Промышленная недвижимость столкнется с новыми вызовами в 2024 году

Согласно недавно опубликованному MBS отчёту о рынке недвижимости, к концу 2023 года в стране насчитывалось 416 созданных индустриальных парков (ИП) общей площадью около 129,9 тыс. га. Общая площадь промышленных земель составляет около 89,2 тыс. га, что на 1,5% больше, чем за тот же период.

Из них общая площадь арендованных земель индустриальных парков достигла около 51,8 тыс. га, увеличившись на 2,8 тыс. га, что эквивалентно примерно 5,7% по сравнению с аналогичным периодом; заполняемость составила около 57,7%. Заполняемость введенных в эксплуатацию индустриальных парков составила около 72,4%. Стоимость аренды на юге оставалась стабильной на уровне 168 долл. США/м², в то время как на севере она выросла на 10% до 123 долл. США/м².

Вьетнам остаётся приоритетным направлением для потоков производственного капитала в рамках стратегии «Китай +1». В 2023 году зарегистрированный и освоенный ПИИ выросли на 32,1% и 3,5% соответственно за тот же период. Это хороший темп роста в условиях сложной мировой экономики , когда многие страны ужесточили денежно-кредитную политику.

Промышленная недвижимость столкнется с новыми вызовами в 2024 году, изображение 1 — Прямые иностранные инвестиции во Вьетнаме (Фото: Главное статистическое управление)

В частности, Вьетнам по-прежнему сохраняет множество конкурентных преимуществ благодаря подписанным торговым соглашениям, привлекательным ценам на рабочую силу и электроэнергию, что способствует эффективному привлечению прямых иностранных инвестиций в ближайшие годы. Кроме того, в период с 2022 по 2025 год будут инвестированы многочисленные инфраструктурные проекты и ключевые транспортные проекты, как автомобильные, так и водные, что создаст мощный импульс для экономического роста.

В отчёте MBS также отмечена тенденция к активному притоку прямых иностранных инвестиций (ПИИ) на вторичный рынок. На Севере приток капитала на этот рынок заметно вырос: с 20% в 2018 году до 53% в 2023 году.

На юге доля прямых иностранных инвестиций (ПИИ) на вторичном рынке также имеет тенденцию к росту с 21,6% в 2022 году до 23,2%. Например, провинция Бариа-Вунгтау привлекла более 1 млрд долларов США прямых иностранных инвестиций; в провинции Биньфыок было реализовано более 40 проектов прямых иностранных инвестиций с общим капиталом 758 млн долларов США, что в 3,4 раза превышает показатель за аналогичный период.

Причина в том, что благодаря преимуществу большой арендопригодной площади индустриальных парков, заполняемость рынка 2-го типа составляет всего 63%, в то время как рынок 1-го типа достиг 90% (в Хошимине, Биньзыонге этот показатель достиг 95%, а в Донгнае и Лонгане — более 80%). Кроме того, стоимость аренды земли на рынке 2-го типа составляет всего половину от стоимости рынка 1-го типа.

Кроме того, промышленная недвижимость во Вьетнаме следует глобальной тенденции «экологизации» для привлечения прямых иностранных инвестиций в высокотехнологичные отрасли. В Юго-Восточной Азии также наблюдается значительный рост «экологизации»: количество проектов увеличилось на 12% и 21% в 2021 и 2022 годах соответственно. Это привело к тому, что традиционные индустриальные парки, в которых функционируют только производственные предприятия, жилой фонд и другие коммунальные услуги, утратили свои конкурентные преимущества.

Промышленная недвижимость столкнется с новыми вызовами в 2024 году, изображение 2 — Тенденция к «озеленению» приведет к тому, что старые промышленные парки утратят свои конкурентные преимущества.

Помимо благоприятных факторов, многие организации также отметили новые проблемы, с которыми сталкивается рынок недвижимости в индустриальных парках Вьетнама. Во-первых, это рост конкуренции за привлечение прямых иностранных инвестиций в регион. В частности, Индия и Индонезия – две страны, обладающие значительными преимуществами на этом рынке. Например, Индия выделила чистый земельный фонд в размере 460 тысяч гектаров и 1500 миллиардов долларов США на развитие инфраструктуры, а также предоставила налоговые льготы для новых инвестиционных проектов. Благодаря этому рынок привлек многих крупных мировых игроков.

Следующая общая проблема — это официальное применение с 1 января 2024 года глобального минимального налога в размере 15%. Компании с выручкой более 750 миллионов евро, пользующиеся льготами по программе привлечения инвестиций во Вьетнаме, должны будут платить дополнительный налог в размере 15% от глобального минимального налога. Это влияет на налоговые льготы Вьетнама (налоговые льготы, налоговые льготы), а также приводит к потере преимуществ внутреннего рынка.

Наконец, существует риск дефицита электроэнергии в часы пик, особенно в период, когда, согласно прогнозам, цикл Эль-Ниньо станет более продолжительным и сильным, чем прежде. Риск влияния дефицита электроэнергии на производство вынудил некоторых инвесторов отказаться от своих инвестиционных планов во Вьетнаме.

Источник