Dlaczego nabywcy domów są ostrożni i nie odważą się „wpłacić zaliczki”, skoro bankowe stopy procentowe znacznie spadły?

Kredyty hipoteczne słabną, wzrost jest powolny

Oczekuje się, że w ostatnich miesiącach roku czynnikiem napędzającym akcję kredytową banków będzie kredyt hipoteczny, jednak jest on słaby i odradza się wolniej niż oczekiwano.

Ceny nieruchomości są zbyt wysokie, a płynność finansowa niska, a do tego rosną stopy procentowe kredytów. To wszystko sprawia, że ​​inwestorzy i nabywcy domów są ostrożni i boją się wydawać pieniądze.

Pani Nguyen Duc Thach Diem, dyrektor generalna Sacombank , powiedziała, że ​​kredyty bankowe w pierwszych dziewięciu miesiącach roku nie spełniły oczekiwań. Jedną z przyczyn tej sytuacji jest spadek dochodów nabywców nieruchomości, a podaż mieszkań w rozsądnych cenach nie zaspokaja popytu, donosi gazeta „Dau Tu”.

Według analityków z VCBS Securities, popyt na nieruchomości nie odbił się z powodu ograniczonej podaży. Ponadto ceny nieruchomości (zwłaszcza mieszkań w centrach miast) gwałtownie wzrosły w ostatnim czasie, co wywołało obawy wśród inwestorów i nabywców. W pierwszej połowie tego roku kredyty dla firm z branży nieruchomości wzrosły o ponad 10%, podczas gdy kredyty konsumpcyjne wzrosły jedynie o ponad 1%.

Słaby popyt na kredyty mieszkaniowe powoduje spowolnienie wzrostu kredytów w całym systemie

Oczekuje się, że kredyty hipoteczne będą głównym motorem wzrostu kredytów detalicznych w najbliższym czasie, w kontekście niskich stóp procentowych i dużego popytu na nieruchomości mieszkaniowe i inwestycyjne.

„Wierzymy, że kredyty dla sektora nieruchomości i budownictwa będą nadal dynamicznie rosły w nadchodzącym czasie, gdy podaż będzie bardziej dodatnia, a projekty będą nadal przyspieszane dzięki działaniom wspierającym stopy procentowe i rozwiązaniom prawnym, zwłaszcza po wejściu w życie nowych przepisów dotyczących nieruchomości. Jednocześnie niskie stopy procentowe stymulują popyt na kredyty ze strony firm z branży nieruchomości, a także nabywców domów” – stwierdzili analitycy VCBS.

Jednak pan Phan Le Thanh Long, prezes AFA Group, powiedział na Vnexpress , że rzeczywistość nie jest taka, jakiej się spodziewano. „Wielu pośredników w obrocie nieruchomościami uważa, że ​​niskie stopy procentowe będą stymulować przepływ gotówki do nieruchomości, ale w rzeczywistości wolne środki nie wpływają do nieruchomości, lecz wracają do oszczędności bankowych. Ceny nieruchomości są zbyt wysokie, rynek znajduje się w sytuacji „trudno kupić, trudno sprzedać”, co powoduje spadek transakcji na rynku nieruchomości i nie generuje przepływów pieniężnych” – powiedział pan Long.

Kredyty hipoteczne dla osób fizycznych to obecnie jeden z najbardziej dochodowych segmentów dla banków. Sektor ten odpowiada również za znaczną część zadłużenia w portfelach kredytowych banków. Dlatego banki oczekują szybkiego powrotu do normalności kredytowej.

Jednak według pana Phama Duc Toana, dyrektora generalnego EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), obecnie wielu nabywców domów „boi się” pożyczać pieniądze z banków, częściowo dlatego, że doświadczyli bólu związanego z utknięciem w nieruchomościach w 2023 roku.

Ludziom trudno jest zrealizować swoje „marzenie o posiadaniu własnego domu”

Kredyty hipoteczne gwałtownie wzrosły w latach 2021 i 2022, częściowo z powodu niskich stóp procentowych stosowanych przez banki w okresie pandemii COVID-19. Jednak zmienne stopy procentowe gwałtownie wzrosły później, w połączeniu z kryzysem płynności na rynku nieruchomości, zmuszając wielu inwestorów do wyprzedaży i redukcji strat w celu zmniejszenia obciążenia odsetkami.

Nieruchomości na zachodzie Ho Chi Minh City z terenami przesiedleńczymi, apartamentami, domami szeregowymi i działkami w dzielnicy Binh Chanh, sierpień 2024 r. Zdjęcie: Quynh Tran

Obecnie, mimo że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło, nabywcy domów nadal obawiają się zmiennego oprocentowania po zakończeniu programu zachęt. Ponadto, cena domu jest zbyt wysoka w porównaniu z dochodami, co sprawia, że ​​ludzie nadal zachowują ostrożność i nie odważą się zaciągać pożyczek na zakup domu.

Według pani Phuong (pielęgniarki oddziałowej szpitala w Dzielnicy 1 w Ho Chi Minh), jej budżet na zakup domu wynosi około 3 miliardów VND, z czego około 2 miliardy VND ma w oszczędnościach, a kolejny miliard VND pochodzi z kredytu bankowego. Chce kupić dwupokojowe mieszkanie w okolicy Dzielnicy 7. Po tygodniu poszukiwań znalazła kilka mieszkań spełniających kryteria, ale wahała się, ponieważ uważała, że ​​cena jest nadal wysoka w porównaniu z rzeczywistą wartością mieszkania.

„Być może z powodu obecnego niedoboru podaży ceny domów rosną. Chcę poczekać na poprawę sytuacji na rynku i na bardziej zróżnicowaną ofertę, aby mieć więcej opcji” – powiedziała, wyjaśniając powód, dla którego nie sfinalizowała zakupu w tym momencie, według Vnexpress .

W rzeczywistości ceny nieruchomości w ostatnim czasie stale rosną, szczególnie w segmencie mieszkań. Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) poinformowało, że wskaźnik cen mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City w drugim kwartale wzrósł odpowiednio o 58% i 27% w porównaniu z rokiem 2019. Ponad 80% podaży otwartej w tym roku na sprzedaż jest wyceniane na 50 milionów VND za metr kwadratowy lub więcej. Ceny nieruchomości na obszarach podmiejskich wahają się od 40 do 80 milionów VND za metr kwadratowy, podczas gdy w centrum sięgają ponad 100 milionów VND za metr kwadratowy.

Według VARS, aby zaciągnąć pożyczkę na zakup mieszkania w segmencie przystępnym cenowo poniżej 2 miliardów VND, każda rodzina musi osiągać dochód w wysokości co najmniej 35-40 milionów VND miesięcznie, aby zapewnić spłatę zadłużenia i pokrycie miesięcznych kosztów utrzymania. Tymczasem obecne dochody rodzin w miastach wynoszą zaledwie 10-20 milionów VND miesięcznie. Niskie ceny i brak płynności finansowej stanowią bariery, które uniemożliwiają oczekiwany napływ gotówki do sektora nieruchomości.

Pan Nguyen Van Dinh, prezes VARS, podkreślił, że siła napędowa wzrostu kredytów zależy od rynku nieruchomości, a zwłaszcza od popytu na kredyty hipoteczne. Dlatego, aby stymulować popyt na kredyty w tym sektorze, konieczne jest wprowadzenie polityki regulującej ceny nieruchomości, aby dopasować je do poziomu dochodów. Ponadto konieczne jest usunięcie przeszkód prawnych dla przedsiębiorstw, aby obniżyć koszty i zwiększyć elastyczność w zakresie warunków udzielania kredytów, co pobudzi przepływ kapitału z powrotem do sektora nieruchomości.

Po stronie kredytobiorców, eksperci ekonomiczni zalecają również staranną kalkulację wydatków na zakup nieruchomości na tym etapie. Według eksperta ds. nieruchomości osobistych Le Quoc Kiena, pożyczając pieniądze na zakup domu, kredytobiorca musi przede wszystkim posiadać stabilne dochody z wynagrodzenia i własny kapitał w wysokości co najmniej 40-50%, a pozostała część musi polegać na wsparciu finansowym banku, aby utrzymać zdolność do spłaty zadłużenia i uniknąć złych długów.

Pan Kien dodał, że zazwyczaj nabywcy domów powinni przeznaczać na mieszkanie maksymalnie 40% swoich całkowitych miesięcznych dochodów, aby móc pokryć koszty innych podstawowych potrzeb w życiu codziennym. Dlatego, oprócz porównania oprocentowania kredytów hipotecznych w różnych bankach, aby wybrać odpowiedni pakiet kredytowy, nabywcy domów powinni dokładnie rozważyć przepływy pieniężne i zdolność do spłaty zadłużenia. Miesięczna spłata odsetek i kapitału, jeśli nie zostanie starannie i rozsądnie zaplanowana, może stanowić obciążenie finansowe i stanowić dużą presję życiową.

Zbyt wysokie wyceny nieruchomości przy niskiej płynności nie tylko uniemożliwiają kupującym handel, zmuszając ich do długotrwałego zamrożenia kapitału, ale także utrudniają im akumulację kapitału i oczekiwanie wysokich stóp zysku. Wysokie ceny nieruchomości obniżają również zyski z wynajmu nieruchomości (stanowiąc zaledwie około 3% całkowitej wartości inwestycji, znacznie poniżej stóp procentowych banków). To właśnie dlatego, jak donosi gazeta „Dau Tu” , pieniądze trafiają do oszczędności, a nie do nieruchomości.

Analitycy z VPBank Securities Company uważają, że relacja cen nieruchomości do dochodów Wietnamczyków wzrosła i jest około 4-5 razy wyższa niż zalecany wskaźnik. W związku z tym, chociaż oprocentowanie kredytów hipotecznych znacznie spadło w ciągu ostatniego roku, ceny nieruchomości pozostają wysokie, co utrudnia wielu osobom realizację ich „marzenia o posiadaniu własnego domu”.

KHANH LINH (t/h)

Source: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm