Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) opublikowało niedawno kontrowersyjny raport zatytułowany „Spadające wskaźniki urodzeń i długoterminowy wpływ na rynek mieszkaniowy”, w którym argumentowano, że Wietnam wkracza w fazę, w której czynniki demograficzne zaczynają wpływać na popyt na nieruchomości. Jednak wielu twierdzi również, że w perspektywie krótkoterminowej ważniejsze są czynniki „twarde”, takie jak ceny domów, podaż i koszty kredytów.
Według danych VARS, wskaźnik dzietności w Wietnamie spadł z 3,8 dziecka na kobietę w 1989 roku do zaledwie 1,91 dziecka w 2024 roku. W dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, wskaźnik ten zbliża się do progu „bardzo niskiej dzietności” poniżej 1,3 dziecka na kobietę. Oznacza to, że liczba nowych gospodarstw domowych, kluczowy czynnik napędzający rynek nieruchomości, będzie stopniowo spadać w nadchodzących latach, szczególnie w segmencie dużych mieszkań przeznaczonych dla dużych rodzin.
VARS przewiduje, że jeśli ta sytuacja się utrzyma, Wietnam może stanąć w obliczu podobnej nierównowagi podaży i popytu na rynku nieruchomości, jak Korea Południowa czy Japonia, kraje silnie dotknięte problemem starzenia się społeczeństw i wyjątkowo niskiego wskaźnika urodzeń.
Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Zasobów i Środowiska, zgadza się z prognozą, stwierdzając: „W dłuższej perspektywie na płynność rynku nieruchomości wpływa wiele polityk: przepisy, koszty nakładów, kryzysy gospodarcze i liczba ludności. Jeśli liczba ludności nie wzrośnie, zwłaszcza przy niskim wskaźniku urodzeń, popyt na mieszkania będzie stopniowo spadał, co doprowadzi do spadku płynności”.
Z innej perspektywy, pani Vo Nhat Lieu, dyrektor generalna Propiin Real Estate Finance Technology Academy, podkreśliła: „Niski wskaźnik urodzeń to nie tylko kwestia demograficzna, ale kluczowy czynnik zmieniający strukturę rynku nieruchomości. Często bierzemy pod uwagę jedynie stopy procentowe, kredyty czy aspekty prawne, ale czynniki demograficzne mają największe znaczenie i są zmiennymi długoterminowymi”.
Niemniej jednak dane Generalnego Urzędu Statystycznego pokazują, że liczba nowych gospodarstw domowych w Hanoi i Ho Chi Minh City nadal rośnie o 2-3% rocznie. Oznacza to, że popyt na mieszkania nie zanikł, lecz jest „ograniczony” przez czynniki ekonomiczne. Według pani Pham Thi Mien, zastępcy dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań nad Nieruchomościami (VARS IRE), główną przyczyną spadku płynności nie jest brak nowych gospodarstw domowych, ale fakt, że ceny domów przekraczają ich możliwości finansowe. Podała, że przy średniej cenie 75-80 milionów VND/m² w Hanoi i 85-89 milionów VND/m² w Ho Chi Minh City, mieszkanie kosztujące 2-3 miliardy VND jest daleko poza zasięgiem grupy o średnich dochodach.
Oprócz ceny sprzedaży, istotną przeszkodę stanowią również stopy procentowe kredytów hipotecznych. Obecnie średnie oprocentowanie waha się od 8% do 12% w skali roku, a niektóre banki oferują preferencyjne stawki od 6% do 7% przez pierwsze kilka lat, ale jest to nadal znacznie więcej niż w Japonii (1%-2%) czy Singapurze (2%-4%). Przy kredycie w wysokości 1,5 mld VND na 30 lat i oprocentowaniu 10%, kupujący musieliby płacić 15-20 mln VND miesięcznie, co przekraczałoby możliwości finansowe wielu młodych rodzin.
Co więcej, niechęć wielu osób do zawierania małżeństw we wczesnym okresie życia małżeńskiego doprowadziła do odmiennych niż wcześniej potrzeb mieszkaniowych. „Potrzebują wielofunkcyjnych przestrzeni, w których mogą zarówno mieszkać, jak i pracować, zamiast być zainteresowani mieszkaniami o stałej powierzchni 60-70 m²” – powiedziała pani Lieu.
Według ekspertów, aby ożywić rynek, Wietnam musi jednocześnie zająć się dwoma kwestiami. Najpilniejszym priorytetem jest zwiększenie podaży mieszkań w przystępnej cenie, obniżenie oprocentowania kredytów i usprawnienie procedur kredytowych. Długoterminowym celem jest przygotowanie się na scenariusz starzenia się społeczeństwa, niskiego wskaźnika urodzeń i zmieniających się potrzeb mieszkaniowych. „Jeśli będziemy patrzeć tylko na dane demograficzne, ignorując politykę i produkty, błędnie zdiagnozujemy problem. Potrzebujemy mieszkań w przystępnej cenie i tańszych mechanizmów kredytowych” – powiedział Tran Khanh Quang, dyrektor Viet An Hoa Real Estate Company.
Source: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Komentarz (0)