Mentalność wyczekująca wkrótce przestanie obowiązywać. Apartamenty na zachodzie Hanoi „dominują w eterze”. O ile wzrosną ceny gruntów w Ho Chi Minh City po dostosowaniu?

Rynek nadal powoli, lecz systematycznie się odradza, a wyniki stopniowo się poprawiają. Liczba sprzedanych mieszkań w Hanoi wzrosła o ponad 200%, skorygowana cena gruntów w Ho Chi Minh City stanowi zaledwie około 70% ceny rynkowej... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Do końca 2024 roku proces odbudowy wietnamskiego rynku nieruchomości będzie wyraźnie postępował. (Zdjęcie: Linh An)

Rynek systematycznie się odradza.

Według portalu batdongsan.com.vn , pani Pham Thi Mien, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami), wietnamski rynek nieruchomości systematycznie się odradza.

Według pani Mien, wspieranej przez wiele pozytywnych czynników, w oczekiwaniu na „wchłonięcie” nowych przepisów, wietnamski rynek nieruchomości będzie nadal trwale się odradzał, stopniowo osiągając coraz lepsze wyniki. Do końca roku proces odbudowy wietnamskiego rynku nieruchomości będzie wyraźnie postępował.

Zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami) podkreślił, że dzięki wzrostowi gospodarczemu przekraczającemu założony scenariusz, kredyty uniknęły „ponurej” sytuacji, poziom oprocentowania kredytów pozostaje niski, a wypłata środków publicznych jest nadal promowana; ustawa o ziemi z 2024 r., ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. oraz klauzula 2, artykuł 209 ustawy o instytucjach kredytowych wejdą w życie 1 sierpnia, czyli 5 miesięcy wcześniej niż zapadła poprzednia decyzja, co będzie miało pozytywny wpływ, przyczyniając się do ożywienia i rozwoju rynku nieruchomości.

Wraz z wejściem w życie przepisów, mentalność „wyczekiwania” zniknie. Przedsiębiorstwa deweloperskie rozpoczną wyścig o rozwiązanie węzła z państwową agencją zarządzającą. Inwestorzy z większym przekonaniem wprowadzają swoje produkty na rynek. Inwestorzy z większym przekonaniem promują przepływy pieniężne należne bankom w sektorze nieruchomości. Brokerzy i firmy świadczące usługi brokerskie aktywnie zwiększają swoje możliwości, rekrutują pracowników, poszerzają wiedzę, dostosowują się do nowych przepisów itp.

Według pani Mien, w oczekiwaniu na „wchłonięcie” nowych przepisów, rynek nieruchomości będzie nadal powoli i trwale się odradzał, a wyniki będą stopniowo poprawiać. Do końca roku proces odbudowy wietnamskiego rynku nieruchomości będzie wyraźnie postępował. Wyniki odbudowy będą nadal zróżnicowane w zależności od segmentu i regionu, ale z bardziej równomiernym poziomem zróżnicowania.

Skorygowane ceny gruntów w Ho Chi Minh City stanowią zaledwie około 70% ceny rynkowej.

Po południu 29 lipca w Centrum Prasowym Ho Chi Minh City (HCMC) odbyła się konferencja prasowa, na której przedstawiono informacje dotyczące dostosowania cennika gruntów zgodnie z klauzulą ​​1 artykułu 257 ustawy o gruntach z 2024 r.

Według przedstawiciela Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh, projekt skorygowanego Cennika Gruntów wzrósł w porównaniu z cennikiem gruntów zawartym w decyzji nr 02/2020/QD-UBND z dnia 16 stycznia 2020 r. Miejskiego Komitetu Ludowego o około 7 razy. Jednakże Cennik Gruntów zgodnie z decyzją 02/2020/QD-UBND z dnia 16 stycznia 2020 r., w przypadku jego zastosowania, należy pomnożyć przez współczynnik korekty ceny gruntu wynoszący 3,5. W związku z tym, w rzeczywistości, skorygowany Cennik Gruntów wzrósł jedynie o około 2,5 razy, a zatem cena gruntu zgodnie z przewidywanym skorygowanym Cennikiem Gruntów odpowiada jedynie 70% poziomu ceny rynkowej.

Na przykład cena gruntu przy ulicy Dong Khoi w Nguyen Hue w dzielnicy 1, zgodnie z decyzją 02/QD-UBND, wynosi 162 mln VND/m2 (co odpowiada maksymalnemu poziomowi cen gruntów określonemu w ustawie o gruntach z 2013 r.). W 2021 r. Miejski Komitet Ludowy zatwierdził konkretną cenę gruntu (cenę rynkową) za dom parterowy na poziomie 680 mln VND/m2. Obliczona metodą interpolacji cena gruntu w tym obszarze wynosi 970 mln VND/m2. Obecnie oczekiwana skorygowana cena gruntu przy ulicy Dong Khoi w Nguyen Hue wynosi 810 mln VND/m2, co jest zgodne z ogólnym poziomem cen w tym obszarze.

Również według Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska, po wstępnej ocenie, grupą o największym wpływie jest podmiot podlegający zmianie przeznaczenia gruntów oraz uznaniu praw do użytkowania gruntów przez gospodarstwa domowe i osoby fizyczne. Jednakże, porównując ustawę o gruntach z 2013 r. z ustawą o gruntach z 2024 r.: przypadki stabilnego użytkowania gruntów przed 15 października 1993 r. nie podlegają opłatom za użytkowanie gruntów; w przypadku przekroczenia limitu opłata jest pobierana zgodnie z Cennikiem opłat za użytkowanie gruntów z 2005 r. Pozostałe przypadki użytkowania gruntów są rozpatrywane pod kątem pochodzenia i czasu użytkowania, aby uzyskać odpowiednią stawkę poboru.

Zgodnie z projektem rozporządzenia w sprawie pobierania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych, które rząd zamierza wkrótce wydać, stawka poboru będzie ustalana na podstawie przedziału czasowego od 10% do 50% przewidywanej skorygowanej ceny gruntów. Ponadto użytkownicy gruntów należący do rodzin objętych programem, osoby zasłużone i ubogie gospodarstwa domowe będą zwolnieni z opłat za użytkowanie gruntów zgodnie z przepisami rządowymi.

„W ten sposób zrewidowany Cennik Gruntów stopniowo zbliża regulowaną cenę gruntów do poziomu obowiązującego na wspólnym rynku, przyczyniając się do sprawiedliwości i przejrzystości dla użytkowników gruntów oraz unikając strat dla budżetu państwa. Dzięki temu użytkowanie gruntów stanie się bardziej ekonomiczne. W najbliższej przyszłości rząd dostosuje poziom poboru opłat (w procentach) do sytuacji praktycznej, ograniczając nagły wzrost dochodów” – powiedział przedstawiciel Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska.

Rynek mieszkań w Hanoi odnotowuje pozytywne sygnały pod względem podaży i popytu

Raport Cushman & Wakefield dotyczący rynku nieruchomości w Hanoi za drugi kwartał 2024 roku, opublikowany właśnie przez firmę doradczą, wskazuje, że w pierwszych sześciu miesiącach 2024 roku rynek mieszkań w Hanoi wykazywał pozytywne sygnały zarówno pod względem podaży, jak i popytu. Do sprzedaży trafiło około 10 800 nowych mieszkań, czyli prawie trzy razy więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

W drugim kwartale 2024 roku do sprzedaży trafiło około 7600 mieszkań, co oznacza wzrost o 140% w porównaniu z poprzednim kwartałem i 155% w porównaniu z poprzednim rokiem. Ta znacząca zmiana wynikała głównie z uruchomienia nowych projektów mieszkaniowych w zintegrowanych obszarach miejskich, takich jak Vinhomes Ocean Park i Vinhomes Smart City. W pierwszym półroczu 2024 roku około 59% nowej podaży mieszkań przypadło na region zachodni, a projekty średniej klasy nadal dominowały na rynku, stanowiąc około 90% nowej podaży.

W pierwszej połowie 2024 roku sprzedano około 10 900 mieszkań, co stanowi wzrost o 216% rok do roku. W drugim kwartale 2024 roku sprzedaż nowych mieszkań w Hanoi wyniosła około 7400 jednostek, co oznacza wzrost o 110% kwartał do kwartału i 147% rok do roku. Średnia cena pierwotna wyniosła prawie 2640 USD/m², co oznacza wzrost o 11% kwartał do kwartału i 30% rok do roku.

Według ekspertów Cushman & Wakefield, wzrost nowej sprzedaży w pierwszej połowie 2024 roku wynika z niedoboru nowej podaży w ostatnich latach. Nowo rozpoczęte projekty z przejrzystym statusem prawnym, renomowanymi inwestorami, atrakcyjną polityką sprzedaży i kompleksowymi udogodnieniami odnotowały pozytywne wyniki sprzedaży. Większość tych projektów pochodzi z dużych, zintegrowanych obszarów miejskich na zachodzie USA.

Rosnący popyt na mieszkania w Hanoi jest napędzany rosnącym popytem na mieszkania, a także wzrostem liczby ludności i imigracją w mieście. Ponadto, w obliczu niestabilności gospodarczej, popyt inwestycyjny stopniowo powraca do sektora nieruchomości.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym nadal rosną z powodu ograniczonej podaży. Wzrost ten jest również napędzany przez podaż mieszkań średniej i wyższej klasy, która stanowi 98% nowej podaży, podczas gdy podaż mieszkań w przystępnej cenie nadal jest ograniczona.

Na rynku mieszkań w Hanoi, w drugiej połowie 2024 roku, spodziewane jest pojawienie się około 9500 nowych mieszkań. Większość tej podaży będzie skoncentrowana w regionie zachodnim, korzystającym ze strategicznego położenia i rozwiniętej infrastruktury. Ponadto, w drugiej połowie 2024 roku, prognozuje się, że podaż będzie nadal koncentrować się w zintegrowanych obszarach miejskich, takich jak Vinhomes Ocean Park i Vinhomes Smart City.

Od 2025 roku dzielnice podmiejskie, takie jak Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien i Thanh Tri, mają zdominować przyszłą podaż mieszkań dzięki rozwojowi infrastruktury i inicjatywom urbanistycznym rządu. Co istotne, dzielnice Dong Anh i Gia Lam mają stać się dzielnicami do 2025 roku, przyczyniając się do przewidywanej podaży z dużych, zintegrowanych obszarów miejskich, takich jak Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park i BRG Smart City.

W pierwszych 6 miesiącach 2024 roku rynek mieszkań w Hanoi wykazał pozytywne sygnały zarówno po stronie podaży, jak i popytu. (Zdjęcie: Ke Toai)

Przypadki ewakuacji awaryjnej z budynków mieszkalnych od 1 sierpnia

Rząd właśnie wydał Dekret nr 98, w którym szczegółowo opisano szereg artykułów znowelizowanej Ustawy o mieszkalnictwie dotyczących renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych, które wejdą w życie 1 sierpnia.

Zgodnie z dekretem, istnieje 5 przypadków, w których właściciele i użytkownicy budynków mieszkalnych muszą zostać przesiedleni. Spośród nich 2 przypadki wymagają pilnej relokacji, a 3 przypadki wymagają relokacji zgodnie z planem rekompensat i wsparcia w przesiedleniu.

Konkretnie chodzi o dwa przypadki budynków mieszkalnych, które należy pilnie przenieść, to te, które zostały uszkodzone w wyniku pożaru, eksplozji, klęsk żywiołowych lub ataków wroga i nie spełniają już warunków bezpieczeństwa pozwalających na dalsze użytkowanie.

W takim przypadku prowincjonalna agencja zarządzająca musi w ciągu 3 dni od momentu stwierdzenia, że ​​budynek mieszkalny nie kwalifikuje się do dalszego użytkowania, przedłożyć prowincjonalnemu komitetowi ludowemu pilną decyzję o relokacji.

Decyzja musi jasno określać lokalizację budynku mieszkalnego, który należy pilnie przenieść, sposób tymczasowego zakwaterowania, sposób, koszt i czas trwania przeniesienia oraz obowiązki odpowiednich organizacji i osób. Jeżeli właściciel budynku mieszkalnego nie przeniesie się, zarządca podejmie decyzję w sprawie jej wykonania w terminie maksymalnie 7 dni roboczych od daty jej wydania.

W 3 przypadkach budynki mieszkalne muszą zostać przeniesione zgodnie z planem rekompensat i wsparcia przesiedleńczego.

Po pierwsze, główne elementy konstrukcyjne budynku mieszkalnego znajdują się w stanie całkowitego zagrożenia, grozi im zawalenie i nie spełniają warunków dalszego użytkowania.

Po drugie, budynek apartamentowy jest poważnie uszkodzony, a infrastruktura techniczna systemu przeciwpożarowego, zaopatrzenia w wodę i kanalizacji, oczyszczania ścieków, energii elektrycznej i komunikacji wewnętrznej nie spełnia wymogów obowiązujących norm technicznych i przepisów lub jest narażona na niebezpieczeństwo. Prace te należy przerwać, aby zapewnić bezpieczeństwo właścicieli i użytkowników budynku oraz spełnić wymogi renowacji i upiększania miasta.

Wreszcie, budynek mieszkalny ma uszkodzoną jedną z konstrukcji, w tym fundamenty, kolumny, ściany, belki i krokwie, które nie spełniają wymogów normalnego użytkowania. Budynki te nie podlegają dwóm wyżej wymienionym przypadkom rozbiórki, lecz muszą zostać wyremontowane i wybudowane zgodnie z zatwierdzonym planem.

Właściciele i użytkownicy budynków mieszkalnych będą mogli skorzystać z tymczasowego zakwaterowania w wielu formach, takich jak: fundusz mieszkań dla przesiedleńców, fundusz mieszkaniowy należący do majątku publicznego na danym obszarze, zakup lokali komercyjnych lub inwestycja w budynek z funduszu mieszkań dla przesiedleńców ze środków budżetu lokalnego lub z funduszu inwestycji deweloperskich, lokalnego funduszu rozwoju budownictwa mieszkaniowego (jeśli taki istnieje). Dodatkowo właściciele mogą również otrzymać wynagrodzenie za samodzielne zorganizowanie zakwaterowania.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html