Państwo musi odzyskać teren pod wszystkie projekty.

Niepewny mechanizm naraża na ryzyko 1 projekt i 2 ceny gruntów

Artykuł 79 projektu ustawy o gruntach (zmienionej) wymienia 31 konkretnych przypadków, w których państwo odzyskuje grunty pod rozwój społeczno -gospodarczy w interesie narodowym. Są to projekty przesiedleńcze, projekty dotyczące obszarów wiejskich, klastry przemysłowe, strefy wolnocłowe, magazyny ropy naftowej, stacje benzynowe i gazowe oraz targowiska ludowe.

Pozostało zatem zaledwie kilka projektów deweloperskich, w których przedsiębiorstwa muszą negocjować z mieszkańcami, aby uzyskać prawo do gruntów. Na przykład komercyjne projekty mieszkaniowe, projekty o charakterze mieszanym, mieszkaniowo-handlowo-usługowym, kompleksy wielofunkcyjne, tereny rozrywkowe, duże obszary miejskie itp.

Podczas sesji dyskusyjnej nad tym projektem, która odbyła się w zeszły weekend, wielu deputowanych Zgromadzenia Narodowego (deputowanych z ramienia NA) stwierdziło, że państwo powinno podjąć inicjatywę odzyskiwania gruntów pod wszystkie projekty rozwoju społeczno-gospodarczego, aby zapewnić równość i jedność w całym kraju. Utrzymanie mechanizmu, w którym państwo odzyskuje grunty i pozwala przedsiębiorstwom na samodzielne negocjacje, doprowadzi do nieumyślnego tworzenia nierówności w tym samym projekcie, gdy występują dwa rodzaje cen gruntów. Doprowadzi to również do przedłużających się procesów sądowych i marnotrawstwa zasobów gruntowych.

Państwo powinno odzyskać ziemię pod projekty rozwoju społeczno-gospodarczego.

Pan Duong Cong Thuyen, zastępca dyrektora generalnego firmy zajmującej się nieruchomościami w Ho Chi Minh, wysoko ocenił powyższą propozycję deputowanych Zgromadzenia Narodowego. Jako osoba odpowiedzialna za odszkodowania i oczyszczanie terenu pod projekty dla przedsiębiorstw, pan Thuyen przyznał, że negocjacje i oczyszczanie terenu to najtrudniejsze etapy. Jeśli przedsiębiorstwo zrealizuje projekt, właściciele gruntów często żądają odszkodowań w bardzo wysokich cenach, znacznie wyższych niż cena rynkowa. W związku z tym wiele projektów odszkodowawczych osiągnęło kres możliwości i nadal nie zostało ukończonych, mimo że pozostało zaledwie kilka procent.

„Wielu właścicieli gruntów to spekulanci i inwestorzy, a nie lokalni mieszkańcy, więc są bardzo „trudni”, ponieważ nie potrzebują pilnie mieszkań. Ale jeśli odszkodowania dla kolejnych osób są wyższe niż dla poprzednich, prawdopodobieństwo, że poprzednie osoby powrócą i zażądają więcej pieniędzy, jest bardzo wysokie. Z tego powodu wiele projektów, w tym budżetowe inwestycje, jest przedłużanych, wymaga dodatkowego kapitału, a nawet nie może zostać zrealizowanych” – powiedział szczerze pan Thuyen i ocenił: Deputowani do Zgromadzenia Narodowego poruszyli palące kwestie, sedno życia społecznego i gospodarczego. Przemówili do serc ludzi i przedsiębiorców.

„Mam zatem nadzieję, że komisja redakcyjna poważnie rozważy powyższe opinie i zalecenia dotyczące uzupełnienia i nowelizacji ustawy o gruntach, tym razem w celu osiągnięcia jak największej efektywności” – podkreślił pan Thuyen.

Delegaci Zgromadzenia Narodowego proponują, aby państwo odzyskało grunty pod wszystkie komercyjne projekty mieszkaniowe.

Powołując się na rezolucję nr 18 Centralnego Komitetu Wykonawczego, która przewiduje dwie metody, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), Le Hoang Chau, powiedział: Pierwsza metoda polega na tym, że państwo ogłasza przetargi i aukcje w celu przydzielenia i dzierżawy gruntów, w tym przedsiębiorstw realizujących komercyjne projekty mieszkaniowe. Jest to życzenie inwestorów, zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Druga metoda polega na tym, że inwestorzy sami negocjują prawa do użytkowania gruntów w celu realizacji projektu. Jeśli wybrana zostanie metoda przetargów i aukcji, państwo musi wypłacić odszkodowanie, aby utworzyć fundusz czystej ziemi. Jeśli projekt opiera się tylko na przetargu, a następnie na wyborze inwestora, pobranie pieniędzy od przedsiębiorstwa na rekompensatę jest bardzo trudne. Zazwyczaj w projekcie w Dystrykcie 1 (Ho Chi Minh City) przedsiębiorstwo wygrywało przetarg i było wybierane na inwestora, a następnie przekazywało państwu pieniądze na rekompensatę. Jednak mieszkańcy nie zgodzili się, ponieważ wiedzieli, które przedsiębiorstwo jest inwestorem projektu i chcieli, aby przedsiębiorstwo jedynie negocjowało. W związku z tym projekt ciągnął się przez wiele lat, a państwo musiało go egzekwować.

„Jeśli państwo odzyskało ziemię, powinno odzyskać wszystkie projekty. Następnie wystawić ziemię na aukcję, a różnica w czynszu dzierżawnym zostanie wykorzystana przez państwo na inwestycje w infrastrukturę dla ludzi, a nie trafi do kieszeni przedsiębiorstw. Jeśli zrobi się to dobrze, państwo będzie kontrolować i zarządzać pierwotnym rynkiem gruntów, zarówno dla inwestycji publicznych, jak i prywatnych” – zasugerował pan Chau.

Projekty powinny być traktowane równo.

Nie tylko wykup gruntów, ale i branża turystyczna zostały „zapomniane” w projekcie ustawy o gruntach (znowelizowanej). Thanh Nien opublikował również serię artykułów komentujących projekt ustawy o gruntach, o czym w zeszłym tygodniu w parlamencie wypowiadało się wielu deputowanych Zgromadzenia Narodowego.

Według posła Ta Van Ha (delegacja Quang Nam): Rezolucja Biura Politycznego nr 08/2017 w sprawie rozwoju turystyki jako wiodącego sektora gospodarki. Projekt ustawy o gruntach (zmienionej) składa się z 16 rozdziałów, 265 artykułów i liczy 226 stron, „ale tylko 11 słów dotyczy turystyki, z czego 2 słowa odnoszą się do branży turystycznej, a 9 innych słów dotyczy rozwiązania problemu nowelizacji ustawy o lasach”.

Uważa, że ​​taka reakcja na wyczekiwany, pionierski sektor gospodarki jest niezadowalająca i podkreśla wagę odzyskiwania gruntów pod rozwój turystyki. W związku z tym, poseł do Zgromadzenia Narodowego zaproponował dodanie do artykułu 79 regulacji dotyczącej gruntów pod rozwój turystyki, które również podlegają odzyskiwaniu przez państwo.

Witając deputowanych Zgromadzenia Narodowego, którzy przedstawili trafne opinie w sprawie utworzenia funduszy gruntowych na projekty rozwoju społeczno-gospodarczego, dr Huynh Thanh Dien z Uniwersytetu Nguyen Tat Thanh potwierdził, że w każdym obszarze projektu, oczyszczenie terenu jest zawsze najtrudniejszym krokiem, zwłaszcza w przypadku dużych projektów. Same przedsiębiorstwa nie mają prawa do rekultywacji, a jedynie opierają się na umowach, więc koncentracja gruntów będzie bardzo trudna.

