Presidente da VVA: É necessário ser consistente no princípio de que o Estado determina os preços da terra de acordo com mecanismos de mercado.

Ao comentar sobre as alterações na Lei de Terras de 2024, a Associação de Avaliação do Vietnã (VVA) propôs que é necessário ser consistente com o princípio de que o Estado determina os preços das terras de acordo com o mecanismo de mercado, manter as disposições atuais da Lei de Preços de Terras e apenas revisar e alterar documentos de subleis para adequá-los à realidade.

Sr. Nguyen Tien Thoa, Presidente da Associação de Avaliação do Vietnã (VVA).

De acordo com o Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente da Associação de Avaliação do Vietnã (VVA), após estudar o conteúdo das emendas e suplementos propostos a uma série de artigos da Lei de Terras de 2024, a VVA propôs considerar manter o conteúdo dos Artigos 158, 159, 160, 162 na Seção 2 sobre Preços de Terras da Lei de Terras atual; apenas revisando para alterar e complementar instruções específicas do Governo que orientam o conteúdo dos Artigos e Cláusulas acima da Lei para melhor atender aos requisitos da prática após um ano de implementação da Lei.

Assim, a VVA avaliou que o conteúdo de preços da atual Lei de Terras atendeu basicamente aos requisitos, incluindo a compatibilidade com a teoria dos preços de terras e as orientações do Comitê Internacional de Normas de Avaliação – do qual a Indústria de Preços do Vietnã é membro. Demonstrou-se adequado às condições práticas do atual mercado de terras no Vietnã. Cumpriu as orientações do Politburo nas Resoluções 18-NQ/TW e 69-NQ/TW.

Garantir o direito do Estado de decidir sobre os preços da terra no mercado primário

Em relação a alguns dos principais conteúdos do processo de alteração da Lei de Terras de 2024, segundo a VVA, é necessário considerar e desenvolver regulamentações no sentido de garantir o direito do Estado de decidir sobre os preços da terra no mercado primário (não o Estado decidindo sobre os preços da terra para todas as transações na sociedade, incluindo os mercados primário e secundário, como alguns pontos de vista), o que significa garantir a autoridade do Estado para decidir sobre os preços da terra, e não que se trate do "Princípio da Valoração da Terra". Se essa questão estiver expressa na Lei, é necessário seguir esse ponto de vista.

O Estado tem autoridade para determinar diretamente os preços da terra e tem o direito de regular os preços da terra no mercado secundário e no mercado geral por meio de medidas apropriadas, como: regular a oferta e a demanda, as finanças e a moeda, etc.

Essa é a autoridade do Estado que vem sendo garantida desde que a economia do nosso país operou sob um mecanismo de planejamento centralizado, depois mudou para um mecanismo de economia de mercado até agora, não apenas recentemente abandonando o papel de precificação do Estado e somente agora o impondo.

Ao explicar a proposta acima, o VVA afirmou que, até o momento, nosso Partido e Estado têm afirmado consistentemente: A terra é um território nacional criado pelos esforços e sangue de toda a nossa nação ao longo de muitas gerações, portanto, pertence a todo o povo, representado pelo Estado como proprietário e administrado de forma unificada. A terra tem o atributo de valor de uso, sempre tem a capacidade de gerar lucros, e os direitos de uso da terra são mercadorias especiais compradas e vendidas no mercado imobiliário, portanto, têm um preço. Como o Estado é o representante do proprietário, o Estado tem o direito de decidir sobre esse tipo de recurso com um conjunto de poderes para usufruir dos direitos do proprietário; incluindo o direito de: determinar os preços da terra, decidir regular os benefícios da terra por meio da cobrança de taxas de uso da terra, aluguéis de terra, imposto de renda sobre direitos de uso da terra, regular o valor agregado da terra que não é devido ao investimento de usuários da terra com direitos de uso da terra atribuídos, etc.

Assim, segundo a VVA, a legalização do direito do Estado de determinar o preço da terra foi afirmada até o momento e não mudou na prática, portanto, desta vez, não deve ser levantada nem confundida, enfatizando que se trata do princípio da valoração da terra. É a garantia desse direito na lei e na prática que tem ajudado o Estado a ter uma base para implementar políticas financeiras sobre a terra entre o Estado e as organizações e indivíduos que a utilizam, juntamente com outras políticas relacionadas à gestão e regulamentação do mercado, e outros direitos e obrigações dos usuários da terra.

“A VVA acredita que, para exercer o direito de determinar os preços da terra, seja na forma de lista de preços, coeficiente de ajuste de preço ou preço específico da terra, o fato de o Estado ter, usar e continuar a usar organizações de consultoria profissionais independentes para aconselhar sobre opções de preços para si mesmo, de modo que tenha mais base para decidir sobre seus próprios preços, não reduz ou elimina de forma alguma o papel do direito do Estado de determinar preços conforme prescrito por lei”, disse o Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente da VVA.

Em consonância com o princípio de que o Estado determina os preços da terra de acordo com mecanismos de mercado

Em relação à regulamentação dos preços da terra, o VVA acredita que o 6º Congresso Nacional do Partido definiu uma política abrangente de renovação. A partir daí, a economia do nosso país está determinada a formar uma economia multissetorial de commodities, operando de acordo com um mecanismo de mercado sob gestão estatal, e então avançar para a definição da direção completa de uma economia que opere de acordo com um mecanismo de economia de mercado de orientação socialista.

Portanto, ao determinar os direitos de uso da terra como mercadorias a serem compradas e vendidas neste mecanismo, é claro, objetivamente, ele deve operar de acordo com o mecanismo econômico de mercado e, nesse mecanismo econômico geral: o preço é considerado a categoria central do mercado, deve ser formado e operado de acordo com os sinais objetivos das leis econômicas de preços (com foco nas leis de oferta e demanda, circulação de dinheiro, concorrência...) e, portanto, os preços, independentemente do sujeito com autoridade para decidir os preços – incluindo o Estado – também devem obedecer a este princípio. Este é o requisito objetivo do mecanismo de preços de mercado.

Portanto, a VVA acredita que o Estado – como representante do proprietário – tem o direito de decidir sobre os preços, desde que esse tipo de bem opere de acordo com o mecanismo de mercado. Portanto, o respeito do Estado pelo movimento objetivo do mercado e a decisão sobre os preços de acordo com os princípios de mercado não são inconsistentes com a natureza econômica do Estado nesse mecanismo econômico. Se nos preocupamos com as consequências dos preços da terra de acordo com o mecanismo de preços de mercado (claro, o mercado não é regulado de forma eficaz), mas retornamos ao mecanismo de preços não mercantis para estabilizar o mercado de acordo com os desejos subjetivos, evitando a regra que transformará os preços em preços subsidiados que existem paralelamente aos preços reais de mercado, empurrando o mercado para um estado de operações clandestinas e não transparentes; o mecanismo de pedir e dar privilégios e benefícios tem terras férteis para existir...

Avaliação de terras segundo o princípio do mercado regulado

Segundo a VVA, a precificação de acordo com os princípios de mercado deve ser um mercado regulamentado e a responsabilidade de regular para ter o mercado desejado pertence a outras soluções...

Assim, a VVA acredita que os preços dos terrenos têm a função de refletir a síntese das principais relações econômicas e sociais da economia, sendo considerados um "espelho" do mercado de terras. Seja qual for o mercado, o preço reflete fielmente esse mercado. Portanto, a avaliação de terras não pode se basear em sinais de mercado manipulados ou influenciados por fatores individuais, fatores repentinos e irracionais como especulação, inflação de preços, desastres naturais, guerras, crises econômicas e financeiras e barreiras irracionais de mercado... mas deve ser um mercado regulado que elimine os fatores acima por meio de ferramentas e medidas regulatórias: oferta e demanda, finanças e moeda...

“Deve-se enfatizar que, quando o mercado ainda apresentar os fatores acima, para precificar de acordo com os princípios de mercado, a Associação de Avaliação do Vietnã recomenda que o Estado permita a revisão e a complementação das regulamentações atuais para que as organizações de avaliação tenham critérios específicos para selecionar insumos para métodos de avaliação que sejam comuns, não exclusivos, e eliminem os fatores de instabilidade de mercado mencionados acima”, enfatizou o Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente da VVA.

Manter os preços de mercado e regular as políticas de financiamento de terras

Segundo a VVA, ao implementar o princípio do preço de mercado, é necessário ser consistente para que o preço reflita o preço de mercado sob o impacto da relação oferta-demanda, e não "adicionar" políticas sociais ao preço. Mas deve haver um sistema de políticas sincronizadas para controlar os impactos dos preços de mercado.

Consequentemente, os preços de mercado da terra certamente terão um forte impacto no acesso à terra de muitos indivíduos em todos os estratos sociais, especialmente na implementação de políticas de seguridade social. Esses impactos serão reais se não houver políticas para limitá-los.

“A Lei e suas diretrizes precisam permitir políticas financeiras adicionais (impostos, receitas, etc.) no sentido de que, se os preços estiverem altos, a taxa de receita deve ser reduzida, e políticas de incentivo mais razoáveis ​​do que antes para evitar causar “choques” que tenham impactos adversos na vida das pessoas”, enfatizou o Sr. Nguyen Tien Thoa, presidente da VVA, na recomendação.

Manter regulamentações específicas de preços de terras

De acordo com a VVA, a Lista de Preços de Terras é essencialmente um resumo dos preços de terras para cada tipo de terra associado a cada finalidade de uso da terra, por localização, por região, por localidade... A Lista de Preços de Terras é essencialmente um método de precificação em massa, precificando um preço geral para uma rota inteira, para a localização de uma área inteira... O coeficiente para ajustar um preço específico também é um coeficiente geral de natureza massiva. Devido a essa natureza massiva, ele não pode cobrir casos específicos de acordo com o princípio do preço de mercado e certamente afetará a política financeira entre o Estado e organizações e indivíduos que utilizam terras...

Portanto, de acordo com a VVA, ainda há necessidade de um mecanismo para decidir sobre casos específicos para atender a políticas apropriadas, como: Tipos de terra que ainda não são usados, colocados em uso pela primeira vez; Tipos de terra com características especiais (terra recuperada do mar) não incluídos na lista de preços de terras; Projetos de uso da terra com a mesma finalidade de uso da terra, mas diferentes escala, função, estrutura de uso da terra, coeficiente de uso da terra...; Flutuações objetivas e razoáveis ​​que causam flutuações locais nos preços de mercado; Tipos de terra, projetos específicos de uso da terra no momento em que o Estado aloca terras, recupera terras para implementar políticas de cobrança de taxas de uso da terra, aluguel de terras, compensação pela limpeza do local...

Fonte: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html