Não ter uma licença de construção é a "vantagem" da Gamuda Land ao comparecer ao tribunal?

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Assine um contrato de venda de 3 anos, os clientes recebem apenas o principal

De acordo com a sentença de primeira instância nº 309/2022/DS-ST datada de 14 de novembro de 2022 sobre "Disputa de contrato de compra e venda de apartamento" do Tribunal Popular do Distrito de Tan Phu, o Sr. NLV - um cliente que comprou uma casa no projeto A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (pertencente ao Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex Project, Son Ky Ward, Distrito de Tan Phu, Cidade de Ho Chi Minh) processou o investidor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), por violar os termos do contrato.

Especificamente, após a assinatura do contrato de venda em junho de 2019, o Sr. V. pagou à Gamuda Land três parcelas, totalizando mais de 1,7 bilhão de VND. O prazo de entrega do apartamento foi definido para 7 de agosto de 2021. Na quarta parcela, o Sr. V. havia preparado totalmente as finanças, mas não recebeu um aviso de pagamento do investidor. Este cliente enviou proativamente um documento solicitando à Gamuda Land a emissão de um aviso de pagamento para a próxima parcela, conforme acordado.

Em 16 de setembro de 2020, a Gamuda Land respondeu por escrito, alegando dificuldades financeiras, não emitindo novos avisos de pagamento e solicitando a suspensão dos pagamentos até a conclusão da construção do 6º andar. Este investidor também propôs negociar um ajuste no prazo de entrega da casa e receber um desconto, mas não especificou o prazo para o ajuste.

Casas que não possuem alvará de construção podem se tornar uma vantagem para a Gamuda Land na hora de construir 1 — O projeto Celadon City está atualmente enfrentando muitos problemas legais, bem como disputas com clientes.

Em desacordo com a solicitação acima, o Sr. V. enviou uma resposta por escrito à Gamuda Land, afirmando que as dificuldades financeiras não constituíam um evento de força maior. Além disso, o atraso na entrega da casa afetaria a residência e os negócios da família do Sr. V.

O Sr. V. também afirmou que, no momento da entrega da casa, conforme estipulado no contrato, a Gamuda Land não havia respondido ao atraso na entrega da casa ao cliente. Em 10 de agosto de 2021, com base nos termos do contrato de compra e venda, o Sr. V. enviou uma notificação de rescisão unilateral do contrato e solicitou indenização de acordo com os termos acordados devido ao atraso da Gamuda Land na entrega do apartamento. No entanto, em 9 de novembro de 2021, a Gamuda Land apenas devolveu o valor principal recebido, sem qualquer penalidade por quebra de contrato. Embora o cliente tenha enviado uma carta de consulta, a Gamuda Land não respondeu.

No julgamento de primeira instância, por meio dos autos e da análise dos autos, o Tribunal de Primeira Instância (TPC) do Tribunal Popular do Distrito de Tan Phu concluiu que a Gamuda Land havia atrasado a entrega do apartamento ao Sr. V. O representante da empresa afirmou que a pandemia de COVID-19 havia afetado o andamento da construção. No entanto, o prazo para restringir as viagens e atividades públicas das pessoas era apenas por um curto período em 2021.

Anteriormente, em maio de 2020, a Gamuda Land emitiu um documento solicitando uma extensão do prazo de entrega da casa para fevereiro de 2022, o que prova que o andamento da construção da Gamuda Company foi atrasado em comparação ao compromisso no contrato, somente após o início da epidemia.

De acordo com o contrato de venda do apartamento, o prazo para entrega do imóvel é agosto de 2021, quando a obra deve estar concluída em sua totalidade. Portanto, quando a epidemia eclodiu, o período de distanciamento social (de 31 de maio de 2021 a 30 de setembro de 2021) afetou apenas o nível de conclusão do projeto.

Casas que não possuem alvará de construção podem se tornar vantagem da Gamuda Land na hora de construir 2 — Muitos moradores que assinaram contratos para comprar apartamentos no condomínio Diamond Alnata entraram com ações judiciais contra o investidor para reivindicar seus direitos.

Na sentença, o Tribunal Popular do Distrito de Tan Phu aceitou parcialmente o pedido de ação do Sr. NLV, exigindo que a Gamuda Land pagasse ao Sr. V. mais de 500 milhões de VND em multas por violação (30% do valor total pago de acordo com os termos do contrato) e juros por atraso no pagamento do principal.

No entanto, a disputa entre o Sr. V. e a Gamuda Land não parou por aí. No início de janeiro de 2023, o Tribunal Popular da Cidade de Ho Chi Minh abriu uma audiência de apelação completa após o recurso da Gamuda Land. Nessa audiência, o representante da Procuradoria Popular da Cidade de Ho Chi Minh afirmou que o atraso da Gamuda Land na entrega do apartamento estava relacionado a um evento de força maior, a pandemia de COVID-19.

O Tribunal Popular da Cidade de Ho Chi Minh aceitou parcialmente o recurso do Sr. V., exigindo que a Gamuda Land pague os juros de mora sobre o principal de mais de 10 milhões de VND e não aceitando a multa de 30% por quebra de contrato, conforme declarado pelo tribunal de primeira instância.

Pedido de invalidação do contrato de compra e venda por venda da casa sem autorização?

Por meio do conteúdo das audiências judiciais acima, alguns clientes que compraram casas no empreendimento Celadon City estão processando o investidor, alegando que os representantes da Gamuda Land apresentaram argumentos estranhos para evitar o pagamento de benefícios aos clientes. Ou seja, com base no fato de que o empreendimento foi construído sem alvará de construção, eles solicitaram ao tribunal que declarasse o contrato de compra e venda inválido e, a partir daí, restasse apenas o reembolso do principal pago pelos clientes.

Especificamente, no julgamento de primeira instância, o representante da Gamuda Land solicitou ao colegiado que declarasse inválido o Contrato de Compra e Venda de Apartamento. O motivo alegado foi que, no momento da assinatura do contrato, a Gamuda Company ainda não havia obtido a Licença de Construção da autoridade competente. Portanto, o contrato de compra e venda de apartamento entre as duas partes era inválido a partir do momento da assinatura. A solução para as consequências de um contrato inválido é a restituição mútua do que foi recebido.

A Gamuda Land devolveu ao Sr. V. o valor de mais de 1,7 bilhão de VND. Caso o Sr. V. concorde com a mediação, a Gamuda Land apoiará as partes com 400 milhões de VND para encerrar a disputa. Caso o Sr. V. não concorde com a mediação, a Gamuda Company solicitará ao Tribunal Popular que resolva a disputa de acordo com as disposições legais.

A casa que não possui alvará de construção pode se tornar uma vantagem da Gamuda Land quando a construção estiver na terceira fase. — O representante da Gamuda Land solicitou ao tribunal de primeira instância que declarasse o contrato de venda inválido porque não havia licença de construção no momento da assinatura do contrato.

Em relação a essa visão do investidor, o Sr. V. afirmou que comprou o apartamento da Gamuda Land por meio do corretor da empresa e que confiava na reputação da empresa, por isso não pesquisou cuidadosamente os aspectos legais. Quando a empresa ofereceu o apartamento para venda, comprometeu-se com os clientes a garantir os aspectos legais. A justificativa apresentada pela Gamuda Land ao assinar o contrato com o Sr. Van e a Sra. Vy, de que não possuíam alvará de construção para declará-lo inválido, é infundada.

No momento da conciliação, a Gamuda Land havia acabado de apresentar ao Tribunal uma Licença de Construção emitida em maio de 2021. Isso demonstra que o Sr. V., o comprador do apartamento, não poderia saber que a Gamuda Land havia assinado o contrato com o cliente sem a licença de construção. Portanto, isso não é motivo para invalidar o contrato no momento da assinatura. Portanto, o Sr. V. não aceitou a conciliação.

De acordo com o Sr. P.D.T., um cliente que comprou um apartamento no Complexo de Apartamentos A5 e atualmente se prepara para processar a Gamuda Land na justiça, ele disse: “Após tomar conhecimento do conteúdo do julgamento do Sr. V., o pedido do investidor para cancelar o contrato por ter sido assinado sem alvará de construção nos fez perder a confiança e as negociações certamente não levarão a lugar nenhum. Portanto, aguardarei a decisão do tribunal em breve. Com as violações da Gamuda Land já resolvidas pelas autoridades, o atraso na entrega também foi claramente determinado. A reivindicação dos meus direitos e de alguns outros clientes nos próximos julgamentos certamente terá um resultado muito diferente. Não podemos deixá-los ficar com uma grande quantia do nosso dinheiro por muitos anos, apenas para receber o valor exato de volta devido às próprias violações do investidor.”

Em 13 de abril, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu uma decisão multando a Gamuda Land por violações ocorridas no projeto da área urbana de Celadon City. Este investidor violou a lei ao assinar um contrato de compra e venda de apartamentos no complexo de apartamentos A5 deste projeto sem um documento do Departamento de Construção notificando que estava elegível para vender e alugar futuras moradias de acordo com a lei.
De acordo com a Cláusula 4, Artigo 58 do Decreto 16/2022 do Governo , o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh decidiu multar a Gamuda Land em VND 900 milhões por mobilização ilegal de capital.
Além disso, esta empresa também deve tomar medidas corretivas para devolver o capital mobilizado em violação aos regulamentos. O prazo para implementação de medidas corretivas é de 10 dias a partir da data de recebimento da decisão. Todos os custos de organização da implementação das medidas corretivas serão suportados por esta empresa.

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