Os preços das habitações excedem em muito os rendimentos: Soluções propostas para regular o mercado

Diante da situação de alta contínua dos preços dos imóveis nas grandes cidades, muito além da capacidade de pagamento da população, o Governo está elaborando e se preparando com urgência para emitir uma Resolução com uma série de medidas para controlar e conter os preços dos imóveis. Esta é considerada uma solução oportuna para ajustar o mercado em direção a um desenvolvimento estável e saudável, em consonância com os objetivos da seguridade social e da estabilidade macroeconômica.

Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

Os preços das casas excedem em muito os rendimentos das pessoas

De acordo com uma pesquisa realizada pelo Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã (VIRES) em setembro de 2025, o preço médio dos apartamentos principais em Hanói atingiu a média de 92,9 milhões de VND/m². Já na Cidade de Ho Chi Minh, esse valor é ainda maior, chegando a 135,3 milhões de VND/m². Esse preço é muito diferente da renda média dos trabalhadores vietnamitas hoje, que oscila entre 8 e 10 milhões de VND/mês.

A grande diferença entre os preços dos imóveis e a renda está tornando o sonho da casa própria cada vez mais distante para a maioria das pessoas, especialmente para as faixas de baixa e média renda. Nesse contexto, o Projeto de Resolução do Governo sobre o mecanismo de controle de preços da habitação é considerado um importante passo político, demonstrando a determinação de reorientar o mercado e proteger o direito das pessoas ao acesso à moradia.

Uma análise do Ministério da Construção mostra que, nos últimos anos, os preços dos imóveis nas grandes cidades têm apresentado uma tendência a aumentar de forma anormal, não refletindo totalmente a lei da oferta e da procura. Parte da razão advém da especulação, da inflação de preços e da falta de transparência nas informações de planejamento, causando uma "febre virtual" em muitas localidades. Essa situação não só distorce o mercado, como também afeta negativamente a psicologia social.

A estrutura dos produtos imobiliários também está seriamente desequilibrada, com a maior parte da oferta concentrada nos segmentos de médio e alto padrão. Enquanto isso, os segmentos de habitação social, habitação acessível e aluguel de imóveis ainda sofrem com grave escassez. Isso faz com que a demanda real por moradias – que representa uma grande parcela da sociedade – não seja atendida adequadamente.

Atualmente, ferramentas de regulação do mercado, como impostos, crédito, planejamento ou precificação de terras, não estão sincronizadas e são ineficazes. A falta de indicadores padronizados e sistemas de dados confiáveis ​​dificulta a intervenção oportuna das agências de gestão, enquanto as pessoas, especialmente a geração mais jovem e os trabalhadores urbanos, têm cada vez mais dificuldade de acesso a moradias adequadas.

Segundo o Sr. Bui Van Doanh, Diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã, a rápida introdução de mecanismos e políticas de controle dos preços dos imóveis pelo Governo é urgente e precisa ser implementada de forma sincronizada e drástica. Trata-se de uma questão de seguridade social. A Constituição vietnamita afirma que a moradia é uma necessidade essencial da população. No entanto, com o atual nível de preços, mesmo a faixa de renda média tem dificuldade de acesso à moradia. Isso afeta negativamente a qualidade de vida, a produtividade do trabalho e o ritmo de desenvolvimento da sociedade.

“Muitos jovens hoje não se atrevem a se casar ou ter filhos porque não têm um lugar estável para morar. Se essa tendência continuar, afetará a estrutura populacional e os recursos humanos do país”, alertou o Sr. Doanh.

Do ponto de vista do mercado, os preços dos imóveis em algumas áreas são levados a níveis irracionalmente altos, excedendo em muito seu valor real. Isso faz com que o mercado fique distorcido, com falta de confiança e ilíquido. Quando o mercado imobiliário fica ilíquido, o fluxo de caixa estagna e as empresas não conseguem pagar suas dívidas, gerando riscos para o sistema bancário e para a economia em geral. Nesse momento, a macroeconomia será inevitavelmente impactada negativamente se o mercado entrar em um estado "congelado".

No mundo, a maioria das crises financeiras tem origem em bolhas imobiliárias. Portanto, o Vietnã precisa agir rapidamente, resfriar o mercado proativamente e trazer os preços dos imóveis de volta ao seu valor real - enfatizou o Sr. Doanh.

Três pilares do controle de mercado

O Professor Associado Dr. Ngo Tri Long, especialista em economia, comentou que o Projeto de Resolução do Governo propõe três pilares principais para controlar os preços dos imóveis e remodelar o mercado. O primeiro é a criação de um Centro de Transações Imobiliárias, que integra dados sobre planejamento, situação jurídica, obrigações financeiras e histórico de transações de cada imóvel.

O centro atuará como um "centro oficial" para transações imobiliárias, ajudando a reduzir a inflação de preços e criando uma base transparente para o mercado. Se operado corretamente, o centro aproximará as expectativas de preços dos valores reais, reduzindo os riscos tanto para compradores quanto para empresas.

O segundo pilar é o limite de crédito para compradores de imóveis múltiplos, a fim de limitar a especulação. Consequentemente, proprietários de duas ou mais casas terão seus índices de financiamento reduzidos e o custo de utilização da alavancagem financeira aumentado. No entanto, para evitar afetar o grupo de fornecedores de imóveis para aluguel de longo prazo – que é um componente importante nas grandes cidades – as políticas de crédito precisam ser claramente classificadas de acordo com a finalidade de uso. Em vez de "nivelamento", as políticas precisam "determinar riscos comportamentais", como apoiar empréstimos preferenciais para compradores de imóveis reais, restringir a especulação de curto prazo e criar condições para que os investidores aluguem de forma transparente – recomendou o Sr. Long.

Além disso, o terceiro pilar é o desenvolvimento de moradias comerciais acessíveis, com uma definição clara de "preço acessível" atrelada à renda média de cada localidade e uma taxa de pagamento razoável (30% a 35% da renda). Além de organizar fundos de terras separados e priorizar a seleção de investidores qualificados, este produto precisa ter um prazo de transferência vinculativo para limitar a procura excessiva, além de ser acompanhado por um mecanismo de apoio a compradores em dificuldades por meio do Fundo de Desenvolvimento Habitacional.

Do ponto de vista de um especialista, o Diretor Adjunto do Instituto Econômico do Vietnã, Dr. Le Xuan Sang, afirmou que, para resolver o problema dos preços dos imóveis, é necessário "abrir a válvula" da oferta, especialmente de moradias de baixo custo. O especialista também destacou que uma das razões para o forte aumento dos preços dos imóveis em Hanói nos últimos tempos é a Decisão 61/2024/QD-UBND sobre o parcelamento de terras. Consequentemente, a partir de outubro de 2024, a regulamentação sobre a área mínima de parcelamento de terras aumentará de 30 m² para 50 m², juntamente com a exigência de largura e fachada de 4 m ou mais.

“Essa política reduziu drasticamente a oferta de casas pequenas, adequadas para a maioria dos moradores urbanos. Somadas às regulamentações de infraestrutura e padrões urbanos, quase não há mais fundos habitacionais em áreas pequenas com preços razoáveis”, analisou o Sr. Sang.

Além disso, a eliminação do quadro de preços da terra e a exigência de precificação de acordo com os "princípios de mercado" previstos na Lei de Terras de 2024 também criam condições para que os preços da terra aumentem rapidamente, especialmente em áreas com potencial para desenvolvimento de infraestrutura. Todas as políticas administrativas são apenas temporárias. A raiz para esfriar o mercado ainda é aumentar a oferta real, especialmente no segmento de moradias adequadas à capacidade de pagamento da população.

O projeto de resolução do Governo sobre o controle de preços imobiliários é uma medida política necessária, demonstrando o papel regulador do Estado na reativação do mercado. A questão habitacional não é apenas uma questão de mercado, mas também uma questão de seguridade social, desenvolvimento sustentável e estabilidade.

Portanto, espera-se que a emissão e a implementação efetiva desta Resolução contribuam para promover o desenvolvimento de linhas de produtos adequadas, limitar a especulação, aumentar a transparência e proteger os direitos legítimos das pessoas.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm