Os bancos estão presos aos ativos recebidos da execução de sentenças.

Para ativos garantidos recebidos da agência de execução, as instituições de crédito não podem vendê-los e não podem pedir à agência de execução que continue a leiloá-los porque a natureza desses ativos passou por muitos leilões fracassados.

A Associação de Bancos do Vietnã (VNBA) acaba de emitir o Documento nº 421/HHNH-PLNV datado de 5 de agosto de 2025, solicitando ao Ministério da Agricultura e Meio Ambiente, ao Ministério da Justiça e ao Banco Estatal do Vietnã que abordem as dificuldades e os problemas que as instituições de crédito associadas (ICs) estão enfrentando ao receber imóveis como garantia para lidar com dívidas incobráveis.

De acordo com o feedback das instituições de crédito associadas, uma das medidas importantes para lidar com dívidas incobráveis ​​é aceitar imóveis como garantia para substituir as obrigações de pagamento da dívida dos clientes. Isso se dá principalmente de duas formas: o banco e o cliente concordam em compensar a dívida, ou a instituição de crédito recebe a garantia de volta da Agência de Execução após vários leilões malsucedidos.

De acordo com a Lei das Instituições de Crédito, os bancos não estão autorizados a negociar imóveis, mas podem manter esses bens por um período máximo de 5 anos para recuperar dívidas.

No entanto, a realidade é que os Cartórios de Registro de Imóveis e o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente em muitas localidades se recusaram a registrar alterações e transferir a propriedade de ativos garantidos para instituições de crédito.

Essas agências exigem que as instituições de crédito tenham uma aprovação por escrito da política de transferência do Comitê Popular Provincial e realizem procedimentos para conversão de propósitos de uso da terra.

Essa exigência, segundo as instituições de crédito, não é consistente com a natureza da manutenção de ativos para lidar com dívidas incobráveis, o que não é uma atividade empresarial nem compra de ativos para uso direto.

A falha das instituições de crédito em registrar a propriedade levou a muitas consequências.

Em primeiro lugar, o imóvel não pode ser leiloado: como seus nomes não constam no Certificado de Direito de Uso da Terra, as instituições de crédito não podem vender ou transferir o imóvel para o comprador. Organizações notariais também se recusam a autenticar contratos de compra e venda por esse motivo.

Em segundo lugar, impasse com os ativos da agência de execução: a instituição de crédito não pode vender os ativos recebidos da agência de execução. Devolvê-los à agência de execução para um novo leilão não é viável, pois a natureza desses ativos já passou por muitos leilões fracassados.

Terceiro, problemas contábeis: De acordo com a regulamentação do Banco do Estado na Decisão 479/2004/QD-NHNN, para registrar o valor dos ativos na conta de balanço (Conta 387), as instituições de crédito devem possuir documentos completos que comprovem a propriedade legal. Como não é possível registrá-los, as instituições de crédito não podem contabilizar esses ativos, tornando o objetivo de recebê-los inatingível.

Em quarto lugar, o risco de litígios: mesmo que o cliente tenha entregue o imóvel, legalmente, suas dívidas continuam registradas e a surgir. Isso representa um risco de litígios e ações judiciais no futuro, especialmente quando os preços dos imóveis aumentam, pois o antigo proprietário pode recuperar o imóvel.

Diante das dificuldades acima, a Associação Bancária do Vietnã recomenda que o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente emita um documento orientando os Departamentos de Agricultura e Meio Ambiente em todo o país, permitindo que as instituições de crédito registrem a transferência de direitos/registro de alterações em ativos imobiliários em ambos os casos: recebimento de garantia por meio de um acordo e recebimento da agência de execução, para que as instituições de crédito tenham plena autoridade para leiloar os ativos e transferir o nome para o comprador.

Após o registro da transferência de direitos/alteração do registro, a instituição de crédito é responsável por monitorar proativamente, vender, transferir ou recomprar o imóvel no prazo de 5 anos a partir da data da decisão de administrar o imóvel. Em caso de violação pela instituição de crédito, o processo será realizado de acordo com as disposições legais.

Para o Banco Estatal do Vietnã, a Associação Bancária do Vietnã propõe estudar e emitir um documento que oriente o reconhecimento de ativos atribuídos à dívida e ativos recebidos em troca do cumprimento de obrigações para orientar as instituições de crédito na contabilização de ativos imobiliários quando as instituições de crédito recebem em troca das obrigações de pagamento de dívidas dos clientes e mantêm a garantia por 5 anos e devem vender, transferir ou recomprar imóveis para recuperar a dívida, de acordo com a Cláusula 3, Artigo 139 da Lei sobre Instituições de Crédito.

Orientação sobre provisão de risco caso uma instituição de crédito receba garantias em vez de obrigações e as mantenha por 5 anos.

Coordenar com o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente e o Ministério da Justiça para resolver as recomendações da Associação Bancária sobre problemas com o registro de alterações de ativos, para que as instituições de crédito tenham o direito de lidar com ativos e transferir a propriedade aos compradores.

Fonte: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html