A Lei de Terras colocará o mercado imobiliário de Hanói em um "novo ciclo"

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Segmento de apartamentos recebe atenção repentina do mercado de Hanói

No primeiro semestre de 2024, o segmento de moradias continua em alta no mercado imobiliário. O segmento de apartamentos registrou um aumento no interesse, levando a um forte aumento nos preços dos produtos no mercado secundário.

O relatório do segundo trimestre de 2024 da Savills Vietnam mostra que, desde 2020, o preço primário médio aumentou 18% ao ano, enquanto o preço secundário aumentou 14% ao ano.

Em meados de 2024, o preço primário do segmento de apartamentos atingirá VND 65 milhões/m², um aumento de 10% em relação ao trimestre anterior e de 24% em relação ao ano anterior. Notavelmente, a Savills não registrou nenhuma nova oferta abaixo de VND 45 milhões no segundo trimestre de 2024.

A oferta limitada e o desequilíbrio de produtos são considerados pela Savills Vietnam como os principais motivos para o aumento acentuado e contínuo nos preços de venda do segmento de apartamentos.

Chuyên gia Savills: Luật Đất đai sẽ đưa thị trường nhà ở Hà Nội bước vào — *Fonte: Relatório de visão geral do mercado da Savills, 6 meses/2024.*

No segundo trimestre de 2024, a nova oferta diminuiu 34% em relação ao trimestre anterior e 25% em relação ao ano anterior, para 2.697 unidades. A oferta primária diminuiu 20% em relação ao trimestre anterior e 49% em relação ao ano anterior, para 10.317 unidades.

A maioria das transações de apartamentos registradas nos primeiros 6 meses do ano foi no segmento de apartamentos Classe B. A Classe B representou 96% do total de 5.085 unidades vendidas.

Este segmento oferece serviços de qualidade que atendem às necessidades da vida diária, ajudando os compradores a equilibrar os custos de compra de uma casa e a qualidade de vida.

A Sra. Do Thi Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Consultoria e Pesquisa da Savills Hanoi, disse: "Em comparação com o mesmo período do ano passado, o preço médio dos apartamentos no mercado secundário aumentou 25%, até mesmo os segmentos de classe B e classe C registraram um aumento de 27% a 29%".

Segmento de moradias recupera lentamente

Em relação ao segmento de vilas/casas geminadas, de acordo com o relatório da Savills , há sinais de recuperação lenta.

Nos primeiros 6 meses do ano, o número de transações no segmento de vilas/sobrados caiu 40% em relação ao trimestre anterior, embora tenha aumentado 5% em relação ao ano anterior, atingindo 111 unidades. A taxa de absorção trimestral foi de apenas 18%. A nova oferta teve uma taxa de absorção de 48%, queda de 15 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior e de 3 pontos percentuais em relação ao ano anterior.

A maioria das transações primárias foi registrada no distrito de Ha Dong, com 61%, graças a projetos de infraestrutura quase concluídos, como a rua Le Quang Dao, cuja operação está prevista para o quarto trimestre de 2024. Os distritos de Hoang Mai e Thuong Tin vieram em seguida, com 14% e 9%, respectivamente.

A Sra. Hang explicou: "O segmento de vilas/sobrados em projetos não mostrou sinais de recuperação, os preços subiram bastante, mas a liquidez não é boa. Enquanto isso, os mercados vizinhos ainda têm nova oferta com preços competitivos, e a demanda por compras é maior."

Especificamente, a oferta de moradias em novos projetos continua abundante. De acordo com o relatório da Savills, a nova oferta atingiu 128 unidades, um aumento de 38% em relação ao trimestre anterior, mas uma queda de 2% em relação ao ano anterior.

O novo fornecimento vem de dois projetos existentes em Ha Dong: An Quy Villa com 54 vilas, enquanto An Lac Green Symphony em Hoai Duc tem 12 novas casas geminadas, e Him Lam Thuong Tin tem 11 novas lojas.

A oferta primária atingiu 608 unidades em 16 projetos, queda de 9% em relação ao trimestre anterior e de 24% em relação ao ano anterior. As vilas dominaram a oferta primária, com 39%, devido à nova oferta no trimestre.

Nos primeiros 6 meses do ano, os preços primários de vilas em projetos aumentaram 9%, atingindo 178 milhões de VND/m2 de terreno.

Os preços dos sobrados caíram 2% em relação ao trimestre anterior, para VND188 milhões por metro quadrado, principalmente devido às unidades de alto preço terem sido vendidas e restarem apenas as de menor preço.

Os preços dos shophouses também aumentaram 3% no trimestre, atingindo VND 288 milhões/m² de terreno.

Lei de Terras apoia o mercado imobiliário

De acordo com a Sra. Hang, o mercado imobiliário de Hanói deverá entrar em um "novo ciclo" porque a Lei de Terras, a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários entraram oficialmente em vigor a partir de 1º de agosto.

"Quando a lei entrar em vigor mais cedo, muitos problemas de mercado serão resolvidos e os impactos acontecerão mais rapidamente.

Por exemplo, o problema da oferta limitada em muitas localidades. Quando a oferta é limitada, as opções das pessoas são reduzidas, levando a preços instáveis e a uma tendência de aumento. Resolver o problema da oferta limitada terá um impacto positivo no mercado em geral.

No entanto, também deve ser observado que, embora a lei entre em vigor em breve, levará algum tempo para resolver o problema do fornecimento limitado, porque os projetos estão atualmente aguardando documentos de orientação", disse a Sra. Hang.

A Sra. Hang destacou que os preços atuais dos segmentos imobiliários estão altos, afetando muito as decisões de investimento e a liquidez do mercado.

À medida que as diretrizes forem gradualmente emitidas, espera-se que os preços se tornem mais estáveis e os interesses das pessoas sejam mais garantidos, por exemplo, condições e regulamentações para a venda de produtos formadas no futuro.

Projetos não aprovados anteriormente terão uma base para resolução, e muitas outras questões podem ser resolvidas, incluindo cálculo de taxa de uso do solo, arrendamento de terras e desenvolvimento de habitação social...

De acordo com especialistas, espera-se também que a aprovação antecipada da lei forneça suporte antecipado ao mercado e tenha um impacto positivo na psicologia de compradores e investidores, ajudando-os a ficarem mais confiantes em suas decisões e planos de negócios e desenvolvimento no futuro próximo.

Normalmente, a Lei de Negócios Imobiliários também estipula que os investidores só podem receber entradas de, no máximo, 5% do valor do imóvel. Além disso, as entradas só podem ser cobradas nos casos em que as casas e as obras de construção atendam a todas as condições para entrar em operação, de acordo com as disposições da Lei de Negócios Imobiliários de 2023.

Isso ajuda a proteger os compradores do risco de apropriação de capital antes de concluir os procedimentos legais necessários, dando aos compradores mais tempo para preparar as finanças.

Ao mesmo tempo, essa regulamentação contribui para criar mais confiança nas transações de mercado.

Além disso, nos próximos tempos, com o fundo de terrenos, projetos e oferta limitados no centro da cidade, a tendência de mudança para os subúrbios continuará a ocorrer fortemente, afetando tanto os segmentos de apartamentos quanto os de vilas/sobrados.

No caso de apartamentos, a demanda vem principalmente da classe média. A faixa de preço desse grupo é de produtos abaixo de 3 bilhões, enquanto o mercado de Hanói não oferece muitas opções nessa faixa de preço.

Por isso, os compradores têm considerado projetos localizados em subúrbios como Nam Tu Liem, Ha Dong e Gia Lam, que fornecem até 93% do fornecimento desse segmento.

Da mesma forma, para vilas/sobrados, até o final de 2024, 13 projetos fornecerão um total de 2.951 unidades, a maioria das quais no distrito de Dong Anh, com 34% da oferta futura. O distrito de Ha Dong vem em seguida, com 19%, e o distrito de Hoai Duc, com 16%.

Avaliando essa tendência, a Sra. Hang explicou: "Nesse contexto, a cidade é forçada a investir no desenvolvimento de infraestrutura ao redor do cinturão, para reduzir a carga no centro da cidade e dispersar a população para os arredores.

Atualmente, existem novas áreas urbanas em áreas distantes do centro com serviços públicos síncronos e de qualidade investidos, com um número crescente de transações, tornando as pessoas mais abertas a se mudar para essas áreas.

A demanda também vem de pessoas que podem trabalhar remotamente, não precisam viajar muito, mas ainda podem ter serviços públicos síncronos e boa infraestrutura paisagística."

De acordo com o anúncio do Departamento de Transportes de Hanói, há atualmente 11 projetos de investimento em construção de tráfego programados para começar a ser construídos em Hanói. 13 ministérios e agências centrais serão realocados para fora do centro da cidade, concentrados nas áreas de West Lake e Me Tri.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm