CANSADO DE ESPERAR PELA ESCRITURA DO TERRENO
Em conversa conosco, muitos moradores que compraram apartamentos nos edifícios Thai An 3 e Thai An 4 (Distrito de Go Vap), construídos pela Dat Lanh Company, disseram que compraram suas casas há 10 anos, mas ainda não receberam seus títulos de propriedade. A Sra. D.L., uma moradora, afirmou que quase 800 famílias nesses dois blocos de apartamentos têm lutado continuamente com a construtora para obter seus títulos de propriedade, mas todos os seus esforços têm sido em vão. Além da falta dos títulos de propriedade, eles enfrentam muitas outras disputas, como: fundo de manutenção, propriedade comum e privada, criação de um conselho administrativo, etc. Viver por décadas em casas sem títulos de propriedade fez com que esses compradores se sentissem como se estivessem de aluguel.
"A maioria dos compradores de imóveis aqui são trabalhadores pobres; eles economizaram a vida toda para comprar uma casa, então todos estão preocupados e ansiosos para obter o título de propriedade do terreno para terem tranquilidade. Casas sem título de propriedade perdem valor, e agora os bancos nem sequer concedem mais empréstimos para elas. Depois de anos tentando, sem sucesso, obter o título de propriedade, perdemos a esperança e a expectativa porque ouvimos dizer que a empresa faliu, o dinheiro provavelmente acabou e essa construtora não está realizando mais projetos", disse a Sra. D.L., irritada.
Os moradores do complexo de apartamentos Lexington (Thu Duc City) enfrentam uma situação semelhante, aguardando há décadas seus títulos de propriedade. No início de 2021, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente emitiu um documento declarando que os apartamentos eram elegíveis para os títulos, o que levou os moradores a submeterem suas solicitações com entusiasmo. No entanto, no final de 2021, o Escritório de Gestão de Terras informou que os títulos ainda não estavam disponíveis porque a construtora não havia cumprido suas obrigações financeiras. Apesar disso, a construtora, Novaland, insistiu em pagar as taxas adicionais de uso do solo exigidas pelo estado para prosseguir com a emissão dos títulos aos clientes. A empresa chegou a se oferecer para pagar antecipadamente, mas a proposta não foi aprovada pelas autoridades. A Sra. Ho Thi Vinh, representante dos moradores do Lexington, afirmou que os clientes pagaram integralmente ao comprar seus apartamentos e queriam saber quais eram os obstáculos restantes, onde se encontravam e como os títulos poderiam ser emitidos.
Um prédio de apartamentos no Distrito 4 está ocupado há muitos anos, mas os moradores ainda não receberam seus certificados de propriedade.
No complexo de apartamentos Hung Ngan Garden (Distrito 12) ou no projeto Saigon Home (Distrito de Binh Tan), a situação dos moradores é semelhante. Eles compraram suas casas há uma década, mas ainda não receberam seus títulos de propriedade. De acordo com as instruções do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente e do Comitê Popular do Distrito de Binh Tan, a empresa Saigon Home é responsável por contribuir com fundos e coordenar com o Comitê Popular do Distrito de Binh Tan a compensação pelos 161,66 m² (área fora do perímetro da via planejada) que ainda não foram indenizados, conforme o certificado de direito de uso da terra, o título de propriedade do imóvel e outros bens vinculados ao título de propriedade. Embora o valor seja relativamente pequeno, o processo prolongado ao longo de muitos anos impediu a conclusão da documentação para a emissão dos títulos de propriedade aos clientes.
O Sr. Bui Ngoc Minh, diretor da empresa Minh Thanh – investidora do edifício de apartamentos Minh Thanh (Distrito 7) – está frustrado porque, há muitos anos, sua empresa trabalha pacientemente para obter os títulos de propriedade dos terrenos dos moradores, mas o processo permanece paralisado devido a obstáculos na determinação da natureza residencial ou comercial do terreno. Apesar das inúmeras reuniões convocadas pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, nenhuma solução foi alcançada.
Todos eles serão emitidos em 2023?
Em resposta às preocupações do público, o Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o número de solicitações de títulos de propriedade de terrenos tem aumentado anualmente. Nos últimos oito anos, o Departamento processou 107.195 solicitações, com 58.521 atualmente em processamento. No entanto, dezenas de milhares de apartamentos permanecem sem emissão porque as construtoras hipotecaram os títulos de propriedade dos terrenos dos empreendimentos em bancos sem concluir os procedimentos de liberação da hipoteca. Portanto, não há base para avaliar a elegibilidade para a concessão de títulos de propriedade de terrenos aos compradores de imóveis em 60 empreendimentos.
Outro motivo é que a construtora ergueu o empreendimento sem as devidas licenças e planejamento, deixando de cumprir os requisitos para aceitação, conclusão e emissão dos títulos de propriedade. Além disso, antes de emitir os títulos de propriedade aos compradores, a construtora deve cumprir obrigações financeiras adicionais referentes ao empreendimento, conforme estipulado no Decreto Governamental 148. Essas obrigações financeiras adicionais, contudo, surgem devido a alterações nos indicadores de planejamento e construção durante a execução do projeto, ou conforme exigido por inspeções e auditorias que demandam uma revisão das obrigações financeiras.
Atualmente, 39 projetos com 26.959 unidades enfrentam esse problema. Outro motivo é que os órgãos de inspeção, auditoria e fiscalização estão solicitando documentos e suspendendo temporariamente o processamento de procedimentos administrativos relacionados a terrenos; as estatísticas mostram que 18 projetos, com um total de 9.413 unidades, estão afetados. Por fim, há também a regulamentação legal referente a novos tipos de empreendimentos imobiliários. Na realidade, muitos projetos incluem diversos tipos de construções, inclusive aquelas projetadas e licenciadas para uso misto, como apartamentos residenciais (para locação) ou edifícios comerciais e residenciais (officetels, condotels, shophouses)...
Para emitir os títulos de propriedade desses imóveis, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente elaborou um plano específico e o apresentou aos líderes do Comitê Popular da Cidade, orientando-os a coordenar os departamentos e órgãos competentes na resolução do problema. Nesse sentido, o departamento categorizou diversos grupos de projetos que enfrentam dificuldades e propôs soluções e um roteiro para sua resolução.
Para os 47 projetos que aguardam confirmação da quitação das obrigações financeiras (Grupo 1), trabalharemos com as autoridades fiscais e empresas para agilizar o cumprimento das obrigações financeiras, visando a resolução em junho. Os títulos de propriedade serão emitidos imediatamente após a notificação da quitação das obrigações financeiras pelas autoridades fiscais. Para as 30.061 unidades em que as empresas atrasaram o envio dos pedidos de títulos de propriedade (Grupo 2), o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente trabalhará com as empresas para agilizar o envio dos pedidos. Para os 29 projetos com 10.019 unidades que enfrentam problemas relacionados a novos tipos de imóveis ainda não regulamentados por documentos legais (Grupo 3), o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente organizará uma sessão de treinamento com a participação do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente. O objetivo é concluir a emissão dos títulos de propriedade para as unidades restantes dos Grupos 2 e 3 até o final do terceiro trimestre de 2023.
Dos 39 projetos que exigem obrigações financeiras adicionais (grupo 4), 23 estão atualmente em fase de avaliação por empresas de consultoria. Após o recebimento dos laudos de avaliação, estes serão submetidos ao Conselho Municipal de Avaliação de Terrenos para revisão e apreciação. Para os 16 projetos restantes, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente coordenará com o Departamento de Finanças a elaboração e o envio das propostas de preço dos terrenos ao Conselho Municipal de Avaliação de Terrenos para revisão e apreciação. O período de implementação é do segundo ao quarto trimestre de 2023. Para os outros 6 projetos que enfrentam dificuldades (grupo 5), o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente pesquisará e proporá soluções às autoridades competentes; nos casos que excederem sua competência, reportará às autoridades competentes para consideração e resolução. O período de implementação é do segundo ao terceiro trimestre. Para os 18 projetos e 8.235 unidades atualmente sob inspeção, exame e investigação (grupo 6), haverá comunicação por escrito com os órgãos de inspeção, exame e investigação sobre a possibilidade de continuidade dos procedimentos para emissão de títulos de propriedade para cada projeto específico. O período de implementação vai do segundo ao terceiro trimestre.
Estamos cientes da nossa responsabilidade nesta questão em resolver dificuldades e obstáculos para as empresas, agilizar a emissão de títulos de propriedade de terras para projetos e proteger os direitos e interesses legítimos dos compradores de imóveis. Com base nisso, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente atribuiu, de forma clara e específica, a responsabilidade de acelerar a emissão de títulos de propriedade de terras para a população.
O Sr. Nguyen Toan Thang , Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, declarou:
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