Os preços dos apartamentos disparam, dificultando a busca por um lugar para morar; novas listas de preços de terrenos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh criam igualdade de condições, desacelerando a onda especulativa

Com a falta de apartamentos acessíveis, as pessoas estão desesperadas para encontrar um lugar para morar; espero que a partir da nova lista de preços de terrenos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh, a velocidade da especulação diminua... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O segmento de apartamentos acessíveis está completamente ausente do mercado, enquanto os apartamentos de médio porte também estão cada vez mais escassos. (Foto: Linh An)

Os preços dos apartamentos continuam a subir

O mercado imobiliário vietnamita, especialmente o segmento de apartamentos, tem testemunhado um forte aumento nos preços recentemente. Isso tem feito com que muitas pessoas, mesmo com 3 a 4 bilhões de VND em mãos, ainda tenham dificuldade em encontrar um lugar adequado para morar.

Segundo Lao Dong, o segmento de apartamentos acessíveis está completamente ausente do mercado, enquanto apartamentos de médio porte estão cada vez mais escassos. No início de 2024, o mercado começará com um preço médio de cerca de 65 milhões de VND/m².

No entanto, após apenas dois trimestres, o preço ultrapassou 68 milhões de VND/m² e continuou a subir nos últimos meses do ano. Os novos projetos lançados este ano concentram-se no segmento de alto padrão em áreas como Nam Tu Liem, Cau Giay e Gia Lam, Dong Anh, com preços regularmente superiores a 70 milhões de VND/m².

Comentando sobre o segmento de apartamentos, o Sr. Vo Huynh Tuan Kiet - Diretor do departamento de marketing imobiliário da CBRE Vietnã - disse que no quarto trimestre de 2024, o preço de venda primário de apartamentos em Hanói atingiu uma média de 72 milhões de VND/m2, um aumento de 36% em relação ao mesmo período do ano passado e 12% em relação ao terceiro trimestre de 2024.

Esse aumento dificulta o acesso de muitos compradores de imóveis pela primeira vez, especialmente famílias jovens. Isso significa que, com 3 a 4 bilhões de VND, os compradores de imóveis não têm muitas opções, podendo apenas possuir um apartamento de tamanho modesto, usado por muitos anos, ou ter que se contentar com uma localização distante do centro. Portanto, muitos compradores de imóveis pela primeira vez, após um longo período de busca, tiveram que suspender seus planos porque o preço estava além de suas possibilidades financeiras.

A Sra. Ngoc Van (33 anos, Nam Tu Liem, Hanói) compartilhou que, depois de muitos anos economizando, ela e o marido planejavam comprar um apartamento com um orçamento de 3 bilhões de VND. No entanto, ao pesquisar o mercado, ela percebeu que os preços dos apartamentos haviam disparado, muito além da capacidade de pagamento de sua família, então ela teve que adiar seu plano de comprar uma casa devido à alta dos preços.

No contexto da alta dos preços dos apartamentos, possuir uma casa com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND está se tornando difícil, pois os preços dos apartamentos continuam subindo. Isso não só dificulta a aquisição de imóveis por pessoas de renda média e baixa, como também reduz a sustentabilidade do mercado. A redução dos preços dos imóveis tornou-se uma necessidade urgente para garantir o acesso da população à moradia e estabilizar a economia .

Uma das soluções para reduzir os preços dos imóveis em Hanói é promover o desenvolvimento de moradias sociais.

O Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que a habitação social é uma importante ferramenta para reduzir a pressão sobre os preços dos imóveis no mercado. Além disso, é necessário intensificar a remoção de obstáculos legais em projetos para desentupir a oferta no mercado.

Os preços dos terrenos em Hanói aumentam acentuadamente, algumas pessoas preocupam-se em gastar dezenas de milhares de milhões para converter

A tabela de preços de terras ajustada, anunciada pelo Comitê Popular de Hanói, em vigor de 20 de dezembro de 2024 a 31 de dezembro de 2025, registrou um aumento acentuado em comparação com a tabela anterior. Isso também fez com que os custos de uso da terra pela população disparassem.

O Sr. Pham B. (distrito de My Duc, Hanói) afirmou que, no final de 2024, havia concluído o pagamento da taxa de uso do solo para converter parte de seu terreno residencial em área verde. Como o prazo para receber a decisão de conclusão do dossiê era posterior a 20 de dezembro de 2024, a taxa de uso do solo aplicada de acordo com a nova tabela de preços era superior a 800 milhões de VND. Já se a taxa fosse aplicada de acordo com a antiga tabela de preços do terreno, sua família teria que pagar cerca de 350 milhões de VND.

A Sra. Nguyen T. (Long Bien, Hanói) contou que sua família possui mais de 1.000 m² de terreno para jardim e agora quer convertê-lo em terreno residencial para dividir entre seus filhos. Portanto, ela precisa pagar cerca de 15 milhões de VND/m². Portanto, o valor estimado para converter toda a área é de cerca de 15 bilhões de VND. Esse valor excede sua capacidade financeira, então a família está considerando equilibrar as despesas adequadamente.

O aumento nos preços dos terrenos e o consequente aumento nas taxas de uso da terra também forçaram muitos investidores que possuem terras agrícolas nos subúrbios a ajustar seus planos de investimento.

No recente workshop sobre a aplicação da lista de preços de terras de acordo com a Lei de Terras de 2024, o Prof. Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente (MONRE), avaliou que, na realidade, independentemente de a lista de preços de terras ser baixa ou alta, há "reclamações".

O Sr. Vo enfatizou que a tabela de preços de terrenos deve ser equivalente ao mercado e adequada a ele. O problema é como implementá-la e aplicá-la? Essa é a história da política do Estado. Em quais casos serão aplicados 80% do mercado, em quais casos serão aplicados 20% do mercado, e em casos específicos haverá taxas de aplicação diferentes. Como aplicá-la para atrair investimentos, desenvolver a economia e garantir a seguridade social depende da política regulatória do Estado.

O Sr. Le Van Binh, Diretor Adjunto do Departamento de Terras (Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente), afirmou que projetos imobiliários (moradias, resorts) não utilizam tabelas de preços de terrenos, mas sim métodos específicos de cálculo. A tabela de preços de terrenos serve principalmente para cobrar as obrigações financeiras de famílias individuais e em casos de projetos de arrendamento anual de terras; outros casos são leilões e licitações.

Em relação ao custo da conversão do uso do solo para terrenos residenciais, o Sr. Binh avaliou que, em Hanói, a conversão de terras agrícolas em áreas residenciais ou de terras agrícolas anexadas a terrenos residenciais para terrenos residenciais é agora muito equilibrada. Anteriormente, a conversão era muito difícil, pois o preço para as pessoas converterem era apenas metade do preço de terrenos residenciais.

Segundo o Diretor Adjunto do Departamento de Terras, a tabela de preços de terrenos que se aproxima do preço de mercado é justa, não havendo mais diferença entre os dois preços. Os participantes do mercado aceitam a igualdade de condições, e os preços dos terrenos não são mais diferenciados, permitindo que as pessoas vejam que terrenos familiares convertidos em terrenos residenciais, mesmo que revendidos ao mercado público, não valem muito, portanto, ficarão gradualmente saturados.

Avaliando a nova lista de preços de terrenos de Hanói, de acordo com especialistas da Savills Vietnam, o impacto nos preços dos imóveis é insignificante, mas também ajuda a reduzir a velocidade das ondas especulativas, as pessoas recebem indenizações próximas ao valor real...

A Sra. Nguyen Thi Hong Van, Diretora Adjunta do Departamento de Avaliação e Consultoria Financeira da Savills Hanoi, recomenda que os investidores que estão atualmente especulando em compras e vendas considerem com mais cuidado, pois o aumento nos preços dos imóveis deve ser maior do que o custo de capital, o custo de uso de alavancagem financeira, bem como o custo do imposto de renda de transferências imobiliárias calculado com base na nova lista de preços de terrenos mais próxima do mercado.

Nova lista de preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh: Melhorando a transparência e promovendo o desenvolvimento de infraestruturas

Recentemente, a Cidade de Ho Chi Minh (HCMC) anunciou uma nova tabela de preços de terrenos, de acordo com a Decisão nº 79/2024/QD-UBN, com vigência de 31 de outubro de 2024 a 31 de dezembro de 2025. Este é o primeiro reajuste desde 2020, com aumentos acentuados nos preços dos terrenos, de 4 a 38 vezes, dependendo da região. O menor preço em Thieng Lieng (distrito de Can Gio) é de 2,3 milhões de VND/m², enquanto o maior preço nas ruas centrais do Distrito 1, como Dong Khoi, Le Loi e Nguyen Hue, é de 687,2 milhões de VND/m².

Acredita-se que o reajuste dos preços dos terrenos não só garanta justiça, como também acelere importantes projetos de desenvolvimento de infraestrutura da cidade. A avaliação de terrenos próxima ao valor de mercado ajuda a minimizar disputas na liberação de terrenos – um dos principais motivos pelos quais grandes projetos como o Anel Viário 3 e a Linha 2 do Metrô vêm sendo adiados há muitos anos.

A nova tabela de preços de terras tem impactos diversos sobre diferentes grupos de sujeitos no mercado, desde pessoas físicas e jurídicas até investidores estrangeiros. Pode-se dizer que as pessoas cujas terras são recuperadas têm seus direitos muito mais garantidos do que antes, e este é o principal grupo afetado.

Com os preços se aproximando do valor de mercado, a indenização se torna mais transparente e razoável, ajudando a reduzir disputas por terras. Isso é especialmente importante em grandes projetos de infraestrutura, como o Anel Viário 3 ou a Linha 2 do Metrô. De acordo com a Sra. Giang Do, Diretora da Savills Vietnam Consulting, a nova tabela de preços de terrenos não só ajuda a aumentar o consenso público, como também acelera a liberação do terreno, um fator-chave para grandes projetos.

Além disso, um ambiente de investimento mais transparente, graças à nova tabela de preços de terrenos, também é uma vantagem. Investidores estrangeiros podem facilmente determinar custos e calcular lucros, especialmente no contexto da Cidade de Ho Chi Minh se tornando o principal centro econômico da região. "O ajuste mais transparente da tabela de preços de terrenos, com base no valor real, criará maior confiança para os investidores estrangeiros. Este é um passo necessário para garantir o desenvolvimento sustentável do mercado", afirmou um representante do Departamento de Consultoria da Savills no Vietnã.

Por outro lado, a nova tabela de preços de terrenos cria pressão financeira sobre os investidores. O alto custo do uso do solo faz com que o preço dos produtos imobiliários aumente, afetando diretamente o acesso das pessoas à moradia.

“Estamos preocupados que o aumento dos custos de uso do solo pressione os preços dos produtos, especialmente no segmento de moradias para pessoas de baixa e média renda. Este é um desafio que precisa ser cuidadosamente considerado”, disse a Sra. Giang Do. Em áreas suburbanas, em particular, os novos preços dos terrenos dificultam a conversão de terras agrícolas para residenciais, reduzindo as oportunidades de desenvolvimento de projetos de moradias populares.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html