniem przedsiębiorców, regulacja ta jest nieuzasadniona, ponieważ nie uwzględnia czynnika „zysk inwestora” (czynnik ten nie podlega odliczeniu). Brak ustalenia zysku inwestora nie zapewni sprawiedliwości zastosowanych metod, ponieważ w porównaniu z tym wzorem inwestor będzie inwestował i eksploatował bez zysku. Cała nadwyżka z eksploatacji obecnego stanu zabudowy na gruncie przez cały okres dzierżawy gruntu (jednorazowa opłata) będzie wypłacana państwu, z wyłączeniem podatku dochodowego od osób prawnych.

Taka regulacja jest niezgodna z teorią ustalania różnic w czynszach dzierżawnych, gdyż zwiększa różnicę w cenie gruntu przy zastosowaniu metody dochodowej z metodą nadwyżkową (przy założeniu istnienia tych samych danych planistycznych). Dlatego zaleca się, aby organ sporządzający projekt uwzględnił w powyższym wzorze czynnik „zysk inwestora”.

Artykuł 7.3.a projektu stanowi, że do kosztów inwestycji budowlanych, które mają być uwzględniane przy ustalaniu cen gruntów metodą nadwyżkową, zalicza się: koszty budowy infrastruktury technicznej, infrastruktury społecznej, budownictwa mieszkaniowego, innych robót budowlanych; koszty wyposażenia; koszty doradztwa inwestycyjnego w budownictwie; koszty zarządzania projektem oraz szereg innych pozycji kosztowych określonych w stawce kapitału inwestycyjnego.

Zgodnie z refleksją przedsiębiorstw, regulacja ta jest zamknięta, inne koszty, które nie zostały wymienione, obowiązują tylko w przypadku wykorzystania stopy kapitału inwestycyjnego, takie jak: koszty awaryjne związane z pojawiającymi się czynnikami inflacji wolumenu pracy i cen w trakcie realizacji projektu; koszty odsetek od kredytów, koszty budowy tymczasowych robót, robót towarzyszących budowie, ubezpieczenia... W związku z tym VCCI zaleca, aby agencja projektowa uzupełniła powyższe koszty.

Również według VCCI, artykuł 7.3.b projektu stanowi, że koszty prowadzenia działalności gospodarczej oblicza się jako procent przychodów, zgodnie z ogólnym poziomem w danej miejscowości. Według opinii przedsiębiorców, przepis ten jest niejasny i nieodpowiedni.

Koszty prowadzenia działalności gospodarczej, takie jak koszty reklamy, sprzedaży i koszty operacyjne, różnią się znacznie w zależności od branży, dlatego trudno jest ustalić ich jednolity poziom lokalnie.

Ponadto, wyznaczanie „wspólnego gruntu lokalnego” również nie jest właściwe, zwłaszcza w przypadku projektów realizowanych w niezabudowanych lokalizacjach bez wielu dużych projektów; wspólny grunt lokalny może nie być odpowiedni dla danego projektu.

Artykuł 7.3.c projektu określa sposób obliczania zysków inwestorów według dwóch metod. Zdaniem przedsiębiorstw, powyższe dwie metody nie są racjonalne, ponieważ nie pozwalają w pełni obliczyć zysków całego projektu metodą nadwyżki dla inwestorów.

Przepisy stanowią, że zyski oblicza się wyłącznie na podstawie kosztów inwestycji budowlanej. Chodzi tu wyłącznie o zysk z etapu zagospodarowania nieruchomości (inwestycji w zagospodarowanie terenu), a nie zysk z całego projektu.

Taka regulacja jest sprzeczna z zasadą kształtowania cen, ponieważ ceny muszą pokrywać koszty produkcji i działalności gospodarczej oraz generować zyski. Regulacja ta zaprzecza również zasadzie „wartości pieniądza w czasie” (ze względu na koszty alternatywne, inflację i ryzyko) oraz zasadzie „wartości pieniądza w przyszłości” (tj. inwestując w dowolną dziedzinę, należy oczekiwać oczekiwanych zysków, w tym depozytów bankowych).

W rzeczywistości koszt ponoszony przez inwestora (koszt całkowity) to wszystkie uzasadnione koszty, które inwestor musi ponieść, aby ukończyć projekt (do momentu utworzenia przedsiębiorstwa). Koszt całkowity musi obejmować opłaty za użytkowanie gruntu (lub wartość gruntu) – początkowy koszt inwestycji, który inwestor musi ponieść, aby wywiązać się ze zobowiązań finansowych wobec państwa.

W związku z tym, jeśli nie zostanie wliczony ten rodzaj kosztów, można uznać, że inwestor musi zapłacić koszty gruntu dwa razy: raz, gdy nie są one wliczane do kosztów wyłączonych przy ustalaniu cen gruntów (zgodnie z tym rozporządzeniem), a drugi raz, gdy musi uiścić opłaty za użytkowanie gruntu (ale nie są one odliczane jako rodzaj kosztów).

W związku z tym zaleca się, aby organ projektowy zmienił rozporządzenie w taki sposób, aby zyski były obliczane na podstawie całkowitych kosztów, jakie inwestorzy muszą ponieść, aby ukończyć projekt, aż do momentu sprzedaży produktu w celu wygenerowania przychodu. Całkowity koszt musi obejmować koszty inwestycji budowlanej, koszty prowadzenia działalności gospodarczej oraz opłaty za użytkowanie gruntów – początkowe koszty inwestycji, które inwestorzy muszą ponieść, aby wywiązać się ze swoich zobowiązań finansowych wobec państwa.

Artykuł 4.2.d projektu rozporządzenia w sprawie ustalania cen gruntów za przydział i dzierżawę gruntów zgodnie z rekompensatą, wsparciem i postępem przesiedlenia zgodnie z art. 257.2.c ustawy o ziemi z 2024 r.

Zdaniem przedsiębiorców, ustalenie cen gruntów powinno następować dopiero w momencie zakończenia prac związanych z oczyszczeniem terenu i przekazaniem go, tak aby można było dokonać inwestycji.

W rzeczywistości zdarzają się przypadki, gdy przydział gruntów jest zbyt mały i nie można go zainwestować, dlatego nie zaleca się ustalania terminu wyceny gruntu. Przyjęcie takiej regulacji doprowadzi do powstania zbędnych procedur i konieczności wyboru metody wyceny niesynchronicznej, obejmującej wiele przydzielonych gruntów, które nie nadają się do zainwestowania lub na planowanym obszarze nie generują dochodu.

W związku z powyższym należy uregulować, że metodę nadwyżkową oblicza się od całkowitej powierzchni projektu wynikającej ze szczegółowego projektu budowlanego lub planu zagospodarowania przestrzennego do chwili wyceny gruntu, przydzielonej według wskaźnika powierzchni do przekazanej powierzchni.

TM

Source: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html