Różnica między dochodami a cenami nieruchomości pogłębia się.
Porównując tempo wzrostu dochodów per capita z tempem wzrostu cen nieruchomości w latach 2014–2025, widać, że różnica ta się powiększa. Średni dochód wzrósł z 4,11 mln VND miesięcznie do 8,3 mln VND miesięcznie, co stanowi dwukrotność tego wzrostu, co odpowiada średniemu tempu wzrostu na poziomie około 6,4% rocznie.
Tymczasem średnia cena mieszkania wzrosła z 25 milionów VND/m² do 75,5 miliona VND/m², czyli trzykrotnie, przy tempie wzrostu przekraczającym 12% rocznie. Już teraz średnia cena domu w Hanoi przekracza 80 milionów VND/m². Oznacza to, że ceny domów rosną prawie dwukrotnie szybciej niż tempo wzrostu dochodów.
Według statystyk z połowy 2025 roku, cena przeciętnego mieszkania była obecnie 27,3 razy wyższa niż roczny dochód rodziny. Jest to wskaźnik cen mieszkań do dochodów (P/I = 27,3). Innymi słowy, jeśli rodzina nie wydaje nic i przeznacza wszystkie swoje dochody na zakup domu, zgromadzenie wystarczającej ilości środków zajmie około 27 lat; a jeśli przeznacza 1/3 swoich dochodów na raty, czas ten wydłuży się do prawie 80 lat. Przy obecnym poziomie dochodów marzenie o stabilizacji dla większości osób pracujących, w tym urzędników państwowych, staje się coraz bardziej nieosiągalne.
Pan Nguyen Quoc Hiep, prezes zarządu GP.Invest, powiedział, że ceny nieruchomości gwałtownie rosną.
Przemawiając na forum „Dla zdrowego i zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości”, zorganizowanym 4 grudnia przez Radio i Telewizję Hanoi, pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący rady dyrektorów GP.Invest, powiedział, że gwałtownie rosnące ceny nieruchomości stanowią nie tylko barierę dla nabywców, ale także potencjalne ryzyko dla całej gospodarki . Rynek nieruchomości jest uważany za „zdrowy i zrównoważony” tylko wtedy, gdy ceny sprzedaży utrzymują się na poziomie, który osoby o średnich dochodach mogą uzyskać dzięki ratom.
Obecnie większość inwestorów nadal musi polegać na bankowym kapitale kredytowym. Według statystyk Banku Państwowego, do końca września 2025 r. wartość kapitału kredytowego zainwestowanego w nieruchomości wzrosła o 19%, a zadłużenie wyniosło około 4 milionów miliardów VND, co stanowi 24% całkowitego zadłużenia całego systemu. Tymczasem dane za trzeci kwartał 2025 r. pokazały, że tempo transakcji na rynku nieruchomości spadło o 13%, w tym liczba samych mieszkań spadła o 15%, a podaż rośnie.
Analitycy twierdzą, że jeśli ceny wzrosną zbyt wysoko, a transakcje spadną, ryzyko złych długów, „zamrożenia” rynku i zakłóceń w przepływach pieniężnych inwestorów może rozprzestrzenić się na system bankowy. Presja wywołana bańką cenową na rynku nieruchomości nie ogranicza się zatem do jednego rynku, ale jest ściśle związana z bezpieczeństwem finansowym i stabilnością makroekonomiczną.
Podczas Forum opinie wskazywały na szereg niedociągnięć: spekulację, inflację cen, manipulację podażą, czerpanie zysków z polityki budownictwa socjalnego oraz nierównowagę w strukturze segmentów. Wiele osób znajduje się w sytuacji, w której „nie są wystarczająco bogate, aby kupować mieszkania komercyjne, ale nie są wystarczająco biedne, aby kupować mieszkania socjalne”.
Doskonalenie instytucji, kontrolowanie kredytu, zwiększanie realnej podaży
Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący rady dyrektorów GP.Invest, powiedział, że aby rynek nieruchomości mógł rozwijać się zdrowo, konieczne jest jednoczesne zaangażowanie agencji państwowych w dostosowywanie systemu i polityki dotyczącej gruntów, kredytów i podatków dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości.
Ostatnio rząd skupił się na pilotażu szeregu konkretnych mechanizmów i polityk promujących rozwój budownictwa socjalnego, dążąc do osiągnięcia 1 miliona lokali do 2030 roku. Zgromadzenie Narodowe i rząd wprowadziły wiele „otwartych” mechanizmów mających na celu zwiększenie podaży i usunięcie przeszkód w renowacji starych mieszkań w dużych miastach. Polityka ta przyczyniła się do poprawy podaży na rynku nieruchomości.
Wdrażanie tych rozwiązań na szczeblu lokalnym przebiega jednak nadal powoli, dlatego konieczna jest wnikliwsza kontrola i nadzór ze strony władz na wszystkich szczeblach; w szczególności należy rzeczywiście skrócić procedury administracyjne, a jednocześnie nadal rozwijać mechanizmy mające na celu „otwarcie” rynku nieruchomości pod względem prawnym.
Kolejnym istotnym wąskim gardłem jest poziom cen gruntów. Obecnie w niektórych miejscowościach spodziewany jest wyższy cennik gruntów, w niektórych miejscach nawet kilkudziesięciokrotnie wyższy niż poziom cen sprzed 5 lat. Jest to jedna z bezpośrednich przyczyn wzrostu cen mieszkań. Według Prezesa Zarządu GP.Invest, przy tworzeniu cennika gruntów konieczne jest precyzyjne określenie ceny gruntu dla projektów (jako podstawy do kalkulacji zobowiązań finansowych i planów inwestycyjnych) oraz ceny gruntu komercyjnego dla transakcji międzyludzkich, co pozwoli na stworzenie odpowiedniego mechanizmu korygującego i zapobiegnie sytuacji, w której koszty gruntów staną się ostatecznym obciążeniem dla nabywców mieszkań.
Pani Tran Hong Nguyen, wiceprzewodnicząca Komisji Prawa i Sprawiedliwości Zgromadzenia Narodowego, powiedziała, że konieczne jest udoskonalenie ram prawnych dotyczących gruntów, mieszkalnictwa i obrotu nieruchomościami.
Pani Tran Hong Nguyen, wiceprzewodnicząca Komisji Prawa i Sprawiedliwości Zgromadzenia Narodowego, powiedziała, że aby skutecznie radzić sobie z nietypowymi zmianami na rynku, konieczne jest udoskonalenie ram prawnych dotyczących gruntów, budownictwa mieszkaniowego i obrotu nieruchomościami. Obecnie wdrażamy szereg dokumentów regulujących Ustawę o gruntach z 2024 roku, Ustawę o budownictwie mieszkaniowym oraz Ustawę o obrocie nieruchomościami. To szansa na wypełnienie luk prawnych w zakresie aukcji gruntów, przetargów na projekty, podziału i sprzedaży gruntów, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz kontroli podaży. Im bardziej przejrzyste prawo, tym trudniej manipulować rynkiem.
Wiceprzewodniczący Komisji Prawa i Sprawiedliwości Zgromadzenia Narodowego podkreślił, że dla jednoznacznej identyfikacji naruszeń niezbędne są wnioski organów kontrolnych, inspekcyjnych i prokuratorskich w przypadku oznak naruszenia prawa. Jednak duże wahania cen, powtarzające się w krótkim czasie, skoncentrowane na obszarach, na których wkrótce zostaną wprowadzone plany planowania, inwestycje infrastrukturalne lub duże projekty, są sygnałami, które zmuszają państwo do prowadzenia szczególnego nadzoru.
Oprócz doskonalenia prawa, kluczowe jest upublicznienie informacji planistycznych, planów zagospodarowania przestrzennego, postępów projektów, ich legalności i cen transakcyjnych. Stworzenie krajowej bazy danych gruntów, bazy danych o nieruchomościach oraz elektronicznego systemu transakcji będzie narzędziem, które pomoże państwu skutecznie zarządzać, jednocześnie zapobiegając oszustwom i znacząco ograniczając działania „wywołujące falę spekulacyjną” i zawyżające ceny.
Kolejnym celem jest rozwój realnej podaży, zwłaszcza w segmencie zaspokajającym rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe. Konieczne jest podzielenie typów nieruchomości, aby dopasować je do potrzeb ludzi w każdym segmencie. Gdy rynek opiera się wyłącznie na popycie spekulacyjnym, nieruchomości mogą łatwo stać się kanałem gromadzenia aktywów lub narzędziem kupna i sprzedaży w celu zmiany sytuacji, tworząc bańki spekulacyjne i będąc podatnymi na manipulację. Dlatego konieczne jest promowanie rozwoju budownictwa socjalnego i komercyjnego w odpowiednich cenach, przy jednoczesnym reformowaniu procedur inwestycyjnych i zagospodarowania gruntów w celu skrócenia czasu realizacji projektów. Wraz ze wzrostem podaży rynek będzie miał więcej warunków do stabilizacji.
Delegaci dyskutowali i omawiali rozwiązania mające na celu zapewnienie zdrowego i zrównoważonego rynku nieruchomości.
Odnośnie polityki kredytowej, analizy przeprowadzone na forum wykazały, że wiele banków akceptuje wysokie wypłaty kapitału na projekty oparte na hipotekach gruntowych o wysokich wycenach, co powoduje dalszy wzrost cen gruntów. Nabywcy nieruchomości w celach inwestycyjnych mogą zaciągać pożyczki po zmiennych stopach procentowych, ale ze względu na szybki wzrost cen nadal akceptują wysokie stopy procentowe, co tworzy efekt spirali: im wyższa cena, tym silniejsza spekulacja, tym większy napływ kredytów do sektora nieruchomości.
Niektóre instytucje kredytowe nie rozróżniły jeszcze wyraźnie kredytów mieszkaniowych od kredytów inwestycyjnych, co powoduje, że priorytetowe źródło kapitału nie jest w rzeczywistości ukierunkowane na realne potrzeby mieszkaniowe. Wiele opinii sugeruje, aby banki rozdzieliły kryteria przyznawania kredytów na zakup domów na cele mieszkaniowe i na zakup domów inwestycyjnych; rozważyły współczynnik bezpieczeństwa kapitałowego dla przedsiębiorstw z branży nieruchomości, wprowadziły bariery dla projektów, które zaciągają zbyt wysokie pożyczki w porównaniu z kapitałem własnym; jednocześnie dokładniej przeanalizowały kryteria emisji obligacji korporacyjnych, aby zmusić inwestorów do dokładnego rozważenia możliwości pozyskania kapitału.
Z analizy przeprowadzonej na forum wynika, że radzenie sobie z „nienormalnym” zjawiskiem na rynku nieruchomości nie może opierać się na jednym wskaźniku. Rynek jest naprawdę zdrowy i zrównoważony tylko wtedy, gdy instytucje mają jasność, kredyty są przyznawane w rozsądny sposób, dane są przejrzyste, podaż znacznie rośnie, a spekulacje są kontrolowane przez wystarczająco silne narzędzia prawne i finansowe. W tym czasie marzenie o stabilizacji nie jest już poza zasięgiem.
Source: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
Komentarz (0)