Ce spune Banca de Stat despre „neacordarea de împrumuturi pentru cumpărarea de viitoare case”?

Recent, multe companii imobiliare și-au exprimat îngrijorarea cu privire la reglementările legate de termenii creditelor ipotecare.

Mai exact, dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City, a declarat că el și alte companii imobiliare sunt foarte îngrijorate de reglementarea de la punctul a, clauza 11, articolul 2 din Circulara 41/2016/TT-NHNN (modificată și completată prin Circulara 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Afacerile imobiliare tocmai au trecut printr-un an turbulent și dificil.

Conform acestui regulament, pentru creditele garantate cu imobiliare acordate persoanelor fizice pentru achiziționarea de locuințe, inclusiv locuințe comerciale, băncile au permisiunea de a acorda împrumuturi persoanelor fizice doar pentru achiziționarea de locuințe finalizate și gata de mutat, adică locuințe gata de mutat.

Prin urmare, Circulara 22/2023/TT-NHNN nu permite băncilor să acorde împrumuturi persoanelor fizice pentru achiziționarea de locuințe comerciale neterminate (adică locuințe comerciale în construcție) garantate (ipotecate) cu locuința în sine. Astfel, persoanele fizice care doresc să obțină credite pentru achiziționarea de locuințe comerciale în construcție trebuie să implementeze alte măsuri de garanție sau să furnizeze garanții sub formă de alte active.

În legătură cu această chestiune, Banca de Stat a Vietnamului a emis un răspuns pe 31 ianuarie.

Conform Băncii de Stat a Vietnamului, Circulara 41/2016/TT-NHNN (modificată și completată prin Circulara 22/2023/TT-NHNN) care reglementează rata de adecvare a capitalului al băncilor comerciale și al sucursalelor băncilor străine nu este un document care să ghideze operațiunile de acordare a creditelor de către instituțiile de credit.

Clauza 10, Articolul 2 din Circulara 41/2016/TT-NHNN prevede: „Împrumuturile garantate cu bunuri imobiliare sunt împrumuturi acordate persoanelor fizice și juridice pentru achiziționarea de bunuri imobiliare sau implementarea de proiecte imobiliare și sunt garantate cu bunul imobil sau proiectul imobiliar format din împrumut, în conformitate cu prevederile legii privind tranzacțiile garantate.”

Banca de Stat a Vietnamului confirmă că Circulara 22/2023/TT-NHNN nu modifică și nu completează acest conținut. Organizațiile și persoanele fizice care doresc să achiziționeze o casă și să garanteze (să obțină ipotecă) această casă vor aplica o ponderare a riscului de 30-120%, în funcție de raportul împrumut-valoare (LTV), calculat ca raportul dintre soldul creditului și valoarea garanției; în cazurile în care raportul LTV nu este disponibil, ponderarea riscului va fi de 150%.

Împrumutul pentru a cumpăra o locuință socială nu necesită îndeplinirea condiției ca locuința să fi fost finalizată și predată.

Conform Băncii de Stat a Vietnamului, articolul 2, clauza 11, din Circulara 41/2016/TT-NHNN prevede: „Un credit ipotecar este un împrumut garantat cu bunuri imobiliare unei persoane fizice în scopul achiziționării unei locuințe.” Trebuie îndeplinite următoarele condiții: sursa fondurilor de rambursare nu trebuie să fie venituri din chirii generate de credit; iar casa trebuie finalizată conform contractului de cumpărare-cumpărare a casei.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Un complex de locuințe sociale în Districtul 12 (Ho Chi Minh City)

Băncile și sucursalele băncilor străine au drepturi legale depline de a sechestra proprietățile ipotecate atunci când clienții nu își rambursează datoriile, în conformitate cu legislația privind tranzacțiile garantate.

Proprietatea dobândită prin intermediul acestui credit ipotecar trebuie evaluată independent (fie de către o terță parte, fie de către un departament independent de departamentul de aprobare a creditelor al băncii sau sucursalei băncii străine) cu o evaluare prudențială (prețul nu trebuie să depășească prețul de piață la momentul aprobării creditului), conform prevederilor băncii sau sucursalei băncii străine.

Între timp, Clauza 1, Articolul 1 din Circulara 22/2023/TT-NHNN prevede: „1. Se modifică și se completează Clauza 11, Articolul 2 după cum urmează: „11. Creditele ipotecare sunt împrumuturi garantate prin bunuri imobiliare persoanelor fizice pentru achiziționarea de locuințe, inclusiv împrumuturi garantate prin bunuri imobiliare persoanelor fizice pentru achiziționarea de locuințe care îndeplinesc următoarele condiții: sursa de rambursare nu provine din venituri din chirii generate din credit; casa a fost finalizată și este gata de predare conform contractului de vânzare-cumpărare a casei.”

Băncile și sucursalele băncilor străine au autoritate legală deplină de a sechestra proprietățile ipotecate atunci când clienții nu își rambursează datoriile, în conformitate cu legile privind tranzacțiile garantate și legile privind locuințele.

Proprietatea dobândită prin intermediul acestui credit ipotecar trebuie evaluată independent (fie de către o terță parte, fie de către un departament independent de departamentul de aprobare a creditelor al băncii sau sucursalei băncii străine) cu un principiu prudențial (valoarea nu trebuie să depășească prețul de piață la momentul aprobării creditului), așa cum este stipulat de bancă sau sucursala băncii străine...

Pentru creditele pentru achiziționarea de locuințe sociale sau locuințe în cadrul programelor și proiectelor de sprijin guvernamental , nu există cerința îndeplinirii stării locuinței ca aceasta să fie finalizată și gata de predare, iar coeficientul de risc este mai mic decât în cazul altor credite ipotecare pentru locuințe, de doar 20-50%, pentru a implementa politica guvernamentală de încurajare a locuințelor sociale.

Condiția ca locuința să fie finalizată conform contractului de vânzare-cumpărare se aplică doar creditelor ipotecare (care sunt supuse unei ponderi de risc mai mici în comparație cu alte creanțe garantate cu proprietăți imobiliare).

Banca de Stat a Vietnamului

Creditele ipotecare vor include: credite ipotecare pentru achiziționarea de locuințe eligibile, inclusiv condițiile de finalizare și predare; și credite pentru achiziționarea de locuințe sociale sau de locuințe în cadrul programelor și proiectelor de sprijin guvernamental.

Ponderarea riscului aplicată creditelor ipotecare variază în funcție de tip, variind de la 20% la 100%, în funcție de raportul împrumut-valoare (LTV) și de ponderarea riscului distributiv (DSC). Pentru creditele destinate achiziționării de locuințe sociale sau locuințelor în cadrul programelor și proiectelor de sprijin guvernamental, care nu necesită finalizarea și predarea locuinței, ponderarea riscului este mai mică decât în cazul altor credite ipotecare, variind de la 20% la 50%, în conformitate cu politica guvernamentală de încurajare a locuințelor sociale.

Conform Băncii de Stat a Vietnamului, condiția ca locuința să fie finalizată conform contractului de cumpărare a casei se aplică numai creditelor ipotecare garantate cu proprietăți imobiliare (care sunt supuse unei ponderi de risc mai mici în comparație cu alte creanțe garantate cu proprietăți imobiliare).

În cazurile în care organizațiile sau persoanele fizice trebuie să construiască sau să achiziționeze locuințe în construcție și să ipoteceze aceste locuințe în construcție, acestea vor intra în categoria împrumuturilor garantate cu proprietăți imobiliare, așa cum este prevăzut la articolul 2, clauza 10, din Circulara 41/2016/TT-NHNN, iar coeficientul de risc corespunzător se va aplica așa cum este prevăzut la articolul 9, clauza 10, din Circulara 41/2016/TT-NHNN.

„Prin urmare, acest regulament nu restricționează drepturile organizațiilor și ale persoanelor fizice de a achiziționa locuințe în construcție și nu contrazice reglementările actuale (Dreptul civil, Legea locuințelor, Legea afacerilor imobiliare, Legea investițiilor din 2020, Legea instituțiilor de credit din 2024)”, a declarat Banca de Stat a Vietnamului.

Legătură sursă