Prețurile proprietăților cresc vertiginos în ciuda presiunii exercitate de scadența obligațiunilor.

Maturizarea obligațiunilor a atins un vârf.

Conform unui raport al furnizorului de date și analize financiare FiinGroup, obligațiuni corporative imobiliare în valoare de peste 100 de trilioane de VND vor ajunge la scadență în a doua jumătate a acestui an. Această cifră indică presiunea existentă asupra fluxului de numerar pentru rambursare. În august, volumul obligațiunilor emise de companiile imobiliare ajunse la scadență a atins un vârf de aproximativ 17,5 trilioane de VND.

Statisticile companiei VNDirect Securities arată că, în al treilea trimestru al acestui an, valoarea totală a obligațiunilor corporative ajunse la scadență a fost estimată la aproximativ 67.000 de miliarde VND, cel mai ridicat nivel pentru întregul an. În special, sectorul imobiliar a reprezentat peste 57%, echivalentul a aproape 38.200 de miliarde VND, constând în principal din emisiuni de obligațiuni care au fost prelungite începând cu 2023.

În ciuda presiunii puternice a rambursărilor de obligațiuni, multe companii imobiliare mențin în continuare o strategie de „menținere a prețului”, refuzând să scadă prețurile pentru a recupera fluxul de numerar.

Potrivit companiilor, principalul motiv pentru care nu pot reduce prețurile este presiunea costurilor de capital și a obligațiilor financiare față de deținătorii de obligațiuni. Obligațiunile imobiliare au în prezent rate ale dobânzii obișnuite de 10-12% pe an, mult mai mari decât ratele dobânzilor la creditele bancare. Vânzarea rapidă a activelor la un preț scăzut nu ar genera suficiente venituri pentru a acoperi plățile principalului și ale dobânzilor și ar putea, de asemenea, încălca termenii acordurilor cu deținătorii de obligațiuni. Prin urmare, prețurile imobiliarelor din toate segmentele au continuat să crească brusc de la începutul anului.

Conform raportului Ministerului Construcțiilor privind piața imobiliară din trimestrul al doilea , segmentul apartamentelor din orașele mari face excepție, continuând să „domnească suprem” și stabilind cel mai ridicat nivel de preț din aproape un deceniu.

În Hanoi , prețul mediu de vânzare în al doilea trimestru a atins 80 de milioane VND/m2, o creștere de 5,6% față de trimestrul precedent și o creștere de 33% față de aceeași perioadă a anului trecut. Conform sondajelor, multe proiecte de apartamente din Hanoi au înregistrat creșteri de prețuri de aproximativ 5-6%. În special, unele proiecte de lux au înregistrat prețuri cerute surprinzător de mari, cum ar fi Noble Crystal la 160-270 de milioane VND/m2 și The Matrix One la 120-150 de milioane VND/m2.

În luna august a acestui an, volumul obligațiunilor emise de companiile imobiliare ajunse la scadență a atins un vârf de aproximativ 17.500 de miliarde VND. (Fotografie ilustrativă: VOV)

În orașul Ho Chi Minh, prețul mediu al apartamentelor a ajuns la 89 de milioane VND/m2, înregistrând o mică modificare față de trimestrul precedent, dar o creștere de aproximativ 36% față de aceeași perioadă a anului trecut. Deși în general stabile, unele segmente de lux au înregistrat totuși creșteri localizate și au stabilit noi niveluri de prețuri, în principal datorită avantajelor superioare în materie de infrastructură, cum ar fi linia de metrou, șoseaua de centură, tunelul Cat Lai și extinderea multor drumuri cheie în Thu Thiem, Thao Dien, An Phu și Thanh My Loi.

Segmentul de vile și case înșiruite din cadrul proiectelor a înregistrat, de asemenea, o ușoară tendință ascendentă față de trimestrul precedent, în special în orașul Ho Chi Minh și Khanh Hoa .

O incapacitate de plată a obligațiunilor este puțin probabilă.

Experții de la SSI Securities Corporation evaluează că strategia de menținere a prețurilor imobiliare pentru a face față pieței va fi eficientă doar pentru o perioadă scurtă de timp. Dacă încrederea pieței continuă să scadă, abordarea de „ținere a respirației” nu va mai fi o soluție, ci va deveni un risc de lichiditate pe scară largă. Prin urmare, sunt necesare soluții și politici puternice și coordonate pentru a reduce presiunea asupra scadențelor și a restabili lichiditatea pieței.

Experții sugerează că, pe termen scurt, mecanismul de emitere a obligațiunilor private necesită îmbunătățiri suplimentare în direcția divulgării obligatorii a informațiilor, a auditurilor periodice și a ratingurilor de credit independente sporite; cadrul legal pentru restructurarea datoriilor trebuie extins, cum ar fi conversia obligațiunilor în acțiuni sau prelungiri condiționate pentru proiectele cu respectarea deplină a legislației și progrese clare.

Strategia de menținere a prețurilor proprietăților pentru a face față pieței funcționează doar pentru o perioadă scurtă de timp. (Imagine ilustrativă.)

Pe termen lung, creditarea sectorului imobiliar trebuie reglementată selectiv, acordându-se prioritate locuințelor sociale și locuințelor de închiriat și limitând fluxurile de capital către proiecte speculative. Piața imobiliară își revine treptat; atâta timp cât întreprinderile își pot vinde proprietățile, scadența obligațiunilor nu va mai fi o preocupare majoră.

Dr. Can Van Luc, economist-șef al BIDV, consideră că presiunea asupra obligațiunilor din acest an nu este un motiv de îngrijorare. Falimentul este puțin probabil din cauza îmbunătățirii pieței imobiliare. Multe companii își pot vinde produsele cu reduceri de aproximativ 10%, față de 40-50% în perioadele anterioare.

Potrivit analiștilor, sectorul imobiliar va continua să înregistreze o creștere puternică în acest an. Țara a finalizat reorganizarea unităților administrative și a stabilizat mediul politic. Sectorul imobiliar beneficiază de un mediu cu rate scăzute ale dobânzilor și de reforme instituționale. Cele trei legi privind imobiliarele, rezoluția privind pilotarea proiectelor de locuințe comerciale prin acorduri privind drepturile de utilizare a terenurilor, eforturile de stimulare a investițiilor publice și reducerea procedurilor administrative sunt factori care contribuie la acest lucru.

Eforturile recente ale guvernului de a elimina obstacolele juridice din calea proiectelor imobiliare vor crea condiții favorabile pentru ca întreprinderile să reia implementarea proiectelor și să îmbunătățească fluxul de numerar, facilitând lansarea rapidă a vânzărilor și permițându-le să dezvolte planuri financiare pentru rambursarea deținătorilor de obligațiuni.