Stadiul actual al proiectelor urbane din Thanh Hoa - Deficiențe de la capacitatea investitorilor la managementul statului (Partea 1): 7 ani de așteptare pentru cărțile roșii

(Baothanhhoa.vn) - În ultimii ani, mii de gospodării din noile zone urbane din orașul Thanh Hoa au cheltuit miliarde de dong pentru a cumpăra terenuri și a construi case spațioase, dar nu au primit încă certificate de drept de utilizare a terenurilor (GCNQSDD sau cărți roșii). De la MBQH 2125 faza 1 până la o serie de proiecte care „agăță” cărți roșii, se vede că imaginea managementului urban dezvăluie multe deficiențe. Este timpul pentru soluții puternice și inovatoare pentru a pune capăt acestei situații, deschizând o direcție către o dezvoltare urbană mai durabilă, civilizată și umană.

Un colț al zonei rezidențiale din MBQH 2125 faza 1, sectorul Dong Ve, orașul Thanh Hoa. Fotografie: PV

Povești din aplicații

În martie 2025, ziarul Thanh Hoa a primit o petiție de la gospodăriile care locuiesc în MBQH 2125 faza 1 (aparținând Proiectului Locuințe și Parc Verde din Zona Urbană de Sud a orașului Thanh Hoa, Cartierul Dong Ve, orașul Thanh Hoa ).

Una dintre petiții începe cu următoarele: „Este a patra oară când trimitem o petiție către autoritățile competente cu privire la Investitorul Proiectului MBQH 2125 Faza 1 pentru neemiterea cărților roșii; răspunsul Investitorului Proiectului MBQH 2125 Faza 1 și al autorităților competente nu este satisfăcător, prezentând semne de întârziere și evitare a dorințelor legitime ale gospodăriilor.”

Se știe că Proiectul MBQH 2125 Faza 1 este unul dintre marile proiecte de dezvoltare urbană din orașul Thanh Hoa, cu o suprafață de ^{82.188,8 m2} , inclusiv 633 de loturi de teren (85 de loturi de teren pentru vile, 548 de loturi de teren adiacente). Societatea pe acțiuni Hanoi Hoang Gia Real Estate este unitatea câștigătoare a licitației pentru drepturile de utilizare a terenului pentru proiect (conform Deciziei nr. 2939/QD-UBND din 2 august 2018 a Comitetului Popular Provincial Thanh Hoa). Compania și-a îndeplinit obligațiile financiare privind taxele de utilizare a terenului și i s-a acordat un certificat de drept de utilizare a terenului. Departamentul pentru Resurse Naturale și Mediu (acum Departamentul pentru Agricultură și Resurse Naturale) a coordonat cu unitățile relevante pentru a organiza predarea terenurilor către Societatea pe acțiuni Hanoi Hoang Gia Real Estate încă din 2019.

Deși statul a acordat investitorului proiectului certificate de drept de utilizare a terenurilor, gospodăriile care au cumpărat terenuri în acest amplasament nu au primit încă cărțile roșii. Acest lucru a devenit o preocupare și o îngrijorare pentru multe gospodării, deoarece sunt afectate și multe drepturi conexe.

Deși statul a acordat investitorului proiectului certificate de drept de utilizare a terenurilor, gospodăriile care au cumpărat terenuri în acest amplasament nu au primit încă cărțile roșii. Acest lucru a devenit o preocupare și o îngrijorare pentru multe gospodării, deoarece sunt afectate și multe drepturi conexe.

Dna NHA, rezidentă a MBQH 2125 faza 1, a declarat: „Ne-am întâlnit de multe ori și am solicitat investitorului să continue procedurile de eliberare a cărților roșii gospodăriilor care au cumpărat terenuri, dar aceștia nu au răspuns. Faptul că locuiesc în mijlocul unei zone urbane aglomerate a orașului, dar că nu au o carte roșie, a afectat foarte mult viața și activitățile oamenilor, cum ar fi imposibilitatea de a înregistra nașterea, căsătoria sau studia în secție.”

Familia dnei LTG este una dintre gospodăriile care au cumpărat teren în MBQH 2125 faza 1 sub forma unui „contract de împrumut” și au construit o casă în perioada 2022-2023. Casa ei este, de asemenea, unul dintre numeroasele apartamente construite incorect față de proiectul prescris. Fațada casei nu are 4 etaje și 1 etaj, iar spatele nu are niciun spațiu liber. Dna G. a împărtășit: „În această zonă, majoritatea caselor construite înainte de 2024 nu sunt proiectate conform modelului aprobat, deoarece la acea vreme, pur și simplu au cumpărat teren și au construit, fără nicio îndrumare, supraveghere sau avertisment din partea investitorului. Multe gospodării sunt acum îngrijorate, proiectarea caselor și densitatea construcției sunt incorecte, va exista o modalitate de a depăși acest lucru în viitor pentru a completa cererea de carte roșie? Deoarece casele fără carte roșie, multe dintre drepturile utilizatorilor de teren sunt, de asemenea, limitate, nu pot obține ipoteci pentru a împrumuta de la bancă, iar dacă doresc să se transfere într-un loc mai convenabil pentru muncă, trebuie să amâne tranzacția!”

Probleme juridice și de răspundere

Revenind la povestea juridică a proiectului MBQH 2125 Faza 1, probabil că esența problemei provine din modul în care investitorul implementează proiectul. Conform reglementărilor, în cadrul proiectului MBQH 2125 Faza 1, investitorul trebuie să finalizeze toate elementele de construcție ale casei brute conform proiectului aprobat de autoritatea competentă înainte de a putea vinde către clienți, dar realitatea este complet diferită.

Orașul Thanh Hoa văzut de sus. Fotografie: PV

„Imediat după câștigarea licitației pentru drepturile de utilizare a terenului, deoarece nu existau fonduri pentru construirea unei case brute, Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, în coordonare cu Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, nu a construit o casă brută, ci, având în vedere nevoia clienților de a cumpăra terenuri pentru a construi case, i-a consultat pe aceștia cu privire la vânzarea terenurilor prin intermediul unui «Contract de împrumut». Acest contract de împrumut impune confidențialitatea informațiilor”, a declarat o gospodărie care a cumpărat terenuri pe acest amplasament.

Unele gospodării au adăugat: „Conform acordului cu clientul, numărul lotului «contractului de împrumut» este numărul lotului și numărul datoriei terenului din cadrul proiectului. Clienților care plătesc suma integrală, așa cum s-a convenit, li se vor înmâna documente de către investitor, inclusiv: contractul de împrumut, procesul-verbal de predare-primire a terenului, angajamentul de a construi casa conform desenelor de proiect cu documente atașate, pentru ca clientul să construiască singur casa. Când clientul termină de construit casa brută, investitorul va accepta contractul și va parcurge pașii pentru a încheia un contract de vânzare-cumpărare și va efectua procedurile pentru a emite o carte roșie clientului.”

Aceasta este o formă destul de comună de „ocolire a legii”, în loc să construiască o casă brută și să vândă casa finalizată, investitorul vinde teren oamenilor printr-un „contract de împrumut”, apoi le permite oamenilor să-și construiască singuri casa. Această situație duce la două consecințe majore și ușor de observat, și anume că oamenii nu au documente legale complete privind vânzarea terenului la investitor, nu dețin dreptul de proprietate asupra terenului pentru care au plătit; din cauza administrării laxe, multe gospodării nu respectă construirea de case conform planurilor urbanistice aprobate, ceea ce duce la numeroase consecințe ulterioare.

„Imediat după câștigarea licitației pentru drepturile de utilizare a terenului, deoarece nu existau fonduri pentru construirea unei case brute, Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company, în coordonare cu Vietnam Prosperity Investment Group Joint Stock Company, nu a construit o casă brută, ci, pe baza nevoilor clienților de a cumpăra terenuri pentru locuințe, a consultat clienții cu privire la vânzarea terenurilor prin intermediul unui «Contract de împrumut». Acest contract de împrumut impune confidențialitatea informațiilor”,...

Aceasta este o formă destul de comună de „ocolire a legii”. În loc să construiască o casă brută și să vândă casa finalizată, investitorul vinde terenuri oamenilor printr-un „contract de împrumut”, apoi le permite oamenilor să-și construiască singuri casa...

Dna LT T, rezidentă a MBQH 2125 faza 1, a declarat: „La început, când clienții au început să construiască case, investitorul nu a verificat și supravegheat, așa că multe gospodării au construit în mod arbitrar case conform propriilor proiecte, fără a urma desenele generale de proiectare. În ultimii ani, supravegherea a fost mai strictă, clienții au construit conform proiectului aprobat. Mai mult, fiecare gospodărie, la începerea construcției, trebuie să plătească un avans de 100 de milioane de VND pentru a se angaja să construiască conform proiectului și 30 de milioane de VND pentru managementul și supravegherea proiectului.”

Densitatea populației în faza 1 a MBQH 2125 este destul de aglomerată până în prezent. Observațiile reporterului la unele rânduri de case de pe șantier arată că unele gospodării construiesc conform proiectului, altele construiesc conform unui proiect greșit. Ceea ce îngrijorează multe gospodării este dacă locuința este construită conform proiectului corect sau nu, când vor primi gospodăriile care cumpără terenuri pe acest șantier cărțile roșii? „Suntem îngrijorați pentru că am auzit că investitorul nu îndeplinește procedurile pentru acordarea cărților roșii clienților, deoarece investitorul nu mai gestionează totalul cărților roșii, este posibil ca activele gospodăriilor să fie violate?” - s-a întrebat dna NTT, o rezidentă.

Sub presiunea petiției populației și a îndrumării Comitetului Popular Provincial, în februarie 2025, Hanoi Royal Real Estate Joint Stock Company a răspuns în scris. În Dispeceratul Oficial nr. 03/CV-HNHG din 10 februarie 2025 și 04/CV-HNHG din 14 februarie 2025, compania a declarat: „Până în prezent, compania a finalizat construcția a 570 de parcele dintr-un total de 633 de parcele câștigate la licitație și continuă să investească în construcția celorlalte 63 de parcele. În ceea ce privește mobilizarea capitalului prin «contracte de împrumut», compania consideră că aceasta este o activitate legală, bazată pe clauza 3, articolul 7 din Legea privind întreprinderile din 2020. În ceea ce privește întârzierea progresului, compania a dat vina pe „numări factori, atât subiectivi, cât și obiectivi, în special în situația în care pandemia de COVID-19 s-a prelungit, afectând puternic economia vietnameză în general și compania în special”. Este demn de menționat faptul că firma s-a angajat: „Se preconizează că va finaliza emiterea certificatelor de drept de utilizare a terenurilor pentru gospodăriile eligibile în al doilea trimestru al anului 2025.”

Proiectul MBQH 2125 Faza 1 este un exemplu tipic al deficiențelor în managementul proiectelor urbane din Thanh Hoa. Faptul că investitorul nu a construit casele brute conform proiectului aprobat, ci a folosit forma „vânzării de terenuri” prin contracte de împrumut pentru ca gospodăriile să își construiască propriile case, lipsind supravegherea și managementul în timpul procesului de construcție, a dus la numeroase consecințe. La 7 ani de la începerea proiectului, oamenii au cumpărat terenuri și s-au stabilit, dar până acum, după numeroase propuneri și petiții, nu li s-au acordat cărți roșii, ceea ce a dus la indignarea publică.

Proiectul MBQH 2125 Faza 1 este un exemplu tipic al deficiențelor în managementul proiectelor urbane din Thanh Hoa. Faptul că investitorul nu a construit casele brute conform proiectului aprobat, ci a folosit forma „vânzării de terenuri” prin contracte de împrumut pentru ca gospodăriile să își construiască propriile case, lipsind supravegherea și managementul în timpul procesului de construcție, a dus la numeroase consecințe. La 7 ani de la începerea proiectului, oamenii au cumpărat terenuri și s-au stabilit, dar până acum, după numeroase propuneri și petiții, nu li s-au acordat cărți roșii, ceea ce a dus la indignarea publică.

Cel mai recent angajament al investitorului de a finaliza emiterea cărților roșii în al doilea trimestru al anului 2025 este un semnal pozitiv, însă este necesară o supraveghere atentă din partea autorităților pentru a asigura implementarea conform foii de parcurs stabilite, contribuind la rezolvarea problemelor din faza 1 a proiectului MBQH 2125. Având în vedere această situație, agențiile de management de stat trebuie să aibă soluții mai drastice în gestionarea ordinii de construcție și a altor probleme în noile proiecte din zonele urbane, evitând situații similare în viitor.

To Dung - Viet Huong

Lecția 2: Proiecte „clonate” ale fazei 1 a MBQH 2125

Sursă: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm