Presidente da VVA: É necessário manter a coerência com o princípio de que o Estado determina os preços dos terrenos de acordo com os mecanismos de mercado.

Ao comentar as alterações à Lei de Terras de 2024, a Associação Vietnamita de Avaliação (VVA) propôs a aplicação consistente do princípio de o Estado precificar terrenos de acordo com o mecanismo de mercado, a manutenção das normas vigentes da Lei de Preços de Terrenos e a revisão e alteração apenas dos documentos complementares para adequá-los à realidade.

Sr. Nguyen Tien Thoa, Presidente da Associação de Avaliação do Vietnã (VVA).

Segundo o Sr. Nguyen Tien Thoa, Presidente da Associação Vietnamita de Avaliação (VVA), após estudar o conteúdo das propostas de emendas e aditamentos a diversos artigos da Lei de Terras de 2024, a VVA propôs considerar a manutenção do conteúdo dos Artigos 158, 159, 160 e 162 da Seção 2, referente aos Preços de Terrenos, da atual Lei de Terras; revisando e aditando apenas as instruções específicas do Governo que orientam o conteúdo dos referidos Artigos e Cláusulas da Lei, a fim de melhor atender às exigências da prática após um ano de implementação da Lei.

Assim, a VVA avaliou que o conteúdo da atual Lei de Terras sobre preços atende basicamente aos requisitos, incluindo a compatibilidade com a teoria dos preços da terra e as diretrizes do Comitê Internacional de Normas de Avaliação (International Valuation Standards Committee), do qual a Indústria de Preços do Vietnã é membro. A lei demonstrou ser adequada às condições práticas do atual mercado de terras no Vietnã e está em conformidade com as diretrizes do Politburo contidas nas Resoluções 18-NQ/TW e 69-NQ/TW.

Garantir o direito do Estado de decidir sobre os preços dos terrenos no mercado primário.

Com relação a alguns pontos importantes no processo de alteração da Lei de Terras de 2024, segundo a VVA, é necessário considerar e desenvolver regulamentações no sentido de assegurar o direito do Estado de definir os preços dos terrenos no mercado primário (e não o Estado definir os preços dos terrenos para todas as transações na sociedade, incluindo o mercado primário e o secundário, como alguns defendem), ou seja, garantir a autoridade do Estado para decidir sobre os preços dos terrenos, e não o "Princípio da avaliação de terras". Se essa questão for expressa na Lei, é necessário seguir esse ponto de vista.

O Estado tem autoridade para determinar diretamente os preços dos terrenos e tem o direito de regular os preços dos terrenos no mercado secundário e no mercado como um todo por meio de medidas apropriadas, tais como: regulação da oferta e da procura, das finanças e da moeda, etc.

Esta é a autoridade do Estado que tem sido garantida desde que a economia do nosso país operava sob um mecanismo de planejamento centralizado, passando depois para um mecanismo de economia de mercado até os dias atuais, e não apenas recentemente abandonando o papel do Estado na formação de preços e só agora o reafirmando.

Explicando a proposta acima, a VVA afirmou que, até o momento, nosso Partido e Estado têm reiteradamente afirmado: a terra é um território nacional criado pelo esforço e pelo sangue de toda a nossa nação ao longo de muitas gerações, portanto, pertence a todo o povo, representado pelo Estado como proprietário e administrado de forma unificada. A terra possui valor de uso, sempre tem a capacidade de gerar lucros, e os direitos de uso da terra são mercadorias especiais compradas e vendidas no mercado imobiliário, portanto, têm um preço. Como o Estado é o representante do proprietário, ele tem o direito de decidir sobre esse tipo de recurso, com um conjunto de poderes para exercer os direitos do proprietário; incluindo o direito de: determinar os preços da terra, decidir sobre a regulamentação dos benefícios da terra por meio da cobrança de taxas de uso da terra, aluguéis da terra, impostos sobre a renda proveniente dos direitos de uso da terra, regular o valor agregado da terra que não seja devido ao investimento dos usuários da terra aos quais foram concedidos direitos de uso da terra, etc.

Assim, segundo a VVA, a legalização do direito do Estado de determinar os preços da terra foi confirmada até o momento e não sofreu alterações na prática, portanto, desta vez, não deve ser questionada nem confundida, enfatizando-se que se trata do princípio da determinação do preço da terra. É a garantia desse direito na lei e na prática que tem permitido ao Estado implementar políticas financeiras sobre a terra entre o Estado e as organizações e indivíduos que a utilizam, bem como outras políticas relacionadas à gestão, regulação do mercado e demais direitos e obrigações dos usuários da terra.

“A VVA acredita que, para exercer o direito de determinar os preços dos terrenos, seja por meio de uma tabela de preços, um coeficiente de ajuste de preços ou um preço específico do terreno, o Estado tem utilizado, utiliza e continua a utilizar organizações de consultoria independentes e profissionais para assessorá-lo sobre as opções de preços, de modo a ter mais embasamento para decidir sobre seus próprios preços, o que não reduz nem elimina, de forma alguma, o direito do Estado de determinar os preços, conforme previsto em lei”, afirmou o Sr. Nguyen Tien Thoa, Presidente da VVA.

Em consonância com o princípio de que o Estado precifica a terra de acordo com os mecanismos de mercado.

Em relação à regulamentação dos preços da terra, a VVA acredita que o 6º Congresso Nacional do Partido estabeleceu uma política abrangente de renovação. A partir daí, a economia do nosso país está determinada a formar uma economia de mercado multissetorial, operando sob um mecanismo de mercado com gestão estatal, e, em seguida, a definir a direção definitiva de uma economia que opere sob um mecanismo de economia de mercado com orientação socialista.

Portanto, ao determinar os direitos de uso da terra como mercadorias compradas e vendidas nesse mecanismo, é claro que, objetivamente, ele deve operar de acordo com o mecanismo econômico de mercado e, nesse mecanismo econômico geral, o preço é considerado a categoria central do mercado, devendo ser formado e operado de acordo com os sinais objetivos das leis econômicas de preços (com foco na lei da oferta e da demanda, circulação monetária, concorrência etc.) e, portanto, o preço, independentemente do agente com autoridade para determiná-lo – incluindo o Estado – também deve obedecer a esse princípio. Essa é a exigência objetiva do mecanismo de preços de mercado.

Portanto, a VVA acredita que o Estado – como representante do proprietário – tem o direito de decidir sobre os preços, desde que esse tipo de bem tenha operado de acordo com o mecanismo de mercado. Assim, o respeito do Estado pela dinâmica objetiva do mercado e a decisão sobre os preços segundo os princípios de mercado não são incompatíveis com a natureza econômica do Estado nesse mecanismo econômico. Se nos preocupamos com as consequências da precificação de terrenos segundo o mecanismo de mercado (é claro que o mercado não é regulado de forma eficaz), mas retornamos ao mecanismo de precificação não mercadológica para estabilizar o mercado de acordo com desejos subjetivos, evitando a regra que transformará os preços em preços subsidiados, coexistindo com os preços reais de mercado, empurrando o mercado para um estado de operações clandestinas e não transparentes; o mecanismo de solicitação, concessão, privilégios e benefícios encontra terreno fértil para existir...

Avaliação de terrenos de acordo com os princípios do mercado regulamentado

Segundo a VVA, a precificação de acordo com os princípios de mercado deve ser regulamentada, e a responsabilidade de regular o mercado para se obter o resultado desejado cabe a outras soluções...

Assim, a VVA acredita que os preços dos terrenos têm a função de refletir a síntese das principais relações econômicas e sociais da economia, sendo considerados um "espelho" do mercado imobiliário, qualquer que seja o mercado, o preço reflete honestamente esse mercado. Portanto, a avaliação de terrenos não pode se basear em sinais de mercado manipulados ou afetados por fatores individuais, fatores súbitos e irracionais como especulação, inflação de preços, desastres naturais, guerras, crises econômico-financeiras e barreiras injustificadas de mercado... mas deve ser um mercado regulamentado que elimine os fatores acima mencionados por meio de instrumentos e medidas regulatórias: oferta-demanda, finanças-moeda...

“É importante ressaltar que, enquanto o mercado ainda apresentar os fatores mencionados acima, a Associação Vietnamita de Avaliação recomenda que o Estado permita a revisão e complementação das normas vigentes para que as organizações de avaliação tenham critérios específicos na seleção de insumos para os métodos de avaliação, que devem ser comuns e não exclusivos, eliminando assim os fatores de instabilidade de mercado já citados”, enfatizou o Sr. Nguyen Tien Thoa, Presidente da VVA.

Manter os preços de mercado, regular as políticas de financiamento de terras.

Segundo a VVA, ao implementar o princípio do preço de mercado, é necessário haver coerência para que o preço reflita o preço de mercado sob o impacto da oferta e da procura, e não "adicionar" políticas sociais ao preço. Mas deve haver um sistema de políticas sincronizado para controlar os impactos dos preços de mercado.

Assim, os preços de mercado dos terrenos certamente terão um forte impacto na capacidade de acesso à terra para muitos indivíduos em todas as camadas sociais, especialmente na implementação de políticas de seguridade social. Esses impactos são reais se não houver políticas para limitá-los.

“A lei e suas diretrizes precisam prever políticas financeiras adicionais (impostos, receitas, etc.) no sentido de que, se os preços estiverem altos, a taxa de receita deve ser reduzida, e políticas de incentivo mais razoáveis ​​para evitar causar “choques” que tenham impactos adversos na vida das pessoas”, enfatizou o Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente da VVA, ao destacar a recomendação.

Manter regulamentações sobre a avaliação específica de terrenos.

Segundo a VVA, a Lista de Preços de Terrenos é essencialmente um resumo dos preços de terrenos para cada tipo de terreno associado a cada finalidade de uso, por localização, região e localidade... A Lista de Preços de Terrenos é essencialmente um método de precificação em massa, que define um preço geral para toda uma rota, para a localização de toda uma área... O coeficiente para ajustar um preço específico também é um coeficiente geral de natureza em massa. Devido a essa natureza em massa, não pode abranger casos específicos de acordo com o princípio do preço de mercado e certamente afetará a política financeira entre o Estado e as organizações e indivíduos que utilizam a terra...

Portanto, segundo a VVA, ainda é necessário um mecanismo para decidir sobre uma série de casos específicos a fim de adequar as políticas, tais como: terrenos não utilizados que são colocados em uso pela primeira vez; terrenos com características especiais (terrenos aterrados do mar) não incluídos na lista de preços de terrenos; projetos de uso do solo com a mesma finalidade, mas com escala, função, estrutura e coeficiente de uso do solo diferentes; flutuações objetivas e razoáveis ​​que causam oscilações locais nos preços de mercado; terrenos e projetos específicos de uso do solo no momento em que o Estado destina ou aterra terrenos para implementar políticas de cobrança de taxas de uso do solo, arrendamento de terrenos, indenização por desapropriação...

Fonte: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html