Preços dos imóveis superam em muito a renda: soluções propostas para regular o mercado

Diante da situação de preços imobiliários em alta nas grandes cidades, muito acima da capacidade de pagamento da população, o Governo está elaborando e preparando com urgência uma Resolução com diversas medidas para controlar e conter os preços do mercado imobiliário. Essa medida é considerada oportuna para ajustar o mercado rumo a um desenvolvimento estável e saudável, em consonância com os objetivos de segurança social e estabilidade macroeconômica.

Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

Os preços das casas superam em muito a renda das pessoas.

Segundo uma pesquisa realizada pelo Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã (VIRES) em setembro de 2025, o preço médio de apartamentos de luxo em Hanói atingiu 92,9 milhões de VND/m². Já na Cidade de Ho Chi Minh, esse valor é ainda maior, chegando a 135,3 milhões de VND/m². Esse preço é bem diferente da renda média dos trabalhadores vietnamitas atualmente, que varia entre 8 e 10 milhões de VND por mês.

A grande disparidade entre os preços dos imóveis e a renda torna o sonho da casa própria cada vez mais distante para a maioria das pessoas, especialmente para os grupos de baixa e média renda. Nesse contexto, o Projeto de Resolução do Governo sobre o mecanismo de controle de preços de imóveis é considerado um importante passo político, demonstrando a determinação em reorientar o mercado e proteger o direito das pessoas ao acesso à moradia.

Uma análise do Ministério da Construção demonstra que, nos últimos anos, os preços dos imóveis nas grandes cidades têm apresentado uma tendência de alta anormal, não refletindo plenamente a lei da oferta e da procura. Parte da razão reside na especulação imobiliária, na inflação de preços e na falta de transparência nas informações de planejamento, causando uma verdadeira "febre virtual" em muitas localidades. Essa situação não só distorce o mercado, como também afeta negativamente o psicológico da população.

A estrutura do mercado imobiliário também está seriamente desequilibrada, com a maior parte da oferta concentrada nos segmentos médio e alto. Enquanto isso, os segmentos de habitação social, habitação acessível e habitação para aluguel ainda sofrem com grave escassez. Isso faz com que a demanda real por moradia – que representa uma grande parcela da população – não seja atendida adequadamente.

Atualmente, os instrumentos de regulação do mercado, como impostos, crédito, planejamento urbano ou precificação de terrenos, não estão sincronizados e são ineficazes. A falta de indicadores padronizados e de sistemas de dados confiáveis ​​dificulta a intervenção oportuna dos órgãos de gestão, enquanto a população, especialmente os jovens e os trabalhadores urbanos, enfrenta cada vez mais dificuldades para acessar moradias adequadas.

Segundo o Sr. Bui Van Doanh, Diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária do Vietnã, a implementação urgente e célere de mecanismos e políticas governamentais para o controle dos preços da habitação é crucial, pois se trata de uma questão de segurança social. A Constituição vietnamita afirma que a habitação é uma necessidade essencial da população. Contudo, com os preços atuais, mesmo a classe média enfrenta dificuldades para adquirir um imóvel. Isso impacta negativamente a qualidade de vida, a produtividade do trabalho e o ritmo de desenvolvimento da sociedade.

“Muitos jovens hoje em dia não se atrevem a casar ou ter filhos porque não têm um lugar estável para morar. Se essa tendência continuar, afetará a estrutura populacional e os recursos humanos do país”, alertou o Sr. Doanh.

Do ponto de vista do mercado, os preços dos imóveis em algumas áreas estão sendo inflacionados a níveis irrazoavelmente altos, muito acima de seu valor real. Isso causa distorções no mercado, resultando em falta de confiança e baixa liquidez. Quando o mercado imobiliário apresenta baixa liquidez, o fluxo de caixa estagna, as empresas não conseguem pagar suas dívidas, o que acarreta riscos para o sistema bancário e para a economia em geral. Nesse cenário, a macroeconomia inevitavelmente sofrerá um impacto negativo se o mercado entrar em um estado de congelamento.

No mundo, a maioria das crises financeiras tem origem em bolhas imobiliárias. Portanto, o Vietnã precisa agir rapidamente, arrefecer proativamente o mercado e trazer os preços das casas de volta ao seu valor real — enfatizou o Sr. Doanh.

Três pilares do controle de mercado

O Professor Associado Dr. Ngo Tri Long, especialista em economia, comentou que o Projeto de Resolução do Governo propõe três pilares principais para controlar os preços da habitação e remodelar o mercado. O primeiro é a criação de um Centro de Transações Imobiliárias, que integre dados sobre planejamento, situação jurídica, obrigações financeiras e histórico de transações de cada imóvel.

O centro funcionará como um "polo oficial" para transações imobiliárias, ajudando a reduzir a inflação de preços e a criar uma base transparente para o mercado. Se operado corretamente, o centro aproximará as expectativas de preços dos valores reais, reduzindo os riscos tanto para compradores quanto para empresas.

O segundo pilar é o limite de crédito para compradores de múltiplos imóveis, visando restringir a especulação imobiliária. Consequentemente, proprietários de duas ou mais casas terão seus índices de endividamento reduzidos e o custo do uso de alavancagem financeira aumentado. No entanto, para evitar afetar o grupo de locadores de longo prazo — um componente importante em grandes cidades —, as políticas de crédito precisam ser claramente classificadas de acordo com a finalidade de uso. Em vez de "nivelar", as políticas precisam "determinar os riscos comportamentais", como apoiar empréstimos preferenciais para compradores de imóveis residenciais, restringir a especulação de curto prazo e criar condições para que investidores aluguem de forma transparente — recomendou o Sr. Long.

Juntamente com isso, o terceiro pilar é o desenvolvimento de habitações comerciais acessíveis, com uma definição clara de "preço acessível" vinculada à renda média de cada localidade e a uma taxa de pagamento razoável (30 a 35% da renda). Além de organizar fundos imobiliários específicos e priorizar a seleção de investidores qualificados, esse produto precisa ter um prazo de transferência vinculativo para limitar a especulação, e também ser acompanhado por um mecanismo de apoio a compradores em dificuldades por meio do Fundo de Desenvolvimento Habitacional.

Na perspectiva de um especialista, o Vice-Diretor do Instituto Econômico do Vietnã, Dr. Le Xuan Sang, afirmou que, para solucionar o problema dos preços dos imóveis, é necessário "abrir a válvula" da oferta, especialmente de moradias populares. O especialista também apontou que um dos motivos para o aumento acentuado dos preços dos imóveis em Hanói nos últimos tempos é a Decisão 61/2024/QD-UBND sobre o parcelamento de terrenos. De acordo com essa decisão, a partir de outubro de 2024, a regulamentação sobre a área mínima para parcelamento de terrenos aumentará de 30 m² para 50 m², juntamente com a exigência de largura e testada de 4 m ou mais.

“Essa política reduziu drasticamente a oferta de casas pequenas, que são adequadas para a maioria dos moradores urbanos. Combinada com as regulamentações sobre infraestrutura e padrões urbanos, praticamente não há mais imóveis residenciais de pequeno porte com preços acessíveis”, analisou o Sr. Sang.

Além disso, a remoção do quadro de preços da terra e a exigência de precificação de acordo com os “princípios de mercado” da Lei de Terras de 2024 também criam condições para uma rápida valorização dos terrenos, especialmente em áreas com potencial para desenvolvimento de infraestrutura. Todas as políticas administrativas são apenas temporárias. A chave para arrefecer o mercado ainda é aumentar a oferta real, principalmente no segmento de habitação acessível à população.

A proposta de resolução do Governo sobre o controle de preços imobiliários é uma medida política necessária, que demonstra o papel regulador do Estado na recuperação do mercado. A questão da habitação não é apenas uma questão de mercado, mas também uma questão de segurança social, desenvolvimento sustentável e estabilidade.

Portanto, espera-se que a emissão e a implementação efetiva desta Resolução contribuam para promover o desenvolvimento de linhas de produtos adequadas, limitar a especulação, aumentar a transparência e proteger os direitos legítimos das pessoas.

Fonte: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm