Recentemente, a 15ª Assembleia Nacional aprovou a Lei de Habitação alterada em 27 de novembro. Em seu relatório de análise do setor imobiliário recém-publicado, a Vietcap Securities Company destacou as mudanças significativas entre a Lei de Habitação de 2013 e a Lei de Habitação alterada de 2023.
Terrenos destinados ao desenvolvimento de habitações sociais dentro de projetos comerciais.
A Lei de Habitação de 2013 não estipulava especificamente a obrigatoriedade de destinar terrenos para habitação social em projetos comerciais. No entanto, o Decreto 49/2021/ND-CP (em vigor desde 1º de abril de 2021) estipula que projetos de investimento para a construção de habitações comerciais e áreas urbanas com área igual ou superior a 2 hectares em zonas urbanas especiais e de tipo I, ou igual ou superior a 5 hectares em zonas urbanas de tipo II e de tipo III, devem destinar 20% da área total do terreno residencial nos planos diretores aprovados pelas autoridades competentes, com infraestrutura técnica já construída, para a construção de habitação social.
A Lei de Habitação de 2023, em sua versão alterada, estipula claramente que os Comitês Populares provinciais devem destinar terrenos suficientes para o desenvolvimento de habitações sociais, de acordo com o programa e plano de desenvolvimento habitacional provincial aprovado.
Em áreas urbanas especiais, de tipo I, tipo II e tipo III, com base em regulamentos governamentais , o Comitê Popular provincial decide se o investidor de um projeto de construção de habitações comerciais deve destinar uma parte do terreno dentro do projeto, onde a infraestrutura técnica já foi construída, para a construção de habitações sociais; ou destinar terreno para habitações sociais com infraestrutura técnica já construída em um local fora do projeto de construção de habitações comerciais naquela área urbana; ou pagar um valor equivalente ao valor do terreno com infraestrutura técnica já construída para a construção de habitações sociais.
Assim, pode-se observar que os investidores podem ter maior flexibilidade no cumprimento de suas obrigações de desenvolvimento de habitação social, pois não são obrigados a construir habitações sociais dentro de projetos comerciais e podem optar por alternativas, como destinar terrenos para habitação social fora de projetos comerciais ou pagar taxas ao governo local.
Incentivos para construtoras de projetos de habitação social.
A Lei de Habitação de 2013 estipula que os investidores estão isentos de taxas de uso do solo e aluguel de terrenos para a área de terra alocada ou arrendada pelo Estado para investimento na construção de habitações sociais.
No entanto, na realidade, alguns investidores precisam aguardar a avaliação do terreno, o cálculo da taxa de uso da terra e os procedimentos de taxa de arrendamento antes de solicitar a isenção.
De acordo com a Lei de Habitação de 2023, alterada, os investidores estão isentos do pagamento de taxas de uso do solo e aluguel da terra para toda a área do projeto. Além disso, os investidores não precisam realizar os procedimentos para determinar os preços do terreno, calcular as taxas de uso do solo e o aluguel da terra isentos, nem solicitar a isenção dessas taxas.
Segundo avaliação da Vietcap, ao declarar claramente na Lei que não é necessário nenhum procedimento para determinar os direitos de uso da terra, isso ajudará a agilizar os procedimentos para investidores em projetos de habitação social.
Os promotores de projetos de habitação social recebem condições favoráveis para reduzir o tempo de execução e aumentar as margens de lucro (Foto: Hai Long).
Margem de lucro para o investidor
A Lei de Habitação de 2013 não especifica claramente a margem de lucro para projetos de habitação social. No entanto, orientações mais detalhadas são fornecidas no Decreto 100/2015 (em vigor desde 10 de dezembro de 2015), que estipula que o preço de venda da habitação social é determinado pelo promotor imobiliário com base no cálculo de todos os custos para recuperar o capital investido na construção da habitação, juros sobre empréstimos (se houver) e uma margem de lucro padrão para todo o projeto, não superior a 10% do custo total do investimento; excluindo quaisquer incentivos governamentais. As atividades comerciais devem ser contabilizadas juntamente com todo o projeto de habitação social e devem garantir o princípio de uma margem de lucro padrão máxima de 10%.
Uma nova característica da Lei de Habitação de 2023, alterada, é que os investidores têm direito a uma margem de lucro máxima de 10% do custo total do investimento em construção para a área de habitação social, e estão autorizados a destinar um máximo de 20% da área total do terreno residencial dentro do projeto, após a construção da infraestrutura técnica, para a construção de instalações comerciais, de serviços e residenciais.
O investidor de um projeto de construção de habitação social é responsável pela contabilidade separada e não pode incluir os custos de construção das unidades comerciais, de serviços e residenciais no custo da habitação social. O investidor tem direito a todos os lucros provenientes da área destinada às unidades comerciais, de serviços e residenciais. No caso da construção de unidades comerciais e residenciais, o investidor deve pagar as taxas de uso do solo pela área utilizada para a construção dessas unidades, de acordo com as normas da legislação fundiária.
Dessa forma, a construtora pode gerar lucro adicional com o desenvolvimento de habitações sociais por meio do espaço comercial destinado a elas.
Ampliar os critérios de elegibilidade para a compra de habitação social.
A Lei de Habitação de 2023, em sua versão alterada, revisa e complementa a lista de beneficiários das políticas de apoio à habitação social, incluindo mais dois grupos.
Em primeiro lugar, isto inclui estudantes de universidades, academias, faculdades, escolas profissionalizantes e escolas especializadas, conforme previsto em lei; e estudantes de internatos étnicos públicos.
Em segundo lugar, existem empresas, cooperativas e associações de cooperativas dentro das zonas industriais.
Princípios para a venda, arrendamento e aluguel de habitações sociais.
De acordo com a Lei da Habitação de 2013, os locatários e compradores de habitações sociais não estão autorizados a revender a unidade habitacional por um período mínimo de 5 anos a partir da data em que tiverem pago integralmente o preço de arrendamento ou de compra.
Se, no prazo de 5 anos a contar da data em que o comprador ou locatário tiver pago integralmente a habitação social, desejar vender a habitação, só poderá vendê-la de volta à unidade de gestão da habitação social ou a um comprador elegível de habitação social, caso a unidade não a compre, a um preço máximo igual ao preço de venda de uma habitação social semelhante no mesmo local e à mesma data de venda.
De acordo com a Lei de Habitação de 2023, alterada, durante um período de 5 anos, os compradores ou arrendatários só podem revender ao promotor do projeto de habitação social ou a compradores elegíveis de habitação social, a um preço máximo igual ao preço da habitação social estipulado no contrato de compra e venda com o promotor do projeto de habitação social.
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