Inwestorzy zachowują ostrożność wobec akcji VRG.

Po gwałtownej korekcie na początku kwietnia 2025 r., która spowodowała gwałtowny spadek cen akcji spółek z branży nieruchomości przemysłowych, rynek akcji szybko odrobił straty i zaczął regularnie osiągać nowe maksima.

Jednak akcje Saigon VRG Investment Company (kod akcji SIP) poruszały się w przeciwnym kierunku, konsekwentnie notując poniżej 200-dniowej średniej kroczącej (MA200). Wskazuje to na utrzymujący się trend spadkowy.

Od 24 lipca do 11 listopada akcje SIP spadły o 20,6%, z 68 400 VND do 54 300 VND za akcję. Licząc od początku 2025 roku, spadek wyniósł 31,3% w porównaniu ze szczytem 79 020 VND (26 marca).

Według danych SSI Securities Corporation, akcje te są obecnie notowane po wskaźniku P/E wynoszącym 10,61x – znacznie niższym od średniej branżowej wynoszącej 17,81x. W latach 2018–2023 wycena akcji wahała się w przedziale od 7,03x do 27,41x, co wskazuje na to, że akcje są obecnie znacznie dyskontowane.

Ruch cen akcji był sprzeczny z ogólną tendencją, pomimo utrzymujących się pozytywnych wyników biznesowych Saigon VRG Investment. W 2024 roku przychody osiągnęły 7078 mld VND, wykazując stabilny wzrost w porównaniu z analogicznym okresem. Z tego 90,7% całkowitych przychodów stanowiły usługi komunalne, takie jak energia elektryczna, woda i inne media, podczas gdy dzierżawa gruntów po rozwoju infrastruktury osiągnęła jedynie 389 mld VND, co stanowi równowartość 5%. Taka struktura utrzymała się w pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku, kiedy to przychody z usług komunalnych wyniosły 5617 mld VND (89,1%), a dzierżawa gruntów zaledwie 310 mld VND (4,9%).

Pomimo koncentracji na rozwoju nieruchomości przemysłowych, struktura przychodów Saigon VRG Investment opiera się na sektorze usług komunalnych – sektorze generującym bardziej stabilne przepływy pieniężne. Firma dostarcza energię elektryczną, wodę, usługi utylizacji odpadów oraz usługi związane z eksploatacją infrastruktury tysiącom firm dzierżawiących grunty w parkach przemysłowych. To cykliczne, roczne źródło przychodów, generujące długoterminową przewagę w zakresie przepływów pieniężnych.

Z kolei segment dzierżawy gruntów przemysłowych odnotował niskie przychody ze względu na specyficzną metodę księgową. Saigon VRG Investment zdecydował się na alokację przychodów w okresie 50 lat, odpowiadającym okresowi dzierżawy gruntu, zamiast ujmować je w całości na raz. Odzwierciedla to charakter umów długoterminowych, ale sprawia, że krótkoterminowe sprawozdania finansowe są mniej imponujące w porównaniu z porównywalnymi firmami, które zazwyczaj ujmują całą wartość umowy na raz.

Na koniec 2024 roku wskaźnik obłożenia fabryk w trzech parkach przemysłowych: Dong Nam, Le Minh Xuan 3 i Phuoc Dong osiągnął 95,13%. W przypadku gruntów przemysłowych, Phuoc Dong (obszar A) osiągnął 96% obłożenia; Dong Nam osiągnął 89%, podczas gdy Phuoc Dong (obszar B) osiągnął zaledwie 24% (pozostało 685,28 hektara); faza 2 Phuoc Dong osiągnęła 43% (pozostało 290,95 hektara), faza 3 jest jeszcze w fazie rozwoju (pozostało 394,33 hektara); Le Minh Xuan 3 osiągnął 32% (pozostało 106,06 hektara), a Loc An-Binh Son osiągnął 67% (pozostało 117,46 hektara). Oznacza to, że firma nadal ma znaczne możliwości ekspansji w zakresie dzierżawy w nadchodzących latach.

Oprócz potencjalnych zasobów gruntowych, firma dysponuje również solidną zdolnością finansową. Na dzień 30 września 2025 roku Saigon VRG Investment dysponowała gotówką w wysokości 5913 mld VND, co stanowiło 20,8% aktywów ogółem, a także odnotowywała 12 822,5 mld VND w postaci niewykorzystanych długoterminowych przychodów (opłaty za dzierżawę gruntów otrzymane z góry), co stanowi 45,1% kapitału. Jest to znacząca rezerwa, która będzie stopniowo ujmowana w nadchodzących latach.

Według KB Securities Vietnam, Saigon VRG Investment posiada obecnie około 1189 hektarów ziemi, na której zakończono procedury prawne, osiągając wskaźnik oczyszczenia terenu na poziomie 78%. Firma może dzierżawić 50-60 hektarów rocznie w latach 2025-2026, utrzymując jednocześnie stabilny przepływ środków pieniężnych z tytułu świadczenia usług dla obecnych klientów.

Jednak krótkoterminowe perspektywy pozostają trudne w kontekście handlu międzynarodowego, zwłaszcza w obliczu wzajemnej polityki taryfowej, która zwiększa bariery w przyciąganiu bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) do branż zaawansowanych technologii, w tym podzespołów/sprzętu elektronicznego, sztucznej inteligencji (AI) i półprzewodników – sektorów, w których w ostatnich latach zaszły znaczące zmiany. Pośrednio wywiera to presję konkurencyjną na zdolność Saigon VRG Investment do pozyskiwania klientów. W związku z tym, w drugiej połowie 2025 r. i w 2026 r. prognozuje się spowolnienie dzierżawionej powierzchni Saigon VRG Investment w porównaniu z 2024 r.

Niemniej jednak, niezwykle defensywny model biznesowy, stabilny przepływ środków pieniężnych z udogodnień parku przemysłowego oraz duży, czysty bank ziemi sprawiają, że Saigon VRG Investment to firma, która ma potencjał utrzymania zrównoważonego wzrostu w perspektywie długoterminowej.

Source: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html