Com base no feedback de empresas e associações, a Câmara de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) respondeu à Carta Oficial nº 5080/BTNMT-QHPTTNĐ do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, referente à solicitação de comentários sobre o Projeto de Decreto que altera e complementa o Decreto nº 44/2014/ND-CP, de 15 de maio de 2014, do Governo, sobre preços de terrenos, e o Projeto de Circular que altera e complementa diversos artigos da Circular nº 36/2014/TT-BTNMT, de 30 de junho de 2014, do Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente, que detalha o método de avaliação de terrenos; a construção e o ajuste de tabelas de preços de terrenos; a avaliação específica de terrenos e a consultoria sobre a determinação de preços de terrenos (doravante denominado Projeto).
Métodos de avaliação de terrenos
Em comparação com a regulamentação atual, o Projeto de Decreto e o Projeto de Circular ajustaram os métodos de avaliação de terras, restando apenas três: o método comparativo, o método da renda e o método do coeficiente de ajuste do preço da terra. Isso significa que o método do excedente e o método da dedução não serão mais utilizados na avaliação de terras.
Algumas empresas argumentam que a remoção do método do excedente dos métodos de avaliação de terrenos requer uma análise cuidadosa sob diversas perspectivas.
Em primeiro lugar, isso cria dificuldades no processo de avaliação de terrenos.
Atualmente, segundo o feedback das empresas, se o método do excedente for abandonado, em muitos casos de avaliação de terrenos, os métodos restantes enfrentarão algumas limitações. Por exemplo, o método do excedente determina os preços dos terrenos com base em potenciais usos futuros para desenvolvimento, em vez de se basear em usos atuais, como o método comparativo ou o método da renda.
Este tipo de terreno com potencial de desenvolvimento normalmente carece de propriedades comparáveis ou semelhantes que tenham sido negociadas com sucesso no mercado, o que dificulta a aplicação do método comparativo (desde que existam pelo menos 3 parcelas de terreno comparáveis que tenham sido transferidas no mercado ou arrematadas em leilões de direitos de uso da terra).
O método comparativo apresenta limitações em termos de dados comparativos, pois as informações da transação são frequentemente difíceis de conciliar com o imóvel que está sendo avaliado; ele exige muitas informações de transação claras e precisas, enquanto, na realidade, em muitos casos, o preço da transação registrado e o preço real da transação são diferentes.
O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é implementado multiplicando-se o preço da terra constante na tabela de preços da terra pelo coeficiente de ajuste. Este coeficiente é divulgado pelo Comitê Popular Provincial por meio da análise e comparação dos preços da terra constantes na tabela com os preços de mercado vigentes. Portanto, a determinação do coeficiente de ajuste também depende de dados comparativos, apresentando, assim, as mesmas limitações em termos de informações e dados de entrada que o método comparativo.
Atualmente, o banco de dados de terras do nosso país não reflete com precisão a realidade do mercado. Portanto, a aplicação de apenas três métodos de avaliação, como previsto na minuta, pode criar dificuldades de implementação devido às deficiências já mencionadas.
Por outro lado, o método residual deriva do princípio teórico de que o valor presente de um ativo é o valor remanescente obtido a partir da estimativa de um desenvolvimento hipotético, menos todos os custos incorridos para a criação desse desenvolvimento. A essência desse método é calcular o valor do terreno de forma inversa, partindo da receita da venda de produtos futuros já desenvolvidos e subtraindo os custos de desenvolvimento necessários investidos na criação desses produtos. Terrenos com potencial de desenvolvimento são avaliados utilizando esse método, para os quais outros métodos de avaliação não são adequados.
Em segundo lugar, a consistência entre as regulamentações relativas à avaliação de imóveis.
O método residual é um método de avaliação imobiliária aplicado por organizações profissionais de avaliação e é considerado um dos métodos utilizados na avaliação de imóveis com potencial de desenvolvimento (terrenos baldios ou terrenos com estruturas existentes que podem ser reformadas ou demolidas para a construção de novas estruturas, visando um uso otimizado e eficiente). O método residual está previsto na Norma de Avaliação Vietnamita nº 11, emitida pela Circular 145/2016/TT-BTC.
A eliminação do método de excedente na avaliação de terrenos, prevista na minuta, resultou em inconsistências nas normas de avaliação imobiliária em diversos documentos legais relevantes.
Em terceiro lugar, os objetivos da gestão estatal.
Uma das razões para eliminar o método do excedente dos métodos de avaliação de terras é que "este é um método de avaliação imobiliária usado por gestores para tomar decisões de investimento (idealmente, os preços dos terrenos deveriam ser determinados antecipadamente) e não é adequado para a tarefa de avaliação de terras a serviço da gestão de terras estaduais".
Se considerarmos este método exclusivamente para calcular a eficiência do investimento, significa que o valor da terra foi calculado para alcançar o melhor e mais eficiente uso, e esse preço da terra está em consonância com os princípios de mercado. Assim, o Estado utiliza este método de avaliação para identificar tipos de terreno com potencial de desenvolvimento, determinando preços de terrenos que sejam compatíveis com os preços de mercado e, consequentemente, definindo as obrigações financeiras que os investidores devem cumprir perante o Estado.
"Com base na análise acima, as empresas sugerem que o Comitê de Redação considere não remover o método de excedente dos métodos de avaliação de terras", afirmou a VCCI.
Determinação dos preços de mercado vigentes dos terrenos
De acordo com a Cláusula 1, Artigo 1 do Projeto, "O preço de mercado vigente para terrenos é o preço que aparece com maior frequência em transações já realizadas no mercado, ou em leilões de direitos de uso de terrenos com a mesma finalidade em uma determinada área e dentro de um período de tempo específico."
Para determinar a "faixa de preços mais frequente", os avaliadores de imóveis devem coletar todos os preços de transações de mercado durante um período específico. Esse processo só pode ser realizado compilando informações de órgãos governamentais com fontes de dados relevantes, como cartórios de registro de imóveis e autoridades fiscais.
Segundo o feedback recebido, as organizações de consultoria (com exceção das unidades de serviço público que desempenham as suas funções e tarefas atribuídas) terão dificuldade em aceder integralmente a esta informação.
Para facilitar as operações das organizações de consultoria, a VCCI propõe que o Comitê de Redação inclua uma disposição que permita a essas organizações o acesso às fontes de informação mencionadas anteriormente.
Aplicação de métodos de avaliação de terrenos
As normas do Projeto de Lei, assim como o Decreto 44/2014/ND-CP, não especificam claramente o método de avaliação de terrenos para os seguintes casos: "Parcelas de terrenos não agrícolas ou áreas designadas como terrenos residenciais que não possuam as informações mínimas exigidas para três parcelas de terreno". De acordo com as normas, este caso não se enquadra no método comparativo estipulado no inciso 1 do artigo 5º (alterado), nem nas disposições do inciso 8 do artigo 5º-C, quando houver informações insuficientes para três parcelas de terreno com a mesma finalidade de uso, visto que não se trata de terreno não agrícola.
O caso de "parcelas ou áreas de terreno com valor superior a 200 bilhões de VND, de acordo com a tabela de preços de terrenos, que se enquadram na categoria de arrendamento de terrenos com pagamento único para todo o período de arrendamento" não se enquadra nos casos em que o método comparativo e o método do coeficiente de ajuste do preço do terreno são aplicados, conforme estipulado no Artigo 5 (alterado).
Informações para aplicação de métodos de avaliação de terrenos.
De acordo com o Artigo 5b do Projeto de Decreto, as informações sobre preços de terrenos para aplicação do método comparativo e do método do coeficiente de ajuste de preços de terrenos são informações coletadas de fontes como: preços de terrenos já transferidos no mercado em cartórios de registro de imóveis, autoridades fiscais e comitês populares de nível municipal; e os preços vencedores dos lances para direitos de uso da terra em organizações que realizam leilões de direitos de uso da terra.
As informações coletadas até o momento parecem insuficientes para determinar com precisão os preços dos terrenos. Atualmente, as transações imobiliárias no mercado são caracterizadas por um sistema de preços duplos; os preços registrados nos contratos de transferência de direitos de uso da terra (informações obtidas nos cartórios de registro de imóveis e na Receita Federal) podem não refletir os preços reais das transações.
Portanto, para garantir maior precisão das informações, a VCCI sugere que o Comitê de Redação amplie as fontes de informação para incluir: preços de transações em permutas imobiliárias; e preços coletados por avaliadores por meio de levantamentos e investigações.
Terça-feira Minh
Fonte
Comentário (0)