Цены на жилье значительно превышают доходы: предлагаемые решения по регулированию рынка

В связи с продолжающимся ростом цен на жильё в крупных городах, значительно превышающим платежеспособность населения, Правительство в срочном порядке разрабатывает и готовится к изданию Постановление о комплексе мер по контролю и сдерживанию роста цен на недвижимость. Это рассматривается как своевременное решение для стабилизации рынка в сторону устойчивого и здорового развития, соответствующего целям социальной защиты и макроэкономической стабильности.

Фото иллюстрации: Туан Ань/ВИА

Цены на жилье значительно превышают доходы людей

Согласно исследованию, проведённому Вьетнамским институтом исследований недвижимости (VIRES) в сентябре 2025 года, средняя цена первичной недвижимости в Ханое достигла 92,9 млн донгов за м². В то же время, в Хошимине этот показатель ещё выше — 135,3 млн донгов за м². Эта цена существенно отличается от среднего дохода вьетнамских рабочих, который сегодня колеблется от 8 до 10 млн донгов в месяц.

Значительный разрыв между ценами на жильё и доходами делает мечту о собственном жильё всё более недостижимой для большинства людей, особенно для групп с низким и средним уровнем дохода. В этой ситуации проект постановления правительства о механизме регулирования цен на жильё рассматривается как важный политический шаг, демонстрирующий решимость переориентировать рынок и защитить право граждан на доступ к жилью.

Анализ, проведённый Министерством строительства, показывает, что в последние годы цены на недвижимость в крупных городах имели тенденцию к аномальному росту, не полностью отражая действительный закон спроса и предложения. Отчасти это связано со спекуляциями, инфляцией цен и непрозрачностью информации о планировании, что приводит к «фактической лихорадке» во многих населённых пунктах. Эта ситуация не только искажает рынок, но и негативно влияет на общественную психологию.

Структура рынка недвижимости также крайне несбалансирована: большая часть предложения сосредоточена в среднем и элитном сегментах. В то же время, сегменты социального, доступного и арендного жилья по-прежнему испытывают серьёзный дефицит. Это приводит к тому, что реальный спрос на жилье, составляющий значительную часть рынка в обществе, не удовлетворяется в полной мере.

В настоящее время инструменты регулирования рынка, такие как налоги, кредитование, планирование или ценообразование на землю, не синхронизированы и неэффективны. Отсутствие стандартных показателей и надежных систем данных затрудняет своевременное вмешательство органов управления, в то время как люди, особенно молодежь и городские рабочие, все чаще сталкиваются с трудностями в доступе к подходящему жилью.

По словам г-на Буй Ван Доаня, директора Вьетнамского института исследований недвижимости, скорейшее внедрение правительством механизмов и мер политики по контролю цен на жильё является неотложным и должно осуществляться синхронно и решительно. Это вопрос социального обеспечения. Конституция Вьетнама подтверждает, что жильё является важнейшей потребностью населения. Однако при нынешнем уровне цен даже люди со средним уровнем дохода испытывают трудности с доступом к жилью. Это негативно сказывается на качестве жизни, производительности труда и темпах развития общества.

«Многие молодые люди сегодня не решаются вступать в брак и заводить детей, потому что у них нет стабильного жилья. Если эта тенденция сохранится, это повлияет на структуру населения и человеческие ресурсы страны», — предупредил г-н Доань.

С точки зрения рынка, цены на жильё в некоторых районах неоправданно завышены, значительно превышая их реальную стоимость. Это приводит к искажению рынка, снижению доверия и неликвидности. Когда рынок недвижимости неликвиден, денежный поток стагнирует, компании не могут погашать свои долги, что создаёт риски для банковской системы и экономики в целом. В этом случае, если рынок окажется в «замороженном» состоянии, макроэкономика неизбежно пострадает.

«В мире большинство финансовых кризисов возникают из-за пузырей на рынке недвижимости. Поэтому Вьетнаму необходимо действовать быстро, активно охлаждать рынок и возвращать цены на жильё к реальным значениям», — подчеркнул г-н Доань.

Три столпа контроля рынка

Доцент, доктор Нго Три Лонг, эксперт по экономике, прокомментировал: «Проект постановления правительства предлагает три основных принципа контроля цен на жилье и реформирования рынка. Первый — создание Центра сделок с недвижимостью, который будет интегрировать данные о планировании, юридическом статусе, финансовых обязательствах и истории сделок по каждому объекту недвижимости».

Центр будет выполнять функции «официального хаба» для сделок с недвижимостью, способствуя снижению инфляции цен и созданию прозрачной основы для рынка. При правильной эксплуатации центр приблизит ценовые ожидания к реальным значениям, одновременно снижая риски как для покупателей, так и для бизнеса.

Вторым столпом является кредитный лимит для покупателей многоквартирных домов, призванный ограничить спекулятивный серфинг. Соответственно, для владельцев двух и более домов коэффициенты кредитования будут ужесточены, а стоимость использования финансового кредита увеличится. Однако, чтобы не повлиять на группу поставщиков долгосрочного арендного жилья, которая является важным компонентом в крупных городах, кредитная политика должна быть четко классифицирована по целям использования. Вместо «выравнивания», политика должна «определять поведенческие риски», такие как поддержка льготных кредитов для реальных покупателей жилья, ужесточение краткосрочных спекуляций и создание условий для прозрачной аренды для инвесторов, — рекомендовал г-н Лонг.

Наряду с этим, третьим столпом является развитие доступного коммерческого жилья с чётким определением «доступной цены», привязанной к медианному доходу в каждом населённом пункте, и разумной ставкой взносов (30–35% от дохода). Помимо создания отдельных земельных фондов и приоритетного отбора перспективных инвесторов, этот продукт должен иметь чёткие сроки передачи, чтобы ограничить «серфинг», а также сопровождаться механизмом поддержки покупателей, находящихся в затруднительном положении, через Фонд развития жилищного строительства.

Заместитель директора Вьетнамского экономического института, доктор Ле Суан Санг, с экспертной точки зрения, подтвердил, что для решения проблемы цен на жильё необходимо «открыть клапан» предложения, особенно недорогого жилья. Этот эксперт также отметил, что одной из причин резкого роста цен на жильё в Ханое в последнее время является решение 61/2024/QD-UBND о разделе земли. Соответственно, с октября 2024 года минимальная площадь раздела земли увеличится с 30 до 50 м², а ширина и фасад будут составлять не менее 4 м.

«Эта политика резко сократила предложение небольших домов, которые подходят большинству городских жителей. В сочетании с регулированием инфраструктуры и городскими стандартами, практически не осталось фонда малогабаритного жилья с разумными ценами», — проанализировал г-н Санг.

Кроме того, отмена системы ценообразования на землю и требование ценообразования на основе «рыночных принципов» в соответствии с Законом о земле 2024 года также создаёт условия для быстрого роста цен на землю, особенно в районах с потенциалом развития инфраструктуры. Все административные меры носят временный характер. Ключевым фактором для охлаждения рынка по-прежнему остаётся увеличение реального предложения, особенно в сегменте жилья, соответствующего платежеспособности населения.

Проект постановления правительства о регулировании цен на недвижимость является необходимым политическим шагом, демонстрирующим регулирующую роль государства в восстановлении рынка. Жилищный вопрос – это не только вопрос рынка, но и вопрос социальной безопасности, устойчивого развития и стабильности.

Таким образом, ожидается, что принятие и эффективная реализация настоящей Резолюции будут способствовать развитию подходящих линеек продукции, ограничению спекуляций, повышению прозрачности и защите законных прав людей.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm