Especialistas "olham com clareza e falam honestamente" sobre o cenário imobiliário em 2024

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A habitação social precisa da mão do Estado

PV: 2023 é um ano de muitas dificuldades e desafios para a economia vietnamita em geral e para o setor imobiliário em particular. O governo emitiu muitas políticas para ajudar o mercado. Como você avalia o "apoio" das políticas ao mercado imobiliário nos últimos tempos?

Sr. Nguyen Van Duc: Nos últimos tempos, as políticas governamentais têm tido um impacto positivo no mercado imobiliário. No entanto, as políticas governamentais têm servido apenas para tranquilizar o espírito, não para intervir de forma profunda, direta e completa, promovendo a saúde dos participantes do mercado imobiliário.

Imobiliário - Especialistas — Especialista imobiliário Nguyen Van Duc.

No entanto, na minha opinião, a "doença" do mercado imobiliário não reside nas políticas, mas sim na "doença" das próprias empresas (investimento em segmento errado, investimento em alvo errado, empresas "pastoreando galinhas" - VP). Quando o investimento é errado, as empresas tomam muitos empréstimos bancários, não têm capacidade para resolver o problema... então nenhuma política pode "salvá-las". Além disso, políticas ou leis têm um certo atraso, de modo que não podem ser absorvidas da noite para o dia.

PV: Muitas opiniões dizem que a Lei da Habitação (alterada) eliminou o gargalo da habitação social. O que você acha disso?

Sr. Nguyen Van Duc: O objetivo da habitação social é ajudar os pobres a terem uma casa. É uma boa política, mas o importante é como ela é feita.

As novas regulamentações da Lei de Habitação (alterada) são mais abertas, ajudando os pobres a terem condições de acesso à habitação social. No entanto, na minha opinião, a habitação social precisa da ajuda do Estado em vez de depender de empresas.

De fato, muitas empresas, incluindo a nossa, investiram em moradias sociais, mas, depois de um tempo, não conseguiram sobreviver. Naquela época, na construção de moradias sociais, havia procedimentos administrativos, aumento de preços, juros bancários e longos prazos de construção, fazendo com que as empresas sofressem prejuízos em dobro. Portanto, pouquíssimas empresas investem em moradias sociais hoje.

Estabelecemos a meta de ter 1 milhão de unidades habitacionais sociais até 2030, mas não temos o capital nem os mecanismos necessários para isso. Na minha opinião, será difícil atingirmos a meta conforme planejado.

Na minha opinião, deveríamos desenvolver moradias para aluguel e ter decretos e normas para desenvolver esse segmento. Moradias para aluguel não exigem a mesma qualidade que as moradias comerciais, para que os pobres tenham acesso mais fácil a moradias populares.

O mercado imobiliário escapará da crise?

PV: Muitas opiniões dizem que o mercado imobiliário está recebendo muitos fatores positivos e atualmente conta com informações suficientes para iniciar um novo ciclo. Qual a sua opinião sobre o cenário imobiliário em 2024?

Sr. Nguyen Van Duc: O mercado imobiliário vem piorando desde 2022, o que perdurou até o final de 2023, e muitas pessoas acreditam que ele se recuperará novamente até o final de 2023. No entanto, tem sido um ano sombrio para o mercado, como evidenciado pelo fato de que muitas pessoas faliram, empresas faliram e suas contas foram bloqueadas...

Na minha opinião, 2023 é um ano "sombrio" para o mercado imobiliário. Essa situação difícil faz com que as imobiliárias busquem continuamente "resgate" às autoridades para evitar que o mercado congele e entre em colapso.

Imóveis - Especialistas — Especialistas dizem que o mercado imobiliário em 2024 continuará sombrio.

Nos últimos anos, devido ao impacto da Covid-19, muitas pessoas ficaram "ansiosas", tendo até que gastar suas economias para sustentar suas vidas. Elas não têm economias, nem dinheiro para comprar uma casa.

Também precisamos encarar a realidade de que, enquanto as pessoas ainda lutam com a vida cotidiana, o mercado imobiliário continuará sombrio e será difícil mudar para uma cor mais brilhante. Consequentemente, da minha perspectiva, em 2024, o mercado imobiliário não será capaz de florescer como esperado. Digo francamente que o mercado continuará sombrio.

PV: Por que você dá sua perspectiva de que o mercado imobiliário não escapou da situação sombria?

Sr. Nguyen Van Duc: Durante muitos anos, as empresas imobiliárias se concentraram em investir em produtos de alto padrão. Elas constroem vilas, lojas, resorts, etc., de alto valor, que aumentaram em dezenas de bilhões de dongs em um curto período de tempo. Elas fabricam produtos para os ricos, que só os magnatas podem comprar, sem se preocupar em fabricar produtos para pessoas de baixa renda.

Essa realidade não se restringe à Cidade de Ho Chi Minh e Hanói , mas também a muitas outras localidades. Os projetos abertos em massa não beneficiam a comunidade ou a sociedade, mas sim a si mesmos. Empresas imobiliárias investem fortemente em vilas, resorts, lojas, etc., na esperança de obter lucro. No entanto, esses projetos são de grande porte, exigindo empréstimos bancários e emissão generalizada de títulos.

No entanto, no contexto econômico difícil, as empresas estão em risco, pois a eficiência do uso deste segmento não é alta. Muitos imóveis são construídos e deixados vazios, alugados por 0 VND em 1 a 2 anos. A baixa liquidez, as altas taxas de juros e a alta pressão de maturidade colocam as empresas em dificuldades. Em termos figurativos, o mercado imobiliário de alto padrão está em um estado de "morte", muitos projetos fracassaram e os investidores não conseguem recuperar seu dinheiro. Olhando para o contexto real, isso mostra que o mercado imobiliário passou por momentos difíceis, mas ainda existem muitas "nuvens negras".

Além disso, o Estado em breve identificará casas e cobrará impostos dos proprietários de segundas residências — um golpe fatal para especuladores e lavadores de dinheiro no mercado imobiliário. Consequentemente, aqueles que "detêm" imóveis serão forçados a vendê-los e fugir.

Além disso, o Estado restringiu recentemente o crédito, causando dificuldades às empresas. No entanto, na minha opinião, essa política é muito correta. Tomo como exemplo o caso Van Thinh Phat, com centenas de empresas tomando capital emprestado, o que levou a muitas consequências. Restringir a emissão de títulos e o crédito bancário dessa forma é necessário.

Em 2024, o vencimento dos bancos também representa um fardo para as empresas. Muitas imobiliárias terão que maturar seus bancos e títulos enquanto muitos fluxos de caixa não estiverem disponíveis e, atualmente, até onde sei, há empresas que não conseguem receber um único dong. Porque investem muito no segmento de luxo, mas quem ainda gasta dinheiro para comprar bens? Muitas empresas "esticam o fôlego" aconselhando as pessoas a estenderem seus prazos por mais 1 ou 2 anos ou a converterem seus empréstimos em produtos excedentes. Todas essas realidades refletem, em parte, o panorama do mercado imobiliário.

PV: Dito isso, o mercado imobiliário em 2024 continuará a enfrentar muitos desafios. Os negócios imobiliários precisam ser "resgatados", senhor?

Sr. Nguyen Van Duc: De fato, ultimamente, muitas empresas têm operado de forma especulativa e oportunista, perturbando o mercado. Elas vendem produtos especulativos e ineficazes, e se as "resgatarmos", será injusto para outros setores.

Por que precisamos "resgatar" empresas imobiliárias quando elas estão fazendo negócios com fins especulativos, sem trazer benefícios para a comunidade? Na minha opinião, aquelas que estão fazendo negócios de forma eficaz, têm bons projetos e visam desenvolver moradias para pessoas de baixa renda devem ser resgatadas. Aquelas que não estão fazendo negócios de forma adequada devem ser deixadas para o mercado decidir.

PV: Obrigado pela entrevista!

Ngan Giang

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