Especialistas "olham de frente e falam com honestidade" sobre o panorama do mercado imobiliário em 2024.

A habitação social precisa do apoio do Estado.

PV: 2023 é um ano de muitas dificuldades e desafios para a economia vietnamita em geral e para o setor imobiliário em particular. O governo implementou diversas políticas para auxiliar o mercado. Como você avalia o "apoio" dessas políticas ao mercado imobiliário nos últimos tempos?

Sr. Nguyen Van Duc: Nos últimos tempos, as políticas implementadas pelo Governo tiveram um impacto positivo no mercado imobiliário. No entanto, essas políticas visaram apenas tranquilizar o mercado, sem intervir de forma profunda, direta e abrangente, afetando a saúde dos agentes que participam do mercado imobiliário.

Especialista imobiliário Nguyen Van Duc.

No entanto, na minha opinião, a "doença" do mercado imobiliário não reside nas políticas, mas sim na "doença" das próprias empresas (investimento em segmentos inadequados, investimentos em alvos errados, empresas "pastorando galinhas" - PV). Quando o investimento é errado, as empresas se endividam muito com os bancos, não têm capacidade de resolver o problema... então nenhuma política consegue "salvá-las". Além disso, políticas ou leis têm um certo atraso, portanto não são absorvidas da noite para o dia.

PV: Muitas opiniões dizem que a Lei da Habitação (alterada) removeu o gargalo da habitação social. O que você acha disso?

Sr. Nguyen Van Duc: O objetivo da habitação social é ajudar os pobres a terem uma casa. É uma boa política, mas o importante é como ela é implementada.

As novas regulamentações da Lei da Habitação (alterada) são mais flexíveis, ajudando os mais pobres a terem acesso a moradias sociais. No entanto, na minha opinião, a habitação social precisa do apoio do Estado, em vez de depender exclusivamente de iniciativas privadas.

De fato, muitas empresas, incluindo a nossa, investiram em habitação social, mas, após algum tempo, não conseguiram sobreviver. Naquela época, a construção de habitações sociais era marcada por burocracia, aumento de preços, taxas de juros bancárias elevadas e longos prazos de construção, o que causava prejuízos duplos às empresas. Portanto, hoje em dia, pouquíssimas empresas investem em habitação social.

Estabelecemos a meta de ter 1 milhão de unidades habitacionais sociais até 2030, mas não temos o capital nem os mecanismos necessários para isso. Na minha opinião, será difícil atingirmos a meta conforme planejado.

Na minha opinião, devemos desenvolver o setor de habitação para aluguel e estabelecer decretos e padrões para o desenvolvimento desse segmento. A habitação para aluguel não exige o mesmo nível de qualidade que a habitação comercial, permitindo que os mais pobres tenham acesso mais fácil a moradias acessíveis.

Será que o mercado imobiliário conseguirá escapar da crise?

PV: Muitas opiniões apontam que o mercado imobiliário está recebendo diversos fatores positivos e atualmente possui informações suficientes para iniciar um novo ciclo. Qual a sua opinião sobre o cenário imobiliário em 2024?

Sr. Nguyen Van Duc: O mercado imobiliário vem se deteriorando desde 2022, situação que se estendeu até o final de 2023, e muitos acreditam que haverá uma recuperação até o final de 2023. No entanto, foi um ano sombrio para o mercado, como evidenciado pelo grande número de pessoas e empresas que faliram e tiveram suas contas bloqueadas...

Na minha opinião, 2023 será um ano "sombrio" para o mercado imobiliário. Essa situação difícil faz com que as empresas do setor solicitem constantemente ajuda das autoridades para evitar o congelamento e o colapso do mercado.

Especialistas dizem que o mercado imobiliário em 2024 continuará sombrio.

Nos últimos anos, devido ao impacto da Covid-19, muitas pessoas ficaram "ansiosas", chegando a ter que usar suas economias para se sustentar. Elas não têm reservas financeiras, não têm dinheiro para comprar uma casa.

Precisamos também encarar a realidade de que, enquanto as pessoas ainda enfrentam dificuldades no dia a dia, o mercado imobiliário continuará desanimador e será difícil reverter essa situação. Portanto, na minha opinião, em 2024 o mercado imobiliário não conseguirá se recuperar como esperado; digo francamente que o mercado continuará desanimador.

PV: Por que você considera que o mercado imobiliário ainda não escapou dessa situação sombria?

Sr. Nguyen Van Duc: Durante muitos anos, as empresas imobiliárias concentraram-se em investir em produtos de luxo. Construíram vilas caras, casas comerciais, resorts, etc., que se valorizaram em dezenas de bilhões de dong em um curto período de tempo. Criaram produtos para os ricos, que apenas os magnatas podiam comprar, sem se preocuparem em criar produtos acessíveis para pessoas de baixa renda.

Essa realidade não se restringe a Ho Chi Minh e Hanói , mas se estende a muitas outras localidades. Os empreendimentos imobiliários, construídos em larga escala, não beneficiam a comunidade nem a sociedade, sendo abertos apenas para benefício próprio. Empresas do setor imobiliário investem fortemente na construção de vilas, resorts, lojas e outros imóveis comerciais, visando o lucro. Contudo, esses projetos são de grande porte, exigindo empréstimos bancários e emissão generalizada de títulos.

No entanto, no difícil contexto econômico, as empresas estão em risco, pois a eficiência de utilização desse segmento não é alta. Muitos imóveis são construídos e ficam vazios, alugados por 0 VND em 1 a 2 anos. A baixa liquidez, as altas taxas de juros e a alta pressão sobre os vencimentos dificultam a vida das empresas. Figurativamente falando, o mercado imobiliário de alto padrão está em estado de "morte", muitos projetos fracassaram e os investidores não conseguem recuperar seu dinheiro. Observando o contexto atual, percebe-se que o mercado imobiliário passou por momentos difíceis, mas ainda há muitas "nuvens negras".

Além disso, o Estado em breve identificará as casas e tributará os proprietários de segundas residências – um golpe fatal para especuladores e lavadores de dinheiro no mercado imobiliário. Consequentemente, aqueles que "possuem" imóveis serão forçados a vendê-los e fugir.

Além disso, o Estado apertou o crédito recentemente, causando dificuldades para as empresas. No entanto, na minha opinião, essa política é muito correta. Tomo como exemplo o caso da Van Thinh Phat, com centenas de empresas tomando empréstimos, o que levou a muitas consequências. A restrição da emissão de títulos e do crédito bancário como essa é necessária.

Em 2024, o vencimento de empréstimos bancários também representa um fardo para as empresas. Muitas empresas do setor imobiliário terão que arcar com o vencimento de seus empréstimos bancários e títulos, enquanto grande parte do fluxo de caixa permanece indisponível. Atualmente, pelo que sei, existem empresas que não conseguem receber um único centavo. Isso porque investem muito no segmento de alto padrão, mas quem ainda gasta dinheiro comprando bens? Muitas empresas "prolongam seu fôlego" aconselhando seus clientes a renovarem seus empréstimos por mais um ou dois anos, ou a converterem seus ativos em produtos excedentes. Todas essas realidades contribuem para o panorama do mercado imobiliário.

PV: Dito isso, o mercado imobiliário em 2024 continuará a enfrentar muitos desafios. As empresas imobiliárias precisam ser "resgatadas", senhor?

Sr. Nguyen Van Duc: De fato, recentemente, muitas empresas têm operado de forma especulativa e oportunista, perturbando o mercado. Elas vendem produtos especulativos e ineficazes, e se as "resgatarmos", será injusto para outros setores.

Por que precisamos "resgatar" empresas imobiliárias quando elas operam com fins especulativos sem trazer benefícios para a comunidade? Na minha opinião, aquelas que atuam de forma eficaz, têm bons projetos e visam construir moradias para pessoas de baixa renda devem ser resgatadas. Já as que não operam corretamente devem ser deixadas ao mercado para decidir.

PV: Obrigado pela entrevista!

Ngan Giang

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html