Os preços dos apartamentos estão disparando, dificultando a busca por moradia; novas listas de preços de terrenos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh criam uma concorrência equilibrada, freando a onda especulativa.

A falta de apartamentos acessíveis faz com que as pessoas estejam desesperadas para encontrar um lugar para morar; espera-se que, com a nova tabela de preços de terrenos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, o ritmo da especulação imobiliária diminua... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O segmento de apartamentos acessíveis está completamente ausente do mercado, enquanto os apartamentos de gama média também estão cada vez mais escassos. (Foto: Linh An)

Os preços dos apartamentos continuam a subir.

O mercado imobiliário vietnamita, especialmente o segmento de apartamentos, tem apresentado um aumento acentuado nos preços recentemente. Isso tem dificultado a busca por um imóvel adequado para muitas pessoas, mesmo com 3 a 4 bilhões de VND disponíveis.

Segundo Lao Dong, o segmento de apartamentos acessíveis está completamente ausente do mercado, e os apartamentos de gama média também estão cada vez mais escassos. No início de 2024, o mercado deverá começar com um preço médio de cerca de 65 milhões de VND/m².

No entanto, após apenas dois trimestres, o preço ultrapassou 68 milhões de VND/m² e continuou a subir nos últimos meses do ano. Os novos projetos lançados este ano concentram-se no segmento de alto padrão em áreas como Nam Tu Liem, Cau Giay e Gia Lam, Dong Anh, com preços que frequentemente ultrapassam 70 milhões de VND/m².

Ao comentar sobre o segmento de apartamentos, o Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Diretor do departamento de marketing imobiliário da CBRE Vietnam, afirmou que, no quarto trimestre de 2024, o preço médio de venda de apartamentos em Hanói atingiu 72 milhões de VND/m², um aumento de 36% em relação ao mesmo período do ano anterior e de 12% em relação ao terceiro trimestre de 2024.

Esse aumento dificulta o acesso ao mercado imobiliário para muitos compradores de primeira viagem, especialmente famílias jovens. Isso significa que, com 3 a 4 bilhões de VND, as opções são limitadas, podendo se restringir a apartamentos modestos, que podem ser usados ​​por muitos anos, ou a imóveis localizados longe do centro. Consequentemente, muitos compradores de primeira viagem, após uma longa busca, acabam desistindo de seus planos por considerarem o preço inacessível.

A Sra. Ngoc Van (33 anos, Nam Tu Liem, Hanói) contou que, depois de muitos anos economizando, ela e o marido planejavam comprar um apartamento com um orçamento de 3 bilhões de VND. No entanto, ao pesquisar o mercado, percebeu que os preços dos apartamentos haviam disparado, muito além da capacidade de pagamento de sua família, então teve que adiar seus planos de compra devido à alta dos preços.

No contexto da alta dos preços dos apartamentos, adquirir uma casa com um orçamento de 3 a 4 bilhões de VND está se tornando cada vez mais difícil, à medida que os preços continuam subindo. Isso não só dificulta a aquisição de um imóvel para pessoas de baixa e média renda, como também reduz a sustentabilidade do mercado. A contenção dos preços dos imóveis tornou-se uma necessidade urgente para garantir o acesso à moradia e estabilizar a economia .

Uma das soluções para reduzir os preços dos imóveis em Hanói é promover o desenvolvimento de habitações sociais.

O Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis, afirmou que a habitação social é uma importante medida para reduzir a pressão sobre os preços dos imóveis no mercado. Além disso, é necessário intensificar a remoção de entraves legais aos projetos para desafogar a oferta no mercado.

Os preços dos terrenos em Hanói aumentaram drasticamente, e alguns proprietários temem gastar dezenas de bilhões em conversões.

A tabela de preços de terrenos ajustada, anunciada pelo Comitê Popular de Hanói e em vigor de 20 de dezembro de 2024 a 31 de dezembro de 2025, registrou um aumento acentuado em comparação com a tabela anterior. Isso também fez com que os custos de uso da terra disparassem para a população.

O Sr. Pham B. (distrito de My Duc, Hanói) relatou que, no final de 2024, havia acabado de pagar as taxas de uso do solo para converter parte de seu terreno residencial em área verde. Como a decisão sobre a conclusão do processo só foi emitida após 20 de dezembro de 2024, a taxa de uso do solo, de acordo com a nova tabela de preços, ultrapassou 800 milhões de VND. Por outro lado, se a taxa fosse aplicada com base na tabela de preços antiga, sua família teria que pagar cerca de 350 milhões de VND.

A Sra. Nguyen T. (Long Bien, Hanói) relatou que sua família possui mais de 1.000 metros quadrados de terreno ajardinado. Agora, se quiserem transformá-lo em área residencial para dividir entre os filhos, terão que pagar cerca de 15 milhões de VND por metro quadrado. Assim, o valor estimado para converter toda a área é de aproximadamente 15 bilhões de VND. Esse valor ultrapassa suas possibilidades financeiras, por isso a família está considerando outras formas de equilibrar as finanças.

O aumento dos preços dos terrenos e a consequente elevação das taxas de uso da terra também obrigaram muitos investidores que detêm terras agrícolas nos subúrbios a ajustar seus planos de investimento.

No recente workshop sobre a aplicação da tabela de preços de terrenos de acordo com a Lei de Terras de 2024, o Professor Dang Hung Vo, ex-Vice-Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente (TN-MT), avaliou que, na realidade, independentemente de a tabela de preços de terrenos ser baixa ou alta, existem "reclamações".

O Sr. Vo enfatizou que a tabela de preços de terrenos deve ser equivalente ao mercado e adequada à sua realidade. A questão é como implementá-la. Isso é uma questão de política estatal. Em quais casos será aplicado o valor de 80% do mercado, em quais casos será aplicado o valor de 20%, e em quais casos específicos haverá diferentes taxas de aplicação. A forma de aplicá-la para atrair investimentos, desenvolver a economia e garantir a segurança social depende da política regulatória do Estado.

O Sr. Le Van Binh, Diretor Adjunto do Departamento de Terras (Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente), afirmou que os projetos imobiliários (habitações, imóveis turísticos) não utilizam tabelas de preços de terrenos, mas sim métodos específicos de cálculo. A tabela de preços de terrenos destina-se principalmente à cobrança das obrigações financeiras de famílias individuais e em casos de arrendamento anual de terrenos; outros casos incluem leilões e licitações.

Em relação ao custo de conversão de terrenos em áreas residenciais, o Sr. Binh avaliou que, em Hanói, a conversão de terras agrícolas em áreas residenciais ou de terras agrícolas adjacentes a áreas residenciais para uso residencial é agora bastante equitativa. Anteriormente, a conversão era muito difícil, pois o custo para as pessoas que desejavam converter o terreno era apenas metade do preço do terreno residencial.

Segundo o Vice-Diretor do Departamento de Terras, a tabela de preços de terrenos, ao se aproximar do preço de mercado, cria condições equitativas, sem diferença entre os dois valores. Os participantes do mercado aceitam essa igualdade de condições, e a uniformidade dos preços dos terrenos permite que as pessoas percebam que, mesmo se revendidos ao mercado público, os terrenos residenciais de famílias não terão muito valor. Consequentemente, o mercado atingirá gradualmente a saturação.

Segundo especialistas da Savills Vietnam, ao avaliar a nova tabela de preços de terrenos em Hanói, o impacto nos preços imobiliários é insignificante, mas contribui para reduzir a velocidade das ondas especulativas, permitindo que as pessoas recebam indenizações próximas ao valor real.

A Sra. Nguyen Thi Hong Van, Diretora Adjunta do Departamento de Avaliação e Consultoria Financeira da Savills Hanoi, recomenda que os investidores que atualmente especulam na compra e venda de imóveis considerem com mais cautela, visto que o aumento dos preços imobiliários deve ser superior ao custo de capital, ao custo da alavancagem financeira e ao imposto de renda sobre a transferência de imóveis, calculado com base na nova tabela de preços de terrenos mais próxima do mercado.

Nova tabela de preços de terrenos na cidade de Ho Chi Minh: Aumentando a transparência e promovendo o desenvolvimento da infraestrutura.

Recentemente, a cidade de Ho Chi Minh (HCMC) anunciou uma nova tabela de preços de terrenos, de acordo com a Decisão nº 79/2024/QD-UBN, válida de 31 de outubro de 2024 a 31 de dezembro de 2025. Este é o primeiro reajuste desde 2020, com aumentos acentuados nos preços dos terrenos, de 4 a 38 vezes, dependendo da região. O preço mais baixo em Thieng Lieng (distrito de Can Gio) é de 2,3 milhões de VND/m², enquanto o preço mais alto em ruas centrais do Distrito 1, como Dong Khoi, Le Loi e Nguyen Hue, chega a 687,2 milhões de VND/m².

Acredita-se que o ajuste dos preços dos terrenos não só garante a equidade, como também acelera importantes projetos de desenvolvimento de infraestrutura da cidade. A avaliação dos terrenos próxima ao valor de mercado ajuda a minimizar disputas na desapropriação – uma das principais razões pelas quais grandes projetos, como o Anel Viário 3 e a Linha 2 do Metrô, estão atrasados ​​há muitos anos.

A nova tabela de preços de terrenos tem muitos impactos em diferentes grupos de pessoas no mercado, desde pessoas físicas e empresas até investidores estrangeiros. Pode-se dizer que as pessoas cujas terras foram recuperadas têm seus direitos muito mais garantidos do que antes, e este é o principal grupo afetado.

Com os preços se aproximando do valor de mercado, a compensação torna-se mais transparente e razoável, ajudando a minimizar as disputas de terras. Isso é especialmente importante em grandes projetos de infraestrutura, como o Anel Viário 3 ou a Linha 2 do Metrô. De acordo com a Sra. Giang Do, Diretora do Departamento de Consultoria da Savills Vietnam, a nova tabela de preços de terrenos não só contribui para aumentar o consenso público, como também acelera a desapropriação, um fator crucial para grandes projetos.

Além disso, um ambiente de investimento mais transparente, graças à nova tabela de preços de terrenos, também é um ponto positivo. Investidores estrangeiros podem determinar custos e calcular lucros com facilidade, especialmente considerando que a Cidade de Ho Chi Minh está se tornando o principal centro econômico da região. "O ajuste mais transparente da tabela de preços de terrenos, baseado no valor real, criará maior confiança para os investidores estrangeiros. Este é um passo necessário para garantir o desenvolvimento sustentável do mercado", afirmou um representante do Departamento de Consultoria da Savills Vietnam.

Por outro lado, a nova tabela de preços de terrenos cria pressão financeira para os investidores. O alto custo do uso da terra faz com que o preço dos imóveis suba, afetando diretamente a capacidade das pessoas de terem acesso à moradia.

“Estamos preocupados com o fato de o aumento dos custos de uso da terra pressionar os preços dos imóveis, especialmente no segmento habitacional para pessoas de baixa e média renda. Este é um desafio que precisa ser cuidadosamente considerado”, disse a Sra. Giang Do. Em particular, nas áreas suburbanas, os novos preços da terra dificultam a conversão de terras agrícolas em residenciais, reduzindo as oportunidades de desenvolvimento de projetos habitacionais acessíveis.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html