Na przykład, budowa dużych obszarów turystycznych, wielofunkcyjnych obszarów miejskich, w tym zabudowy mieszkaniowej, centrów handlowych, centrów rozrywki itp., wymaga bardzo dużego obszaru gruntu. Negocjacje przedsiębiorstw z mieszkańcami, a następnie przejmowanie gruntów, prowadzą do braku jedności. Czasami duży projekt jest inwestowany w sposób systematyczny i kompleksowy, ale wciąż ma pewne niedoskonałości, „skórę lamparta”, ponieważ mieszkańcy nie godzą się na oddanie gruntów. W rezultacie realizacja projektu się wydłuża, koszty rosną, a cel, jakim jest wspieranie rozwoju gospodarczego danej miejscowości lub całego regionu, nie zostaje osiągnięty. Co więcej, wyższe koszty projektu prowadzą również do wyższych cen produktów, a ostatecznie przegrywa konsument.

„Państwo odpowiada za odzyskiwanie gruntów, planowanie, rozwój projektów, a następnie ogłasza przetargi na wybór wykwalifikowanych i doświadczonych inwestorów w sposób publiczny i przejrzysty. To jedyny kompleksowy i systematyczny sposób, aby to zrobić, zgodnie z właściwym kierunkiem planowania rozwoju, i nie będzie żadnych skarg. Nie wspominając już o tym, że kiedy państwo odzyska grunty, cena ziemi będzie jednolita, ale jeśli będzie podążać za rynkiem, jaka będzie jej cena? To rozporządzenie jest zbyt niejasne. Należy pamiętać, że projekty rozwoju gospodarczego są częścią ogólnego planu rozwoju lokalnego, regionalnego i ogólnego rozwoju gospodarczego całego kraju, tworząc więcej miejsc pracy, dlatego powinny być traktowane na równi. Nawet projekty w strefach ekonomicznych z obszarami funkcjonalnymi, takimi jak parki przemysłowe, obszary usługowe, turystyka, obszary rozrywki i obszary miejskie, również muszą podlegać odzyskiwaniu gruntów przez państwo. Dlatego konieczne są szczegółowe regulacje dotyczące projektów podlegających odzyskiwaniu gruntów, w tym obszarów rozrywkowych, nowych obszarów miejskich połączonych z działalnością handlową i usługową, obszarów rozrywki i organizacji, kompleksów wielofunkcyjnych; obszarów rozrywkowych, obszarów turystycznych, obszarów miejskich i innych obszarów funkcjonalnych w strefie ekonomicznej…” – stwierdził dr Dien.

Delegat Zgromadzenia Narodowego: Czy organizacje i osoby, które tworzą zawieszone plany i nieużytki, muszą płacić odszkodowania?

Zezwolenie przedsiębiorstwom na samodzielne wypłacanie wynagrodzeń utrudnia realizację dużych projektów.

W dzisiejszych czasach nie ma nic trudniejszego niż kupowanie ziemi od ludzi. Jeśli zrobi się to dobrze, akumulacja finansowa państwa będzie rosła z dnia na dzień. Państwo odzyskuje grunty pod wszystkie projekty, w tym pod inwestycje turystyczne i wielofunkcyjne tereny rozrywkowe. Jeśli firmy będą mogły same się rekompensować, nie będzie dużych projektów ani dużych obszarów miejskich.

Pan Le Hoang Chau   (Przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City)

Nie obwiniaj BIZNESU za trudności.

Jeśli przedsiębiorstwa zostaną pozostawione samym sobie i będą musiały zająć się najtrudniejszym etapem karczowania gruntów, systematyczny rozwój obszarów miejskich i gospodarki będzie niemożliwy. Państwo nie powinno zrzucać winy za te trudności na przedsiębiorstwa, zwłaszcza w sektorze gruntów. Ustawa musi zawierać szczegółowe i konkretne regulacje, aby umożliwić lokalnym władzom jednolitą realizację. Bez jasnych regulacji, organy państwowe nie odważą się na ich wdrożenie, a projekt utknie w martwym punkcie. Właśnie na tym polega obecnie nowelizacja ustawy o gruntach, w przeciwnym razie będzie to krok wstecz.

Dr Huynh Thanh Dien (Uniwersytet Nguyen Tat Thanh)

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm