Preços da habitação muito superiores aos rendimentos: Soluções propostas para regular o mercado.

Diante da contínua alta dos preços dos imóveis nas principais cidades, que ultrapassam em muito a capacidade de pagamento da população, o Governo está elaborando e preparando com urgência uma Resolução com diversas medidas para controlar e conter os preços imobiliários. Essa medida é considerada oportuna para ajustar o mercado rumo a um desenvolvimento estável e saudável, em consonância com os objetivos de bem-estar social e a estabilidade macroeconômica.

Foto ilustrativa: Tuan Anh/TTXVN

Os preços dos imóveis superam em muito a renda das pessoas.

Segundo uma pesquisa realizada pelo Instituto Vietnamita de Pesquisa Imobiliária (VIRES) em setembro de 2025, o preço médio de apartamentos no mercado primário em Hanói atingiu 92,9 milhões de VND/m². Já na Cidade de Ho Chi Minh, esse valor foi ainda maior, chegando a 135,3 milhões de VND/m². Essa diferença de preço é significativa se comparada à renda média dos trabalhadores vietnamitas atualmente, que varia de apenas 8 a 10 milhões de VND por mês.

A grande disparidade entre os preços dos imóveis e a renda torna o sonho da casa própria cada vez mais distante para muitas pessoas, especialmente aquelas com renda baixa e média. Diante dessa situação, o projeto de resolução do Governo sobre mecanismos de controle dos preços dos imóveis é considerado um passo político crucial, demonstrando a determinação em reorientar o mercado e proteger o direito das pessoas ao acesso à moradia.

Uma análise do Ministério da Construção demonstra que, ao longo dos anos, os preços dos imóveis nas principais cidades têm apresentado uma tendência de alta anormal, não refletindo plenamente a dinâmica real da oferta e da demanda. Parte da razão reside na especulação, na manipulação de preços e na falta de transparência nas informações de planejamento, criando "aumentos artificiais de preços" em muitas localidades. Essa situação não só distorce o mercado, como também impacta negativamente o sentimento social.

A estrutura dos produtos imobiliários também está gravemente desequilibrada, com a maior parte da oferta concentrada nos segmentos de médio e alto padrão. Ao mesmo tempo, há uma séria escassez de moradias sociais, moradias populares e imóveis para aluguel. Isso significa que a demanda por moradia propriamente dita – que representa uma grande parcela da sociedade – não está sendo atendida adequadamente.

Atualmente, os instrumentos de regulação do mercado, como tributação, crédito, planejamento e avaliação de terras, são inconsistentes e ineficazes. A falta de indicadores padronizados e de sistemas de dados confiáveis ​​dificulta a intervenção oportuna dos órgãos reguladores, enquanto a população, especialmente os jovens e os trabalhadores urbanos, enfrenta cada vez mais dificuldades para acessar moradias adequadas.

Segundo o Sr. Bui Van Doanh, Diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã, é urgente que o governo introduza prontamente mecanismos e políticas para controlar os preços da habitação, e que estes sejam implementados de forma sincronizada e decisiva. Trata-se de uma questão de bem-estar social. A Constituição vietnamita afirma que a habitação é uma necessidade essencial da população. Contudo, com os preços atuais, mesmo as classes médias têm dificuldade em adquirir habitação. Isto impacta negativamente a qualidade de vida, a produtividade laboral e o desenvolvimento social.

"Muitos jovens hoje em dia hesitam em casar e ter filhos por falta de moradia estável. Se essa tendência continuar, afetará a estrutura populacional e os recursos humanos do país", alertou o Sr. Doanh.

Do ponto de vista do mercado, os preços dos imóveis em algumas áreas foram inflacionados a níveis irrazoavelmente altos, muito acima do seu valor real. Isso distorce o mercado, mina a confiança e reduz a liquidez. Quando o mercado imobiliário se torna ilíquido, o fluxo de caixa estagna, as empresas não conseguem pagar suas dívidas, o que gera riscos para o sistema bancário e para a economia como um todo. Nesse ponto, o ambiente macroeconômico inevitavelmente sofrerá impactos negativos se o mercado congelar.

Globalmente, a maioria das crises financeiras tem origem em bolhas imobiliárias. Portanto, o Vietnã precisa agir de forma rápida e proativa para arrefecer o mercado e trazer os preços dos imóveis de volta ao seu valor real”, enfatizou o Sr. Doanh.

Três pilares do controle de mercado

O professor associado Dr. Ngo Tri Long, especialista em economia, comentou que a proposta de resolução do governo apresenta três pilares principais para controlar os preços dos imóveis e remodelar o mercado. O primeiro é a criação de um Centro de Transações Imobiliárias, que integraria dados sobre planejamento, situação jurídica, obrigações financeiras e histórico de transações de cada imóvel.

Este centro funcionará como um "polo oficial" nas transações imobiliárias, ajudando a minimizar a inflação de preços e a criar um mercado transparente. Se operado corretamente, este centro aproximará as expectativas de preços dos valores reais, reduzindo os riscos tanto para compradores quanto para empresas.

O segundo pilar são os limites de crédito para compradores de múltiplos imóveis, com o objetivo de conter a compra especulativa. Consequentemente, aqueles que possuem uma segunda ou mais residências enfrentarão limites de empréstimo mais restritos e custos de alavancagem mais elevados. No entanto, para evitar impactos no setor de locação de longo prazo – um componente crucial em grandes cidades – as políticas de crédito precisam ser claramente categorizadas por finalidade. Em vez de uma abordagem uniforme, as políticas devem priorizar a avaliação de risco com base no comportamento, como a concessão de empréstimos preferenciais para compradores genuínos, o controle mais rigoroso da especulação de curto prazo e a criação de um ambiente transparente para investidores em imóveis para locação – recomendou o Sr. Long.

Além disso, o terceiro pilar é o desenvolvimento de habitações comerciais acessíveis, com uma definição clara de "acessível" vinculada à renda mediana de cada localidade e a um valor razoável de entrada (30-35% da renda). Além da alocação de terrenos específicos e da priorização de construtoras capacitadas, esse produto precisa ter prazos de revenda para limitar a especulação e também deve incluir um mecanismo de apoio aos compradores que enfrentam dificuldades por meio do Fundo de Desenvolvimento Habitacional.

Na perspectiva de um especialista, o Vice-Diretor do Instituto de Economia do Vietnã, Dr. Le Xuan Sang, afirmou que, para resolver fundamentalmente o problema dos preços dos imóveis, é necessário "abrir a torneira" da oferta, especialmente de moradias populares. Este especialista também apontou que uma das razões para o aumento acentuado dos preços dos imóveis em Hanói recentemente é a Decisão 61/2024/QD-UBND sobre o parcelamento de terrenos. De acordo com essa decisão, a partir de outubro de 2024, a regulamentação sobre a área mínima de parcelamento de terrenos aumentou de 30 m² para 50 m², acompanhada da exigência de uma largura e testada de 4 m ou mais.

"Essa política reduz drasticamente a oferta de casas pequenas – um tipo de moradia adequado para a maioria dos residentes urbanos. Juntamente com as regulamentações sobre infraestrutura e padrões urbanos, praticamente não há mais oferta de casas de pequeno porte a preços razoáveis", analisou o Sr. Sang.

Além disso, a remoção dos marcos de preço da terra e a exigência de avaliação com base em "princípios de mercado" sob a Lei de Terras de 2024 também facilitaram um rápido aumento nos preços da terra, especialmente em áreas com potencial para desenvolvimento de infraestrutura. Todas as políticas administrativas são apenas temporárias. A causa principal do arrefecimento do mercado continua sendo a necessidade de aumentar a oferta real, especialmente no segmento de moradias acessíveis à população.

O projeto de resolução do Governo sobre o controle dos preços imobiliários é uma medida política necessária, demonstrando o papel regulador do Estado na recuperação do mercado. O problema da habitação não é apenas uma questão de mercado, mas também uma questão de bem-estar social, desenvolvimento sustentável e estabilidade social.

Portanto, espera-se que a emissão e a implementação efetiva desta Resolução contribuam para promover o desenvolvimento de linhas de produtos adequadas, coibir a especulação, aumentar a transparência e proteger os direitos legítimos das pessoas.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm