Inwestorzy są podekscytowani rosnącymi cenami gruntów w Hanoi.

Wielu inwestorów nieruchomości w Hanoi pozostaje biernych, obserwując chaotyczny i sztuczny wzrost cen w segmencie gruntów.

Rynek się uspokoił, ale ceny nadal rosną.

„Ceny nieruchomości w Hanoi gwałtownie rosną. Grunty wokół Obwodnicy 4 podrożały o co najmniej 20% w porównaniu z okresem Nowego Roku Księżycowego. Jeśli kupujesz teraz ziemię lub dom, a właściciel żąda 10 dongów, zaoferuję tylko 6 dongów i będę negocjował dalej. Obecne ceny są bardzo zawyżone i nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości nieruchomości” – powiedział Ngo Xuan Chuc, dyrektor centrum obrotu nieruchomościami w Hanoi, reporterowi gazety Dau Tu.

Źródło podało, że ceny gruntów są sztucznie zawyżane, głównie za sprawą ustnych opinii sprzedawców, mimo że w drugim kwartale 2024 r. wolumen transakcji nie był szczególnie wysoki. Co więcej, ciągłe rekordowe wzrosty cen sprawiły, że wielu klientów odczuwa obawy i wahania przed inwestowaniem.

„Chociaż rzeczywista liczba transakcji nie jest wysoka, sprzedawcy stale podnoszą ceny, aby ocenić sytuację na rynku. Entuzjazm w pierwszym kwartale 2024 roku opadł, a entuzjazm kupujących również osłabł” – skomentował pan Chuc.

Przepisy dotyczące rocznych tabel cen gruntów zawarte w ustawie o gruntach z 2024 r. są najczęściej podawaną przez sprzedawców przyczyną podnoszenia cen nieruchomości.

Podobnie, pani Dinh Huong, doświadczona inwestorka, która potrafi wykorzystywać cykle rynkowe do „surfowania po rynku”, również wyraziła ostrożność w obecnej sytuacji rynkowej.

„Ceny nieruchomości w Hanoi rosną we wszystkich segmentach. Z moich obserwacji wynika, że ​​obecny wolumen transakcji jest porównywalny jedynie z okresem po Nowym Roku Księżycowym, ale ceny stale rosną. To sprawia, że ​​ja i wielu moich znajomych z branży nieruchomości wahamy się przed inwestowaniem” – powiedziała pani Huong.

Jako dowód inwestor podał, że ceny gruntów w dystrykcie Ha Dong wzrosły o 15–20% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2024 r. Wzrost ten miał miejsce w większości obszarów, od tętniących życiem miejsc, takich jak dzielnica Van Quan, po miejsca położone dalej od centrum miasta, takie jak dzielnica Yen Nghia.

„W dystrykcie Ha Dong działka o powierzchni 50 m², przez którą przebiega główna droga, położona tuż przy obwodnicy nr 4, była oferowana na sprzedaż za 3,5 miliarda VND przed świętem Tet, ale teraz cena wzrosła do 7 miliardów VND. Sytuacja, w której ceny nieruchomości podwajają się w ciągu zaledwie pół roku, nie jest już niczym niezwykłym w okolicach obwodnicy nr 4” – powiedziała pani Huong.

Członkowie grupy „łowców ziemi”, która obecnie posiada liczne działki o wartości do 300 miliardów VND w dystrykcie Dong Anh, ujawnili, że jeszcze przed zeszłorocznym Nowym Rokiem Księżycowym, grupy spekulacyjne wykupiły szereg działek w Xuan Canh i Co Loa. Obecnie działki w atrakcyjnych lokalizacjach w tych obszarach osiągają cenę 200 milionów VND/m².

Według tego źródła, w 2023 roku grupa rozpoczęła skup licznych działek po cenach około trzykrotnie niższych od obecnej wartości rynkowej. Wiele z nich to nieruchomości przejęte przez banki w drodze egzekucji komorniczych, stąd ich znacznie niższe ceny w porównaniu z wartością rynkową.

Omawiając obecne trendy cenowe gruntów, członkowie tej grupy spekulantów przyznali również, że ceny są nadmiernie windowane. Ceny podawane przez sprzedawców odzwierciedlają przyszłe oczekiwania, a nie rzeczywistą wartość nieruchomości w chwili obecnej.

Inwestorzy muszą zachować spokój.

Firmy z branży nieruchomości są generalnie zgodne, że przepisy dotyczące rocznych tabel cen gruntów zawarte w Ustawie o gruntach z 2024 r. są najczęściej podawanym przez sprzedawców powodem podnoszenia cen nieruchomości.

Wcześniej ceny odszkodowań opierały się na rządowych ramach cenowych, publikowanych co pięć lat. Ta różnica czasowa powodowała znaczną rozbieżność między cenami odszkodowań a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi. Jednak zgodnie z nowym prawem grunty będą wyceniane według zasad rynkowych, dlatego też, gdy przedsiębiorstwa realizują projekty, koszty odszkodowań i oczyszczania gruntów wzrosną w porównaniu z dotychczasowym poziomem. Aby zapewnić rentowność, inwestorzy są zmuszeni do podwyższania cen sprzedaży swoich produktów użytkownikom końcowym.

„Wraz ze wzrostem cen mieszkań, domów parterowych i willi, segment nieruchomości gruntowych nie może pozostać nietknięty. Chociaż coroczny cennik gruntów wejdzie w życie dopiero w 2026 roku, brokerzy już wykorzystują ten powód, aby podwyższyć ceny sprzedaży” – analizuje pani Huong.

Inwestor dodał, że biorąc pod uwagę fakt, iż trzy ustawy dotyczące nieruchomości – ustawa o gruntach z 2024 r., ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. i ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. – weszły w życie dopiero 1 sierpnia, inwestorzy nie mają jeszcze wystarczających podstaw, aby angażować się w transakcje na dużą skalę.

Podzielając ten sam pogląd, pan Ngo Xuan Chuc zasugerował również, aby inwestorzy zachowali spokój i nie ulegli rynkowi, kierując się strachem przed przegapieniem okazji (FOMO). Jeśli to możliwe, kupujący powinni poczekać do końca roku, aby lepiej ocenić wpływ trzech nowych ustaw, zanim podejmą ostateczną decyzję.

Według badania rynku nieruchomości przeprowadzonego przez Batdongsan.vn w drugim kwartale 2024 r., liczba wyszukiwań gruntów na sprzedaż w Hanoi (działek gruntowych, gruntów mieszkaniowych) wzrosła o 118% w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r.

Pomimo odnotowania pozytywnej poprawy nastrojów kupujących, eksperci z tego internetowego serwisu informacyjnego twierdzą, że rynek prawdopodobnie nie odnotuje znaczących wahań w kolejnym kwartale. Wynika to z faktu, że kupujący nadal oczekują dalszego wpływu polityki pieniężnej, a oprocentowanie depozytów ponownie rośnie.

To przekonanie wyraźnie odzwierciedlają wyniki ankiety przeprowadzonej wśród 325 pośredników w obrocie nieruchomościami, dotyczącej transakcji gruntowych w drugim kwartale 2024 roku. Według ankiety 35% pośredników stwierdziło, że wolumen transakcji pozostał stabilny, a 29% uważa, że ​​wolumen transakcji spada.

Pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com, uważa, że ​​ta faza eksploracyjna potrwa do końca czwartego kwartału 2024 roku i zakończy się na początku 2025 roku. Dopiero gdy rynek wejdzie w fazę stabilizacji, wszystkie rodzaje nieruchomości będą mogły w pełni się odrodzić. Przewiduje się, że faza ta nastąpi już w pierwszym kwartale 2026 roku.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html