Considere não abandonar o método do excedente na avaliação de terras

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Com base nas opiniões de empresas e associações, a Federação de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) respondeu por escrito ao Despacho Oficial nº 5080/BTNMT-QHPTTND do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente sobre a solicitação de comentários sobre o Projeto de Decreto que altera e complementa o Decreto 44/2014/ND-CP de 15 de maio de 2014 do Governo que regulamenta os preços da terra e o Projeto de Circular que altera e complementa uma série de artigos da Circular nº 36/2014/TT-BTNMT de 30 de junho de 2014 do Ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente detalhando métodos de avaliação de terras; desenvolvimento e ajuste de listas de preços de terras; avaliação de terras específicas e consultoria sobre avaliação de terras (doravante denominado Projeto).

Método de avaliação de terras

Em comparação com a regulamentação atual, o Projeto de Decreto e o Projeto de Circular ajustaram os métodos de avaliação de terras, restando apenas três métodos: método de comparação, método da renda e método do coeficiente de ajuste do preço da terra na avaliação de terras. Isso significa que, na avaliação de terras, os métodos do excedente e da dedução não serão mais utilizados.

Algumas empresas acreditam que a eliminação do método do excedente dos métodos de avaliação de terras deve ser considerada em algum momento.

Em primeiro lugar, causa dificuldades no processo de valoração de terras.

Atualmente, de acordo com a reflexão das empresas, se o método do excedente for abandonado, em muitos casos de avaliação de terras, os métodos restantes encontrarão algumas limitações, como o método do excedente ser um método de determinação do preço da terra com base na finalidade de uso com potencial para desenvolvimento futuro, não com base na finalidade atual de uso como o método de comparação, método de renda.

Este tipo de terreno com potencial de desenvolvimento geralmente não possui ativos similares ou similares que tenham sido negociados com sucesso no mercado para aplicação do método de comparação (com a condição de que haja pelo menos 03 terrenos comparáveis que tenham sido transferidos no mercado ou tenham vencido o leilão de direitos de uso da terra).

O método de comparação tem limitações em termos de dados comparativos porque as informações da transação geralmente são difíceis de corresponder ao imóvel a ser avaliado; é necessário ter muitas informações claras e precisas sobre a transação, enquanto na realidade, em muitos casos, o preço da transação no papel e o preço da transação real são diferentes.

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é implementado multiplicando-se o preço da terra na tabela de preços da terra pelo coeficiente de ajuste do preço da terra. O coeficiente de ajuste do preço da terra é emitido pelo Comitê Popular Provincial por meio da análise e comparação do preço da terra na tabela de preços da terra com o preço comum da terra no mercado. Portanto, a determinação do coeficiente de ajuste também se baseia em dados comparativos, portanto, também apresenta deficiências em termos de informações e dados de entrada, como o método de comparação.

Atualmente, o banco de dados de terras do nosso país não reflete fielmente a realidade do mercado. Portanto, a aplicação de apenas três métodos de avaliação, como o previsto no Projeto, pode causar dificuldades no processo de implementação devido às deficiências mencionadas.

Por outro lado, o método residual baseia-se na teoria de que o valor presente do imóvel é o valor residual obtido a partir da estimativa do empreendimento presumido, menos todos os custos incorridos para criá-lo. A essência desse método é calcular o preço do terreno de forma retrospectiva, ou seja, partindo do valor de venda dos produtos de desenvolvimento concluídos no futuro, menos os custos de desenvolvimento necessários para investir na criação desse produto. Terrenos com potencial de desenvolvimento são avaliados por esse método, que outros métodos de avaliação não podem aplicar.

Segundo, a coerência entre as regulamentações sobre avaliação imobiliária.

O método do excedente é um método de avaliação imobiliária aplicado por organizações profissionais de avaliação e é considerado um dos métodos de avaliação aplicados na avaliação de imóveis com potencial de desenvolvimento (terrenos baldios não desenvolvidos ou terrenos com construções que podem ser reformadas ou demolidas para a construção de novas construções, visando o melhor e mais eficaz uso). O método do excedente foi estipulado na Norma de Avaliação do Vietnã nº 11, emitida pela Circular 145/2016/TT-BTC.

O caso do Projeto de Lei que remove o método do excedente na avaliação de terras faz com que as regulamentações sobre avaliação imobiliária sejam inconsistentes entre os documentos legais relevantes.

Terceiro, objetivos de gestão do estado.

Uma das razões para remover o método do excedente do método de avaliação de terras é que "este é um método de avaliação imobiliária que serve aos gestores para calcular e decidir sobre investimentos (o preço da terra deve estar disponível com antecedência), não é adequado para a tarefa de avaliação de terras para servir à gestão estatal de terras".

Se este método for considerado apenas para calcular a eficiência do investimento, significa que o valor do terreno foi calculado para alcançar o melhor e mais eficaz uso, e que o preço do terreno está em conformidade com os princípios de mercado. Assim, o Estado utiliza este método de avaliação para determinar os tipos de terreno com potencial de desenvolvimento, a fim de determinar o preço do terreno em conformidade com o preço de mercado, determinando assim as obrigações financeiras que os investidores devem cumprir com o Estado.

"A partir da análise acima, as empresas sugerem que o Comitê de Redação considere não remover o método do excedente nos métodos de avaliação de terras", disse o VCCI.

Determinar preços de terras comuns no mercado

De acordo com o disposto na Cláusula 1, Artigo 1º do Projeto, "O preço comum da terra no mercado é o preço que aparece com mais frequência nas transações transferidas no mercado, vencendo leilões de direitos de uso da terra de lotes com a mesma finalidade de uso em uma área e dentro de um determinado período de tempo".

Para determinar o "preço mais frequente", o avaliador de terrenos deve coletar todos os preços de transação no mercado em um determinado período. Essa atividade só pode ser sintetizada a partir de órgãos estaduais com fontes de informação como cartórios de registro de imóveis e autoridades fiscais.

De acordo com o feedback, as organizações de consultoria (exceto as unidades de serviço público que desempenham funções e tarefas atribuídas) terão dificuldade em acessar totalmente essa fonte de informações.

Para facilitar as operações das organizações de consultoria, o VCCI recomenda que o Comitê de Redação adicione regulamentações permitindo que essas organizações acessem as fontes de informação acima.

Aplicação de métodos de avaliação de terras

As disposições do Projeto de Lei, bem como o Decreto 44/2014/ND-CP, não estipulam claramente o método de avaliação de terras para os seguintes casos: "Lotes de terra, terrenos não agrícolas , terrenos residenciais sem informação mínima suficiente de 3 lotes de terra". Este caso, de acordo com a regulamentação, não preenche as condições para a aplicação do método de comparação previsto na Cláusula 1, Artigo 5 (alterado), nem se aplica o disposto na Cláusula 8, Artigo 5c, quando não há informação mínima suficiente de 03 lotes de terra com a mesma finalidade de uso do solo, por não se tratar de terreno não agrícola.

No caso de "um terreno ou área de terreno com valor calculado de acordo com a tabela de preços de terrenos superior a 200 bilhões de VND, o arrendamento do terreno deve ser pago em uma única parcela por todo o prazo do arrendamento". Este caso não se enquadra nos casos de aplicação do método de comparação e do método do coeficiente de reajuste do preço do terreno estipulados no Artigo 5 (alterado).

Informações para aplicação de métodos de avaliação de terras

De acordo com as disposições do Artigo 5b do Projeto de Decreto, as informações sobre preços de terras para aplicar o método de comparação e o método do coeficiente de ajuste de preços de terras são informações dentro de um período de no máximo 24 meses a partir do momento da avaliação da terra e antes, coletadas de fontes como: Preços de terras transferidos no mercado em cartórios de registro de terras, autoridades fiscais, Comitês Populares no nível municipal; Preços vencedores de leilões de direitos de uso de terras em organizações que conduzem leilões de direitos de uso de terras.
As informações coletadas acima parecem ser insuficientes para determinar com precisão os preços dos terrenos. Atualmente, as transações imobiliárias no mercado estão em uma situação de dois preços; os preços indicados no contrato de transferência de direitos de uso da terra (informações obtidas pelo cartório de registro de imóveis e pelas autoridades fiscais) podem não corresponder ao preço real da transação.

Portanto, para garantir informações mais precisas, o VCCI recomenda que o Comitê de Redação amplie fontes de informação como: preços de transações em pregões imobiliários; preços coletados por avaliadores por meio de investigação e pesquisa.

Sabedoria

Fonte