Com o mercado constantemente estabelecendo novos patamares de preços, a mentalidade de que "cada centímetro de terra vale seu peso em ouro" está atraindo a atenção dos compradores, tornando os terrenos residenciais de Hanói um alvo privilegiado.

Aumento dos preços imobiliários, estabelecimento de novos parâmetros, alta demanda por terrenos residenciais em Hanói e as mais recentes regulamentações sobre hipotecas de títulos de propriedade... estão entre as últimas notícias do mercado imobiliário.

Os imóveis em terrenos estão se tornando uma opção alternativa, já que os preços não estão sendo inflacionados artificialmente como acontece com os apartamentos. (Foto: Linh An)

Os preços dos imóveis estão em constante ascensão.

Segundo a Sra. Pham Thi Mien, Vice-Diretora do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário do Vietnã (Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã), os preços dos imóveis continuam a atingir novos patamares elevados, superando em muito a taxa de crescimento da renda da grande maioria da população.

Especificamente, o índice de preços de imóveis residenciais para apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh no segundo trimestre de 2024 aumentou 58% e 27%, respectivamente, em comparação com o segundo trimestre de 2019. Projetos de apartamentos comerciais acessíveis desapareceram completamente dessas cidades. Mesmo apartamentos de gama média estão se tornando cada vez mais escassos, sendo gradualmente ultrapassados ​​pelos segmentos de alto padrão e luxo, com mais de 80% dos apartamentos lançados em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh em 2024 com preços a partir de 50 milhões de VND/m². Muitos projetos de apartamentos recém-lançados têm preços que chegam a dezenas de milhares de dólares por metro quadrado.

Os preços persistentemente elevados dos apartamentos no mercado primário levaram a uma disparada nos preços de apartamentos mais antigos, com muitas unidades com décadas de existência sendo negociadas pelo dobro ou triplo de seus preços originais de entrega. Na sequência desse boom nos preços dos apartamentos, os preços de casas isoladas, incluindo vilas e casas geminadas, também aumentaram significativamente, inclusive em alguns empreendimentos em distritos/condados distantes do centro de Hanói, à medida que a oferta na área central da cidade se torna cada vez mais escassa.

Embora anteriormente os preços de centenas de milhões de VND por metro quadrado para moradias fossem considerados altos, agora algumas moradias estão sendo anunciadas a preços de até 1 bilhão de VND por metro quadrado e ainda são consideradas normais. Os preços dos terrenos também estão em constante ascensão. Muitas províncias e cidades estão vivenciando "booms" localizados em terrenos legalmente regularizados devido à retomada das atividades de investimento ou à criação artificial de oferta e demanda por certos grupos de investidores para impulsionar os preços. Em algumas províncias e cidades, como Hai Duong , os preços já ultrapassaram o pico do boom de 2022.

A Sra. Mien acredita que, no curto prazo, os preços dos imóveis residenciais serão difíceis de diminuir, especialmente no segmento de apartamentos – o tipo de moradia que atende principalmente às necessidades habitacionais em áreas urbanas. Isso ocorre porque, em um contexto de demanda imobiliária cada vez maior, principalmente para investimento, as construtoras priorizarão o desenvolvimento do segmento de alto padrão para maximizar os lucros, visto que os terrenos estão cada vez mais escassos, os custos de construção aumentam e a infraestrutura e as comodidades são cada vez mais aprimoradas.

O novo quadro legal elimina as construtoras com fraca capacidade financeira, forçando as restantes a desenvolverem grandes áreas urbanas com infraestruturas e comodidades integradas, e um impacto de grande alcance. Isto implica custos mais elevados, dificultando a queda dos preços dos imóveis.

Ao mesmo tempo, o fato de o mercado estar composto apenas por incorporadoras com fortes recursos financeiros, capacidades existentes ou vantagens na aquisição de terrenos continuará a manter o monopólio da oferta, e as grandes incorporadoras continuarão a determinar os preços de mercado, muitas vezes em níveis mais altos para maximizar os lucros.

Os terrenos residenciais em Hanói são muito procurados.

Terrenos e casas estão se tornando uma opção alternativa, já que os preços não são tão voláteis quanto os de apartamentos. Uma pesquisa da Batdongsan.com.vn mostra que os preços de casas unifamiliares em bairros centrais como Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong e Hoang Mai registraram um aumento médio de 10 a 20% desde o início do ano. O volume de transações em imobiliárias especializadas na venda de terrenos e casas em Hanói aumentou em média de 10 a 30% nos últimos três meses, coincidindo com o período de grande oscilação dos preços de apartamentos.

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, também afirmou que os dados do mercado imobiliário da Batdongsan.com.vn mostram que casas e sobrados estão mantendo um nível estável de interesse. Nos primeiros três meses de 2024, casas e sobrados apresentaram uma tendência de alta no volume de transações e no interesse em todas as faixas de preço. Em particular, o interesse aumentou acentuadamente em quase todos os distritos e comunas de Hanói.

Especificamente, em comparação com o início de 2023, o interesse por casas particulares no distrito de Nam Tu Liem aumentou 43%, em Hoang Mai 28%, em Dong Da 21%, em Ha Dong 26% e em Thanh Xuan 12%. Em relação aos preços, o preço médio das casas particulares em Hanói aumentou de 95 milhões de VND/m² no primeiro trimestre de 2021 para 164 milhões de VND/m² no segundo trimestre de 2024.

Assim, a taxa média de aumento de preços de casas unifamiliares é bastante estável, em média de 15 a 20% ao ano, dependendo da região. Essa estabilidade, sem flutuações de preços ou aumentos erráticos, mantém o volume de transações de casas unifamiliares e sobrados constante e consistente, tornando-os alvos atraentes para compradores e investidores em meio à constante flutuação dos preços de apartamentos em Hanói.

O especialista em imóveis Tran Huu Xiem, presidente da MSP Land System, afirmou que diversos fatores garantem o crescimento futuro do setor imobiliário residencial, fazendo com que o capital se concentre fortemente nesse segmento.

Especificamente, as alterações legais na recém-aprovada Lei de Terras e na Lei de Negócios Imobiliários estão promovendo o desenvolvimento do mercado imobiliário de forma transparente e saudável. Em particular, espera-se que os preços dos terrenos aumentem no futuro devido à mudança na frequência de atualização dos preços, uma vez que o quadro de preços de terrenos e as listas anuais de preços de terrenos não são mais atualizados.

Além disso, os preços de terrenos, casas geminadas e casas isoladas com situação jurídica regularizada também aumentarão à medida que as condições detalhadas para a concessão de certificados de direito de uso da terra para terrenos sem disputas se tornarem mais rigorosas, transparentes e claras; e a precisão na determinação de preços se tornar mais exigente.

Além disso, o presidente da MSP Land System acredita que, ligado à mentalidade tradicional vietnamita de que "cada centímetro de terra vale seu peso em ouro", o mercado imobiliário residencial sempre exerce forte atração devido à alta demanda por imóveis e acumulação de patrimônio entre os vietnamitas. A escassez de terrenos em áreas centrais, aliada à crescente demanda, também impulsionará os preços e as transações. Portanto, esse segmento é sempre considerado um porto seguro para o capital, atraindo tanto compradores quanto investidores imobiliários.

Bac Giang publica novas regulamentações sobre o parcelamento de terras.

O Comitê Popular da província de Bac Giang acaba de emitir a Decisão nº 24, que detalha os limites para a alocação de terras residenciais, os limites para o reconhecimento de terras residenciais; a área mínima e as condições para o desmembramento e consolidação de terras; os limites para a alocação de terras agrícolas; os limites para a alocação de terras não utilizadas a indivíduos para uso; os limites para o recebimento de transferências de terras agrícolas; os critérios e condições para a mudança da finalidade de uso de terras de arroz, terras de floresta de proteção, terras de floresta de uso especial e terras de floresta de produção para outros fins; e outros tipos de documentos de usuários de terras anteriores a 15 de outubro de 1993, aplicáveis ​​na província.

Assim, o regulamento estabelece que as condições para o desmembramento de terrenos são as seguintes: para terrenos residenciais, a área mínima do terreno residencial deve ser de 32m², a testada mínima deve ser de 4m e a profundidade mínima a partir da linha de construção (se houver) deve ser de 5,5m para terrenos originais com profundidades existentes de 5,5m ou mais.

Nos casos em que o terreno for aterrado pelo Estado e a sua profundidade atual for inferior a 5,5 m, a profundidade mínima deverá ser de 3 m.

Com relação ao limite de alocação de terrenos para indivíduos, de acordo com os novos regulamentos, para terrenos residenciais em áreas urbanas dentro dos bairros da cidade de Bac Giang (excluindo casos em que comunas dentro dos limites administrativos de distritos e cidades sejam convertidas em bairros ou municípios devido ao novo estabelecimento, divisão ou fusão de limites administrativos), o máximo é de 100m².

Terrenos residenciais urbanos em cidades; terrenos residenciais em cidades convertidas em bairros; terrenos residenciais em bairros da cidade de Viet Yen; terrenos residenciais nas comunas de Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My e Song Mai, na cidade de Bac Giang; terrenos residenciais em comunas dentro dos limites da cidade de Bac Giang, convertidos em bairros; terrenos residenciais rurais adjacentes a vias expressas, rodovias nacionais e estradas provinciais, com área máxima de 120 m².

Os terrenos residenciais em comunas dentro dos limites administrativos de distritos e cidades que foram transformados em bairros ou municípios devido ao estabelecimento, divisão ou fusão de limites administrativos (após a entrada em vigor da Resolução da Comissão Permanente da Assembleia Nacional sobre o estabelecimento, divisão e fusão de limites administrativos) estão limitados a um máximo de 200m2.

Em municípios, cidades e vilas da região central, a área total dos terrenos residenciais é limitada a um máximo de 300 m². Em municípios, cidades e vilas de região montanhosa, a área total dos terrenos residenciais é limitada a um máximo de 360 ​​m².

Nos casos em que o terreno foi formado antes de 18 de dezembro de 1980, a área residencial é determinada por 5 vezes o limite de alocação de terrenos residenciais correspondente a cada região ou área, mas não excedendo a área do terreno atualmente em uso, e um máximo de 800m2.

Nos casos em que o terreno foi formado entre 18 de dezembro de 1980 e antes de 15 de outubro de 1993, o limite reconhecido para uso residencial é determinado por três vezes o limite de alocação de terrenos residenciais correspondente a cada região e área, mas a área total não deve exceder a área do terreno atualmente em uso, com um máximo de 600m².

Esta decisão entra em vigor a partir de 21 de setembro e substitui a Decisão nº 40 de 2021 e a Decisão nº 44 de 2023 do Comitê Popular Provincial.

As condições sob as quais os usuários da terra podem hipotecar seus direitos de uso da terra estão estipuladas no Artigo 45 da Lei de Terras de 2024. (Foto: Ha Phong)

Regulamentos importantes relativos à hipoteca de títulos de propriedade de imóveis.

As condições em que os usuários da terra podem hipotecar seus direitos de uso da terra estão estipuladas no Artigo 45 da Lei de Terras de 2024.

Condições para o exercício do direito de hipotecar um título de propriedade.

De acordo com o inciso 1 do artigo 45 da Lei de Terras de 2024, os usuários de terras podem hipotecar seus direitos de uso da terra quando as seguintes condições forem atendidas:

Ter um Certificado de Direito de Uso da Terra ou um Certificado de Propriedade de Habitação e Direito de Uso da Terra ou um Certificado de Direito de Uso da Terra, Propriedade de Habitação e Outros Bens Vinculados à Terra, exceto nos seguintes casos: (1) Herança de direitos de uso da terra; (2) Conversão de terras agrícolas quando se consolidam parcelas de terra, troca de parcelas de terra, doação de direitos de uso da terra ao Estado, comunidades residenciais; (3) Organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro que recebem a transferência de projetos imobiliários; (4) Famílias e indivíduos que utilizam terras e que não possuem Certificados de direito de uso da terra, Certificados de propriedade de casas e direitos de uso da terra, Certificados de direito de uso da terra, propriedade de casas e outros bens vinculados à terra, Certificados de direito de uso da terra, propriedade de bens vinculados à terra, mas que atendem às condições para a concessão de Certificados de direito de uso da terra, propriedade de bens vinculados à terra, estão autorizados a transferir direitos de uso da terra, arrendar, subarrendar direitos de uso da terra e contribuir com capital com direitos de uso da terra para a implementação de projetos.

Terrenos livres de disputas ou onde as disputas foram resolvidas por autoridades estaduais competentes, decisões judiciais ou laudos arbitrais que se tornaram legalmente eficazes.

Os direitos de uso da terra não estão sujeitos a penhora ou outras medidas para garantir o cumprimento de sentenças, conforme previsto na lei de execução de sentenças cíveis. Durante o período de uso da terra, os direitos de uso da terra não estão sujeitos a medidas emergenciais temporárias, conforme previsto em lei.

Um contrato de hipoteca que utiliza uma certidão de título de propriedade precisa ser autenticado em cartório?

De acordo com a Cláusula 3 do Artigo 27 da Lei de Terras de 2024, a autenticação e o reconhecimento de firma de contratos e documentos que exercem os direitos dos usuários da terra devem ser realizados da seguinte forma:

Os contratos de transferência, doação, hipoteca ou contribuição de capital utilizando direitos de uso da terra, ou direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra, devem ser autenticados em cartório ou certificados, exceto conforme estipulado no ponto b desta cláusula.

Os contratos de arrendamento, subarrendamento de direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra, contratos de conversão de direitos de uso de terras agrícolas; contratos de transferência ou contribuição de capital na forma de direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra, e ativos vinculados à terra, em que uma ou ambas as partes envolvidas na transação sejam organizações que atuam no ramo imobiliário, devem ser autenticados em cartório ou certificados conforme exigido pelas partes.

Os documentos relativos à herança de direitos de uso da terra, direitos de uso da terra e bens vinculados à terra devem ser autenticados ou certificados de acordo com as disposições do direito civil. A autenticação e a certificação são realizadas segundo as normas da lei sobre autenticação e certificação. Portanto, ao hipotecar um título de propriedade, o contrato de hipoteca deve ser autenticado ou certificado.

Quais documentos são necessários para uma hipoteca sobre título de propriedade?

Especificamente, de acordo com o Artigo 27 do Decreto 99/2022/ND-CP, a pessoa que solicita o registro da hipoteca deve apresentar um conjunto de documentos, incluindo o seguinte: Formulário de solicitação original de acordo com o mẫu số 01a; Contrato de garantia ou contrato de garantia autenticado/certificado (1 original ou 1 cópia autenticada);

Certificado original (certidão de título de propriedade, certidão de título de casa), exceto nos casos em que o registro de medidas de segurança for apresentado simultaneamente com: (1) Documentos de registro de terras e imóveis; ou; (2) Documentos que comprovem a propriedade vinculada ao terreno.

É possível vender um terreno hipotecado?

Com base no inciso 8 do artigo 320 e no inciso 5 do artigo 321 do Código Civil de 2015, o devedor hipotecário não pode vender, permutar ou doar o imóvel hipotecado, exceto com o consentimento do credor hipotecário. Portanto, o devedor hipotecário só tem o direito de vender o imóvel se o credor hipotecário concordar.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html