Muitas áreas urbanas 'fantasmas' e projetos fracassados devido à falta de planejamento do uso do solo

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Projetos imobiliários que fracassam e são abandonados no meio do caminho não são mais incomuns no mercado vietnamita. Embora existam muitas razões para isso, o relatório de Planejamento do Uso do Solo da Savills Vietnam analisou a importância do planejamento do uso do solo no desenvolvimento de um projeto.

Muitas áreas urbanas falham devido à falta de planejamento do uso do solo. — Sr. Troy Griffiths, Diretor Geral Adjunto da Savills Vietnam

O planejamento do uso do solo ajuda a determinar as opções de uso do solo mais adequadas, bem como a alocação de infraestrutura, planejamento, transporte e impactos ambientais para o projeto.

O Sr. Troy Griffiths, Diretor Executivo Adjunto da Savills Vietnam, comentou que o plano de uso do solo cria um plano detalhado e eficaz para a alocação de terras e recursos, visando assim o desenvolvimento sustentável do projeto em particular e do mercado imobiliário em geral. Ao determinar o tipo de empreendimento imobiliário, escala, fase, preço e estratégia de vendas, o plano de uso do solo garante que o empreendimento seja eficiente, minimize o impacto ambiental e seja financeiramente viável.

“Um plano de uso do solo fracassado é aquele que desenvolve produtos, infraestrutura e instalações que não geram benefícios financeiros, socioeconômicos e ambientais. Um planejamento inadequado pode resultar em produtos que não são comercializáveis e infraestrutura e instalações que não atendem às necessidades da comunidade. O planejamento inadequado do uso do solo ou a falha na implementação do plano podem expor as partes interessadas a riscos financeiros significativos e até mesmo ao fracasso do investimento”, disse Troy Griffiths.

Por exemplo, no sul de Hanói , um investidor desenvolveu um projeto de apartamentos com 9.000 unidades e uma escala de 3.500 m². No entanto, o empreendimento não seguiu o plano original, convertendo escritórios e espaços comerciais em apartamentos, tornando-os menores e aumentando significativamente o número de apartamentos. Essas mudanças colocaram grande pressão sobre a infraestrutura, e os serviços públicos não eram suficientes para o número de moradores. Isso levou a muitos conflitos entre grupos de moradores e à queda na qualidade de vida no projeto.

O especialista disse que há muitos projetos com bons produtos que ainda falham porque o plano não leva em consideração o desenvolvimento da infraestrutura correspondente.

“Mesmo que um projeto tenha produtos residenciais ou comerciais adequados, se não houver estradas, sistemas de drenagem e serviços públicos, a qualidade de vida ainda será incompleta e inconveniente. Isso levará a áreas urbanas ‘fantasmas’, sem moradores”, disse ele.

Outro exemplo mencionado pela Savills é a cidade de Nha Trang, onde muitos projetos têm uma densidade de construção de até 70%. O desrespeito aos requisitos de construção da cidade levou a um nível de desenvolvimento incompatível com o planejamento de infraestrutura e infraestrutura social de Nha Trang.

“O desenvolvimento e planejamento adequados do território exigem a consideração de cenários favoráveis e desfavoráveis, incluindo a consideração de riscos, a identificação de estratégias de vendas viáveis, ofertas de produtos e estágios de vendas, minimizando assim o risco de fracasso e maximizando a oportunidade de sucesso”, disse Troy Griffiths.

Em contraste, o setor imobiliário vietnamita também possui exemplos bem-sucedidos de planejamento abrangente e otimizado do uso do solo. Phu My Hung, no Distrito 7 (HCMC), e Ecopark, em Hung Yen, são dois exemplos de estratégias de planejamento, faseamento e vendas de desenvolvimento de produtos que apoiam o sucesso de projetos.

De acordo com a análise da Savills, Phu My Hung no Distrito 7, com uma escala de 433 hectares, tem um início "ambicioso" com o objetivo de transformar um terreno baldio em um importante centro financeiro, residencial, comercial, industrial e educacional no sul da Cidade de Ho Chi Minh.

O projeto conta com um plano de desenvolvimento claro e abrangente em cada fase, com duração de 30 anos. Durante esse processo, o investidor cumpriu os padrões internacionais de desenvolvimento, incluindo o desenvolvimento sustentável, garantindo que a construção seja consistente com o desenvolvimento socioeconômico e em conformidade com todos os regulamentos de projeto e construção.

Antes de começar a construir ou investir, um planejamento cuidadoso e completo é essencial. Boas decisões são baseadas em indicadores objetivos de mercado, estudos de caso de desenvolvimento e propostas bem pensadas. A análise de mercado é importante para entender o tipo e a escala adequados de desenvolvimento. A viabilidade financeira também deve ser determinada por meio da previsão de fluxo de caixa para determinar qual tipo de desenvolvimento é mais viável no momento da implementação. Isso ajuda a evitar riscos de investimento, otimizar lucros e minimizar riscos”, enfatizou o Sr. Troy Griffiths.

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