Nova lista de preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh: 4 casos precisam considerar pagamento razoável

4 casos precisam ser considerados para ter um mecanismo razoável de cobrança de taxas de uso do solo

A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar um documento ao Primeiro Ministro, ao Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente (MONRE) e ao Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh para comentar o método de cálculo da lista de preços de terrenos ajustados na cidade.

A HoREA dá as boas-vindas ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh para propor o desenvolvimento de um rascunho de lista de preços de terras ajustada de acordo com a opção 4: Ajustar a lista de preços de terras de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024 para se adequar à situação real dos preços de terras na localidade, de acordo com as disposições da Cláusula 1, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024.

No entanto, a HoREA acredita que o nome Opção 4 pode não ser totalmente preciso. A Opção 4 é, na verdade, o conteúdo da Cláusula 1 do Artigo 257 da Lei de Terras de 2024, que estipula: Se necessário, o Comitê Popular Provincial decidirá ajustar a tabela de preços de terras de acordo com as disposições desta lei para se adequar à situação real dos preços de terras na localidade.

A Cidade de Ho Chi Minh precisa emitir uma tabela de preços de terrenos ajustada por quatro motivos. Primeiro, a Cidade de Ho Chi Minh possui 570 (novas) estradas que não estão incluídas na tabela de preços de terrenos. Segundo, todos os preços de terrenos na tabela atual são muito baixos, apenas cerca de 30% do preço de mercado.

Terceiro, é necessário atualizar a lista de preços de terrenos com os preços de terrenos que a cidade realmente compensou quando o Estado recuperou terras para implementar projetos de investimento público, como o projeto Ring Road 3, o projeto Rach Xuyen Tam, etc., aplicando coeficientes de ajuste de preços de terrenos (coeficiente K).

Em quarto lugar, a Lei de Terras de 2024 não estipula mais o coeficiente K anual e o coeficiente K quando o Estado recupera terras, compensa e limpa o local, conforme estipulado anteriormente na Lei de Terras de 2013 e no Decreto 44/2014.

A HoREA acredita que é necessário considerar quatro casos para ter um mecanismo razoável de cobrança de taxas de uso da terra (Ilustração: Trinh Nguyen).

De acordo com a Cláusula 1, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024, a HoREA concluiu que o projeto de lista de preços de terras ajustada é de natureza "transitória", aplicada de 1º de agosto de 2024 a 31 de dezembro de 2025. Durante esse período, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente também deve desenvolver a primeira lista de preços de terras a ser aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026, e os preços de terras do projeto de lista de preços de terras ajustada podem ser a base para o desenvolvimento da primeira lista de preços de terras.

A HoREA propôs que os preços dos terrenos do projeto de lista de preços ajustados de terrenos garantam justiça para indivíduos e famílias que pagam taxas de uso do solo de 1º de agosto a 31 de dezembro de 2025. Os preços serão equivalentes ou, se maiores, não muito diferentes daqueles que pagaram taxas de uso do solo nos primeiros 7 meses deste ano.

Portanto, o Sr. Le Hoang Chau - Presidente da HoREA - propôs quatro casos que precisam ser considerados para ter um mecanismo razoável de cobrança de taxas de uso da terra.

Primeiro, o caso de pessoas que não receberam o primeiro livro vermelho com mais de 8.000 lotes de terra na Cidade de Ho Chi Minh.

Segundo, caso uma pessoa precise solicitar a separação do terreno e ao mesmo tempo alterar o uso do terreno para terreno residencial para dividir entre filhos e netos.

Terceiro, no caso de uma pessoa que solicita a legalização do direito de uso de terras agrícolas anexas a uma casa no mesmo terreno localizado em uma área residencial estável, onde a parte do terreno com a casa foi registrada no Livro Vermelho. Quanto às terras restantes, embora sejam identificadas como terras agrícolas para cultivo de culturas de curto prazo, na verdade são um quintal residencial e não têm mais a função de produção agrícola.

Quarto, no caso de pessoas cujas casas e terrenos estão localizados em áreas com planejamento suspenso ou projetos suspensos, geralmente planejamento de novas áreas residenciais ou planejamento de áreas residenciais reformadas ou projeto Binh Quoi - Thanh Da.

O projecto de lista de preços de terrenos ajustados deve garantir justiça

O Sr. Le Hoang Chau propôs usar o método de cálculo da tabela de preços de terrenos ajustados tomando como padrão o preço de compensação real nas rotas aprovadas pelo Comitê Popular da Cidade e aplicando o método de comparação para determinar o preço do terreno.

Isso é para garantir justiça para indivíduos e famílias que pagaram taxas de uso da terra de 1º de agosto de 2024 a 31 de dezembro de 2025, que também pagarão o mesmo valor ou, se maior, não muito diferente daqueles que pagaram taxas de uso da terra nos primeiros 7 meses do ano.

O representante da HoREA também sugeriu o uso do método de cálculo da tabela de preços de terrenos ajustados com uma ampla faixa de amplitudes que se aproxime dos preços de terrenos em distritos, cidades e na cidade de Thu Duc. Não utilize o método de cálculo da tabela de preços de terrenos ajustados, que utiliza a tabela de preços de terrenos atual e multiplica o coeficiente para calcular todos os preços de terrenos simultaneamente.

Não crie preços de terrenos do rascunho da tabela de preços de terrenos ajustados em 6 distritos (incluindo os distritos 3, 6, 7, 11, 12, Binh Thanh), 4 distritos (Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh, Can Gio) e Thu Duc City com o maior preço de terreno no rascunho da tabela de preços de terrenos ajustados maior que o nível mais alto da estrutura do coeficiente K para terrenos residenciais de acordo com a Decisão 11/2024.

O Sr. Chau também solicitou que a unidade de consultoria de avaliação de terras e a agência de redação continuassem a revisar todo o projeto de lista de preços de terras ajustados para concluir em 22 distritos e na cidade de Thu Duc.

De acordo com o relatório, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh apresentou quatro opções para ajustar os preços dos terrenos para consideração pelo Comitê Permanente do Comitê do Partido da Cidade de Ho Chi Minh.

Opção 1: Manter a tabela de preços de terrenos inalterada, sem ajustá-la. Esta opção tem limitações, como o preço do terreno, de acordo com a regulamentação atual, ser muito diferente do preço de compensação, não sendo adequado à situação atual dos preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh e contrário às disposições da Cláusula 1, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024. A falta de ajuste também cria injustiça para os usuários de terras que já foram reassentados.

Opção 2: Ajustar a lista de preços de terrenos multiplicando o preço de terrenos na lista de preços de terrenos atual pelo coeficiente K mais recente. O resultado ainda é muito diferente do preço real de compensação do terreno, não é consistente com a situação real, é contrário às disposições da Lei de Terras de 2024 e é injusto para casos que foram reassentados anteriormente.

Opção 3: Para os preços dos terrenos das rotas de reassentamento planejadas, as informações serão coletadas e ajustadas de acordo com os preços reais do mercado para aplicar os preços dos terrenos de reassentamento. Para as rotas mostradas na lista de preços atual, os preços dos terrenos são calculados multiplicando o preço pelo coeficiente K.

Esta opção também tem limitações em termos de diferenças de preços de compensação, injustiça entre usuários da terra...

Opção 4: Ajustar a lista de preços de terrenos de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2024 para se adequar à situação real dos preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh.

O banco de dados de preços de terras existente é filtrado de fontes como: preços de terras de compensação, preços de terras de reassentamento, preços específicos aprovados por Comitês Populares em todos os níveis, preços reais de transferência de terras de agências de registro de terras e agências fiscais para atualizar e ajustar a lista de preços de terras.

Este plano também está em conformidade com as disposições da Cláusula 1, Artigo 257 da Lei de Terras de 2024 e é adequado à situação atual dos preços dos terrenos locais. Portanto, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh decidiu atribuir ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente a tarefa de ajustar a tabela de preços dos terrenos.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm