Rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City się odradza, kapitał napływa głównie na przedmieścia

Po okresie stagnacji rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City stopniowo się odradza, w trzecim kwartale 2025 r. odnotowuje się znaczny wzrost liczby transakcji i nowej podaży.

Jednak utrzymujące się wysokie ceny sprzedaży spowodowały, że tendencja przepływu kapitału i popytu na domy przesunęła się w stronę sąsiednich obszarów, takich jak Binh Duong (stary), Long An (stary) i Ba Ria-Vung Tau (stary), co stało się wyraźniejsze, otwierając nową fazę rozwoju dla rozszerzonego obszaru metropolitalnego Ho Chi Minh City.

Rynek nieruchomości odrabia straty, ale presja cenowa pozostaje wysoka

Według raportu CBRE Vietnam w trzecim kwartale 2025 roku w Ho Chi Minh City oddano do użytku 2549 nowo otwartych mieszkań i 220 domów w zabudowie szeregowej – to znaczący wzrost w porównaniu z pierwszą połową roku.

Większość podaży pochodzi z kolejnych faz istniejących projektów lub jest wznawiana po długiej przerwie. Wschód nadal jest „jasnym punktem”, na który przypada ponad 75% całkowitej podaży nowych mieszkań.

Pierwotna cena sprzedaży mieszkań w Ho Chi Minh City osiągnęła 87 mln VND/m2, co stanowi wzrost o 6,3% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 31% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 r. Cena na rynku wtórnym również gwałtownie wzrosła do 60 mln VND/m2, co odzwierciedla utrzymujący się wysoki popyt na domy, chociaż kupujący są zazwyczaj bardziej ostrożni w kwestii wahań cen.

Według danych JLL Vietnam, w segmencie luksusowym w drugim kwartale 2025 roku rynek odnotował 739 udanych transakcji, co stanowi sześciokrotny wzrost w porównaniu z pierwszym kwartałem roku. Projekty z dobrym postępem budowy, takie jak Dhome (DHA Corp.) czy Opus One (dzielnica Long Binh), osiągnęły wysoki wskaźnik absorpcji.

W tym samym czasie w segmencie domów szeregowych sprzedano 54 jednostki, czyli prawie dwa razy więcej niż w pierwszym kwartale, a projekt Sholi Binh Tan osiągnął wskaźnik absorpcji na poziomie ponad 70% dzięki konkurencyjnym cenom.

Pierwotna cena sprzedaży luksusowych apartamentów osiągnęła 5076 USD/m², co stanowi nieznaczny spadek o 0,6% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale nadal wzrost o 1,6% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Tymczasem pierwotna cena sprzedaży domów szeregowych wyniosła 16 842 USD/m², co oznacza wzrost o 3% rok do roku.

„Stały wzrost cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, pomimo utrzymywania się na wysokim poziomie, świadczy o silnym zaufaniu kupujących i inwestorów do długoterminowego potencjału zysków z nieruchomości mieszkalnych w Ho Chi Minh City” – powiedziała pani Trang Le, dyrektor generalna JLL Vietnam.

Pani Pham Ngoc Thien Thanh, dyrektor działu badań i doradztwa w CBRE w Ho Chi Minh City, powiedziała: „Po długim okresie stagnacji rynek nieruchomości mieszkalnych w Ho Chi Minh City stopniowo się odradza.

W trzecim kwartale odnotowano ponad 170 udanych transakcji, co stanowi wzrost o ponad 100% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Transakcje te koncentrowały się głównie w regionach zachodnich, takich jak Binh Tan i Binh Chanh, gdzie nadal są dostępne grunty i ceny są bardziej odpowiednie.

Pani Thanh zauważyła jednak, że wysokie ceny i coraz mniejsza podaż towarów średniej półki utrudniają znalezienie prawdziwych nabywców.

Przepływ kapitału na przedmieścia – nieunikniony trend rynku

Mimo oznak ożywienia, eksperci twierdzą, że w Ho Chi Minh City wciąż występuje realny niedobór podaży, zwłaszcza w segmencie średniej półki.

„Pomimo wzrostu podaży, rynek w Ho Chi Minh City nadal charakteryzuje się dużym niedoborem w porównaniu z rzeczywistym popytem. Presja cenowa skłoniła wielu kupujących i inwestorów do przeniesienia się do sąsiednich miejscowości, gdzie zasoby gruntów są obfite, a ceny bardziej przystępne” – powiedziała pani Duong Thuy Dung, dyrektor zarządzająca CBRE Vietnam.

Nieruchomości mieszkalne w starej dzielnicy Binh Duong . (Zdjęcie: Hong Dat/VNA)

Według CBRE Vietnam, w ciągu pierwszych 9 miesięcy tego roku na terenie dzielnicy Binh Duong (starej) wystawiono na sprzedaż niemal 11 000 nowych mieszkań, których średnia cena wyniosła mniej niż 60 milionów VND/m2, czyli tylko połowę ceny w Ho Chi Minh City.

Obszary Ba Ria-Vung Tau i Long An (stare) również odnotowały wzrost wolumenu transakcji, zwłaszcza na obszarach o silnie zainwestowanej infrastrukturze drogowej, takich jak Ring Road 3, Bien Hoa-Vung Tau Expressway, Tan Van-Nhon Trach.

Pan Lam Toan Ton (35 lat, mieszkaniec okręgu Tan My w Ho Chi Minh) powiedział: „Razem z żoną szukaliśmy mieszkania w centrum miasta, ale ceny rosły zbyt szybko. Po zapoznaniu się z ofertą na przedmieściach zdecydowaliśmy się na mieszkanie w Di An. Cena była tylko o 60% niższa niż w starej dzielnicy Thu Duc, ale infrastruktura była bardzo dobra. Dojazd do pracy był nadal wygodny, a cena znacznie bardziej przystępna”.

Według prognoz JLL Vietnam, w 2025 roku w Ho Chi Minh City powstanie dodatkowo 5000-5500 luksusowych apartamentów i 1300 nowych domów szeregowych. Jednocześnie kluczowe projekty infrastrukturalne, takie jak Terminal T3, skrzyżowanie An Phu i obwodnica nr 3, będą napędzać rynek w przyszłym roku.

JLL uważa jednak, że proces restrukturyzacji granic administracyjnych i reformowania procedur inwestycji publicznych może spowodować, że rynek przejdzie przez tymczasowy okres ostrożności, zanim wejdzie w nowy cykl wzrostu.

Z perspektywy biznesowej, pan Nguyen Van Hien, przedstawiciel firmy deweloperskiej zajmującej się budową mieszkań w okręgu Binh Tho, skomentował: „Największymi trudnościami są obecnie kwestie prawne i koszty kapitałowe. Chociaż popyt jest nadal bardzo wysoki, wielu inwestorów jest zmuszonych korygować postępy w realizacji, aby zapewnić sobie przepływy pieniężne. Jednak biorąc pod uwagę pozytywne sygnały płynące z zakończenia 86 wstrzymanych projektów, spodziewamy się, że rynek ponownie ożywi się w czwartym kwartale i na początku 2026 roku”.

Wielu ekspertów uważa również, że łączność regionalna staje się nieodwracalnym trendem. Obszary satelitarne, z synchronicznym planowaniem pod względem ruchu, infrastruktury społecznej i mediów, przyciągają młodych klientów – grupę o realnych potrzebach mieszkaniowych, ale ograniczonych możliwościach finansowych.

Nieruchomości w dzielnicy Vung Tau. (Zdjęcie: Huynh Son/VNA)

„Rozbudowane Ho Chi Minh City będzie najdynamiczniej rozwijającym się obszarem w kraju w ciągu najbliższych kilku lat. Skoro różnica w cenach między centrum a przedmieściami jest nadal duża, trend przenoszenia się kapitału i nabywców do miast satelickich jest nieunikniony” – podkreśliła Duong Thuy Dung, prezes CBRE Vietnam.

Rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City i okolicach wyraźnie się ożywia pod względem wolumenu transakcji i podaży, jednak wysoka presja cenowa i niedobór mieszkań ze średniej półki cenowej nadal stanowią poważne problemy.

W kontekście dużych inwestycji w infrastrukturę regionalną i stopniowego wycofywania przepisów prawnych, przepływy kapitału i popyt na mieszkania rozszerzają się na sąsiednie miejscowości, przyczyniając się do kształtowania wielobiegunowej przestrzeni miejskiej – nieuniknionego trendu rozwojowego kluczowego regionu gospodarczego Południa.

Źródło: VNA

Source: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm