O fato de a Gamuda Land não possuir uma licença de construção é uma "vantagem" ao comparecer em juízo?

Assine um contrato de venda de 3 anos; os clientes recebem apenas o valor principal.

De acordo com a sentença de primeira instância nº 309/2022/DS-ST, datada de 14 de novembro de 2022, sobre "Disputa de contrato de compra e venda de apartamento" do Tribunal Popular do Distrito de Tan Phu, o Sr. NLV - um cliente que comprou uma casa no projeto A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (pertencente ao projeto Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex, bairro de Son Ky, distrito de Tan Phu, cidade de Ho Chi Minh) processou o investidor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), por violação dos termos do contrato.

Especificamente, após a assinatura do contrato de compra e venda em junho de 2019, o Sr. V. pagou à Gamuda Land três parcelas, totalizando mais de 1,7 bilhão de VND, com a data de entrega do apartamento prevista para 7 de agosto de 2021. Na quarta parcela, o Sr. V. já havia providenciado o pagamento, mas não recebeu a notificação de pagamento do investidor. O cliente, então, enviou proativamente um documento solicitando à Gamuda Land a emissão da notificação de pagamento da próxima parcela, conforme acordado.

Em 16 de setembro de 2020, a Gamuda Land respondeu por escrito, alegando dificuldades financeiras, não emitindo novos avisos de pagamento e solicitando a suspensão dos pagamentos até a conclusão da construção do 6º andar. O investidor também propôs negociar um ajuste no prazo de entrega do imóvel e obter um desconto, mas não especificou o prazo.

Casas que não possuem alvará de construção podem se tornar uma vantagem para a Gamuda Land na construção de 1 — O projeto Celadon City está atualmente enfrentando diversos problemas legais, bem como disputas com clientes.

Em virtude de discordar da solicitação acima, o Sr. V. enviou uma resposta por escrito à Gamuda Land, afirmando que as dificuldades financeiras não constituíam um caso fortuito ou de força maior. Além disso, o atraso na entrega do imóvel afetaria a residência e os negócios da família do Sr. V.

O Sr. V. também afirmou que, até a data de entrega do imóvel, conforme estipulado em contrato, a Gamuda Land não havia se manifestado sobre o atraso na entrega. Em 10 de agosto de 2021, com base nos termos do contrato de compra e venda, o Sr. V. enviou uma notificação de rescisão unilateral do contrato e solicitou indenização de acordo com os termos acordados, devido ao atraso da Gamuda Land na entrega do apartamento. Contudo, em 9 de novembro de 2021, a Gamuda Land devolveu apenas o valor principal recebido, sem qualquer penalidade por quebra de contrato. Apesar do envio de uma carta de reclamação pelo cliente, a Gamuda Land não respondeu.

No julgamento de primeira instância, por meio dos procedimentos processuais e da análise dos documentos do caso, o Painel de Julgamento (TPC) do Tribunal Popular do Distrito de Tan Phu decidiu que a Gamuda Land havia atrasado a entrega do apartamento ao Sr. V. O representante da empresa alegou que a pandemia de COVID-19 afetou o andamento da construção. No entanto, o período de restrição de viagens e atividades públicas foi curto, apenas em 2021.

Anteriormente, em maio de 2020, a Gamuda Land emitiu um documento solicitando uma prorrogação do prazo de entrega das casas para fevereiro de 2022, o que comprova que o andamento da construção pela Gamuda Company estava atrasado em relação ao compromisso contratual, e não antes do início da epidemia.

De acordo com o contrato de compra e venda do apartamento, o prazo para entrega era agosto de 2021, data em que a construção deveria estar concluída, ainda que em sua fase bruta. Portanto, quando a epidemia começou, o período de distanciamento social (de 31 de maio de 2021 a 30 de setembro de 2021) afetou apenas o estágio de conclusão da obra.

Casas sem alvará de construção podem se tornar uma vantagem para a Gamuda Land na hora de construir. — Muitos moradores que assinaram contratos para comprar apartamentos no loteamento Diamond Alnata entraram com ações judiciais contra o investidor para reivindicar seus direitos.

Na sentença, o Tribunal Popular do Distrito de Tan Phu aceitou parcialmente o pedido de indenização do Sr. NLV, exigindo que a Gamuda Land pagasse ao Sr. V. mais de 500 milhões de VND em multas por violação contratual (30% do valor total pago de acordo com os termos do contrato) e juros por atraso no pagamento do principal.

Contudo, a disputa entre o Sr. V. e a Gamuda Land não terminou aí. No início de janeiro de 2023, o Tribunal Popular da Cidade de Ho Chi Minh abriu uma audiência de apelação completa após o recurso da Gamuda Land. Nessa audiência, o representante da Procuradoria Popular da Cidade de Ho Chi Minh afirmou que o atraso da Gamuda Land na entrega do apartamento estava relacionado a um evento de força maior, a pandemia de COVID-19.

O Tribunal Popular da Cidade de Ho Chi Minh aceitou parcialmente o recurso do Sr. V., obrigando a Gamuda Land a pagar os juros de mora sobre o valor principal, superior a 10 milhões de VND, e não aceitando a multa de 30% por quebra de contrato, conforme determinado pelo tribunal de primeira instância.

Pedido de anulação do contrato de compra e venda devido à venda do imóvel sem autorização?

Com base no conteúdo das sessões judiciais acima mencionadas, alguns clientes que compraram casas no empreendimento Celadon City estão processando a investidora, alegando que os representantes da Gamuda Land apresentaram argumentos estranhos para evitar o pagamento de indenizações aos clientes. Ou seja, alegando que o empreendimento foi construído sem alvará de construção, eles pediram ao tribunal que declarasse o contrato de compra e venda inválido, e que, a partir daí, só teriam que reembolsar o valor principal pago pelos clientes.

Especificamente, no julgamento de primeira instância, o representante da Gamuda Land solicitou ao painel de juízes que declarasse o Contrato de Compra e Venda do Apartamento inválido. A justificativa apresentada foi que, à época da assinatura do contrato, a Gamuda Company ainda não havia obtido a Licença de Construção da autoridade competente. Portanto, o contrato de compra e venda do apartamento entre as duas partes era inválido desde a sua assinatura. A solução para as consequências de um contrato inválido é a restituição, por parte de cada um, do que foi recebido.

A Gamuda Land devolveu ao Sr. V. mais de 1,7 bilhão de VND. Caso o Sr. V. concorde com a mediação, a Gamuda Land contribuirá com 400 milhões de VND para a resolução da disputa. Caso o Sr. V. não concorde com a mediação, a Gamuda solicitará ao Tribunal Popular que resolva a disputa de acordo com as disposições legais.

A casa que não possui alvará de construção pode se tornar uma vantagem para a Gamuda Land quando a obra estiver na terceira fase. — O representante da Gamuda Land solicitou ao tribunal de primeira instância que declarasse o contrato de compra e venda inválido, alegando que não havia alvará de construção no momento da assinatura do contrato.

Em relação a essa visão do investidor, o Sr. V. afirmou que comprou o apartamento da Gamuda Land por meio do corretor da empresa e que confiava na reputação da empresa, portanto, não pesquisou cuidadosamente os aspectos legais. Quando a empresa colocou o apartamento à venda, comprometeu-se com os clientes a garantir a legalidade do imóvel. A alegação da Gamuda de que o Sr. Van e a Sra. Vy não possuíam alvará de construção para invalidar o contrato é infundada.

Na data da conciliação, a Gamuda Land havia acabado de apresentar ao Tribunal uma Licença de Construção emitida em maio de 2021. Isso demonstra que o Sr. V., comprador do apartamento, não tinha como saber que a Gamuda Land havia assinado o contrato com o cliente sem a licença de construção. Portanto, esse não é um motivo para invalidar o contrato no momento da assinatura. Consequentemente, o Sr. V. não aceitou a conciliação.

Segundo o Sr. P.D.T., um cliente que comprou um apartamento no Complexo A5 e que está se preparando para processar a Gamuda Land, ele disse: “Após tomar conhecimento do conteúdo do processo movido pelo Sr. V., o pedido do investidor para rescindir o contrato por ter sido assinado sem alvará de construção nos fez perder a confiança, e as negociações certamente não avançarão. Portanto, aguardarei a decisão do tribunal em breve. Com as irregularidades da Gamuda Land já devidamente apuradas pelas autoridades, o atraso na entrega também ficou claramente determinado. A reivindicação dos meus direitos e de outros clientes nos próximos processos certamente terá um resultado muito diferente. Não podemos permitir que eles retenham uma grande quantia do nosso dinheiro por muitos anos, para depois recebermos o mesmo valor de volta devido às próprias irregularidades do investidor.”

Em 13 de abril, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu uma decisão multando a Gamuda Land por irregularidades ocorridas no projeto da área urbana de Celadon City. A empresa infringiu a lei ao assinar um contrato de compra e venda de apartamentos no complexo residencial A5 desse projeto sem um documento do Departamento de Construção que comprovasse sua habilitação para vender e alugar as futuras unidades habitacionais, conforme exigido por lei.
Nos termos do inciso 4 do artigo 58 do Decreto 16/2022 do Governo , o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh decidiu multar a Gamuda Land em 900 milhões de VND por captação ilegal de recursos.
Além disso, esta empresa também deverá tomar medidas corretivas para restituir o capital mobilizado em violação das normas. O prazo para a implementação das medidas corretivas é de 10 dias a partir da data de recebimento da decisão. Todos os custos de organização da implementação das medidas corretivas serão suportados por esta empresa.

Fonte