Nowelizacja ustawy o gruntach w obliczu gwałtownego wzrostu cen gruntów

To zrezygnowane westchnienie wyszło od młodego reportera, który ma stabilną pracę i przeciętne dochody, ale wciąż nie śmie marzyć o miejscu, w którym mógłby się osiedlić w stolicy.

Ta obsesja staje się powszechną rzeczywistością dla milionów młodych ludzi w dużych miastach, takich jak Hanoi czy Ho Chi Minh City, gdzie średnie ceny mieszkań wzrosły do niewyobrażalnych poziomów.

Według Ministerstwa Budownictwa , tylko w 2024 roku ceny mieszkań w Hanoi wzrosły o 40-50% w porównaniu z rokiem poprzednim, a wiele projektów budowlanych notuje jeszcze wyższe wzrosty. W Ho Chi Minh City ceny nie są jeszcze niższe, ze średnim wzrostem o 20-30%.

Zaledwie pół roku później, ceny mieszkań wybudowanych dekadę temu, o skromnych metrażach, również wzrosły do 70-80 milionów VND/m². Luksusowe apartamenty mogą kosztować nawet 150 milionów VND, a w niektórych miejscach ceny przekraczają nawet 200 milionów VND/m².

Taka cena jest nie tylko poza zasięgiem młodych ludzi, ale także stawia w trudnej sytuacji klasę średnią.

Konieczne jest doprecyzowanie pojęcia „ceny rynkowej gruntów” i oddzielenie jej od „ceny spekulacyjnej” lub „ceny bańkowej”. Zdjęcie: Hoang Ha

Sytuacja ta, zdaniem ekonomisty , wydłużyła czas gromadzenia kapitału potrzebny do kupna domu do… 60 lat – dwukrotnie więcej niż 30-letni próg, który MFW uznaje za oznakę bańki na rynku nieruchomości.

Innymi słowy, przy obecnych średnich dochodach Wietnamczyk spędzi całe życie pracując, nie będąc w stanie posiadać własnego domu, nie wspominając o wydatkach na utrzymanie, wychowywaniu dzieci i innych finansowych wstrząsach w życiu.

Na początku lipca Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska ostrzegało, że w najbliższym czasie nastąpią „znaczne wahania” cen gruntów, ponieważ wiele miejscowości będzie publikować nowe cenniki gruntów, zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r.

Gdzie będzie dalej panował szał cen ziemi?

Dlaczego ceny nieruchomości rosną tak szybko?

Ustawa o gruntach z 2024 roku wymaga, aby lokalne cenniki gruntów były „zbliżone do cen rynkowych”. Cennik gruntów, nowe narzędzie, które ma rzetelnie odzwierciedlać wartości rynkowe, niestety legalizuje gorączkę gruntową wywołaną spekulacją i zmanipulowanymi aukcjami.

Dlaczego?

Czym jest cena rynkowa? Tak zwana „cena rynkowa” jest dziś często ustalana na podstawie transakcji wirtualnych, krótkoterminowych spekulacji, nienormalnie wysokich cen aukcyjnych i zawyżonych cen pojedynczych pozycji – a następnie stosowana do całego obszaru.

Dodatkowo, gwałtownie rosnące ceny gruntów doprowadziły do wzrostu wszystkich związanych z nimi podatków, opłat i należności. Firmy ubiegające się o zmianę przeznaczenia gruntów, osoby ubiegające się o wydzielenie lub połączenie działek, a nawet osoby budujące domy – wszyscy podlegają opłatom za grunty.

Często zdarza się, że zmiana celu użytkowania własnej ziemi jest niemożliwa, ponieważ nie stać nas na poniesienie ogromnej różnicy finansowej.

Wszyscy jesteśmy uwikłani w spiralę cen gruntów: ludzi nie stać na kupno domów; firmy nie mają już motywacji do inwestowania. W rezultacie gospodarka traci ważne źródło energii, zarówno z konsumpcji, jak i produkcji.

Zbyt wysokie ceny gruntów wyeliminowały zachęty, zamiast stać się źródłem rozwoju.

Na konferencji podsumowującej 3 lata wdrażania rezolucji 18 i 1 rok wdrażania ustawy o ziemi z 2024 r., która odbyła się rano 10 lipca, premier Pham Minh Chinh wskazał na istotne wąskie gardła: procedury odzyskiwania, przydzielania i dzierżawy ziemi są nadal powolne; wycena gruntów nie jest przejrzysta; aukcje są wykorzystywane do manipulowania cenami; polityka finansowania gruntów nie została w pełni zinstytucjonalizowana.

W szczególności, zdaniem premiera, rola państwa jako reprezentanta własności ziemskiej całego narodu nie została jasno określona, co doprowadziło do sytuacji, w której „kto dzierży władzę, ten dzierży ziemię”, a „kto ustala cenę, determinuje cały rynek”.

Na tej konferencji delegaci otwarcie przyznali również, że świadomość istnienia systemu publicznej własności ziemi „jest wciąż ograniczona”.

W rzeczywistości treść systemu publicznej własności ziemi nie została doprecyzowana. Państwo jest właścicielem reprezentatywnym, ale w rzeczywistości tylko kilka agencji – a nawet grupa urzędników – ma prawo bezpośrednio decydować o wszystkich kwestiach związanych z ziemią: od planowania, podziału gruntów, zmiany przeznaczenia gruntów, po wycenę. Gdy ta władza nie jest ściśle kontrolowana, ziemia może łatwo stać się narzędziem służącym lokalnym interesom.

Dyskryminacja w cenach gruntów jest również poważną niesprawiedliwością. Zagraniczni inwestorzy lub „uprzywilejowane” przedsiębiorstwa mogą otrzymywać ziemię po niskich cenach, nawet przy pełnym wsparciu. Tymczasem większość krajowych przedsiębiorstw prywatnych musi kupować ziemię po wygórowanych cenach i ponosić wszelkiego rodzaju „rynkowe” koszty. To zniekształca otoczenie biznesowe, powodując nieefektywne wykorzystanie ziemi – zasobu szczególnego – i prowadząc do poważnych strat.

Co zrobić przy nowelizacji ustawy o gruntach?

Po pierwsze, konieczne jest wyjaśnienie pojęcia „ceny rynkowej gruntów” i oddzielenie jej od „ceny spekulacyjnej” lub „ceny bańkowej”. Cenniki gruntów nie mogą pochodzić z nieregularnych aukcji ani zmanipulowanych transakcji, lecz muszą być oparte na rzeczywistych danych transakcyjnych, średnich długoterminowych i niezależnie monitorowane.

Po drugie, rola państwa – jako reprezentanta własności ziemi należącej do ludzi – musi zostać w szczególny sposób zinstytucjonalizowana. Państwo jest nie tylko „ustalaczem cen”, ale także „obrońcą sprawiedliwości”. Polityka alokacji gruntów i ustalania cen musi być publiczna, przejrzysta i posiadać jasny mechanizm monitoringu społecznego.

Po trzecie, konieczna jest gruntowna reforma polityki finansowania gruntów. Wysokie ceny gruntów nie mogą być wykorzystywane jako narzędzie do zwiększania dochodów budżetowych. Jeśli państwo chce czerpać korzyści z ziemi, musi to iść w parze z kompleksowymi reformami w zakresie wyceny, podatku od użytkowania gruntów i zachęt inwestycyjnych – w oparciu o zasady sprawiedliwości i efektywności.

Po czwarte, planowanie zagospodarowania przestrzennego musi być oparte na dwupoziomowym modelu rządzenia, z długoterminową wizją i ścisłym powiązaniem ze strategią rozwoju społeczno-gospodarczego. Bazy danych gruntów muszą być kompletne i połączone, tworząc podstawę do monitorowania i podejmowania właściwych decyzji.

Na koniec – ale co najważniejsze – należy zwrócić ziemi należne jej miejsce: jest to szczególny zasób, którego nie da się wycenić na rynkach spekulacyjnych, nie da się go zniekształcić decyzjami o proszeniu i dawaniu.

Niedawna XII Centralna Konferencja, Sesja XIII, jasno stwierdziła, że nowelizacja ustawy o ziemi musi mieć na celu „zapewnienie przejrzystości, sprawiedliwości, efektywności i harmonii interesów między państwem, obywatelami i przedsiębiorstwami”. To nie tylko orientacja polityczna – to obietnica sprawiedliwości dla milionów ludzi, którzy wzdychają nad marzeniem o osiedleniu się.

Jeśli nie zostaną podjęte szybkie i zdecydowane działania, marzenie o własnym domu pozostanie luksusem dla całego pokolenia; dostęp do ziemi pod produkcję i działalność gospodarczą będzie poza zasięgiem wietnamskich przedsiębiorstw.

To problem związany z całym systemem niesprawiedliwej i nierynkowej alokacji zasobów, a nie tylko z rynkiem nieruchomości. Znowelizowane prawo gruntowe musi uwzględnić te wymogi.

Vietnamnet.vn

Source: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html