Эксперт: Не следует отказываться от «прибавочного» метода оценки земли

ANTD.VN - Большинство мнений на научном семинаре «Правильная оценка земли для чистых проектов», организованном «Инвестиционной газетой» во второй половине дня 27 июля, сводилось к тому, что не следует отказываться от «излишкового» метода в оценке земли, а вместо этого следует стандартизировать входные и выходные данные.

Почему предлагается отказаться от метода «излишков»?

В настоящее время проекты поправок к Указу 44 и Циркуляру 36 согласовываются Министерством природных ресурсов и экологии с соответствующими министерствами, ведомствами и ведомствами. Существует много разных мнений относительно действующих методов оценки земли, которые законопроект предлагает изменить, особенно в части исключения метода «излишков».

Относительно причины предложения об отмене метода «излишков» г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды , руководитель редакционной группы пересмотренного Закона о земле, сказал, что методы оценки, включая методы излишков, сравнения, вычета, дохода и т. д., используются на мировом рынке и все они являются научными методами.

Однако Редакционный комитет предложил временно приостановить и не применять метод остатка, поскольку метод остатка охватывает методы сравнения, вычета, дохода и т. д.

«Местности и инвесторы обеспокоены тем, что отказ от метода добавочной стоимости задержит оценку земли. Мы задаем противоположный вопрос: почему сейчас, когда у нас есть метод добавочной стоимости, все еще медленно? Причина должна быть в чем-то другом», — задался вопросом представитель Министерства природных ресурсов и экологии.

Эксперт: Не следует отказываться от «излишкового» метода оценки земли фото 1

Обзор семинара

Он сказал, что метод излишков не подходит для Вьетнама по некоторым причинам, например: в этом методе предполагаемый доход вычитается из предполагаемых затрат. В стоимости мы делаем расчет на 3, 5, 10 лет вперед, что имеет некоторые неточности. Если мы определим затраты, то есть затраты на проценты, рекламу, управление проектами. Сколько времени требуется, чтобы получить доход, сколько времени требуется, чтобы продать, какой процент от продаж выделяется...

«По моему мнению, эти факторы очень расплывчаты. Например, при оценке строительства на 3 или 4 года стоимость сильно отличается. При выборе продажи на 4 или 5 лет стоимость также сильно отличается. Не говоря уже о том, что предполагаемый процент продаж каждый год также дает очень разные ответы. Если мы не будем строги, субъективная воля оценщика, оценщика и местных лидеров будет сильно влиять на результаты оценки», — сказал г-н Дао Чунг Чинь.

Кроме того, по его словам, не говоря уже о зависимости от темпов роста цен на недвижимость, у нас нет контролирующего органа и недостаточно информации.

«В этом духе мы предлагаем пока не применять его, поскольку нет системы баз данных и обновлений», — сказал г-н Чинь.

Главное — правильные данные.

Однако, по мнению таких бизнес-ассоциаций, как VCCI, Vietnam Valuation Association, Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), а также многих экспертов и предприятий, отказ от этого метода нецелесообразен как в теории, так и на практике, что приведет к возврату оценки земли к периоду до 2007 года.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сообщил, что в настоящее время в городе Хошимин реализуется 320 проектов, из которых 280 проектов применяют метод добавочной стоимости; этот метод применяется в основном в течение последних 8 лет. Причина в том, что другие методы трудно применить.

Однако этот метод несет в себе большие потенциальные риски. Ссылаясь на проект в одной из провинций, г-н Чау сказал, что провинциальное агентство использовало метод излишков для расчета стоимости использования земли в размере около 900 млрд донгов, однако другое агентство рассчитало эту цифру в размере 1800 млрд донгов, а еще одно агентство — в размере 1300 млрд донгов.

«Так почему же такая большая ошибка? Г-н Чау сказал, что все методы должны основываться на входных данных, но если данные собраны неточно, средний индекс цен найти невозможно».

Г-н Чан Куок Зунг, заместитель генерального директора корпорации Hung Thinh, сказал, что без метода излишков многие проекты не могут использовать другие методы, поскольку нет аналогичных активов для сравнения, не говоря уже о том, что для сравнения необходимо как минимум 3 актива.

Представитель бизнеса также заявил, что на самом деле метод добавочного капитала не так сложен, как считает Министерство природных ресурсов и экологии, поскольку он основан на рыночных данных, имеет возможность определять потенциал развития, что выгодно как для бизнеса, так и для управленцев.

Кроме того, метод излишков показывает такую информацию, как цена покупки квартиры, которую может принять рынок, предположения о продажах, издержки и т. д. В то время как другие методы не имеют этих факторов, при их использовании существует вероятность того, что инвестор даст нереалистичную и неэффективную цену, а государство не сможет собрать соответствующую сумму денег и т. д.

«Мы рекомендуем сохранить метод излишков, поскольку он научен и соответствует международной практике. Метод излишков применяется уже много лет, хотя и существует множество проблем, реальность на местах доказала его применимость. Есть много случаев, когда, если метод излишков не применяется, цены на землю не могут быть определены», — высказал свое мнение лидер Hung Thinh Group.

Аналогичным образом, адвокат Нгуен Хонг Чунг, председатель совета директоров DVL Ventures и заместитель председателя Ханойского клуба недвижимости, также выразил свое мнение о том, что тот факт, что проектное агентство считает, что существует нехватка базы данных для определения субъективных факторов, связанных с людьми, не означает, что этот метод не подходит. Потому что эти два фактора встречаются и при других методах.

Он привел пример проекта смешанного использования, где инвестор должен реализовать такие компоненты, как электричество, дороги, школы, станции и т. д., и передать их государству, тогда остальные три метода не могут быть применены, поскольку они не учитывают социальную инфраструктуру, которая возвращается государству для эксплуатации.

При остаточном методе эти затраты включаются в стоимость завершения проекта. Если отказаться от метода остатка, то очень сложно определить стоимость проекта, сформированную в будущем.

Адвокат Чан Дук Фыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин также заявил, что основания для отказа от метода излишков не являются убедительными.

«Мы не можем тратить сейчас, а потом вкладывать 2–3 года спустя, теряя время и не решая проблему. Метод излишков связан со многими правовыми нормами, включая нормы, которые позволяют государству проводить политику регулирования стоимости, которую может создавать недвижимость. Это единственный метод, который может рассчитать эту стоимость...».

Профессор, доктор Хоанг Ван Куонг, член Комитета по финансам и бюджету Национальной ассамблеи, также сказал, что метод профицита, если факторы расчета не являются стандартными, то есть вводимые данные не являются стандартными, приведет к неточным результатам на выходе. Инвесторы всегда хотят получить самую низкую цену на выходе при самой высокой стоимости затрат, что приводит к потерям бюджета.

Однако он заявил, что этот метод по-прежнему широко используется в мире, причем без потерь, поскольку нет никакой разницы между продажей и уклонением от уплаты налогов. «Их деловая и правовая среда прозрачны и дисциплинированы.

В такой среде, даже если входная цена ниже фактической цены, при возникновении разницы в цене продажи она будет регулироваться посредством налогов. «Сам метод не является проблемой, но это связано с механизмом управления», - сказал профессор, доктор Хоанг Ван Куонг.

Ссылка на источник