Principais pontos da Lei de Terras de 2024

Em 25 de janeiro, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) enviou um documento ao Comitê Permanente da Assembleia Nacional, expressando sua satisfação com a votação da Assembleia Nacional que aprovou a Lei de Terras de 2024, aperfeiçoando um sistema jurídico sincronizado para melhorar a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra, criando impulso para transformar nosso país em um país desenvolvido de alta renda até 2045.

O Estado é responsável pela emissão dos "livros vermelhos" aos usuários de terras.

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da HoREA, a Lei de Terras de 2024, que foi aprovada e entrará em vigor em 1º de janeiro de 2025, possui 9 "pontos fortes" notáveis.

A Lei de Terras de 2024 foi aprovada e entrou em vigor em 1º de janeiro de 2025, com 9 pontos principais de destaque.

Em primeiro lugar, a Lei de Terras de 2024 permite a expansão do "limite para recebimento da transferência de direitos de uso de terras agrícolas de indivíduos para não mais de 15 vezes o limite para alocação de terras agrícolas de indivíduos para cada tipo de terra" na Cláusula 1 do Artigo 177 e os regulamentos sobre "concentração de terras agrícolas" e "acumulação de terras agrícolas" nos Artigos 192 e 193 para criar condições para que a agricultura se desenvolva de forma rápida, sustentável, eficaz e assegure firmemente a segurança alimentar nacional...

Assim, a Lei de Terras de 2024 criará condições para um uso mais eficaz das terras agrícolas, permitindo que o setor agrícola se desenvolva cada vez mais, que os agricultores enriqueçam e que a paisagem rural se torne cada vez mais inovadora. Isso impactará positivamente tanto a economia quanto o mercado imobiliário no processo de urbanização e desenvolvimento de áreas residenciais rurais, aumentando a demanda por moradias da população rural, especialmente dos agricultores bilionários.

Em segundo lugar, a Cláusula 9 do Artigo 138 da Lei de Terras de 2024 acrescentou a seguinte disposição: “9. O Estado é responsável pela concessão de Certificados de direitos de uso da terra e de propriedade de bens vinculados à terra nos casos que tenham sido registrados e que atendam às condições prescritas neste Artigo”.

Trata-se de uma regulamentação inovadora sobre a responsabilidade do Estado de conceder Certificados de Direito de Uso da Terra a todos os usuários da terra mediante solicitação (com requerimento) ou mesmo nos casos em que o usuário da terra não faça a solicitação (sem requerimento).

“Esta é uma mudança muito grande e fundamental na gestão estatal. A Lei de Terras de 2024 não só garante os direitos e interesses legítimos dos usuários da terra, como também demonstra plenamente a responsabilidade do Estado para com os usuários da terra e melhora a qualidade da gestão estatal da terra”, enfatizou o Sr. Le Hoang Chau.

O terceiro ponto importante, a Lei de Terras de 2024 (Artigo 79), estipula especificamente 31 casos em que o Estado "recupera terras para o desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional e público", e a Cláusula 32 do Artigo 79 também estipula: "Nos casos de recuperação de terras para a implementação de projetos e obras de interesse nacional e público que não se enquadrem nos casos previstos nas Cláusulas 1 a 31 deste Artigo, a Assembleia Nacional deverá emendar e complementar os casos de recuperação de terras neste Artigo" para garantir publicidade, transparência, facilidade de supervisão e superar a situação em que algumas localidades recuperaram terras desenfreadamente, como aconteceu anteriormente.

Ao mesmo tempo, o Capítulo VII da Lei de Terras de 2024 contém regulamentações rigorosas sobre "compensação, apoio e reassentamento quando o Estado recupera terras" para garantir os direitos e interesses legítimos e legais das pessoas cujas terras são recuperadas.

O próximo destaque é que a Lei de Terras de 2024 removeu a estrutura de preços da terra e estipulou a tabela de preços da terra no Artigo 159, segundo a qual a tabela de preços da terra é construída anualmente e a primeira tabela de preços da terra é anunciada e aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026 e ajustada a partir de 1º de janeiro do ano seguinte, o que ajudará a tabela de preços da terra a se aproximar do preço de mercado da terra, mas essa regulamentação também aumentará a pressão de trabalho sobre as localidades.

Ao mesmo tempo, o Artigo 158, Cláusula 5, e o Artigo 160 da Lei de Terras de 2024 estipulam quatro métodos de avaliação de terras, incluindo o método comparativo, o método da renda, o método do excedente e o método do coeficiente de ajuste do preço da terra, para determinar preços específicos de terras. Caso seja necessário prescrever outros métodos de avaliação de terras que não tenham sido previstos, o Governo deverá propô-los e obter a aprovação do Comitê Permanente da Assembleia Nacional para garantir o bom funcionamento da avaliação de terras para o desenvolvimento socioeconômico.

O quinto destaque, a Lei de Terras de 2024, adicionou o Capítulo VIII sobre "desenvolvimento, gestão e exploração de fundos fundiários". Se os princípios de desenvolvimento, gestão e exploração de fundos fundiários forem implementados, a Organização Estadual de Desenvolvimento de Fundos Fundiários se tornará a maior provedora de fundos fundiários no mercado primário de terras, atendendo ao investimento em desenvolvimento socioeconômico. Através da implementação de leilões de direitos de uso da terra e licitações para projetos que utilizam a terra, toda a diferença na renda fundiária será arrecadada no orçamento do Estado para atender ao interesse público, com o apoio e a concordância das pessoas cujas terras foram recuperadas e da sociedade.

Garantir os interesses legítimos das pessoas cujas terras estão sendo recuperadas.

Em sexto lugar, o Capítulo IX da Lei de Terras de 2024 regula especificamente a “alocação e o arrendamento de terras por meio de leilão de direitos de uso da terra” (Artigo 125) para terras limpas criadas pelo Estado, ou a “alocação e o arrendamento de terras por meio de licitação para selecionar investidores para implementar projetos de investimento utilizando a terra” (Artigo 126) para terras que não foram desmatadas, garantindo consistência e unidade com as disposições do Capítulo VIII sobre desenvolvimento, gestão e exploração de fundos fundiários.

A "alocação e arrendamento de terras por meio de leilão de direitos de uso da terra" garante consistência e uniformidade com as disposições do Capítulo VIII sobre desenvolvimento, gestão e exploração de fundos fundiários.

Em particular, o Artigo 126 estipula o mecanismo para a implementação de "licitação para seleção de investidores" para terrenos que não foram desmatados e estipula que "o investidor vencedor é responsável por fornecer capital para realizar a compensação, o apoio e o reassentamento, conforme exigido pela agência estatal competente"...

Essas medidas garantem que os interesses legítimos e legais dos usuários de terras recuperadas sejam compensados ​​pelo preço de mercado correto e que sejam reassentados com prioridade para o reassentamento no local, e que não haja mais situações em que investidores sejam "apoiados" por alguém para "comprar terras baratas" das pessoas.

Ao mesmo tempo, garante-se que os interesses legais e legítimos dos investidores tenham conhecimento claro dos custos e do tempo necessário para a conclusão da indenização pela limpeza do terreno e para a alocação da área para a execução do projeto, eliminando assim a situação de "corretores" se escondendo atrás de "proprietários de terras" e causando dificuldades aos investidores.

Além disso, toda a "renda diferencial" arrecadada no orçamento do Estado para servir ao interesse público receberá o apoio e o consenso das pessoas cujas terras foram recuperadas e da sociedade.

No sétimo destaque, a associação comentou que o Artigo 127 da Lei de Terras de 2024 estipula de forma muito vaga o "uso da terra para implementar projetos de desenvolvimento socioeconômico por meio de acordos de recebimento de direitos de uso da terra" ou "posse de direitos de uso da terra" para a maioria dos projetos de desenvolvimento socioeconômico, incluindo projetos de habitação social, exceto por algumas restrições a projetos de habitação comercial, de acordo com o Ponto b, Cláusula 1, Artigo 127.

Em oitavo lugar, a Câmara dos Representantes para as Relações Exteriores (HoRER) saúda o Artigo 30 da Lei de Terras de 2024, que estipula que os usuários de terras têm o “direito de escolher a forma de pagamento do aluguel da terra”, seja “pagar o aluguel da terra anualmente” ou “pagar o aluguel da terra de uma só vez por todo o prazo do arrendamento”. O ponto b, cláusula 1, do Artigo 34 da Lei de Terras de 2024 também permite que as organizações que arrendam terras do Estado e cobram aluguel anual da terra tenham o direito de “hipotecar seus próprios bens vinculados à terra”.

Isso “incentivará” os usuários de terras a escolherem o método de “arrendamento de terras pelo Estado e cobrança de aluguel anual”, de acordo com a política da Resolução 18-NQ/TW, porque os investidores têm o direito de “hipotecar seus próprios bens vinculados à terra em instituições de crédito” para acessar crédito com mais facilidade.

Em particular, segundo o representante da HOREA, o nono ponto destacado é que a Assembleia Nacional permite a aplicação imediata de diversas disposições da Lei de Terras de 2024, como as disposições sobre avaliação de terras ou sobre uso da terra, para implementar projetos de ocupação do mar e remover obstáculos práticos. A permissão para a aplicação imediata das disposições sobre avaliação de terras criará condições para que o Governo elabore e promulgue um "Decreto regulamentando os preços da terra" para implementar a Lei de Terras de 2024, em vez de promulgar um "Decreto que altera e complementa diversos artigos do Decreto nº 44/2014/ND-CP que regulamenta os preços da terra".

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html