Especialistas “olham com clareza e falam com honestidade” sobre o cenário imobiliário em 2024

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A habitação social precisa da mão do Estado

PV: 2023 é um ano com muitas dificuldades e desafios para a economia vietnamita em geral e para o setor imobiliário em particular. O governo emitiu muitas políticas para ajudar o mercado. Como você avalia o "apoio" das políticas ao mercado imobiliário nos últimos tempos?

Sr. Nguyen Van Duc: Nos últimos tempos, todas as políticas emitidas pelo Governo tiveram um impacto positivo no mercado imobiliário. No entanto, as políticas emitidas pelo Governo serviram apenas para tranquilizar o espírito, não para realmente intervir de forma profunda, direta e completa, promovendo a saúde dos participantes do mercado imobiliário.

Imobiliário - Especialistas — Especialista imobiliário Nguyen Van Duc.

No entanto, na minha opinião, a "doença" do mercado imobiliário não reside nas políticas, mas sim nas próprias empresas (investimento em segmento errado, investimento em alvo errado, empresas "pastoreando galinhas" - VP). Quando o investimento é errado, as empresas tomam muitos empréstimos bancários, não têm capacidade para resolver o problema... então nenhuma política pode "salvá-las". Além disso, políticas ou leis têm um certo atraso, de modo que não podem ser absorvidas da noite para o dia.

PV: Muitas opiniões dizem que a Lei da Habitação (alterada) eliminou o gargalo da habitação social. O que você acha disso?

Sr. Nguyen Van Duc: O objetivo da habitação social é ajudar os pobres a terem moradia. É uma boa política, mas o importante é como ela é aplicada.

As novas regulamentações da Lei de Habitação (alterada) são mais abertas, ajudando os pobres a terem condições de acesso à habitação social. No entanto, na minha opinião, a habitação social precisa da ajuda do Estado em vez de depender de empresas.

De fato, muitas empresas, incluindo a nossa, investiram em moradias sociais, mas, depois de um tempo, não conseguiram sobreviver. Naquela época, na construção de moradias sociais, havia trâmites administrativos, aumento de preços, juros bancários e longos prazos de construção, fazendo com que as empresas sofressem prejuízos em dobro. Portanto, pouquíssimas empresas investem em moradias sociais hoje.

Estabelecemos a meta de ter 1 milhão de unidades habitacionais sociais até 2030, mas não temos o capital nem os mecanismos necessários para isso. Na minha opinião, será difícil "chegar à linha de chegada" como planejado.

Na minha opinião, deveríamos desenvolver moradias para aluguel e ter decretos e normas para desenvolver esse segmento. Moradias para aluguel não exigem a mesma qualidade das moradias comerciais, para que os pobres possam ter acesso mais fácil a moradias populares.

O mercado imobiliário escapará da estagnação?

PV: Muitas opiniões dizem que o mercado imobiliário está recebendo muitos fatores positivos e atualmente conta com informações suficientes para iniciar um novo ciclo. Qual a sua opinião sobre o cenário imobiliário em 2024?

Sr. Nguyen Van Duc: O mercado imobiliário vem piorando desde 2022, perdurando até 2023, e muitas pessoas acreditam que ele se recuperará novamente até o final de 2023. No entanto, tem sido um ano sombrio para o mercado, como evidenciado pelo fato de que muitas pessoas faliram, empresas faliram e suas contas foram bloqueadas...

Na minha opinião, 2023 é um ano "sombrio" para o mercado imobiliário. Essa situação difícil faz com que as imobiliárias busquem continuamente "resgate" às autoridades para evitar que o mercado congele e entre em colapso.

Imóveis - Especialistas — Especialistas dizem que o mercado imobiliário em 2024 continuará sombrio.

Nos últimos anos, devido ao impacto da Covid-19, muitas pessoas têm estado "ansiosas", tendo até mesmo que gastar suas economias para sustentar suas vidas. Elas não têm economias, nem dinheiro para comprar uma casa.

Também precisamos encarar a realidade de que, enquanto as pessoas ainda lutam com suas vidas cotidianas, o mercado imobiliário continuará sombrio e será difícil recuperar o brilho. Portanto, na minha perspectiva, em 2024, o mercado imobiliário não conseguirá prosperar como esperado. Digo francamente que o mercado continuará sombrio.

PV: Por que você dá sua perspectiva de que o mercado imobiliário não escapou da situação sombria?

Sr. Nguyen Van Duc: Durante muitos anos, as empresas imobiliárias se concentraram em investir em produtos de alto padrão. Elas constroem vilas, lojas, resorts, etc., com preços exorbitantes, aumentando o valor em dezenas de bilhões de dongs em pouco tempo. Elas fabricam produtos para os ricos, que só os magnatas podem comprar, sem se preocupar em fabricar produtos para pessoas de baixa renda.

Essa realidade não se restringe à Cidade de Ho Chi Minh e Hanói , mas também a muitas outras localidades. Os projetos abertos em massa não beneficiam a comunidade ou a sociedade, mas sim a sua própria sobrevivência. Empresas imobiliárias investem fortemente em vilas, resorts, lojas, etc., na esperança de obter lucro. No entanto, esses projetos são de grande porte, exigindo empréstimos bancários e ampla emissão de títulos.

No entanto, no contexto econômico difícil, as empresas estão em risco, pois a eficiência do uso deste segmento não é alta. Muitos imóveis são construídos e deixados vazios, alugados por 0 VND em 1 a 2 anos. A baixa liquidez, as altas taxas de juros e a alta pressão por maturidades colocam as empresas em dificuldades. Em termos figurativos, o mercado imobiliário de alto padrão está em um estado de "paralisação", muitos projetos fracassaram e os investidores não conseguem recuperar seu dinheiro. Olhando para o contexto real, isso mostra que o mercado imobiliário passou por um período difícil, mas ainda existem muitas "nuvens negras".

Além disso, o Estado em breve identificará casas e tributará os proprietários de segundas residências — um golpe fatal para especuladores e lavadores de dinheiro imobiliários. Consequentemente, aqueles que "detêm" imóveis serão forçados a vendê-los e fugir.

Além disso, o Estado restringiu recentemente o crédito, causando dificuldades às empresas. No entanto, na minha opinião, essa política é muito correta. Tomarei como exemplo o caso de Van Thinh Phat, com centenas de empresas tomando capital emprestado, o que gerou muitas consequências. Restringir a emissão de títulos e o crédito bancário dessa forma é necessário.

Em 2024, o vencimento dos bancos também representa um fardo para as empresas. Muitas imobiliárias terão que maturar seus bancos e títulos enquanto muitos fluxos de caixa não estiverem disponíveis e, atualmente, até onde sei, existem empresas que não conseguem receber um único dong. Porque investem muito no segmento de alto padrão, mas quem ainda gasta dinheiro para comprar produtos? Muitas empresas "esticam o prazo" aconselhando as pessoas a estenderem o prazo por mais 1 ou 2 anos ou a converterem para produtos não vendidos. Todas essas realidades mostraram, em parte, o panorama do mercado imobiliário.

PV: Dito isso, o mercado imobiliário em 2024 continuará a enfrentar muitos desafios. Os negócios imobiliários precisam ser "resgatados", senhor?

Sr. Nguyen Van Duc: De fato, recentemente, muitas empresas têm operado de forma especulativa e oportunista, perturbando o mercado. Elas vendem produtos especulativos e ineficazes, e se as "resgatarmos", será injusto para outros setores.

Por que precisamos "resgatar" empresas imobiliárias quando elas fazem negócios com fins especulativos, sem trazer benefícios para a comunidade? Na minha opinião, empresas que estão fazendo negócios de forma eficaz, têm bons projetos e visam desenvolver moradias para pessoas de baixa renda devem ser resgatadas. Empresas que não estão fazendo negócios de forma adequada devem ser deixadas para o mercado decidir.

PV: Obrigado pela entrevista!

Ngan Giang

Fonte