ANTD.VN - Большинство мнений на научном семинаре «Адекватная оценка земли для чистых проектов», организованном «Инвестиционной газетой» во второй половине дня 27 июля, сводилось к тому, что не следует отказываться от метода «прибавочной стоимости» при оценке земли, а вместо этого следует стандартизировать входные и выходные данные.
Почему предлагается отказаться от метода «излишков»?
В настоящее время проект поправок к Постановлению № 44 и Циркуляру № 36 находится на рассмотрении в Министерстве природных ресурсов и экологии с участием заинтересованных министерств, ведомств и ведомств. Существует множество различных мнений относительно действующих методов оценки земель, которые ведомство-разработчик предлагает изменить, особенно в части отмены метода «прибавочной стоимости».
Относительно причины предложения об отмене метода «прибавочной стоимости» г-н Дао Чунг Чинь, директор Департамента планирования и развития земельных ресурсов Министерства природных ресурсов и окружающей среды , руководитель редакционной группы пересмотренного Закона о земле, сказал, что методы оценки, включая методы «прибавочной стоимости», «сравнения», «вычета», «дохода» и т. д., используются на мировом рынке и все являются научными методами.
Однако Редакционный комитет предложил временно приостановить и не применять метод остатка, поскольку метод остатка охватывает методы сравнения, вычета, дохода и т. д.
«Местные жители и инвесторы обеспокоены тем, что отказ от метода прироста стоимости задержит оценку земли. Мы задаёмся обратным вопросом: почему же теперь, когда у нас есть метод прироста стоимости, оценка всё ещё идёт медленно? Причина, должно быть, в чём-то другом», — задался вопросом представитель Министерства природных ресурсов и экологии.
 |
Обзор семинара |
Он сказал, что метод сальдо не подходит для Вьетнама по ряду причин, например: в этом методе мы берём предполагаемый доход за вычетом предполагаемых затрат. В части затрат мы рассчитываем на 3, 5, 10 лет вперёд, но есть некоторые неясные моменты. Если мы определяем затраты, то учитываются процентные ставки, расходы на рекламу и управление проектом. В части выручки – сколько времени потребуется на строительство, сколько времени потребуется на продажу, каков коэффициент продаж и т. д.
«На мой взгляд, эти факторы весьма расплывчаты. Например, при оценке строительства на 3 или 4 года стоимость сильно различается. При продаже на 4 или 5 лет стоимость также сильно различается. Не говоря уже о том, что предполагаемый процент продаж каждый год также даёт очень разные результаты. Если не быть строгим, субъективная воля оценщика и местных властей будет существенно влиять на результаты оценки», — сказал г-н Дао Чунг Чинь.
Кроме того, по его словам, не говоря уже о зависимости от темпов роста цен на недвижимость, у нас нет контролирующего органа и недостаточно информации.
«В этом духе мы предлагаем пока не применять его, поскольку нет системы баз данных и обновлений», — сказал г-н Чинь.
Главное — верные данные.
Однако по мнению таких бизнес-ассоциаций, как VCCI, Вьетнамская ассоциация оценки, Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA), а также многих экспертов и предприятий, отказ от этого метода нецелесообразен как в теории, так и на практике, в результате чего оценка земли вернется к периоду до 2007 года.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сообщил, что в настоящее время в городе Хошимин реализуется 320 проектов, из которых 280 используют метод «профицита», который применяется в основном в течение последних 8 лет. Причина заключается в том, что применять другие методы очень сложно.
Однако этот метод таит в себе большие потенциальные риски. Ссылаясь на проект в одной из провинций, г-н Чау отметил, что провинциальное агентство, используя метод сальдо, рассчитало стоимость землепользования примерно в 900 миллиардов донгов, но другое агентство рассчитало эту цифру в 1800 миллиардов донгов, а третье — в 1300 миллиардов донгов.
«Так почему же такая большая погрешность? Г-н Чау сказал, что все методы должны основываться на исходных данных, но если данные собраны неточно, средний индекс цен невозможно рассчитать».
Г-н Тран Куок Зунг, заместитель генерального директора корпорации Hung Thinh, сказал, что без метода остатка многие проекты не могут использовать другие методы, поскольку нет аналогичных активов для сравнения, не говоря уже о том, что для сравнения необходимо как минимум 3 актива.
Представитель бизнеса также заявил, что на самом деле метод профицита не так сложен, как считает Министерство природных ресурсов и экологии, поскольку он основан на рыночных данных, позволяет определить потенциал развития, что выгодно как предприятиям, так и менеджерам.
Кроме того, метод сальдо показывает такую информацию, как цена покупки квартиры, которую может принять рынок, предположения о продажах, затраты и т. д. В то время как другие методы не учитывают эти факторы, при их использовании существует вероятность, что инвестор назначит нереальную и неэффективную цену, а государство не сможет собрать необходимую сумму денег и т. д.
«Мы рекомендуем сохранить метод определения стоимости земли, поскольку он научен и соответствует международной практике. Метод определения стоимости земли применяется уже много лет, и, несмотря на множество проблем, реальная практика на местах доказала его применимость. Во многих случаях, если метод определения стоимости земли не применяется, определить стоимость земли невозможно», — высказал своё мнение лидер Hung Thinh Group.
Аналогичным образом, адвокат Нгуен Хонг Чунг, председатель совета директоров DVL Ventures и заместитель председателя Ханойского клуба недвижимости, также выразил мнение, что тот факт, что агентство, разрабатывающее проект, считает, что для определения субъективных факторов, связанных с людьми, недостаточно базы данных, не означает, что данный метод непригоден. Поскольку эти два фактора присутствуют и в других методах, они также присутствуют.
Он привел пример проекта смешанного использования, где инвестор должен реализовать такие компоненты, как электричество, дороги, школы, станции и т. д., и передать их государству, тогда остальные три метода не могут быть применены, поскольку они не учитывают социальную инфраструктуру, которая возвращается государству для эксплуатации.
Согласно остаточному методу, эти затраты включаются в стоимость завершения проекта. Без остаточного метода сложно определить стоимость проекта, которая сложится в будущем.
Адвокат Чан Дык Фыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин также заявил, что основания для отказа от метода профицита неубедительны.
«Мы не можем тратить деньги сейчас, а потом вкладывать их через 2-3 года, теряя время и не решая проблему. Метод списания остатков связан со многими правовыми нормами, в том числе нормами, позволяющими государству проводить политику регулирования стоимости, создаваемой недвижимостью. Это единственный метод, позволяющий рассчитать эту стоимость...».
Профессор, доктор Хоанг Ван Кыонг, член Комитета по финансам и бюджету Национальной ассамблеи, также отметил, что метод профицита, если факторы расчета нестандартны, то есть исходные данные нестандартны, приведёт к неточным результатам на выходе. Инвесторы всегда стремятся получить самую низкую цену на выходе, в то время как себестоимость исходных данных самая высокая, что приводит к потерям бюджета.
Однако, по его словам, этот метод по-прежнему широко используется в мире, не принося убытков, поскольку не возникает разницы в ценах и не происходит уклонения от уплаты налогов. «Их бизнес и правовая среда прозрачны и дисциплинированы.
В таких условиях, даже если входная цена ниже фактической, разница в цене продажи будет регулироваться налогами. Сам метод не является проблемой для расходов, но он обусловлен механизмом управления», — сказал профессор, доктор Хоанг Ван Кыонг.
Ссылка на источник
Комментарий (0)