15h44min de 15 de janeiro de 2024
Dando continuidade à 5ª sessão extraordinária, na manhã de 15 de janeiro, a Assembleia Nacional ouviu um relatório resumido que explicava, aceitava e revisava o projeto de Lei de Terras (alterado).
Ao apresentar o relatório resumido explicando, recebendo feedback e revisando o projeto de lei, o Presidente da Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, declarou que, para aprimorar os procedimentos administrativos relativos a terras quando organizações econômicas transferem projetos imobiliários sob a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e para garantir que as obrigações financeiras relacionadas à terra sejam herdadas do cedente para o cessionário, para organizações econômicas com investimento estrangeiro que recebem transferências, de maneira compatível com a das organizações econômicas nacionais, o projeto de lei é alterado da seguinte forma: O Estado não irá recuperar terras, mas irá alocar terras com taxas de uso da terra ou arrendá-las de forma não licitatória ou leilão de direitos de uso da terra para selecionar investidores para implementar projetos utilizando a terra.
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| O presidente da Comissão de Assuntos Econômicos da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, apresentou um relatório resumido explicando, aprovando e revisando o projeto de Lei de Terras (alterado). Foto: VOV |
O cessionário será considerado elegível para a emissão de um Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra, de acordo com as normas governamentais , após o cedente e o cessionário terem cumprido suas obrigações financeiras conforme as disposições legais.
Ao mesmo tempo, a regulamentação sobre o momento da determinação do preço da terra para o cálculo das taxas de uso e arrendamento da terra não se aplica no momento em que o Estado emite a decisão sobre a alocação e o arrendamento de terras, mas o Governo é responsável por fornecer regulamentações detalhadas no sentido de que o cessionário do projeto possa continuar a herdar as obrigações financeiras relativas à terra do cedente.
Além disso, o projeto de lei estipula, no sentido de herdar as disposições da Lei de Terras de 2013, que a recuperação de terras para a implementação de projetos de habitação comercial, projetos mistos de habitação e comércio e serviços só será permitida quando se tratar de um "projeto de investimento em construção em área urbana".
A Comissão Permanente da Assembleia Nacional recomenda que o Governo melhore a eficácia da aplicação da lei, especialmente o trabalho de planejamento, para garantir a qualidade, que é verdadeiramente uma ferramenta de orientação do Estado para servir efetivamente aos objetivos de desenvolvimento socioeconômico em cada período; e que proponha urgentemente regulamentos sobre taxas de impostos mais elevadas para pessoas que utilizam grandes áreas de terra, muitas casas e para especulação imobiliária, a fim de regular a diferença na renda da terra resultante do planejamento estatal.
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| Vista da sessão de trabalho. Foto: quochoi.vn |
Ao mesmo tempo, é preciso melhorar a qualidade da avaliação de projetos de investimento e da aprovação de investidores; prevenir a corrupção e práticas negativas; e evitar situações em que organizações e indivíduos se apropriam indevidamente de terras, dificultando o acesso à terra de outros investidores com capacidade igual ou superior para a implementação de projetos de investimento, em benefício daqueles que detêm o direito de uso da terra. Outros investidores devem formar parcerias ou cooperar com organizações e indivíduos que possuem o direito de uso da terra para a implementação de projetos de investimento, ou devem concordar em receber a transferência da terra dessas organizações e indivíduos.
Tais alterações exigem a revisão das disposições da lei de investimentos e de outras leis pertinentes, garantindo a consistência do sistema jurídico.
O Projeto de Lei estipula claramente o conteúdo dos métodos de avaliação de terras com base no resumo e na avaliação da implementação prática da legislação fundiária, especificando os métodos de avaliação de terras, incluindo: comparação, excedente, renda e coeficiente de ajuste do preço da terra; integra o método de dedução ao método de comparação; e, ao mesmo tempo, estipula os casos e as condições aplicáveis a cada método de avaliação de terras.
Ao apresentarem suas opiniões na sessão de discussão, a maioria dos delegados expressou concordância com o Projeto de Lei. Em relação à recuperação de terras para projetos de habitação comercial, habitação mista e projetos comerciais e de serviços, os delegados afirmaram que, na realidade, no passado, o Estado incentivou o investimento, o desenvolvimento econômico e encorajou as pessoas a empreenderem, prosperarem e enriquecerem de forma legítima. Muitas pessoas e empresas que desejavam empreender cederam diversos tipos de terrenos ao Estado, incluindo terrenos residenciais, para serem arrendados para produção e negócios; ao mesmo tempo, gerando empregos e contribuindo significativamente para o processo de desenvolvimento local.
Até o momento, quando o Estado altera o planejamento urbano, deseja renovar e melhorar a área urbana, é necessário um mecanismo justo que dê prioridade aos empreendedores, garantindo-lhes a oportunidade de continuar investindo e desenvolvendo em terras que preservaram, produziram e comercializaram por muitas gerações. Por outro lado, o Estado possui bases suficientes para determinar com clareza a origem da terra da empresa. Se a origem da terra antes da produção e da atividade comercial for própria, herdada, doada, cedida ou transferida, essa questão precisa ser minuciosamente analisada.
Em termos de recursos, para renovar, melhorar e desenvolver áreas urbanas de forma sustentável, de modo a atender às necessidades de desenvolvimento, muitas localidades não terão recursos suficientes para indenizar e desapropriar terrenos para empresas. Isso porque, de acordo com o projeto de lei, as empresas que têm o direito de usar a terra para produção e negócios não terão prioridade na conversão da finalidade da terra para uso urbano, residencial urbano, comercial ou de serviços. Assim, a única solução é o Estado gastar dinheiro para indenizar e recuperar essas terras. Esse valor, apenas para cerca de 3.000 empresas em Binh Duong, pode chegar a centenas de bilhões de VND. Tanto o Estado quanto as empresas são prejudicados, impedidos de agir proativamente e forçados a esperar, e quanto mais tempo se espera, mais oportunidades o país perde.
Comentários sobre a regulamentação: dentro de 36 meses a partir da data de emissão da decisão que reconhece o resultado da licitação vencedora ou outro período de acordo com o contrato assinado com o órgão estatal competente, o Comitê Popular no nível competente deve concluir o apoio à compensação e ao reassentamento para alocar terras e arrendar terras ao investidor vencedor.
O delegado propôs complementar os regulamentos sobre o tratamento de casos em que, após 36 meses da data de emissão da Decisão sobre o reconhecimento dos resultados da licitação vencedora, o Comitê Popular no nível competente ainda não tenha concluído a compensação e o apoio ao reassentamento para alocar terras e arrendar terras ao investidor vencedor, porque, na realidade, há casos em que o investidor vencedor cumpre integralmente a obrigação de adiantar o capital para implementar a compensação e o apoio ao reassentamento, porém, o tempo para a autoridade competente compensar e apoiar o reassentamento é muito longo, afetando o andamento do projeto e causando prejuízos ao investidor.
Na sessão de discussão, os delegados também expressaram diversas opiniões sobre os principais pontos do projeto de lei, tais como: método de avaliação de terras; tipos de terrenos para projetos de habitação comercial por meio de acordos de recebimento ou posse de direitos de uso da terra; a relação entre casos de recuperação de terras e acordos de recebimento ou posse de direitos de uso da terra para a implementação de projetos de desenvolvimento socioeconômico que não utilizam recursos do orçamento estatal.
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| O vice-presidente da Assembleia Nacional, Nguyen Duc Hai, encerrou a sessão de trabalho. Foto: quochoi.vn |
Ao concluir a discussão, o Vice-Presidente da Assembleia Nacional, Nguyen Duc Hai, afirmou que, por meio do debate, os delegados elogiaram a determinação e o espírito de trabalho responsável da Comissão Permanente da Assembleia Nacional, do Governo, da Comissão de Assuntos Econômicos, do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, das agências da Assembleia Nacional e das agências governamentais na elaboração dos relatórios sobre a aceitação, o esclarecimento e a conclusão do projeto de lei. Os delegados também elogiaram o conteúdo do projeto de lei, que está em consonância com muitos pontos já aprovados e revisados.
Como se trata de um projeto jurídico amplo, complexo e de grande envergadura, alguns delegados sugeriram a necessidade de uma Resolução da Assembleia Nacional para orientar a implementação da lei. O Vice-Presidente da Assembleia Nacional solicitou ao Governo e às agências de pesquisa que elaborem com urgência um projeto de Resolução e o conteúdo que deverá ser nela contido, para posterior submissão à Assembleia Nacional.
O Vice-Presidente da Assembleia Nacional declarou que as opiniões dos delegados foram integralmente registradas e serão compiladas em breve para facilitar o processo de recebimento e interpretação do feedback. A Comissão Permanente da Assembleia Nacional orientará os órgãos de redação, os órgãos de revisão e os órgãos competentes a se concentrarem no estudo e na incorporação imediata de todo o feedback para finalizar o relatório explicativo, revisá-lo e concluí-lo, e apresentá-lo à Assembleia Nacional na sessão da manhã de quinta-feira, concluindo assim o projeto de lei para apreciação e aprovação da Assembleia Nacional.
Lan Anh (compilado)
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