Um dos objetivos definidos pelo Governo e das expectativas da Assembleia Nacional ao antecipar em cinco meses a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024 (a partir de 1º de janeiro de 2025) é simplificar os procedimentos e resolver problemas relacionados à habitação e à terra para empresas e pessoas.
No entanto, em algumas localidades, especialmente na cidade de Ho Chi Minh, muitos processos fundiários foram "congelados" desde que essa lei entrou em vigor.
Pessoas estão sentadas no fogo
Assinando a transferência do imóvel a partir do início de agosto de 2024 (quando a Lei de Terras de 2024 entrar em vigor), em 5 de agosto, o Sr. V., residente em Vinh Loc A (Binh Chanh, Cidade de Ho Chi Minh), apresentou os documentos de registro ao cartório de registro distrital e o formulário de cálculo do imposto foi transferido à autoridade tributária em 14 de agosto.
No entanto, após mais de um mês, a autoridade tributária ainda não emitiu a notificação fiscal para que o cartório de registro conclua o procedimento de transferência do nome para o comprador.
O Sr. V. disse que, ao assinar o contrato de transferência, comprometeu-se com o comprador a atualizar a alteração de nome em até 20 dias. Como o processo estava demorando, o comprador o pressionou bastante para que resolvesse o problema ou devolvesse o dinheiro.
"Durante o último mês, lendo notícias e vendo agências tributárias e de recursos naturais trocando informações, relatando e pedindo opiniões sobre inadequações, fiquei tão impaciente que não consigo ficar parado."
"Os procedimentos de compra, venda e transferência precisam ser resolvidos rapidamente, mas em vez de esperar que ministérios e localidades realizem uma reunião após a outra, pessoas e empresas perdem muitas oportunidades e sofrem todo tipo de prejuízo", indignou-se o Sr. V.
Da mesma forma, o Sr. TQĐ. comprou uma casa no distrito de Phu Nhuan em 8 de agosto de 2024, mas mais de um mês após apresentar o pedido de transferência de propriedade, ele ainda não recebeu o resultado, o que atrasou todos os seus planos.
Especificamente, o Sr. D. comprou a casa por 14 bilhões de VND. Ele planejava pegar emprestado rapidamente 10 bilhões de VND para quitá-la e, em seguida, pegar um empréstimo bancário para pagar o restante.
O processo ainda não está completo, embora o banco tenha finalizado a avaliação e os procedimentos de empréstimo, mas não possa liberar o valor. Assim, o Sr. D. está tendo dificuldades para arcar com os juros do empréstimo externo sem saber quando poderá quitá-lo.
"A taxa de juros para empréstimos externos chega a dezenas de milhões por dia, e enquanto as agências demoram a decidir como resolver o problema, as pessoas têm que arcar com o pesado fardo", disse o Sr. D.
Devido à falta de dinheiro, a Sra. PL (residente no Distrito 12, Cidade de Ho Chi Minh) teve que vender dois terrenos no Distrito 12 por 6 bilhões de VND. Como ambos os terrenos estavam hipotecados em um banco, ela precisou pedir emprestado mais de 4 bilhões de VND a conhecidos para concluir os trâmites para a liberação da hipoteca.
Entretanto, o comprador da casa também havia contraído um empréstimo junto ao banco, e a Sra. L. o auxiliou na conclusão dos procedimentos. O banco concordou em liberar o empréstimo ao comprador assim que os procedimentos para pagamento do imposto de transmissão e registro da alteração de nome fossem concluídos.
Ao apresentar o requerimento na repartição de finanças, a Sra. L. foi informada de que o Comitê Popular da Cidade estava prestes a divulgar uma nova tabela de preços de terrenos, portanto, ela deveria aguardar temporariamente para calcular o imposto de transferência de acordo com a nova tabela.
No entanto, até o momento, os arquivos de cálculo do imposto de transferência ainda estão travados, deixando tanto o vendedor quanto o comprador em uma situação difícil.
"Vendi o terreno porque estava com pouco dinheiro. Não esperava que ficasse ainda mais difícil depois da venda. Só espero que as autoridades calculem rapidamente o imposto de transferência para que eu possa concluir os trâmites da venda do terreno", disse a Sra. L.
As transações imobiliárias na cidade de Ho Chi Minh tendem a estagnar porque, após a compra e venda, ainda não é possível concluir os procedimentos de transferência de propriedade e registro do imóvel. - Foto: QUANG DINH
Mais dificuldades para o mercado imobiliário
Entretanto, o Sr. Tran Duc Thuan (diretor de uma corretora de imóveis no Distrito 7) afirmou que somente essa empresa possui quase 20 processos de compra e venda de imóveis paralisados na fase de pagamento de impostos.
Segundo o Sr. Thuan, todos os registros anteriores e posteriores a 1º de agosto foram suspensos, fazendo com que as transações concluídas fossem "congeladas". Além disso, as pessoas encontraram dificuldades para realizar novas transações e, por isso, pararam de comprar e vender durante esse período.
"Eu pensei que a nova lei abriria o mercado e ajudaria as pessoas a negociar com mais facilidade, mas, em vez disso, ela torna as coisas mais difíceis para as pessoas."
Inicialmente, o departamento de impostos disse que levaria apenas de uma a duas semanas para que uma nova tabela de preços de terrenos estivesse disponível como base para o cálculo do imposto de transferência, mas até agora, estamos esperando há mais de um mês e meio sem nenhum progresso. Toda semana, temos que ir ao departamento de impostos para perguntar porque os clientes não param de nos pressionar”, disse o Sr. Thuan.
O Sr. Ta Trung Kien (corretor de imóveis na cidade de Ho Chi Minh) disse que há muitos casos em que o vendedor precisa desesperadamente de dinheiro e, por isso, tem que vender a casa, mas, no final, o processo não pode ser concluído, o comprador não consegue obter um empréstimo bancário e pagar 100% do valor ao vendedor.
Há um caso em que um cliente vendeu a casa para cobrir os custos de mudança para o exterior. O voo estava marcado para 15 de setembro, portanto, os trâmites de venda foram concluídos no início de agosto de 2024.
Os documentos autenticados e o depósito foram concluídos, mas o processo de cálculo do imposto ficou travado, deixando o vendedor sem saber o que fazer. O vendedor foi obrigado a aceitar viajar para o exterior a partir de 15 de setembro, enquanto o processo de pagamento do imposto continuava pendente.
"Os clientes aceitam que, se surgirem problemas mais tarde, terão de gastar mais dinheiro com voos de ida e volta para os resolver, porque não sabem quando o procedimento será concluído", disse o Sr. Kien.
Além disso, segundo o Sr. Kien, na realidade, existem casos em que, ao vender uma casa, é preciso contrair um empréstimo para quitar o financiamento e obter o documento de transferência de propriedade (livro vermelho) necessário para o processo de alteração de nome. Nos casos em que o comprador também contrai um empréstimo bancário, mas não consegue liberar o dinheiro, o vendedor se encontra em um dilema e acaba contraindo uma dívida ao vender o imóvel.
O Sr. Pham Trong Phu, diretor da Titanium Real Estate Management Company, comentou que a suspensão dos procedimentos para emissão e alteração de certificados de uso e destinação de terras impossibilita a compra e venda de imóveis, causando dificuldades para as corretoras.
"As autoridades precisam remover rapidamente os obstáculos às transações imobiliárias na cidade de Ho Chi Minh ou aplicar um mecanismo temporário. As transações não devem ser 'congeladas' como têm sido no último mês", disse o Sr. Phu.
Segundo o Sr. Tran Khanh Quang, diretor da Viet An Hoa Real Estate Investment Company, as empresas esperam que a rápida aplicação das leis relacionadas ao setor imobiliário remova os obstáculos do mercado e promova as transações imobiliárias, mas, na realidade, surgiram problemas que causam ainda mais atrasos nas transações.
"Cada localidade está implementando isso de uma maneira diferente, fazendo com que pessoas e empresas sofram as consequências", indignou-se o Sr. Quang.
Pessoas realizando transações imobiliárias no distrito de Binh Thanh, Cidade de Ho Chi Minh - Foto: H.HANH
O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente ainda não se pronunciou.
Segundo a advogada Ngo Huynh Phuong Thao (do escritório de advocacia TAT), ajustar a tabela de preços de terrenos para corresponder ao valor de mercado é necessário, mas as pessoas e as empresas não podem ficar presas a etapas processuais.
Vale ressaltar que, enquanto muitas outras localidades ainda lidam com os registros de terras de acordo com o coeficiente K e a antiga tabela de preços, a cidade de Ho Chi Minh está "aguardando" a publicação de uma tabela de preços de terrenos ajustada.
"A espera pela nova tabela de preços não só dificulta a conclusão dos procedimentos de aquisição de terrenos, como também afeta seriamente as operações comerciais e, principalmente, impacta negativamente o crescimento econômico da cidade de Ho Chi Minh", afirmou a Sra. Thao, sugerindo que a tabela de preços antiga continue sendo aplicada enquanto se aguarda a publicação da nova.
O delegado da Assembleia Nacional, Le Xuan Than, presidente da Associação de Advogados da Província de Khanh Hoa, afirmou que, como órgão auxiliar do Governo na elaboração da Lei de Terras de 2024, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente deveria propor proativamente ao Governo ou organizar uma conferência nacional para ouvir os problemas apresentados por ministérios, departamentos e localidades, a fim de obter soluções e orientações oportunas.
Segundo o Sr. Than, a Lei de Terras de 2024 estipula que a antiga tabela de preços de terrenos será aplicada até 31 de dezembro de 2025. Portanto, se necessário, o Comitê Popular Provincial a ajustará para se adequar aos preços do mercado local.
Caso contrário, a antiga tabela de preços de terrenos continuará a ser aplicada e uma nova tabela de preços de terrenos será elaborada para utilização a partir de 1 de janeiro de 2026.
Portanto, é perfeitamente normal que algumas localidades não atualizem suas listas de preços de terrenos, enquanto outras o façam.
"A lei atribui às localidades a responsabilidade de, caso a cidade de Ho Chi Minh considere que a antiga tabela de preços de terrenos está baixa, podendo causar prejuízos, concluir rapidamente os procedimentos para emitir uma tabela de preços de terrenos ajustada, agilizando o processo para a população", afirmou o Sr. Than.
O advogado Tran Duc Phuong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) também afirmou que, enquanto se aguarda a publicação da nova tabela de reajuste de preços de terrenos, a Cidade de Ho Chi Minh deve aplicar a tabela de preços antiga e a autoridade tributária deve resolver os procedimentos administrativos para a população.
Além disso, a nova Lei de Terras também permite a aplicação da antiga tabela de preços de terrenos até 31 de dezembro de 2025. Portanto, enquanto a tabela de preços de terrenos atualizada não for publicada, a tabela de preços antiga ainda estará em vigor.
"Caso a nova tabela de preços não esteja disponível, é permitido aplicar a tabela antiga. Por que interromper os procedimentos administrativos e fazer as pessoas sofrerem?"
Diante do fato de que as localidades suspenderam seus pedidos de pareceres, os ministérios e órgãos competentes precisam emitir rapidamente seus pareceres e unificar seus pontos de vista para que as localidades possam implementá-los. As pessoas não podem ficar sentadas esperando que os órgãos discutam dessa forma”, disse o Sr. Phuong.
O Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh recomenda urgentemente, mais uma vez, que seja feita a devida correção.
Pessoas comparecem para realizar procedimentos imobiliários na filial do Cartório de Registro de Imóveis do Distrito de Phu Nhuan, na Cidade de Ho Chi Minh - Foto: TTD
Em 16 de setembro, o Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh reiterou seu pedido urgente ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh para que organize uma reunião com o objetivo de regularizar os registros de terras a partir de 1º de agosto de 2024.
Especificamente, esta agência propôs que a Prefeitura organize uma reunião para resolver e unificar a aplicação de documentos legais, como tabelas de preços de terrenos, coeficientes de ajuste de preços de terrenos, percentuais de cálculo do aluguel de terrenos, etc., para que as autoridades fiscais possam calcular prontamente as obrigações financeiras sobre os terrenos.
De acordo com o Departamento de Impostos da Cidade, para registros de terrenos datados de 1º de agosto de 2024 até a data em que a Prefeitura emitir a decisão de reajuste da tabela de preços de terrenos, deve-se aplicar a Decisão nº 02, de 16 de janeiro de 2020, do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, que promulga regulamentos sobre tabelas de preços de terrenos na área para o período de 2020 a 2024.
Estatísticas do Departamento de Impostos da Cidade mostram que, de 1º a 27 de agosto, essa agência recebeu um total de 8.808 registros. Destes, 346 registros eram referentes à cobrança de taxas de uso do solo em casos de reconhecimento de direito de uso do solo e 277 registros eram referentes à cobrança de taxas de uso do solo em casos de alteração da finalidade do uso do solo.
Além disso, existem 5.448 registros de imposto de renda de pessoas físicas referentes a transferências de imóveis e 2.737 registros em casos onde não há obrigações financeiras. No entanto, a falta de publicação de tabelas de preços de terrenos tem gerado um grande gargalo na resolução de registros relacionados a terrenos.
Segundo investigação do Tuoi Tre, muitos registros de imóveis datam de 1º de agosto de 2024 e foram deixados em cartórios de registro de imóveis. Alguns cartórios possuem entre 400 e 500 registros. O chefe de um cartório de registro de imóveis em um distrito central da cidade de Ho Chi Minh afirmou que precisam aguardar a lista de preços dos terrenos para calcular os impostos devidos. Portanto, o cartório só pode dar explicações à população, sem outras providências.
No entanto, algumas repartições fiscais afirmaram ter resolvido de forma flexível a situação de pessoas com documentos de transferência, herança e doação isentos de imposto de renda e taxas de registro. Para documentos sujeitos a tributação, as pessoas precisam continuar aguardando e não podem fazer mais nada.
Sr. NGUYEN VAN DINH (Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã):
Muitas localidades ainda estão confusas.
Embora as três leis estejam em vigor há mais de um mês, ainda parece haver uma lacuna entre os órgãos que elaboraram as leis e as localidades que as implementam. Os agentes de fiscalização em algumas localidades não "compreenderam" os pontos de vista dos órgãos que redigiram as leis, o que gera hesitação e confusão no tratamento dos procedimentos fundiários, especialmente na questão das tabelas de preços de terrenos – a base para determinar as obrigações financeiras relativas à terra.
Embora os decretos e circulares orientem a lei, a implementação ainda é muito difícil. Portanto, apesar de as novas leis estarem em vigor há mais de um mês, a maioria das localidades ainda busca soluções adequadas para a implementação, chegando a emitir regulamentos pertinentes, como o cálculo do preço da terra e a aprovação da lista de preços de terrenos. De fato, o número de projetos concluídos sob a nova lei é muito pequeno, pois as localidades precisam reconstruir o processo de tratamento dos procedimentos relacionados.
Professor Associado, Dr. NGUYEN QUANG TUYEN (Chefe do Departamento de Direito Econômico da Universidade de Direito de Hanói):
É necessário um mecanismo para proteger as forças da lei!
Para que se observe a clara eficácia das três leis, ainda é necessário tempo para que ministérios, departamentos e localidades unifiquem suas visões sobre a aplicação da lei. Por exemplo, a Lei de Terras de 2024 estipula cinco princípios para a determinação dos preços da terra, sendo o primeiro deles a determinação dos preços de acordo com os princípios de mercado, e não com os preços de mercado.
Muitas localidades entendem que a avaliação de terrenos se baseia nos preços de mercado, o que dificulta sua aplicação, visto que esses preços flutuam diariamente. Essa "ambiguidade" tem facilitado a especulação, permitindo que os especuladores inflacionem os preços dos terrenos por meio de leilões, causando perturbações no mercado. Na aplicação da lei, além do princípio do mercado local, os quatro princípios restantes devem ser aplicados de acordo com os procedimentos legais.
Além disso, é necessário haver um mecanismo para proteger os agentes da lei no contexto atual. Ao mesmo tempo, é preciso garantir a independência entre o órgão de avaliação de terras e a agência de decisão sobre preços de terras. A avaliação de terras deve assegurar a harmonia de interesses entre os usuários da terra, o Estado e os investidores. Se os preços da terra continuarem a subir, será muito difícil promover a eficiência fundiária.
Fonte: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm
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