Niski wskaźnik urodzeń i jego wpływ na rynek nieruchomości w Wietnamie

Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) opublikowało niedawno kontrowersyjny raport zatytułowany „Spadający wskaźnik urodzeń i długoterminowy wpływ na rynek nieruchomości”, w którym argumentowano, że Wietnam wkracza w okres, w którym czynniki demograficzne zaczynają wpływać na popyt na nieruchomości. Jednak wielu uważa również, że w perspektywie krótkoterminowej ważniejsze są „twarde” czynniki, takie jak ceny nieruchomości, podaż i koszty kredytów.

Według danych VARS, wskaźnik dzietności w Wietnamie spadł z 3,8 dziecka na kobietę w 1989 roku do zaledwie 1,91 dziecka w 2024 roku. W dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, wskaźnik ten zbliża się do progu „bardzo niskiej dzietności” poniżej 1,3 dziecka na kobietę. Oznacza to, że liczba nowych gospodarstw domowych, która jest głównym motorem napędowym rynku mieszkaniowego, będzie stopniowo spadać w nadchodzących latach, zwłaszcza w segmencie mieszkań wielkopowierzchniowych, przeznaczonych dla rodzin wielodzietnych.

VARS przewiduje, że jeśli ta sytuacja się utrzyma, Wietnamowi może grozić zachwianie równowagi między podażą a popytem na rynku nieruchomości, podobnie jak miało to miejsce w Korei Południowej czy Japonii, krajach silnie dotkniętych starzeniem się społeczeństw i wyjątkowo niskim wskaźnikiem urodzeń.

Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Zasobów Naturalnych i Środowiska, zgodził się z prognozą, mówiąc: „W dłuższej perspektywie na płynność rynku nieruchomości wpływa wiele polityk: przepisy, koszty nakładów, kryzys gospodarczy i demografia. Jeśli populacja nie wzrośnie, a zwłaszcza niski wskaźnik urodzeń, popyt na mieszkania będzie stopniowo spadał, co doprowadzi do spadku płynności”.

Z innej perspektywy, pani Vo Nhat Lieu, dyrektor generalna Propiin Real Estate Finance Technology Academy, podkreśliła: „Niski wskaźnik urodzeń to nie tylko problem demograficzny, ale także kluczowy czynnik zmieniający strukturę rynku nieruchomości. Często bierzemy pod uwagę jedynie stopy procentowe, kredyty czy legalność, ale czynniki demograficzne mają największe znaczenie i są zmiennymi długoterminowymi”.

Jednak dane Generalnego Urzędu Statystycznego pokazują, że liczba nowych gospodarstw domowych w Hanoi i Ho Chi Minh City nadal rośnie o 2%-3% rocznie. To pokazuje, że popyt na mieszkania nie zniknął, ale jest „ograniczony” przez czynniki ekonomiczne. Według pani Pham Thi Mien, zastępcy dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań nad Nieruchomościami (VARS IRE), głównym powodem spadku płynności nie jest brak nowych gospodarstw domowych, ale to, że ceny mieszkań są poza zasięgiem finansowym. Przy średniej cenie 75-80 milionów VND/m² w Hanoi i 85-89 milionów VND/m² w Ho Chi Minh City, mieszkanie za 2-3 miliardy VND jest daleko poza zasięgiem grupy o średnich dochodach.

Nie tylko cena sprzedaży, ale również oprocentowanie kredytów hipotecznych stanowi istotną barierę. Obecnie średnie oprocentowanie waha się między 8% a 12% w skali roku, niektóre banki oferują zachęty w wysokości 6% i 7% w pierwszych kilku latach, ale nadal jest to znacznie więcej niż w Japonii (1% i 2%) czy Singapurze (2% i 4%). Przy kredycie w wysokości 1,5 mld VND na 30 lat, z oprocentowaniem 10%, kupujący musi płacić 15-20 mln VND miesięcznie, co przekracza możliwości wielu młodych rodzin.

Ponadto fakt, że wiele osób nie chce zakładać rodziny wcześnie, prowadzi również do odmiennych potrzeb mieszkaniowych. „Potrzebują wielofunkcyjnych przestrzeni, zarówno do życia, jak i pracy, i nie są już zainteresowani mieszkaniami o powierzchni 60-70 m² o sztywnym układzie” – powiedziała pani Lieu.

Według ekspertów, aby odblokować rynek, Wietnam musi jednocześnie zająć się dwoma kwestiami. W perspektywie krótkoterminowej konieczne jest zwiększenie podaży mieszkań w przystępnej cenie, obniżenie stóp procentowych i usprawnienie procedur kredytowych. W perspektywie długoterminowej konieczne jest przygotowanie się na scenariusz starzenia się społeczeństwa, niskiego wskaźnika urodzeń i zmieniających się potrzeb mieszkaniowych. „Jeśli będziemy patrzeć wyłącznie na dane demograficzne, ignorując politykę i produkty, postawimy błędną diagnozę. Potrzebujemy mieszkań w przystępnej cenie i tańszych mechanizmów kredytowych” – powiedział Tran Khanh Quang, dyrektor Viet An Hoa Real Estate Company.

Source: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm