Prețurile imobiliare ajung la un vârf în ciuda presiunii exercitate de scadența obligațiunilor

Vârful obligațiunilor la scadență

Conform unui raport al furnizorului de date și analize financiare FiinGroup, obligațiuni corporative imobiliare în valoare de peste 100.000 de miliarde VND urmează să fie plătite în a doua jumătate a acestui an. Această cifră arată presiunea existentă asupra fluxului de numerar pentru plăți. În august anul acesta, volumul obligațiunilor emise de companiile imobiliare care au ajuns la scadență a atins un vârf de aproximativ 17.500 de miliarde VND.

Statisticile companiei VNDirect Securities arată că, în al treilea trimestru al acestui an, valoarea totală a obligațiunilor corporative ajunse la scadență a fost estimată la aproximativ 67.000 de miliarde VND, cel mai ridicat nivel al anului. În special, grupul imobiliar a reprezentat peste 57%, echivalentul a aproape 38.200 de miliarde VND, dintre care majoritatea au fost obligațiuni care au fost prelungite începând cu 2023.

În ciuda presiunii mari de a rambursa obligațiunile, multe companii imobiliare mențin în continuare strategia de „reținere a prețurilor”, refuzând să reducă prețurile pentru a recupera fluxul de numerar.

Potrivit companiilor, principalul motiv pentru care nu pot reduce prețurile este presiunea costurilor de capital și a obligațiilor financiare față de deținătorii de obligațiuni. Loturile de obligațiuni imobiliare au în prezent rate ale dobânzii obișnuite de 10-12%/an, mult mai mari decât ratele dobânzii la creditele bancare. Dacă activele sunt vândute rapid la prețuri mici, încasările nu vor fi suficiente pentru a plăti principalul și dobânzile obligațiunilor și pot încălca termenii angajamentului față de deținătorii de obligațiuni. Prin urmare, prețurile imobiliarelor din toate segmentele au crescut brusc de la începutul anului.

Conform raportului Ministerului Construcțiilor privind piața imobiliară în trimestrul al doilea , segmentul apartamentelor din orașele mari face excepție, continuând să „domnească” și stabilind cel mai ridicat nivel al prețurilor din aproape un deceniu.

În Hanoi , prețul mediu de vânzare în al doilea trimestru a ajuns la 80 de milioane VND/m2, o creștere de 5,6% față de trimestrul precedent și de până la 33% față de aceeași perioadă a anului trecut. Conform sondajului, multe proiecte de apartamente din Hanoi au înregistrat o creștere a prețurilor de aproximativ 5-6%. În special, unele proiecte de lux au înregistrat prețuri de vânzare „șocante”, cum ar fi proiectul Noble Crystal la 160-270 de milioane VND/m2, The Matrix One la 120-150 de milioane VND/m2.

În august anul acesta, volumul obligațiunilor emise de companiile imobiliare care au ajuns la scadență a atins un vârf de aproximativ 17.500 de miliarde VND. Fotografie ilustrativă: VOV.

În orașul Ho Chi Minh, prețul mediu al apartamentelor a ajuns la 89 de milioane VND/m2, o fluctuație nu prea mare față de trimestrul precedent, dar o creștere cu aproximativ 36% față de aceeași perioadă a anului trecut. Deși în general stabile, unele segmente de lux au înregistrat totuși creșteri locale și au stabilit noi niveluri de prețuri, în principal datorită avantajelor remarcabile în materie de infrastructură, cum ar fi liniile de metrou, centuriile, tunelurile Cat Lai și extinderea multor rute cheie în Thu Thiem, Thao Dien, An Phu, Thanh My Loi.

Segmentul de vile și case înșiruite din cadrul proiectului a înregistrat, de asemenea, o ușoară creștere față de trimestrul precedent, în special în orașul Ho Chi Minh și Khanh Hoa .

Intrarea în incapacitate de plată a obligațiunilor este puțin probabilă

Experții de la SSI Securities Corporation evaluează că strategia de menținere a prețurilor imobiliare pentru a supraviețui va dura doar o perioadă scurtă de timp. Dacă încrederea pieței continuă să scadă, starea de „ținere a respirației” nu va mai fi o soluție, ci va deveni un risc de lichiditate pe scară largă. Prin urmare, sunt necesare soluții și politici puternice și sincrone pentru a reduce presiunea asupra scadențelor și a restabili lichiditatea pieței.

Experții consideră că, în viitorul apropiat, mecanismul de emitere a obligațiunilor individuale trebuie să fie îmbunătățit în continuare în direcția dezvăluirii obligatorii a informațiilor, a auditării periodice și a consolidării ratingurilor de credit independente; este necesară extinderea cadrului legal pentru restructurarea datoriilor, cum ar fi conversia obligațiunilor în acțiuni sau prelungirea condiționată pentru proiectele cu statut juridic deplin și progrese clare.

Strategia de a menține prețurile imobiliare la un nivel scăzut pentru a supraviețui durează doar pentru o perioadă scurtă de timp. Fotografie ilustrativă.

Pe termen lung, creditul pentru sectorul imobiliar trebuie reglementat selectiv, acordându-se prioritate locuințelor sociale și locuințelor de închiriat, limitând fluxurile de capital către proiecte speculative. Piața imobiliară se îmbunătățește treptat, iar atâta timp cât companiile își pot vinde produsele, scadența obligațiunilor nu va mai fi o preocupare.

Dr. Can Van Luc - economist șef al BIDV - a comentat că presiunea asupra obligațiunilor în acest an nu este îngrijorătoare. Este mai puțin probabil ca neplată să se întâmple, deoarece piața imobiliară a devenit treptat mai pozitivă. Multe companii trebuie doar să stabilească o reducere de aproximativ 10% pentru a-și vinde produsele, în loc de 40-50% ca în perioada anterioară.

Potrivit analiștilor, în acest an, industria imobiliară continuă să crească puternic. Întreaga țară a finalizat rearanjarea unităților administrative și a stabilizat mediul politic. Industria imobiliară beneficiază de mediul cu rate scăzute ale dobânzilor și de reformele instituționale. Cele trei legi privind imobiliarele, rezoluția privind pilotarea implementării proiectelor de locuințe comerciale prin acorduri privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor, eforturile de promovare a investițiilor publice și reducerea procedurilor administrative...

Eforturile recente ale Guvernului de a elimina obstacolele juridice din calea proiectelor imobiliare vor crea condiții pentru ca întreprinderile să își restabilească implementarea proiectelor și să îmbunătățească fluxul de numerar, facilitând deschiderea rapidă spre vânzare a acestora și elaborarea unor planuri financiare de rambursare a datoriilor către deținătorii de obligațiuni.