
Para ter terras para construir fábricas, muitas empresas tiveram que entregar suas terras ao estado e depois alugá-las de volta com pagamentos anuais - Foto: NH
Na década de 2000, a pedido do Estado, as fábricas da Cidade de Ho Chi Minh se mudaram para os subúrbios para evitar a poluição ambiental e ceder terras no centro para o desenvolvimento urbano e de serviços. Muitas pessoas transferiram suas fábricas para seus próprios terrenos nos subúrbios.
Mas como não há um plano de zoneamento 1/2000 e o local não é adequado para a construção de fábricas, as pessoas precisam entregar suas terras ao estado e depois alugá-las pagando taxas anuais em contratos de curto prazo de 5 a 10 anos.
Entretanto, quando o contrato de arrendamento expira ou a empresa deseja liquidar o contrato de arrendamento do terreno e reemitir o antigo livro rosa, ela encontrará dificuldades.
Em um caso típico, o Sr. Cuong comprou dois terrenos agrícolas com uma área de 5.930 m² no antigo distrito de Binh Chanh para realocar a fábrica. Em 2006, ele transferiu o terreno para a empresa de sua propriedade, solicitando a mudança de sua finalidade para produção e negócios.
No entanto, como o terreno pertence ao planejamento de renovação residencial existente, não há um planejamento detalhado de construção em uma escala de 1/2000, então as autoridades decidiram arrendar o terreno para esta empresa por um curto período de 10 anos (2010-2020). A área arrendada é de 5.150 m² para construção de fábrica, os 780 m² restantes pertencem ao corredor de proteção do canal, portanto, continua sendo terra agrícola.
Em 2017, devido ao fim próximo do prazo do arrendamento, a empresa quis prorrogá-lo, mas o terreno estava atualmente no planejamento de uso do solo residencial urbano e não poderia ser prorrogado, então a empresa concluiu os procedimentos para devolver o terreno pessoalmente ao Sr. Cuong.
Durante esse período, ele também enviou muitos pedidos para solicitar extensão de arrendamento de terras, mudança de finalidade de uso da terra ou reemissão de livros rosa de acordo com o status atual ou original para uso contínuo quando o prazo do arrendamento expirar.
No entanto, em 2024, ele só pôde converter 4.800 m² em terreno residencial, mas teve que pagar 100% da taxa de uso do solo e não pôde deduzir o preço das terras agrícolas. Os 350 m² restantes de terras de produção e comércio não puderam ser convertidos em terrenos residenciais, mas ele não recebeu o livro rosa e foi forçado a renovar o arrendamento do terreno e pagar o aluguel anual.
Da mesma forma, a Sra. Phuong também herdou terras e as transferiu para a Cidade de Ho Chi Minh para arrendá-las de volta na forma de pagamentos anuais com a finalidade de construir uma fábrica.
Em 2018, a empresa transferiu os ativos da terra para a Sra. Phuong e entregou a terra para que ela continuasse usando, mas, de acordo com os regulamentos, a Sra. Phuong só pode continuar a arrendar a terra pelo tempo restante até 2020.
Ao longo dos anos, a Sra. Phuong solicitou a reemissão do antigo livro vermelho, mas até agora ainda não há regulamentação legal para reemiti-lo, o que a coloca em uma situação difícil.
"Não posso alterar a finalidade do uso do solo porque não tenho condições de pagar a alta taxa de conversão. Mas, quando os negócios estão difíceis, quero rescindir o contrato de arrendamento para reduzir os custos de aluguel do solo e obter os mesmos direitos de uso do solo novamente, mas não posso. Se eu for forçada a manter a extensão do arrendamento do solo, não sei quanto tempo isso durará", disse a Sra. Phuong.
É necessário superar as deficiências das regulamentações legais
Segundo especialistas, o Decreto 103 não distingue claramente entre terrenos privados com pagamento anual de aluguel e terrenos públicos arrendados pelo Estado. Devido à ausência dessa distinção, ao converterem-se em terrenos residenciais, ambos os tipos de terreno devem pagar 100% da taxa de uso do solo residencial, de acordo com o preço do terreno no momento da conversão (valor do terreno é 0).
Como resultado, os usuários da terra têm que pagar taxas de uso da terra muito mais altas do que outras áreas agrícolas porque o valor real da terra que os usuários gastaram para comprá-la não é calculado.
Atualmente, a lei não possui um mecanismo que permita que as pessoas recebam novamente os livros rosas no estado atual ou como antes de arrendar a terra quando rescindirem seus contratos de arrendamento. A lei também não possui regulamentações sobre a recuperação de terras neste caso, causando muitos problemas na emissão de livros rosas quando o contrato de arrendamento termina para pessoas e empresas.
O advogado Tran Minh Cuong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh) afirmou que é necessário alterar e complementar o Decreto 103 sobre taxas de conversão de uso do solo para terrenos arrendados com pagamentos anuais de aluguel provenientes de famílias e indivíduos, herdados ou criados por eles mesmos, e não terrenos públicos arrendados pelo Estado. Quando convertidos em terrenos residenciais, a taxa de uso do solo é calculada como para terrenos não agrícolas de produção e comerciais ou terrenos agrícolas no momento da conversão, não se aplicando a alíquota de 100% do preço do terreno residencial.
Além disso, esses casos têm o direito de rescindir o contrato de locação antecipadamente se não for mais necessário e ter o livro rosa reemitido de acordo com o status atual ou tipo de terreno antes do arrendamento.
Fonte: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm
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