Równoważenie interesów na rynku nieruchomości, od łatwych do trudnych (część 2): Po wygraniu aukcji grunty pod zabudowę mieszkaniową zostają porzucone

(Baothanhhoa.vn) - Po udanej aukcji praw do użytkowania gruntów, niewiele osiedli zostało zbudowanych, a niedokończone domy zostały ukończone i ludzie się do nich wprowadzili. Tymczasem marzenie o posiadaniu kawałka ziemi, na którym można by „założyć sklep” dla wielu osób o niskich dochodach, pracowników i robotników, jest wciąż luksusem.

Centralna dzielnica mieszkaniowa gminy Ha Lai (Ha Trung) ma dogodną lokalizację, ale nie przyjeżdża tu wielu ludzi budujących domy.

Opuszczona ziemia

W kwietniu 2024 r. Centralny Obszar Mieszkalny gminy Ha Lai (Ha Trung) zorganizował aukcję na prawo do użytkowania 41 działek gruntów wiejskich o cenie wywoławczej 29,78 mld VND. Po aukcji wszystkie te działki zostały zakupione przez inwestorów, a łączna wygrana oferta wyniosła 38,53 mld VND. W wyniku aukcji budżet państwa odnotował dodatkową różnicę w wysokości do 8,75 mld VND w porównaniu z ceną wywoławczą. Tymczasem, jeśli podzielić średnio, każdy metr kwadratowy gruntu mieszkalnego tutaj kosztuje 4,75 mln VND, nie więcej niż standard życia mieszkańców regionu. Jednak według listy osób, które wygrały aukcję, dostarczonej przez Departament Rolnictwa i Środowiska dystryktu Ha Trung, w gminie Ha Lai było tylko 3 inwestorów. Pozostali to głównie inwestorzy z dystryktów Yen Dinh, Hoang Hoa, miasta Thanh Hoa... nawet z Hanoi.

Jak zwykle, po ponad roku od udanej aukcji, pomimo dogodnego położenia, tuż za centrum gminy Ha Lai, ta dzielnica mieszkaniowa wciąż pozostaje w „trybie cichym”. Na całym tym obszarze w budowie jest tylko kilka domów. Właściciele domów twierdzili, że musieli wydać pieniądze na odkupienie praw do użytkowania gruntów od inwestorów, po cenie od 20 do 50 milionów VND/działkę, w porównaniu z pierwotną ceną licytacyjną. W tym obszarze na słupach energetycznych lub namalowanych na ścianach sąsiednich domów widnieje wiele numerów telefonów z ogłoszeniami o sprzedaży działek. Mieszkańcy twierdzą, że średnio każdy metr kwadratowy działki mieszkaniowej w tym obszarze jest wystawiony na sprzedaż za 6 milionów VND, czyli o prawie 2 miliony VND/m² więcej niż pierwotna cena licytacyjna.

Według pana Nguyen Van Thinh, szefa Departamentu Rolnictwa i Środowiska dystryktu Ha Trung, w 2024 r. w dystrykcie znajdowało się 13 obszarów mieszkalnych, które wystawiły na aukcji prawo do użytkowania 165 działek mieszkalnych, a łączna kwota wygranej w aukcji wyniosła prawie 168,45 mld VND, czyli o prawie 39 mld VND więcej niż cena wywoławcza. Po odliczeniu kosztów oczyszczenia terenu i inwestycji w infrastrukturę techniczną, poprzez aukcję praw do użytkowania gruntów, budżet państwa zebrał ponad 163 mld VND. Jednak nie tylko na nowo wylicytowanych gruntach, ale także na gruntach z powodzeniem wylicytowanych wiele lat temu, odsetek osób przybywających w celu budowy domów nie był wysoki, wahając się jedynie wokół 10% w gminach i około 20% w centralnej części dystryktu.

Podobnie, w dystrykcie Thieu Hoa, projekt infrastruktury mieszkaniowej wzdłuż drogi krajowej nr 45 do wioski Dinh Tan w Thieu Hoa zakończył aukcję praw do użytkowania gruntów mieszkaniowych z maja 2024 r., obejmującą 41 działek miejskich. Łączna kwota uzyskana po wygranej aukcji wyniosła 83,68 mld VND, czyli o 22,48 mld VND więcej niż cena wywoławcza. Jednak do tej pory na całym tym obszarze wybudowano tylko 2 domy. Mieszkańcy regionu poinformowali, że pozostałe działki są oferowane na sprzedaż po cenie wyższej o 1,5–3 mln VND/m² niż cena aukcyjna.

Nie tylko w tych miejscowościach, ale także w mieście Thanh Hoa , wiele działek objętych planem zagospodarowania przestrzennego od dawna prowadzi aukcje praw do użytkowania gruntów, ale wskaźnik obłożenia jest dość niski. W okolicach centrum handlowego AEON MALL (dzielnica Quang Thanh) wiele działek objętych planem zagospodarowania przestrzennego od dawna prowadzi aukcje, ale domy są nadal rzadko budowane. Co więcej, w gminie Hoang Dai, działka objęta planem zagospodarowania przestrzennego nr 12100, od 2024 roku prowadziła aukcje praw do użytkowania gruntów dla 204 działek mieszkaniowych, ale do tej pory wybudowano tylko jeden dom...

Problemy społeczne

Według pana Nguyena Manh Tuana, Kierownika Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Departament Budownictwa), alokacja i dzierżawa gruntów poprzez aukcje praw do użytkowania gruntów ograniczyła negatywne sytuacje, przyczyniła się do uzupełnienia dużego źródła dochodów lokalnego budżetu i reinwestowania w infrastrukturę, służąc celom rozwoju społeczno -gospodarczego prowincji. Jednak wśród planowanych gruntów, które zostały z powodzeniem sprzedane na aukcjach w poprzednich latach, wskaźnik zajętości jest nadal niewielki. W mieście Thanh Hoa wynosi on zaledwie około 20%, a w dzielnicach i obszarach oddalonych od centrum miasta zaledwie około 10%.

Działka budowlana nr 12100 w gminie Hoang Dai (miasto Thanh Hoa) została wystawiona na licytację w 2024 r., ale do tej pory wybudowano tylko jeden dom.

Oznacza to, że w prowincji tysiące działek budowlanych jest porzucanych. Inwestorzy wciąż gromadzą i przechowują ziemię, czekając na wzrost cen, aby sprzedać ją z zyskiem, co potencjalnie stanowi zagrożenie dla rynku nieruchomości. Tymczasem osoby o niskich dochodach, pracownicy i robotnicy wciąż mają trudności z dostępem do gruntów budowlanych, ponieważ ceny gruntów są zawsze znacznie wyższe niż dostępne środki finansowe.

Weźmy na przykład pana Nguyen Phi Hunga (40 lat) z dzielnicy Nam Son 2 w okręgu Nam Ngan (miasto Thanh Hoa). On i jego żona pracują na własny rachunek, ich dochody są niewielkie, a muszą wychowywać trójkę małych dzieci, więc nadal muszą mieszkać z rodziną i rodzicami jego brata. Pan Hung powiedział: „Z zaoszczędzonych i pożyczonych pieniędzy, wraz z żoną odwiedziliśmy wiele działek budowlanych, aby złożyć wniosek o zakup ziemi pod budowę domu w przyszłości. Cena jest jednak zbyt wysoka, a teren, na którym mieszkamy, jest niewielki i wart prawie 3 miliardy VND. Żona i ja nie możemy sobie na to pozwolić. Tymczasem uzyskanie pozwolenia na zakup mieszkania socjalnego jest dla nas bardzo trudne”.

Wciąż wiele osób potrzebuje gruntów pod zabudowę, ale nie może osiągnąć cen ogłaszanych w planach zagospodarowania przestrzennego. Mimo że działki są opuszczone, wciąż dochodzi do nielegalnych transakcji kupna i sprzedaży między osobami, które muszą gromadzić ziemię, aby ją sprzedać z zyskiem. Ta sytuacja przyczynia się do ciągłego wzrostu cen gruntów. Osoby z realnymi potrzebami mają jeszcze większe trudności z zakupem gruntów pod zabudowę.

Należy podkreślić, że podział gruntów i dzierżawa gruntów w drodze licytacji praw do użytkowania gruntów to droga dwukierunkowa, przyczyniająca się do wzrostu dochodów budżetu państwa i rozwoju wielu innych sektorów gospodarki, a tym samym do zapewnienia stabilnego rynku nieruchomości. Jednak historia porzuconych gruntów, podczas gdy wiele gospodarstw domowych o niskich dochodach, pracowników i robotników o realnych potrzebach nie było w stanie kupić gruntów mieszkaniowych, stanowi trudny problem społeczny. Zharmonizowanie interesów państwa i inwestorów oraz rozwiązanie problemu gruntów mieszkaniowych dla większości ludzi nie jest prostą sprawą.

Artykuł i zdjęcia: Dong Thanh

Artykuł końcowy: Potrzeba polityki makroekonomicznej

Source: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm