Os bancos estão com ativos retidos devido à execução de sentenças judiciais.

Em relação aos ativos garantidos recebidos da agência de execução, a instituição de crédito não pode vendê-los nem solicitar que a agência continue leiloando-os, pois a natureza desses ativos já resultou em diversos leilões malsucedidos.

A Associação de Bancos do Vietnã (VNBA) acaba de emitir o Documento nº 421/HHNH-PLNV, datado de 5 de agosto de 2025, solicitando ao Ministério da Agricultura e Meio Ambiente, ao Ministério da Justiça e ao Banco Central do Vietnã que abordem as dificuldades e os problemas que as instituições de crédito associadas enfrentam ao receberem imóveis como garantia para lidar com dívidas incobráveis.

De acordo com o feedback das instituições de crédito associadas, uma das medidas importantes para lidar com dívidas incobráveis ​​é aceitar o imóvel como garantia para substituir a obrigação de pagamento da dívida do cliente. Isso é feito principalmente de duas formas: o banco e o cliente concordam em compensar a dívida, ou a instituição de crédito recupera a garantia da Agência de Execução após várias tentativas frustradas de leilão.

De acordo com a Lei das Instituições de Crédito, os bancos não estão autorizados a realizar negócios imobiliários, mas podem manter esses imóveis por um período máximo de 5 anos para fins de cobrança de dívidas.

No entanto, a realidade é que os Cartórios de Registro de Imóveis e o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente em muitas localidades têm se recusado a registrar alterações e transferir a propriedade de imóveis para instituições de crédito.

Essas agências exigem que as instituições de crédito tenham uma aprovação por escrito da política de transferência do Comitê Popular Provincial e que realizem os procedimentos para a conversão da finalidade do uso da terra.

Segundo as instituições de crédito, essa exigência não é compatível com a natureza da manutenção de ativos para lidar com dívidas incobráveis, que não é uma atividade comercial, nem com a aquisição de ativos para uso direto.

A falha das instituições de crédito em registrar a titularidade dos imóveis levou a diversas consequências.

Em primeiro lugar, o imóvel não pode ser leiloado: como os nomes dos proprietários não constam na Certidão de Matrícula do Imóvel, as instituições financeiras não podem vender ou transferir a propriedade diretamente ao comprador. Os cartórios também se recusam a autenticar contratos de compra e venda por esse motivo.

Em segundo lugar, o impasse com os ativos provenientes de execuções: as instituições de crédito não podem vender os ativos recebidos de órgãos de execução. Recorrer a esses órgãos para novos leilões não é viável, pois esses ativos já passaram por diversos leilões malsucedidos.

Terceiro, problemas contábeis: De acordo com as normas do Banco Central, conforme a Decisão 479/2004/QD-NHNN, para registrar o valor dos ativos no balanço patrimonial (Conta 387), as instituições de crédito devem possuir documentação completa que comprove a titularidade legal. Como não é possível registrá-los, as instituições de crédito não conseguem contabilizá-los, o que torna inatingível a finalidade para a qual o ativo foi recebido.

Em quarto lugar, o risco de litígios: mesmo que o cliente tenha entregado o imóvel, legalmente, suas obrigações de dívida ainda constam nos registros e continuam a surgir. Isso representa um risco de litígios e processos judiciais no futuro, especialmente quando os preços dos imóveis aumentam, o antigo proprietário pode reaver a propriedade.

Diante das dificuldades acima mencionadas, a Associação Bancária do Vietnã recomenda que o Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente emita um documento orientando os Departamentos de Agricultura e Meio Ambiente em todo o país, permitindo que as instituições de crédito registrem a transferência de direitos/alterações de direitos sobre bens imóveis em ambos os casos: recebimento da garantia por meio de um contrato e recebimento da garantia por meio de um órgão de execução, para que as instituições de crédito tenham plena autoridade para leiloar os bens e transferir a titularidade ao comprador.

Após o registro da transferência de direitos/alteração de propriedade, a instituição de crédito é responsável por monitorar, vender, transferir ou recomprar o imóvel de forma proativa no prazo de 5 anos a partir da data da decisão de alienação do bem. Caso a instituição de crédito descumpra essa obrigação, serão tomadas as medidas cabíveis de acordo com a legislação vigente.

Para o Banco Estatal do Vietnã, a Associação Bancária do Vietnã propõe estudar e emitir um documento orientador sobre o reconhecimento de ativos cedidos a dívidas e ativos recebidos em substituição ao cumprimento de obrigações, a fim de orientar as instituições de crédito na contabilização de ativos imobiliários quando estas os recebem em substituição às obrigações de pagamento de dívidas de clientes e mantêm a garantia por 5 anos, devendo vender, transferir ou recomprar o imóvel para recuperar a dívida, de acordo com o Artigo 139, Cláusula 3, da Lei das Instituições de Crédito.

Orientações sobre provisionamento de risco caso instituições de crédito recebam garantias em substituição a obrigações e as mantenham por 5 anos.

Coordenar com o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente e o Ministério da Justiça para resolver a petição da Associação Bancária relativa a problemas com o registro de alteração de propriedade, de modo que as instituições de crédito tenham o direito de administrar o imóvel e transferir o nome para o comprador.

Fonte: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html