Ustawa o gruntach wprowadzi rynek nieruchomości w Hanoi w „nowy cykl”

Segment apartamentów nagle przyciąga uwagę rynku w Hanoi

W pierwszej połowie 2024 roku segment mieszkaniowy nadal pozostaje gorącym punktem na rynku nieruchomości. Segment apartamentów odnotował gwałtowny wzrost zainteresowania, co przełożyło się na gwałtowny wzrost cen produktów na rynku wtórnym.

Raport Savills Vietnam za drugi kwartał 2024 r. pokazuje, że od 2020 r. średnia cena pierwotna wzrosła o 18% rocznie, a cena wtórna wzrosła o 14% rocznie.

Do połowy 2024 roku cena bazowa w segmencie apartamentów osiągnie 65 mln VND/m², co oznacza wzrost o 10% kwartał do kwartału i 24% rok do roku. Warto zauważyć, że Savills nie odnotował w drugim kwartale 2024 roku żadnej nowej podaży poniżej 45 mln VND.

Ograniczona podaż i nierównowaga oferty to według Savills Vietnam główne powody ciągłego, gwałtownego wzrostu cen sprzedaży apartamentów.

Źródło: Raport Savills Market Overview Report 6 miesięcy/2024.

W II kw. 2024 r. nowa podaż spadła o 34% kw./kw. i 25% r/r do 2697 sztuk. Podaż pierwotna spadła o 20% kw./kw. i 49% r/r do 10 317 sztuk.

Większość transakcji sprzedaży mieszkań w pierwszych 6 miesiącach roku dotyczyła apartamentów klasy B. Na segment B przypadło 96% spośród 5085 sprzedanych lokali.

Ten segment zapewnia wysokiej jakości usługi, które zaspokajają codzienne potrzeby, pomagając nabywcom znaleźć równowagę między kosztami zakupu domu a jakością życia.

Pani Do Thi Thu Hang, starsza dyrektorka działu doradztwa i badań w Savills Hanoi, powiedziała: „W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku średnia cena mieszkania na rynku wtórnym wzrosła o 25%, nawet w segmencie B i C wzrost wyniósł 27–29%”.

Segment willi powoli się odbudowuje

Jeśli chodzi o segment willi i domów szeregowych, raport firmy Savills wskazuje na oznaki powolnego ożywienia.

W pierwszych 6 miesiącach roku liczba transakcji w segmencie willi/domów szeregowych spadła o 40% kwartał do kwartału, choć wzrosła o 5% rok do roku, osiągając 111 jednostek, przy czym kwartalny wskaźnik absorpcji wyniósł zaledwie 18%. Nowa podaż odnotowała wskaźnik absorpcji na poziomie 48%, co oznacza spadek o 15 punktów procentowych kwartał do kwartału i o 3 punkty procentowe rok do roku.

Większość transakcji pierwotnych odnotowano w dystrykcie Ha Dong (61%), dzięki bliskim ukończeniu projektom infrastrukturalnym, takim jak ulica Le Quang Dao, której oddanie do użytku planowane jest na czwarty kwartał 2024 r. Na kolejnych miejscach znalazły się dystrykty Hoang Mai i Thuong Tin z odpowiednio 14% i 9%.

Pani Do Thi Thu Hang – starszy dyrektor, dział doradztwa i badań, Savills Hanoi.

Pani Hang wyjaśniła: „Segment projektów willi/domów szeregowych nie wykazuje oznak ożywienia, ceny wzrosły w wysokim stopniu, ale płynność jest słaba. Tymczasem na sąsiednich rynkach wciąż pojawia się nowa podaż po konkurencyjnych cenach, a popyt na zakupy jest wyższy”.

Podaż willi w nowych projektach jest nadal duża. Według raportu Savills, nowa podaż wyniosła 128 jednostek, co oznacza wzrost o 38% kwartał do kwartału, ale spadek o 2% rok do roku.

Nowa podaż pochodzi z dwóch istniejących projektów w Ha Dong: An Quy Villa z 54 willami, An Lac Green Symphony w Hoai Duc z 12 nowymi domami szeregowymi i Him Lam Thuong Tin z 11 nowymi domami usługowymi.

Podaż pierwotna wyniosła 608 jednostek z 16 projektów, co oznacza spadek o 9% w ujęciu kwartalnym i 24% w ujęciu rok do roku. Dominowały wille, których udział w pierwotnej podaży wyniósł 39% dzięki nowej podaży w tym kwartale.

W ciągu pierwszych 6 miesięcy roku ceny pierwotne willi w projektach wzrosły o 9%, osiągając 178 milionów VND/m² ziemi.

Ceny domów szeregowych spadły o 2% w porównaniu z poprzednim kwartałem, do 188 mln VND/m², głównie z powodu wyprzedania droższych mieszkań i pozostawienia w sprzedaży jedynie tańszych.

Ceny domów szeregowych wzrosły o 3% kwartalnie, osiągając poziom 288 mln VND/m² gruntu.

Prawo gruntowe wspiera rynek nieruchomości

Według pani Hang można się spodziewać, że rynek nieruchomości w Hanoi wejdzie w „nowy cykl”, ponieważ prawo gruntowe, prawo mieszkaniowe i prawo dotyczące obrotu nieruchomościami oficjalnie weszły w życie już 1 sierpnia.

„Kiedy prawo wkrótce wejdzie w życie, wiele problemów rynkowych zostanie rozwiązanych, a efekty będą widoczne szybciej.

Na przykład problem ograniczonej podaży w wielu lokalizacjach. Gdy podaż jest ograniczona, wybór konsumentów jest ograniczony, co prowadzi do niestabilności cen i tendencji wzrostowej. Rozwiązanie problemu ograniczonej podaży będzie miało pozytywny wpływ na rynek.

Należy jednak zauważyć, że nawet jeśli ustawa wejdzie w życie wkrótce, rozwiązanie problemu ograniczonej podaży zajmie trochę czasu, ponieważ obecnie projekty wciąż czekają na dokumenty z wytycznymi” – powiedziała pani Hang.

Pani Hang zauważyła, że ​​obecne ceny nieruchomości są wysokie i mają duży wpływ na decyzje inwestycyjne oraz płynność rynku.

Oczekuje się, że w miarę stopniowego wprowadzania w życie wytycznych ceny staną się bardziej stabilne, a interesy konsumentów zostaną lepiej zabezpieczone, np. w przyszłości zostaną ustalone warunki i przepisy dotyczące sprzedaży produktów.

Wcześniej niezatwierdzone projekty będą mogły zostać rozwiązane, a wiele innych kwestii, w tym obliczanie opłat za użytkowanie gruntów, dzierżawa gruntów i rozwój budownictwa socjalnego, może zostać rozwiązanych...

Ustawa o gruntach pomoże ustabilizować ceny nieruchomości i lepiej zabezpieczyć interesy ludzi.

Zdaniem ekspertów, szybkie uchwalenie ustawy powinno również zapewnić wczesne wsparcie rynkowi, pozytywnie wpływając na psychikę kupujących i inwestorów. Dzięki temu w niedalekiej przyszłości będą oni pewniejsi swoich decyzji oraz planów biznesowych i rozwojowych.

Zazwyczaj Ustawa o obrocie nieruchomościami stanowi również, że inwestorzy mogą pobierać wkłady własne w wysokości nieprzekraczającej 5% wartości nieruchomości. Ponadto, wkłady własne mogą być pobierane tylko w przypadku, gdy dom lub obiekt budowlany spełniają wszystkie warunki do rozpoczęcia działalności zgodnie z przepisami Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r.

Pomaga to chronić nabywców przed ryzykiem utraty kapitału przed dopełnieniem niezbędnych procedur prawnych, dając nabywcom więcej czasu na przygotowanie finansów.

Jednocześnie regulacja ta przyczynia się do budowania większego zaufania do transakcji rynkowych.

Ponadto, w najbliższym czasie, biorąc pod uwagę ograniczone zasoby gruntów, projektów i podaż w centrum miasta, tendencja do przeprowadzek na przedmieścia będzie się nadal utrzymywać, co wpłynie zarówno na segment apartamentów, jak i willi/domów szeregowych.

Na mieszkania popyt pochodzi głównie z grupy o średnich dochodach. Przystępność cenowa tej grupy obejmuje produkty poniżej 3 miliardów, podczas gdy rynek w Hanoi nie oferuje zbyt wielu opcji w tym przedziale cenowym.

Dlatego też nabywcy biorą pod uwagę projekty zlokalizowane na przedmieściach, takich jak Nam Tu Liem, Ha Dong i Gia Lam, które stanowią aż 93% podaży w tym segmencie.

Do końca 2024 roku 13 projektów w segmencie willi i domów szeregowych zapewni łącznie 2951 jednostek.

Podobnie, w przypadku willi/domów szeregowych, do końca 2024 roku 13 projektów zapewni łącznie 2951 lokali, z których większość będzie zlokalizowana w dzielnicy Dong Anh, co stanowi 34% przyszłej podaży. Na kolejnym miejscu znajduje się dzielnica Ha Dong z 19%, a na trzecim Hoai Duc z 16%.

Oceniając tę ​​tendencję, pani Hang wyjaśniła: „W tym kontekście miasto jest zmuszone inwestować w rozwój infrastruktury wokół pasa, zmniejszając obciążenie śródmieścia i rozpraszając ludność na obrzeża.

Obecnie powstają nowe obszary miejskie położone z dala od centrum, w które inwestuje się w sposób synchroniczny i wysokiej jakości, a rosnąca liczba transakcji sprawia, że ​​ludzie są bardziej skłonni do przeprowadzki do tych obszarów.

Popyt jest również generowany przez osoby, które mogą pracować zdalnie, nie muszą dużo podróżować, a mimo to mogą korzystać z synchronicznych usług komunalnych i dobrej infrastruktury krajobrazowej.

Zgodnie z ogłoszeniem Departamentu Transportu Hanoi, w mieście zaplanowano obecnie rozpoczęcie realizacji 11 projektów inwestycyjnych w zakresie infrastruktury drogowej. 13 centralnych ministerstw i agencji zostanie przeniesionych poza śródmieście, koncentrując się w obszarach West West Lake i Me Tri.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm