3 leis imobiliárias: Remova imediatamente os obstáculos

Uma das metas estabelecidas pelo Governo e pelas expectativas da Assembleia Nacional ao permitir que a Lei de Terras de 2024 entre em vigor cinco meses antes (a partir de 1º de janeiro de 2025) é simplificar procedimentos e resolver problemas relacionados à moradia e à terra para empresas e pessoas.

Entretanto, em algumas localidades, especialmente na Cidade de Ho Chi Minh, muitos procedimentos de terras foram "congelados" desde que esta lei entrou em vigor.

As pessoas estão sentadas no fogo

Ao assinar a transferência imobiliária no início de agosto de 2024 (quando a Lei de Terras de 2024 entra em vigor), em 5 de agosto, o Sr. V., residente de Vinh Loc A (Binh Chanh, Cidade de Ho Chi Minh), apresentou os documentos de registro ao cartório de registro distrital e o formulário de cálculo de impostos foi transferido para a autoridade fiscal a partir de 14 de agosto.

No entanto, depois de mais de um mês, a autoridade fiscal ainda não emitiu um aviso fiscal para transferir ao cartório para concluir o procedimento de registro para transferir o nome ao comprador.

O Sr. V. disse que, ao assinar o contrato de transferência, comprometeu-se com o comprador a atualizar a alteração do nome em até 20 dias. Como o processo demorou a ser processado, o comprador o pressionou bastante para resolvê-lo ou devolver o dinheiro.

"No último mês, lendo notícias e vendo agências de impostos e recursos indo e voltando, relatando e pedindo opiniões sobre inadequações, fiquei tão impaciente que não consigo ficar parado.

"Os procedimentos de compra, venda e transferência precisam ser resolvidos rapidamente, mas em vez de esperar que os ministérios e as localidades realizem uma reunião após a outra, as pessoas e as empresas perdem muitas coisas e sofrem todos os tipos de perdas", disse o Sr. V. indignado.

Da mesma forma, o Sr. TQĐ. comprou uma casa no distrito de Phu Nhuan em 8 de agosto de 2024, mas mais de um mês após enviar o pedido de transferência de propriedade, ele ainda não recebeu o resultado, causando atrasos em todos os seus planos.

Especificamente, o Sr. D. comprou a casa por 14 bilhões de VND. Ele planejava tomar emprestado rapidamente 10 bilhões de VND de fora para quitá-la e, em seguida, pedir emprestado ao banco para quitá-la.

O processo ainda não está completo, embora o banco tenha concluído os procedimentos de avaliação e empréstimo, mas não pode desembolsar, então o Sr. D. está com dificuldades para arcar com os juros do empréstimo de fora sem saber quando ele será pago.

"A taxa de juros para empréstimos externos é de dezenas de milhões por dia, enquanto as agências demoram a decidir como resolver o problema, as pessoas têm que arcar com o pesado fardo", disse o Sr. D.

Por falta de dinheiro, a Sra. PL (residente no Distrito 12, Cidade de Ho Chi Minh) teve que vender dois terrenos no Distrito 12 por 6 bilhões de VND. Como ambos os terrenos estavam hipotecados por empréstimos bancários, ela teve que tomar emprestado mais de 4 bilhões de VND de conhecidos para concluir os trâmites de liberação da hipoteca do livro vermelho.

Enquanto isso, o comprador do imóvel também tomou um empréstimo bancário, então a Sra. L. auxiliou o comprador na conclusão dos procedimentos. O banco concordou em desembolsar o empréstimo ao comprador quando os procedimentos de pagamento do imposto de transferência e registro da mudança de nome fossem concluídos.

Ao enviar o requerimento à repartição de finanças, a Sra. L. foi informada de que o Comitê Popular da Cidade estava prestes a emitir uma nova lista de preços de terrenos, então ela deveria esperar temporariamente para calcular o imposto de transferência de acordo com a nova lista de preços de terrenos.

No entanto, até agora, os arquivos de cálculo do imposto de transferência ainda estão travados, fazendo com que tanto o vendedor quanto o comprador fiquem "presos".

"Vendi o terreno porque estava com pouco dinheiro. Não esperava que fosse ser ainda mais difícil depois de vendê-lo. Só espero que as autoridades calculem rapidamente o imposto de transmissão para que eu possa concluir os procedimentos de venda do terreno", disse a Sra. L.

As transações imobiliárias na Cidade de Ho Chi Minh tendem a estagnar porque, após a compra e venda, ainda não é possível concluir os procedimentos de transferência de propriedade e registro do imóvel - Foto: QUANG DINH

Mais dificuldades para o mercado imobiliário

Enquanto isso, o Sr. Tran Duc Thuan (diretor de um pregão imobiliário no Distrito 7) disse que somente esse negócio tem quase 20 processos de compra e venda de imóveis parados na fase de pagamento de impostos.

De acordo com o Sr. Thuan, todos os registros antes e depois de 1º de agosto foram suspensos, fazendo com que as transações concluídas fossem "congeladas" e, para novas transações, as pessoas tiveram dificuldades, então também pararam de comprar e vender durante esse período.

"Eu pensei que a nova lei abriria o mercado e ajudaria as pessoas a negociar de forma mais conveniente, mas, em vez disso, ela torna as coisas mais difíceis para elas.

Inicialmente, o departamento tributário informou que levaria apenas de 1 a 2 semanas para que uma nova tabela de preços de terrenos estivesse disponível como base para o cálculo do imposto de transferência, mas, até agora, estamos esperando há mais de 1,5 mês sem nenhum progresso. Toda semana, temos que ir ao departamento tributário para perguntar, porque os clientes continuam nos insistindo", disse o Sr. Thuan.

O Sr. Ta Trung Kien (corretor imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh) disse que há muitos casos em que o vendedor precisa urgentemente de dinheiro e precisa vender a casa, mas no final o procedimento não pode ser concluído, o comprador não consegue tomar empréstimo no banco e pagar 100% do valor ao vendedor.

Há um caso em que um cliente vendeu a casa para cobrir os custos de mudança para o exterior. O voo estava programado para 15 de setembro, então os procedimentos de venda foram concluídos no início de agosto de 2024.

Os documentos autenticados e o depósito foram concluídos, mas o processo de cálculo do imposto ficou travado, deixando o vendedor sem saber o que fazer. O vendedor foi forçado a aceitar voar para o exterior a partir de 15 de setembro, enquanto o processo de pagamento do imposto continuava em espera.

"Os clientes aceitam que, se houver algum problema mais tarde, eles terão que gastar mais dinheiro em voos de ida e volta para lidar com eles mais tarde, porque não sabem quando o procedimento será concluído", disse o Sr. Kien.

Além disso, de acordo com o Sr. Kien, na realidade, há casos em que, ao vender uma casa, é necessário tomar dinheiro emprestado de fora para quitar o empréstimo e, assim, obter o registro de propriedade para realizar o procedimento de mudança de nome. Nos casos em que o comprador também toma dinheiro emprestado do banco, mas não consegue desembolsar o dinheiro, o vendedor cairá em um "dilema" e terá que assumir dívidas ao vender a casa.

O Sr. Pham Trong Phu, diretor da Titanium Real Estate Management Company, comentou que a suspensão dos procedimentos para emissão e alteração de certificados de uso da terra e finalidades de uso da terra torna impossível para as pessoas negociarem, comprarem e venderem, causando dificuldades para as empresas de corretagem.

"As autoridades precisam remover rapidamente os obstáculos às transações imobiliárias na Cidade de Ho Chi Minh ou aplicar um mecanismo temporário. As transações não devem ser "congeladas" como têm acontecido no último mês", disse o Sr. Phu.

De acordo com o Sr. Tran Khanh Quang, Diretor da Viet An Hoa Real Estate Investment Company, as empresas esperam que a aplicação antecipada das leis relacionadas ao setor imobiliário remova obstáculos para o mercado e promova transações imobiliárias, mas, na realidade, surgiram problemas, causando mais atrasos nas transações.

"Cada localidade está implementando isso de uma maneira diferente, fazendo com que pessoas e empresas sofram as consequências", disse o Sr. Quang, indignado.

Pessoas realizando procedimentos imobiliários no distrito de Binh Thanh, Cidade de Ho Chi Minh - Foto: H.HANH

O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente ainda não se manifestou.

De acordo com o advogado Ngo Huynh Phuong Thao (TAT Law Firm), ajustar a lista de preços dos terrenos para corresponder ao valor de mercado é necessário, mas as pessoas e as empresas não podem ficar presas em etapas processuais.

Notavelmente, enquanto muitas outras localidades ainda estão lidando com registros de terras de acordo com o coeficiente K e a antiga lista de preços, a Cidade de Ho Chi Minh está "esperando" para emitir uma lista de preços de terras ajustada.

"Esperar pela nova lista de preços não só dificulta a conclusão dos procedimentos de aquisição de terras pelas pessoas, mas também afeta seriamente as operações das empresas e afeta negativamente, principalmente, a taxa de crescimento econômico da Cidade de Ho Chi Minh", disse a Sra. Thao, sugerindo que a antiga lista de preços de terras deve continuar a ser aplicada enquanto se espera a emissão da nova lista de preços de terras.

O delegado da Assembleia Nacional, Le Xuan Than, presidente da Associação de Advogados da Província de Khanh Hoa, disse que, como uma agência que auxilia o Governo na elaboração da Lei de Terras de 2024, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente deve propor proativamente ao Governo ou organizar uma conferência nacional para ouvir os ministérios, filiais e localidades falarem sobre os problemas, a fim de obter soluções e orientações oportunas.

De acordo com o Sr. Than, a Lei de Terras de 2024 estipula que a antiga lista de preços de terras será aplicada até 31 de dezembro de 2025. Portanto, se necessário, o Comitê Popular provincial a ajustará para se adequar ao preço de mercado local.

Caso contrário, a antiga lista de preços de terrenos ainda será aplicada e uma nova lista de preços de terrenos será elaborada para uso a partir de 1º de janeiro de 2026.

Portanto, é completamente normal que algumas localidades não ajustem, enquanto outras ajustam as tabelas de preços de terras.

"A lei atribuiu às localidades que, se a Cidade de Ho Chi Minh achar que a antiga lista de preços de terrenos está baixa, podendo causar perdas, então ela deve concluir rapidamente os procedimentos para emitir uma lista de preços de terrenos ajustada, liberando os procedimentos para as pessoas", disse o Sr. Than.

O advogado Tran Duc Phuong (Associação dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) também disse que, enquanto aguarda a emissão do novo ajuste de preço dos terrenos, a Cidade de Ho Chi Minh deve aplicar a antiga lista de preços e a autoridade tributária deve resolver os procedimentos administrativos para a população.

Além disso, a nova Lei de Terras também permite a aplicação da antiga tabela de preços de terras até 31 de dezembro de 2025. Portanto, quando a tabela de preços de terras ajustada não for emitida, a tabela de preços antiga ainda será válida.

"Se a nova tabela de preços não estiver disponível, é permitido aplicar a tabela de preços antiga. Por que parar de lidar com os procedimentos administrativos e fazer as pessoas sofrerem?

Diante do fato de as localidades terem suspendido seus pedidos de pareceres, os ministérios e filiais relevantes precisam se manifestar rapidamente e unificar seus pontos de vista para que as localidades os implementem. "As pessoas não podem ficar sentadas esperando que as agências discutam dessa forma", disse o Sr. Phuong.

O Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh recomenda novamente com urgência

Pessoas vêm para fazer procedimentos imobiliários na agência do Cartório de Registro de Imóveis do Distrito de Phu Nhuan, Cidade de Ho Chi Minh - Foto: TTD

Em 16 de setembro, o Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh continuou a solicitar urgentemente ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh que organizasse uma reunião para resolver os registros de terras a partir de 1º de agosto de 2024.

Especificamente, esta agência propôs que a Cidade organizasse uma reunião para resolver e unificar a aplicação de documentos legais, como tabelas de preços de terras, coeficientes de ajuste de preços de terras, porcentagens de cálculo de aluguel de terras, etc., para que as autoridades fiscais possam calcular prontamente as obrigações financeiras sobre terras.

De acordo com o Departamento de Impostos da Cidade, para registros de terras originados de 1º de agosto de 2024 até antes da data em que a Cidade emitir a decisão de ajustar a lista de preços de terras, aplique de acordo com a Decisão nº 02 de 16 de janeiro de 2020 do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh sobre a promulgação de regulamentos sobre listas de preços de terras na área para o período de 2020 a 2024.

Estatísticas do Departamento de Impostos da Cidade mostram que, de 1º a 27 de agosto, o órgão recebeu um total de 8.808 registros. Destes, 346 eram referentes à cobrança de taxas de uso do solo em casos de reconhecimento de direito de uso do solo e 277 eram referentes à cobrança de taxas de uso do solo em casos de mudança de finalidade do uso do solo.

Além disso, existem 5.448 registros de imposto de renda de pessoa física referentes a transferências de imóveis e 2.737 registros em casos sem obrigações financeiras. No entanto, a falta de emissão de listas de preços de terrenos gerou um enorme gargalo na resolução de registros relacionados a terrenos.

De acordo com a investigação da Tuoi Tre, há muitos registros de terras deixados nas repartições fiscais desde 1º de agosto de 2024. Algumas repartições fiscais têm de 400 a 500 registros restantes. O chefe de uma repartição fiscal em um distrito central da Cidade de Ho Chi Minh disse que eles precisam aguardar a tabela de preços de terras para calcular as obrigações tributárias. Portanto, a repartição fiscal só pode explicar aos cidadãos e não pode fazer mais nada.

No entanto, algumas repartições fiscais informaram que adotaram medidas flexíveis para pessoas com documentos de transferência, herança e doação isentos de imposto de renda pessoal e taxas de registro. Para documentos sujeitos a imposto, as pessoas precisam continuar esperando e não podem fazer mais nada.

Sr. NGUYEN VAN DINH (Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã):

Muitas localidades ainda estão confusas

Embora as três leis estejam em vigor há mais de um mês, ainda parece haver uma lacuna entre os órgãos que as elaboram e as localidades que as implementam. Os agentes de fiscalização em algumas localidades não "compreenderam" os pontos de vista dos órgãos que as elaboram, o que gera hesitação e confusão na condução dos procedimentos fundiários, especialmente na questão das tabelas de preços de terras – a base para a determinação das obrigações financeiras fundiárias.

Embora os decretos e circulares orientem a lei, sua implementação ainda é muito difícil. Portanto, embora as novas leis estejam em vigor há mais de um mês, a maioria das localidades ainda busca soluções de implementação adequadas, inclusive emitindo regulamentações relevantes, como o cálculo do preço da terra e a aprovação da tabela de preços da terra. De fato, o número de projetos resolvidos sob a nova lei é muito pequeno, pois as localidades estão tendo que reformular o processo de tratamento dos procedimentos relacionados.

Professor Associado, Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Chefe do Departamento de Direito Econômico, Universidade de Direito de Hanói):

É preciso um mecanismo para proteger a aplicação da lei!

Para que as três leis sejam claramente eficazes, ainda levará algum tempo para que ministérios, agências e municípios unifiquem suas visões sobre a aplicação da lei. Por exemplo, a Lei de Terras de 2024 estipula cinco princípios para a determinação do preço da terra, sendo o primeiro a determinação do preço da terra de acordo com os princípios de mercado, e não com os preços de mercado.

Muitas localidades entendem que a avaliação de terras se baseia nos preços de mercado, o que dificulta sua implementação, pois os preços de mercado flutuam diariamente. Essa "ambiguidade" tem facilitado a especulação imobiliária, que facilmente inflaciona os preços das terras por meio de leilões, causando perturbações no mercado. Na aplicação da lei, além do princípio do mercado local, os quatro princípios restantes devem ser aplicados de acordo com os procedimentos legais.

Além disso, é necessário um mecanismo de proteção aos agentes de fiscalização no contexto atual. Ao mesmo tempo, é necessário garantir a independência entre a organização de avaliação de terras e a agência de decisão sobre o preço da terra. A avaliação de terras deve garantir a harmonia de interesses entre os usuários da terra, o Estado e os investidores. Se os preços da terra continuarem a subir, será muito difícil promover a eficiência fundiária.

Fonte: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm