3 leis relativas a terras e habitação: Remover imediatamente os obstáculos.

Um dos objetivos definidos pelo Governo e a expectativa da Assembleia Nacional ao permitir que a Lei de Terras de 2024 entrasse em vigor cinco meses antes do previsto (a partir de 1º de janeiro de 2025) é simplificar os procedimentos e resolver as deficiências relativas à habitação e à terra para empresas e cidadãos.

No entanto, em algumas localidades, especialmente na cidade de Ho Chi Minh, muitos procedimentos relacionados a terras estão paralisados ​​desde que essa lei entrou em vigor.

As pessoas estão extremamente apreensivas.

Após ter assinado o contrato de transferência de terras no início de agosto de 2024 (quando a Lei de Terras de 2024 entrou em vigor), em 5 de agosto, o Sr. V., residente em Vinh Loc A (Distrito de Binh Chanh, Cidade de Ho Chi Minh), apresentou os documentos de registro ao cartório de registro distrital, e o formulário de cálculo de impostos foi entregue à autoridade tributária em 14 de agosto.

No entanto, após mais de um mês, as autoridades fiscais ainda não emitiram a notificação fiscal para encaminhar ao cartório de registro, a fim de concluir o processo de registro e transferir a propriedade para o comprador.

O Sr. V. afirmou que, ao assinar o contrato de transferência, comprometeu-se perante o comprador a atualizar a titularidade do imóvel em até 20 dias. Devido à demora no processamento dos documentos, o comprador pressionou-o significativamente para que resolvesse o problema ou devolvesse o dinheiro.

"Durante o último mês, ler notícias sobre as agências tributárias e de recursos naturais trocando informações, enviando relatórios e buscando opiniões sobre deficiências me deixou inquieto e ansioso."

"Os procedimentos para compra, venda e transferência de terrenos precisam ser resolvidos rapidamente, mas, em vez disso, ministérios e municípios estão realizando uma reunião após a outra, enquanto pessoas e empresas perdem muitas oportunidades e sofrem prejuízos de todas as formas", disse o Sr. V., indignado.

Da mesma forma, o Sr. TQD comprou uma casa no distrito de Phu Nhuan em 8 de agosto de 2024, mas, após ter submetido os documentos de registro e transferência há mais de um mês, ainda não recebeu os resultados, o que interrompeu todos os seus planos.

Especificamente, o Sr. D. comprou a casa por 14 bilhões de VND. Ele planejava pegar emprestado rapidamente 10 bilhões de VND de fontes externas para quitá-la e, em seguida, pegar um empréstimo do banco para pagar o restante.

Embora o pedido de empréstimo esteja incompleto e o banco já tenha concluído os procedimentos de avaliação e aprovação, não consegue liberar os fundos. Consequentemente, o Sr. D. está com dificuldades para pagar os juros do empréstimo sem saber quando poderá reaver o dinheiro.

"A taxa de juros diária dos empréstimos de agiotas chega a dezenas de milhões de dongs, enquanto as autoridades demoram a encontrar uma solução, deixando a população com um fardo pesado", disse o Sr. D.

Devido a dificuldades financeiras, a Sra. PL (residente no Distrito 12, Cidade de Ho Chi Minh) teve que vender dois terrenos no Distrito 12 por 6 bilhões de VND. Como ambos os terrenos estavam hipotecados a bancos, ela precisou pedir emprestado mais de 4 bilhões de VND a conhecidos para concluir os trâmites para a liberação dos títulos de propriedade.

Enquanto isso, como o comprador também estava solicitando um empréstimo bancário, a Sra. L. o auxiliou com os procedimentos necessários. O banco concordou em liberar o empréstimo assim que o pagamento do imposto de transferência e os procedimentos de registro fossem concluídos.

Ao apresentar seu pedido na repartição de finanças, a Sra. L. foi informada de que, como o Comitê Popular da Cidade estava prestes a divulgar uma nova tabela de preços de terrenos, ela deveria aguardar temporariamente até que o imposto de transferência fosse calculado de acordo com a nova tabela.

No entanto, até hoje, o processo de cálculo do imposto de transmissão permanece paralisado, deixando tanto o vendedor quanto o comprador em uma situação difícil.

"Eu estava com pouco dinheiro, por isso vendi o terreno. Não esperava que as coisas ficassem ainda mais difíceis agora que o vendi. Só espero que as autoridades calculem o imposto de transferência em breve para que eu possa concluir os trâmites da venda do terreno", disse a Sra. L.

As transações imobiliárias na cidade de Ho Chi Minh tendem a ser mais lentas porque, mesmo após a compra e venda, os procedimentos para transferência de propriedade e registro do imóvel ainda não foram concluídos - Foto: QUANG DINH

Isso agrava ainda mais as dificuldades do mercado imobiliário.

Entretanto, o Sr. Tran Duc Thuan (diretor de uma corretora de imóveis no Distrito 7) afirmou que somente sua empresa possui quase 20 processos de transação imobiliária que estão atualmente paralisados ​​na fase de pagamento de impostos.

Segundo o Sr. Thuan, todas as transações antes e depois de 1º de agosto foram paralisadas, fazendo com que as transações concluídas "congelassem", enquanto novas transações também foram suspensas devido a dificuldades, com as pessoas evitando comprar e vender durante esse período.

"Pensávamos que a nova lei abriria o mercado e facilitaria as transações para as pessoas, mas, em vez disso, tornou as coisas mais difíceis para elas."

"Inicialmente, a Receita Federal disse que uma nova tabela de preços de terrenos estaria disponível em 1 a 2 semanas para calcular o imposto de transferência, mas já esperamos mais de 1 mês e meio e ainda não houve progresso. Toda semana temos que ir à Receita Federal para perguntar porque os clientes estão constantemente nos pressionando", relatou o Sr. Thuan.

O Sr. Ta Trung Kien (corretor de imóveis na cidade de Ho Chi Minh) afirmou que existem muitos casos em que o vendedor precisa desesperadamente de dinheiro e é forçado a vender a casa, mas, no fim, os trâmites não são concluídos e o comprador também não consegue obter um empréstimo bancário e pagar 100% do valor ao vendedor.

Em alguns casos, os clientes estão vendendo suas casas para cobrir os custos da mudança para o exterior, com voos agendados para 15 de setembro, e por isso iniciaram os procedimentos de venda no início de agosto de 2024.

Os documentos autenticados e o depósito foram concluídos, mas o processo de cálculo do imposto ficou paralisado, deixando o vendedor sem saber como proceder. O vendedor foi obrigado a viajar para o exterior a partir de 15 de setembro, enquanto o processo de pagamento do imposto permanecia pendente.

"Os clientes aceitam que, se surgirem problemas posteriormente, incorrerão em custos adicionais de deslocamento de ida e volta para resolvê-los, pois não sabem quanto tempo levará para concluir esse procedimento", disse o Sr. Kien.

Além disso, segundo o Sr. Kien, na realidade, existem casos em que as pessoas precisam recorrer a empréstimos externos para quitar dívidas existentes e, assim, obter a escritura do terreno e concluir a transferência de propriedade. Se o comprador também contrair um empréstimo bancário, mas este não for aprovado, o vendedor fica em uma situação delicada, sendo obrigado a permanecer endividado ao vender o imóvel.

O Sr. Pham Trong Phu, diretor da Titanium Real Estate Management Company, comentou que a estagnação dos procedimentos para emissão e renovação de certificados de uso do solo e para alteração da finalidade do uso do solo impede as pessoas de realizarem transações, comprando e vendendo imóveis e, consequentemente, as empresas de corretagem imobiliária também enfrentam dificuldades.

"As autoridades precisam resolver rapidamente os obstáculos às transações imobiliárias na cidade de Ho Chi Minh ou aplicar mecanismos temporários; não devem permitir que as transações sejam 'congeladas' como têm acontecido há mais de um mês", disse o Sr. Phu.

Segundo o Sr. Tran Khanh Quang, diretor da Viet An Hoa Real Estate Investment Company, as empresas esperam que a rápida aplicação das leis fundiárias resolva os obstáculos do mercado e impulsione as transações imobiliárias. No entanto, na realidade, surgiram problemas que dificultam ainda mais as transações.

"Cada localidade está implementando isso de uma maneira diferente, fazendo com que pessoas e empresas arquem com as consequências", disse o Sr. Quang, indignado.

Pessoas concluindo procedimentos de registro de terras e propriedades no distrito de Binh Thanh, cidade de Ho Chi Minh - Foto: H. Hanh

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente ainda não se pronunciou.

Segundo a advogada Ngo Huynh Phuong Thao (do escritório de advocacia TAT), ajustar as tabelas de preços de terrenos para refletir os valores de mercado é necessário, mas é inaceitável deixar cidadãos e empresas presos em procedimentos burocráticos.

Vale ressaltar que, enquanto muitas outras localidades ainda estão processando pedidos de terrenos com base no antigo coeficiente K e na tabela de preços, a cidade de Ho Chi Minh está "aguardando" a publicação da tabela de preços de terrenos ajustada.

"A espera pela nova tabela de preços de terrenos não só dificulta a conclusão dos procedimentos de aquisição de terras, como também afeta seriamente as operações das empresas e, em particular, impacta negativamente o ritmo de desenvolvimento econômico da cidade de Ho Chi Minh", disse a Sra. Thao, sugerindo que a tabela de preços de terrenos antiga continue a ser aplicada enquanto se aguarda a publicação da nova tabela.

O deputado Le Xuan Than, da Assembleia Nacional e presidente da Associação de Advogados da Província de Khanh Hoa, sugeriu que, em seu papel de órgão auxiliar do Governo na elaboração da Lei de Terras de 2024, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente deve propor proativamente ao Governo ou organizar uma conferência nacional para ouvir ministérios, setores e localidades sobre os obstáculos, a fim de encontrar soluções e fornecer orientações oportunas.

Segundo o Sr. Than, a Lei de Terras de 2024 estipula que a tabela de preços de terrenos da lei anterior será aplicada até 31 de dezembro de 2025. Portanto, se necessário, o Comitê Popular Provincial poderá ajustá-la para refletir os preços do mercado local.

Caso contrário, a antiga tabela de preços de terrenos continuará a ser aplicada e uma nova tabela de preços de terrenos será elaborada para uso a partir de 1º de janeiro de 2026.

Portanto, é perfeitamente normal que algumas localidades não ajustem suas tabelas de preços de terrenos, enquanto outras o façam.

"A lei atribuiu essa tarefa às autoridades locais. Se a cidade de Ho Chi Minh considerar que a antiga tabela de preços de terrenos está muito baixa e pode causar prejuízos, deve concluir rapidamente os procedimentos para emitir uma tabela de preços de terrenos revisada, simplificando os procedimentos para a população", disse o Sr. Than.

O advogado Tran Duc Phuong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) também argumentou que, enquanto se aguarda a publicação da nova tabela de reajuste de preços de terrenos, a Cidade de Ho Chi Minh deve aplicar a tabela de preços antiga e as autoridades fiscais devem cuidar dos procedimentos administrativos para a população.

Além disso, a nova Lei de Terras também permite a aplicação da antiga tabela de preços de terrenos até 31 de dezembro de 2025. Portanto, até que a tabela de preços de terrenos ajustada seja publicada, a tabela de preços antiga permanece em vigor.

"Se a nova tabela de preços ainda não estiver disponível, a tabela antiga deve ser aplicada. Por que interromper os procedimentos administrativos e causar prejuízos às pessoas?"

"Considerando que as localidades estão suspendendo o processamento de solicitações para obter pareceres, os ministérios e agências relevantes precisam fornecer rapidamente pareceres unificados para que as localidades possam prosseguir. As pessoas não podem ficar sentadas esperando que as agências troquem opiniões dessa forma", disse o Sr. Phuong.

O Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh apresentou mais uma vez uma proposta urgente.

Pessoas comparecem ao escritório de registro de terras do distrito de Phu Nhuan, na cidade de Ho Chi Minh, para concluir procedimentos relacionados a terrenos e propriedades - Foto: TTD

Em 16 de setembro, o Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh reiterou seu pedido urgente ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh para a realização de uma reunião com o objetivo de resolver questões fundiárias a partir de 1º de agosto de 2024.

Especificamente, esta agência propôs que a cidade organizasse uma reunião para resolver definitivamente e padronizar a aplicação de documentos legais, como tabelas de preços de terrenos, coeficientes de ajuste de preços de terrenos, percentuais para o cálculo de taxas de arrendamento de terrenos, etc., para que as autoridades fiscais possam calcular prontamente as obrigações financeiras relacionadas a terrenos.

Segundo o Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh, para documentos relacionados a terrenos emitidos a partir de 1º de agosto de 2024 até a data em que a cidade publicar a decisão de reajustar a tabela de preços de terrenos, serão aplicadas as normas vigentes na área para o período de 2020 a 2024.

Segundo dados do Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh, entre 1º e 27 de agosto, o órgão recebeu um total de 8.808 solicitações. Destas, 346 eram referentes à cobrança de taxas de uso do solo relacionadas ao reconhecimento do direito de uso da terra e 277 à cobrança de taxas de uso do solo relacionadas à alteração da finalidade do uso da terra.

Além disso, existem 5.448 declarações de imposto de renda de pessoas físicas referentes a transferências de imóveis e 2.737 declarações para casos sem obrigações financeiras. No entanto, a ausência de uma tabela de preços de terrenos publicada tem causado atrasos significativos no processamento de solicitações relacionadas a terrenos.

Segundo investigação do jornal Tuoi Tre, as repartições fiscais enfrentam atualmente um grande acúmulo de documentos relativos a terrenos a partir de 1º de agosto de 2024. Algumas repartições têm entre 400 e 500 processos pendentes. O chefe de uma repartição fiscal em um distrito central da cidade de Ho Chi Minh afirmou que precisam aguardar a nova tabela de preços de terrenos para poderem calcular os impostos devidos. Portanto, as autoridades fiscais só podem explicar a situação à população, sem outras medidas cabíveis.

No entanto, algumas repartições fiscais afirmaram ter demonstrado flexibilidade no tratamento de casos envolvendo transferências, heranças e doações isentas de imposto de renda e taxas de registro. Para os casos sujeitos à tributação, as pessoas precisam continuar aguardando, pois não há outra alternativa.

Sr. NGUYEN VAN DINH (Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã):

Muitas localidades ainda estão enfrentando dificuldades.

Embora as três leis estejam em vigor há mais de um mês, ainda parece haver uma discrepância entre os órgãos que as elaboraram e as localidades que as implementam. Funcionários de algumas localidades ainda não assimilaram os pontos de vista dos órgãos legisladores, o que gera hesitação e confusão na condução dos procedimentos fundiários, especialmente no que diz respeito às tabelas de preços de terrenos – a base para determinar as obrigações financeiras relativas à terra.

Apesar dos decretos e circulares que orientam a lei, a implementação continua sendo muito difícil. Portanto, mesmo que as novas leis estejam em vigor há mais de um mês, a maioria das localidades ainda busca soluções adequadas para a implementação, chegando a emitir regulamentos relacionados, como avaliação e aprovação de preços de terrenos. Na realidade, poucos projetos foram concluídos sob a nova lei, pois as localidades precisam reconstruir os procedimentos para lidar com as questões pertinentes.

Prof. Dr. Nguyen Quang Tuyen (Chefe do Departamento de Direito Econômico da Universidade de Direito de Hanói):

Precisamos de um mecanismo para proteger os agentes da lei!

Para que se observe a eficácia clara das três leis, é necessário mais tempo para que ministérios, setores e localidades cheguem a um consenso sobre sua implementação. Por exemplo, a Lei de Terras de 2024 estipula cinco princípios para a determinação dos preços da terra, sendo o primeiro deles que os preços da terra devem ser determinados de acordo com os princípios de mercado, e não com os preços de mercado.

Muitas localidades entendem a avaliação de terras com base nos preços de mercado, o que dificulta a implementação devido às flutuações diárias desses preços. Essa "falta de clareza" facilita a especulação, inflacionando facilmente os preços dos terrenos em leilões e desestabilizando o mercado. Na aplicação da lei, além do princípio de mercado, os quatro princípios restantes devem ser aplicados localmente, de acordo com os procedimentos legais.

Além disso, é necessário haver um mecanismo para proteger os agentes da lei no contexto atual. Ao mesmo tempo, a independência das organizações de avaliação de terras e das agências responsáveis ​​pela definição de preços de terrenos deve ser assegurada. A avaliação de terras deve garantir um equilíbrio de interesses entre os usuários da terra, o Estado e os investidores. Simplesmente inflacionar os preços dos terrenos dificultará muito a maximização da eficiência do uso da terra.

Fonte: https://tuoitre.vn/3-luat-ve-nha-dat-go-ngay-nhung-trac-tro-20240917083459974.htm