Propunerea de mecanisme suplimentare pentru determinarea prețurilor terenurilor și gestionarea veniturilor suplimentare în proiect

Asociația Imobiliară din Vietnam (VNREA) a publicat recent un document care conține comentarii cu privire la o serie de conținuturi din proiectul de Rezoluție a Adunării Naționale care reglementează o serie de mecanisme și politici pentru înlăturarea dificultăților și obstacolelor în organizarea implementării Legii Funciare.

Fotografie ilustrație: Tuan Anh/VNA

Prin urmare, VNREA a comentat 5 conținuturi, în care a propus modificarea a 3 conținuturi care sunt prevederi deja stipulate în proiect și adăugarea a 2 conținuturi care nu sunt încă stipulate în proiectul de Rezoluție.

Cu 2 propuneri suplimentare de conținut, VNREA a menționat că articolul 5 din proiectul de rezoluție prevede aplicarea listei de prețuri ale terenurilor pentru a determina taxele de utilizare a terenurilor și chiriile funciare pentru toate proiectele atunci când terenul este alocat, închiriat sau scopul utilizării terenurilor este schimbat în toate cazurile.

Cu toate acestea, conform analizei VNREA, în realitate, există proiecte de investiții în zone nou dezvoltate sau proiecte cu utilizare a terenurilor la scară largă și fără o listă de prețuri a terenurilor sau, dacă există o listă de prețuri a terenurilor, aplicarea listei de prețuri a terenurilor nu va fi adecvată. În acest caz, este necesar să se determine prețurile specifice ale terenurilor în conformitate cu metodele de determinare a prețurilor terenurilor prevăzute în Legea funciară actuală pentru a calcula taxele de utilizare a terenurilor și chiriile funciare.

VNREA propune completarea reglementărilor privind cazurile de aplicare a unor prețuri specifice terenurilor pentru calcularea taxelor de utilizare a terenurilor și a chiriilor funciare pentru proiecte atunci când statul alocă terenuri, dă în arendă terenuri sau modifică scopurile de utilizare a terenurilor, inclusiv: proiecte cu o suprafață mare de utilizare a terenurilor de 100 de hectare sau mai mult și proiecte de investiții în zone nou dezvoltate fără liste de prețuri pentru terenuri.

În plus, VNREA a propus adăugarea de reglementări privind calcularea taxelor suplimentare pentru perioada în care prețul terenului este nedeterminat. Deoarece, în baza punctului d, clauza 2, articolul 257 din Legea funciară din 2024, Decretul 103/2024/ND-CP prevede colectarea de taxe suplimentare pentru cazurile în care persoanele au decis să aloce/închirieze terenuri înainte de 1 august 2024, dar prețul terenului nu a fost stabilit, acestea vor trebui să plătească o taxă suplimentară calculată la 5,4%/an (se așteaptă să fie ajustată la 3,6%/an) din taxa de utilizare a terenului/renta terenului plătibilă pentru perioada în care prețul terenului este nedeterminat.

Motivul este că, atunci când taxa de utilizare a terenului/renta terenului nu este plătită, investitorul beneficiază de suma neachitată. Acest punct de vedere este incorect și nepotrivit – a subliniat VNREA. În prezent, obligația de a determina prețurile terenurilor este responsabilitatea agenției de stat, nu depinde de utilizatorul terenului.

Cerința ca utilizatorii terenurilor să fie trași la răspundere în acest caz este nefondată. Atunci când utilizatorii terenurilor nu au plătit taxele de utilizare a terenului și chiria, aceștia nu și-au putut exercita drepturile de utilizatori ai terenurilor: dreptul de a cumpăra, vinde/transfera/credita ipotecă... deoarece, conform reglementărilor, aceste drepturi pot fi exercitate numai după îndeplinirea obligațiilor financiare privind terenul, a analizat VNREA.

Prin urmare, VNREA recomandă adăugarea de prevederi privind gestionarea taxelor suplimentare de colectare pe baza stabilirii unui număr de cazuri specifice. În cazurile în care a existat o decizie privind alocarea terenului, arendarea terenului, permisiunea de a schimba destinația terenului, permisiunea de a trece de la un contract de arendă anual la un contract de arendă unică pentru întreaga perioadă de arendă, prelungirea utilizării terenului, ajustarea termenului de utilizare a terenului, ajustarea planificării detaliate în conformitate cu prevederile legii privind terenul și alte prevederi legale relevante înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi, dar prețul terenului nu a fost stabilit, stabilirea chiriei terenului și a taxelor de utilizare a terenului se va implementa în conformitate cu prevederile de la punctele a, b, c, clauza 2, articolul 257 din Legea Funciară din 2024.

În același timp, utilizatorii terenurilor trebuie să plătească taxe suplimentare pentru perioada de timp necalculată încă pentru taxele de utilizare a terenurilor și chiriile funciare, așa cum este prevăzut la punctele a, b, c, clauza 2, articolul 257 din Legea funciară, dacă utilizatorii terenurilor au exploatat, comercializat și utilizat suprafața de teren căreia i s-au acordat drepturi de utilizare a terenurilor.

Utilizatorii de terenuri nu sunt obligați să plătească taxe suplimentare pentru perioada de timp necalculată încă pentru taxele de utilizare a terenului și chiria terenului, așa cum este prevăzut la punctele a, b, c, clauza 2, articolul 257 din Legea Funciară, dacă utilizatorii de teren nu au pus încă în exploatare, comerț sau utilizare suprafața de teren căreia i s-au acordat drepturi de utilizare a terenului. În cazul în care utilizatorii de terenuri au plătit taxe suplimentare pentru perioada de timp necalculată încă pentru taxele de utilizare a terenului și chiria terenului, li se vor rambursa taxele suplimentare plătite sau deduse din alte obligații financiare față de stat...

În ceea ce privește cele 3 amendamente propuse, VNREA a citat: Clauza 7, Articolul 3 privind recuperarea terenurilor, compensarea, sprijinul și relocarea prevede: „Deducerea compensației, sprijinului și a banilor de relocare pe care investitorul i-a avansat din taxa de utilizare a terenului și din chiria terenului plătibilă se va implementa în conformitate cu prevederile Clauzei 2, Articolul 94 din Legea Funciară și se va calcula pentru întregul proiect”.

Cu toate acestea, conform VNREA, Legea funciară prevede în prezent că, în cazul în care investitorul avansează compensații, sprijin și bani pentru relocare, aceștia vor fi deduși din taxa de utilizare a terenului și din chiria terenului aferentă proiectului. În cazul în care au mai rămas bani după deducerea taxei de utilizare a terenului și a chiriei terenului aferente proiectelor, aceștia vor fi luați în considerare în capitalul total de investiții al proiectului.

Prin urmare, această reglementare nu a garantat cu adevărat drepturi și nu a atras cu adevărat investitorii să participe la plata în avans a compensațiilor, sprijinului și relocării; în special în cazul proiectelor care sunt scutite sau reduse de taxele de utilizare a terenurilor și de chiriile funciare - analiză realizată de VNREA.

Prin urmare, VNREA propune să permită investitorilor să continue să deducă plățile în avans pentru compensații, sprijin și relocare din alte obligații financiare pe care investitorii trebuie să le achite.

Totodată, la punctul d, clauza 1, articolul 5, baza de calcul a taxelor de utilizare a terenurilor include: costurile de construcție a infrastructurii pentru suprafața de teren pe care investitorul o predă statului; costurile de construcție a infrastructurii specificate la acest punct se stabilesc conform prevederilor legii construcțiilor.

Conform VNREA, Proiectul prevede doar calcularea costurilor de construcție a infrastructurii pentru suprafața de teren pe care investitorul o predă statului, ceea ce este inadecvat. Deoarece natura listei de prețuri a terenurilor este o reglementare generală, iar prețul terenului din lista de prețuri a terenurilor este adesea construit pe baza parcelelor de teren existente. Proiectele de investiții în dezvoltarea infrastructurii, dar care nu au o suprafață predată statului (cum ar fi proiectele de investiții în dezvoltarea infrastructurii parcurilor industriale), nu vor fi deduse pentru costurile de infrastructură.

Sau proiectele de investiții, în funcție de condițiile geologice și de scară, vor avea costuri diferite de investiții în infrastructură, în special proiectele de investiții în zone noi, zone recuperate... au costuri de investiții foarte mari pentru nivelare și construcția infrastructurii. Prin urmare, dacă se calculează costurile de infrastructură doar pentru suprafața de teren pe care investitorii o predau statului, nu se va asigura echitatea.

Pornind de la această realitate, VNREA propune ca, la stabilirea prețurilor terenurilor, să fie necesar să se calculeze costurile de infrastructură ale întregului proiect, nu doar suprafața de teren pe care investitorul o cedează statului. În același timp, este necesară completarea reglementărilor privind gestionarea costurilor de recuperare a terenurilor pentru proiectele de recuperare a terenurilor la stabilirea prețurilor terenurilor (conform reglementărilor actuale, costurile de recuperare a terenurilor sunt incluse în costurile de dezvoltare a proiectului la stabilirea prețurilor terenurilor folosind metoda surplusului).

Un alt conținut comentat de VNREA este acela că, la punctul b, clauza 13, articolul 3, dispozițiile tranzitorii privind recuperarea terenurilor, compensarea, sprijinul și relocarea prevăd clar: „În cazul în care, înainte de data intrării în vigoare a prezentei rezoluții, nu există o decizie de aprobare a planului de compensare, sprijin și relocare, recuperarea terenurilor, compensarea, sprijinul și relocarea se vor realiza în conformitate cu prevederile Legii funciare și cu prevederile prezentului articol”.

Conform VNREA, utilizarea sintagmei „în cazul în care nu există nicio decizie înainte de data intrării în vigoare a prezentei Rezoluții” nu determină cu exactitate momentul evenimentului. Vor exista cazuri în care nu există nicio decizie de aprobare a planului de compensare înainte de data intrării în vigoare a Rezoluției, dar până la intrarea în vigoare a Rezoluției, există o decizie de aprobare a planului de compensare. Prin urmare, VNREA propune ajustarea acesteia la „În cazul în care nu există nicio decizie până la data intrării în vigoare a prezentei Rezoluții...”.

Sursă: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm