Ce spune Banca de Stat despre „neacordarea de împrumuturi pentru cumpărarea de viitoare case”?

Recent, multe companii imobiliare și-au exprimat îngrijorarea cu privire la reglementările legate de creditele ipotecare.

Mai exact, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că el și companiile imobiliare sunt foarte îngrijorate de prevederile de la punctul a, clauza 11, articolul 2 din Circulara 41/2016/TT-NHNN (modificată și completată prin Circulara 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Afacerile imobiliare tocmai au trecut printr-un an plin de fluctuații și dificultăți.

Conform acestui regulament, pentru creditele imobiliare garantate cu persoanele fizice pentru achiziționarea de locuințe, inclusiv locuințe comerciale, băncile au voie să acorde credite persoanelor fizice doar pentru achiziționarea de locuințe care au fost finalizate pentru predare, adică locuințe disponibile.

Prin urmare, Circulara 22/2023/TT-NHNN nu permite băncilor să acorde împrumuturi persoanelor fizice pentru a cumpăra locuințe comerciale neterminate în vederea predării (adică locuințe comerciale formate în viitor) garantate (ipotecate) de locuința respectivă. Prin urmare, persoanele fizice care doresc să împrumute credite pentru a cumpăra locuințe comerciale formate în viitor vor trebui să implementeze alte măsuri de garanție sau să le garanteze cu alte active.

Referitor la acest conținut, pe 31 ianuarie, Banca de Stat a răspuns.

Conform Băncii de Stat, Circulara 41/2016/TT-NHNN (modificată și completată prin Circulara 22/2023/TT-NHNN) care reglementează rata de siguranță a capitalului băncilor comerciale (BC) și a sucursalelor băncilor străine nu este un document care să ghideze operațiunile de acordare a creditelor ale instituțiilor de credit.

Clauza 10, articolul 2 din Circulara 41/2016/TT-NHNN prevede: „Un împrumut garantat cu bunuri imobiliare este un împrumut acordat unei persoane fizice sau juridice pentru achiziționarea de bunuri imobiliare, realizarea unui proiect imobiliar și este garantat cu bunul imobiliar sau proiectul imobiliar format din împrumut în conformitate cu prevederile legii privind tranzacțiile garantate”.

Banca de Stat confirmă că Circulara 22/2023/TT-NHNN nu modifică și nu completează acest conținut. Organizațiile și persoanele fizice care trebuie să cumpere o locuință și să o garanteze (cu ipotecă) vor aplica un coeficient de risc de 30 - 120%, în funcție de rata de garanție (LTV) calculată prin raportul dintre soldul creditului și valoarea garanției; în cazul în care nu există informații despre rata LTV, coeficientul de risc este de 150%.

Creditele pentru cumpărarea de locuințe sociale nu trebuie să îndeplinească condiția ca locuința să fie finalizată pentru predare.

Conform Băncii de Stat, articolul 2, clauza 11, din Circulara 41/2016/TT-NHNN prevede: „Un credit ipotecar este un împrumut garantat cu bunuri imobiliare, destinat persoanelor fizice pentru a cumpăra o locuință.” îndeplinesc integral următoarele condiții: sursa fondurilor pentru rambursarea datoriei nu este sursa fondurilor pentru închirierea casei formate din împrumut; casa a fost finalizată conform contractului de vânzare-cumpărare a casei.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — O zonă de locuințe sociale în Districtul 12 (HCMC)

Băncile și sucursalele băncilor străine au drepturi legale depline de a gestiona locuințele ipotecate atunci când clienții nu își pot rambursa datoriile în conformitate cu prevederile legii privind tranzacțiile garantate.

Casa formată din acest credit ipotecar trebuie evaluată independent (evaluată de o terță parte sau de un departament independent de departamentul de aprobare a creditelor al băncii sau sucursalei băncii străine) cu principiul prudenței (prețul nu este mai mare decât prețul pieței la momentul aprobării creditului) conform reglementărilor băncii sau sucursalei băncii străine.

Între timp, Clauza 1, Articolul 1 din Circulara 22/2023/TT-NHNN prevede: „1. Se modifică și se completează Clauza 11, Articolul 2 după cum urmează: „11. Un credit ipotecar este un împrumut garantat cu bunuri imobile pentru persoanele fizice care doresc să cumpere o casă, inclusiv un împrumut garantat cu bunuri imobile pentru persoanele fizice care doresc să cumpere o casă și care îndeplinește următoarele condiții: sursa de bani pentru rambursarea datoriei nu este sursa de bani pentru închirierea casei formată din împrumut; casa a fost finalizată pentru predare conform contractului de vânzare-cumpărare a casei.”

Casa formată din acest credit ipotecar trebuie evaluată independent (evaluată de o terță parte sau de un departament independent de departamentul de aprobare a creditelor al băncii sau sucursalei băncii străine) cu principiul prudenței (valoarea nu este mai mare decât prețul de piață la momentul aprobării creditului) conform reglementărilor băncii sau sucursalei băncii străine...".

Pentru creditele pentru achiziționarea de locuințe sociale, achiziționarea de locuințe în cadrul programelor și proiectelor de sprijin ale Guvernului , nu este necesară îndeplinirea condiției ca locuința să fie finalizată pentru predare și să aibă un coeficient de risc mai mic decât alte credite ipotecare, de doar 20 - 50%, pentru a implementa politica Guvernului de încurajare a locuințelor sociale.

Condiția de locuință finalizată conform contractului de cumpărare a locuinței se aplică numai creditelor ipotecare (care sunt supuse unei ponderi de risc mai mici decât alte credite garantate cu proprietăți imobiliare).

Banca de Stat

Pentru creditele ipotecare pentru locuințe, acestea vor include: credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe care îndeplinesc condițiile prevăzute, inclusiv condiția finalizării în vederea predării, și credite pentru achiziționarea de locuințe sociale, achiziționarea de locuințe în cadrul programelor și proiectelor de sprijin ale Guvernului.

Coeficientul de risc aplicat creditelor ipotecare va depinde de fiecare tip între 20 și 100%, în funcție de raportul LTV și de raportul venituri (DSC). Pentru creditele destinate achiziționării de locuințe sociale, achiziționării de locuințe în cadrul programelor și proiectelor de sprijin ale Guvernului, nu este necesară îndeplinirea condiției ca locuința să fie finalizată pentru predare și are un coeficient de risc mai mic decât alte credite ipotecare, de doar 20 - 50%, pentru a implementa politica Guvernului de încurajare a locuințelor sociale.

Conform Băncii de Stat, condiția de casă finalizată în baza unui contract de cumpărare a unei locuințe se aplică doar creditelor ipotecare (care sunt supuse unui coeficient de risc mai mic decât alte creanțe garantate cu proprietăți imobiliare).

În cazul în care o organizație sau o persoană are nevoie să construiască sau să cumpere o locuință viitoare și ipotechează viitoarea locuință, este vorba despre un împrumut garantat cu bunuri imobiliare, așa cum este prevăzut la articolul 2, clauza 10, din Circulara 41/2016/TT-NHNN, iar coeficientul de risc corespunzător se va aplica așa cum este prevăzut la articolul 9, clauza 10, din Circulara 41/2016/TT-NHNN.

„Astfel, această reglementare nu restricționează drepturile organizațiilor și ale persoanelor fizice de a cumpăra locuințe viitoare și nu contravine reglementărilor actuale (Dreptul Civil, Legea Locuințelor, Legea Afacerilor Imobiliare, Legea Investițiilor 2020, Legea privind Instituțiile de Credit 2024)”, a declarat Banca de Stat.

Legătură sursă