O mercado define continuamente novos níveis de preços, com a mentalidade de que "cada centímetro de terra é ouro", os terrenos residenciais em Hanói estão na mira dos compradores

Os preços dos imóveis estão aumentando constantemente, estabelecendo novos territórios, terrenos residenciais em Hanói estão em alta demanda, as últimas regulamentações sobre hipotecas do livro vermelho... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Imóveis residenciais estão se tornando outra opção, já que o aumento de preços não é tão "caoticamente" quanto o de apartamentos. (Foto: Linh An)

Os preços dos imóveis continuam a subir

A Sra. Pham Thi Mien, vice-diretora do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã), disse que os preços dos imóveis estão continuamente estabelecendo novos níveis, em níveis altos, excedendo em muito a taxa de crescimento de renda da maioria das pessoas.

Especificamente, o índice de preços imobiliários de apartamentos no segundo trimestre de 2024 em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh aumentou 58% e 27%, respectivamente, em comparação com o segundo trimestre de 2019. Projetos de apartamentos comerciais acessíveis desapareceram completamente nas áreas urbanas. Mesmo o segmento de apartamentos de médio porte está cada vez mais escasso, sendo gradualmente "dominado" pelo segmento de alto padrão e luxo, com mais de 80% da oferta de apartamentos à venda em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh em 2024 com preços a partir de 50 milhões de VND/m² ou mais. Muitos projetos de apartamentos recém-lançados têm preços de dezenas de milhares de dólares por 1m².

O alto preço dos apartamentos residenciais primários levou a uma disparada no preço dos apartamentos antigos, com muitos apartamentos usados ​​há décadas sendo negociados a preços que representam o dobro ou o triplo do preço na época da venda. "Acompanhando" a febre dos preços dos apartamentos, o preço de venda de casas anexas a terrenos, incluindo vilas e sobrados, também "aproveitou o impulso" para aumentar, incluindo alguns projetos em bairros distantes do centro de Hanói, quando a oferta no centro da cidade está cada vez mais escassa.

Se no passado o preço unitário de centenas de milhões por metro quadrado para moradias era considerado alto, agora há moradias à venda a preços de até 1 bilhão de VND por metro quadrado, o que ainda é considerado normal. Os preços dos terrenos também estão em constante aumento. Muitas províncias e cidades registraram o fenômeno de "aquecimento" local de terrenos limpos e legais devido a atividades de reinvestimento ou devido a alguns grupos de investidores que criam falsas ofertas e demandas para elevar os preços. Em algumas províncias e cidades, como Hai Duong , o preço ultrapassou o "pico da febre" em 2022.

A Sra. Mien acredita que, no curto prazo, os preços dos imóveis primários dificilmente cairão, especialmente no segmento de apartamentos – o tipo de imóvel que atende às necessidades habitacionais principalmente em áreas urbanas. Isso porque, no contexto da demanda por imóveis, especialmente a demanda por investimentos, que está em constante crescimento, os investidores priorizarão o desenvolvimento do segmento de alto padrão para maximizar os lucros, em um momento em que os recursos para terrenos estão cada vez mais escassos, os custos de construção estão aumentando, juntamente com investimentos em infraestrutura e serviços públicos com qualidade cada vez maior.

O novo corredor legal elimina investidores com fraca capacidade financeira, forçando os investidores restantes no "playground" a desenvolver grandes áreas urbanas com infraestrutura e serviços públicos sincronizados, com grande influência, o que significa altos custos, dificultando também a queda dos preços dos imóveis.

Ao mesmo tempo, o mercado fica apenas com investidores com bom potencial financeiro, forte capacidade existente ou vantagens na criação de fundos de terras, o que continuará a manter o fenômeno da oferta monopolista; grandes investidores continuarão a decidir o preço de mercado, em uma direção mais alta para maximizar os lucros.

Terrenos residenciais em Hanói estão em alta demanda

O mercado imobiliário residencial está se tornando uma opção quando o aumento de preços não é imposto "caoticamente" como acontece com os apartamentos. Uma pesquisa do Batdongsan.com.vn mostra que o preço de casas particulares nos distritos centrais de Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... registrou um aumento médio de 10% a 20% desde o início do ano. O volume de transações em lojas especializadas na venda de terrenos residenciais em Hanói aumentou em média de 10% a 30% nos últimos 3 meses, ao mesmo tempo em que os preços dos apartamentos disparavam constantemente.

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Diretor Geral Adjunto da Batdongsan.com.vn, também afirmou que os dados do mercado imobiliário da Batdongsan.com.vn registram que casas particulares e sobrados mantêm um nível de interesse estável. Nos primeiros três meses de 2024, o volume de transações e o interesse por casas particulares e sobrados tendem a aumentar em todas as faixas de preço. Em particular, o interesse aumentou acentuadamente em quase todos os distritos de Hanói.

Especificamente, em comparação com o início de 2023, o nível de interesse por imóveis particulares no distrito de Nam Tu Liem aumentou 43%, o de Hoang Mai aumentou 28%, o de Dong Da aumentou 21%, o de Ha Dong aumentou 26% e o de Thanh Xuan aumentou 12%. Em termos de preço, o preço dos imóveis particulares em Hanói aumentou de uma média de 95 milhões de VND/m² no primeiro trimestre de 2021 para 164 milhões de VND/m² no segundo trimestre de 2024.

Assim, o aumento médio dos preços de imóveis particulares é bastante estável, atingindo uma média de 15% a 20% ao ano, dependendo da região. É a estabilidade, sem caos de preços, e o aumento desordenado que faz com que o número de transações de imóveis particulares e townhouses permaneça estável, regular e atraia a atenção de compradores e investidores reais no contexto da constante flutuação dos preços dos apartamentos em Hanói.

O especialista em imóveis Tran Huu Xiem, presidente do MSP Land System, disse que há muitos fatores que garantem o crescimento do mercado imobiliário residencial no futuro, fazendo com que o fluxo de caixa se mova fortemente para esse segmento.

Especificamente, as mudanças legais da recém-aprovada Lei de Terras e da Lei de Negócios Imobiliários estão promovendo o desenvolvimento do mercado imobiliário em uma direção transparente e saudável. Em particular, espera-se que o preço futuro dos imóveis residenciais aumente de acordo com as mudanças na frequência das atualizações de preços quando a estrutura e a tabela de preços de terrenos forem removidas e atualizadas anualmente.

Além disso, o preço de terrenos, casas geminadas e casas particulares em produtos com status legal claro também aumentará quando as condições detalhadas para a concessão de certificados de direitos de uso da terra para terras em uso sem disputas; a precisão da avaliação é cada vez mais rigorosa, transparente e clara.

Além disso, o presidente do MSP Land System acredita que, associado à mentalidade de "cada centímetro de terra é ouro" dos nossos ancestrais, o mercado imobiliário residencial é sempre atraente devido à grande demanda por moradia e propriedade entre os vietnamitas. A escassez de terrenos no centro da cidade, com a demanda em constante crescimento, também promoverá o aumento dos preços de venda e das transações. Portanto, esse segmento é sempre considerado um porto seguro para o fluxo de caixa, atraindo compradores e investidores reais.

Bac Giang emite os últimos regulamentos sobre a divisão de terras

O Comitê Popular da província de Bac Giang acaba de emitir a Decisão nº 24 detalhando os limites de alocação de terras residenciais, limites de reconhecimento de terras residenciais; área mínima e condições para divisão e consolidação de lotes de terra; limites de alocação de terras agrícolas; limites de alocação de terras não utilizadas para uso de indivíduos; limites de recebimento de transferências de terras agrícolas; critérios e condições para alterar a finalidade de uso de terras para cultivo de arroz, terras florestais de proteção, terras florestais de uso especial, terras florestais de produção para outras finalidades; outros tipos de documentos de usuários de terras antes de 15 de outubro de 1993 aplicáveis ​​na província.

Assim, o regulamento estabelece claramente que as condições para o parcelamento do terreno, para terrenos residenciais, devem ter uma área residencial mínima de 32 metros quadrados, uma fachada mínima de 4 metros e uma profundidade em relação ao limite da construção (se houver) de pelo menos 5,5 metros para o terreno original com uma profundidade existente de 5,5 metros ou mais.

Caso o terreno, após a recuperação do Estado, a profundidade existente no terreno seja inferior a 5,5 m, a profundidade mínima deverá ser de 3 m.

Em relação ao limite de alocação de terrenos residenciais para indivíduos, de acordo com as novas regulamentações, para terrenos residenciais urbanos em bairros da cidade de Bac Giang (exceto para comunas dentro dos limites administrativos de distritos e cidades convertidos em bairros e cidades devido a novos limites administrativos estabelecidos, divididos ou fundidos), o máximo é de 100 metros quadrados.

Terrenos residenciais urbanos em cidades, terrenos residenciais em cidades convertidas em distritos; terrenos residenciais em distritos da cidade de Viet Yen; terrenos residenciais em comunas: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai da cidade de Bac Giang; terrenos residenciais em comunas dentro dos limites da cidade de Bac Giang convertidos em distritos; terrenos residenciais em áreas rurais ao longo de vias expressas, rodovias nacionais, estradas provinciais com uma área máxima de 120 metros quadrados.

Terrenos residenciais em comunas dentro dos limites administrativos de distritos e cidades convertidos em bairros e cidades devido a limites administrativos recém-estabelecidos, divididos ou fundidos (após a Resolução do Comitê Permanente da Assembleia Nacional sobre limites administrativos recém-estabelecidos, divididos ou fundidos entrar em vigor) têm no máximo 200 metros quadrados.

Terrenos residenciais em comunas de áreas centrais, em distritos, cidades e vilas, têm no máximo 300 m². Terrenos residenciais em comunas montanhosas, em distritos e vilas, têm no máximo 360 m².

Caso o lote tenha sido formado antes de 18 de dezembro de 1980, a área do terreno residencial é determinada por 5 vezes o limite de alocação de terreno residencial correspondente a cada região ou área prescrita, mas não excedendo a área do lote em uso e um máximo de 800m2.

Caso o terreno tenha sido formado entre 18 de dezembro de 1980 e antes de 15 de outubro de 1993, o limite de reconhecimento de terreno residencial é determinado por 3 vezes o limite de alocação de terreno residencial correspondente a cada região ou área prescrita, mas a área total não excede a área do terreno em uso e é de no máximo 600 m2.

Esta Decisão entra em vigor em 21 de setembro e substitui a Decisão n.º 40/2021 e a Decisão n.º 44/2023 do Comité Popular Provincial.

As condições para os usuários da terra hipotecarem os direitos de uso da terra estão estipuladas no Artigo 45 da Lei de Terras de 2024. (Foto: Ha Phong)

Regulamentações importantes sobre hipoteca do livro vermelho

As condições para que os usuários da terra hipotequem os direitos de uso da terra estão estipuladas no Artigo 45 da Lei de Terras de 2024.

Condições para o exercício do direito à hipoteca livro vermelho

De acordo com a Cláusula 1, Artigo 45 da Lei de Terras de 2024, os usuários de terras estão autorizados a hipotecar direitos de uso de terras quando as seguintes condições forem atendidas:

Tenha um Certificado de direitos de uso da terra ou um Certificado de propriedade de casa e direitos de uso da terra ou um Certificado de direitos de uso da terra, propriedade de casa e outros ativos vinculados à terra, exceto nos seguintes casos: (1) Herança de direitos de uso da terra; (2) Conversão de terras agrícolas ao consolidar campos, trocar lotes ou doar direitos de uso da terra ao Estado ou comunidade; (3) Organizações econômicas com investimento estrangeiro que recebem transferências de projetos imobiliários; (4) Famílias e indivíduos que usam terras que não receberam um Certificado de direitos de uso da terra, um Certificado de direitos de propriedade de casa e direitos de uso da terra, um Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de casas e outros ativos vinculados à terra, um Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de ativos vinculados à terra, mas são elegíveis para um Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de ativos vinculados à terra, estão autorizados a transferir direitos de uso da terra, arrendar, subarrendar direitos de uso da terra e contribuir com capital usando direitos de uso da terra para implementar projetos.

A terra não tem disputa ou a disputa foi resolvida por uma agência estatal competente, uma sentença ou decisão judicial, ou uma decisão ou sentença arbitral que entrou em vigor legal.

Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a apreensão ou outras medidas para garantir a execução de sentenças, de acordo com as disposições da lei sobre execução de sentenças civis. Durante o período de vigência do direito de uso da terra, os direitos de uso da terra não estão sujeitos a medidas emergenciais temporárias, de acordo com as disposições da lei.

O contrato de hipoteca do livro vermelho precisa ser autenticado em cartório?

De acordo com a Cláusula 3, Artigo 27 da Lei de Terras de 2024, a notarização e autenticação de contratos e documentos que exercem direitos de usuários de terras são realizadas da seguinte forma:

Os contratos de transferência, doação, hipoteca e contribuição de capital utilizando direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra devem ser notarizados ou certificados, exceto no caso especificado no Ponto b desta Cláusula.

Contratos de arrendamento, subarrendamento de direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra, contratos de conversão de direitos de uso da terra agrícola; contratos de transferência, contribuição de capital na forma de direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra, ativos vinculados à terra em que uma ou mais partes participantes da transação sejam uma organização empresarial imobiliária devem ser autenticados ou certificados a pedido das partes.

Documentos sobre herança de direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e bens vinculados à terra são autenticados ou certificados de acordo com as disposições do direito civil. A notarização e a certificação são realizadas de acordo com as disposições da lei sobre notarização e certificação. Portanto, ao hipotecar no livro vermelho, o contrato de hipoteca deve ser autenticado e autenticado.

O que um arquivo de hipoteca do livro vermelho inclui?

Especificamente no artigo 27 do Decreto 99/2022/ND-CP, o requerente do registo hipotecário apresenta um conjunto de documentos, incluindo os seguintes documentos: Formulário de pedido original n.º 01a; Contrato de fiança ou contrato de fiança autenticado ou autenticado (1 original ou 1 cópia autenticada);

Certidão original (livro vermelho, livro rosa), exceto no caso de apresentação do pedido de registo de medidas de segurança ao mesmo tempo que: (1) Pedido de registo de alterações em terrenos e bens anexados a terrenos; ou; (2) Pedido de certificação de propriedade de bens anexados a terrenos.

Terrenos hipotecados podem ser vendidos?

De acordo com a Cláusula 8, Artigo 320 e a Cláusula 5, Artigo 321 do Código Civil de 2015, o devedor hipotecário não está autorizado a vender, permutar ou doar o imóvel hipotecado, a menos que o credor hipotecário concorde. Assim, o devedor hipotecário só está autorizado a vender o terreno com a concordância do credor hipotecário.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html