Сделки стагнируют, но цена продажи квартир в Ханое продолжает расти, словно «одержимая»

(Дэн Три) — Эксперты утверждают, что непрерывный рост цен на квартиры заставил людей временно отказаться от планов покупки. Однако цены на квартиры продолжают расти, несмотря на трудности с транзакциями.

Покупатели жилья испытывают трудности из-за ценового шторма

По данным опроса журналистов Dan Tri , за последний месяц цены на квартиры в Ханое продолжали сохранять тенденцию к росту.

Дом площадью 64 м² с двумя спальнями в проекте Vinhomes Smart City был выставлен на продажу в середине октября примерно за 4,2 млрд донгов. С тех пор цена на эту квартиру продолжала расти, достигнув 4,6 млрд донгов.

Или, например, в проекте Thang Long Number 1 в начале октября была выставлена ​​на продажу квартира площадью 87 м² с двумя спальнями за 5,7 млрд донгов. Однако сейчас цена этой квартиры выросла до 6 млрд донгов.

По данным исследовательского подразделения, средняя цена продажи первичных квартир на всем рынке Ханоя значительно выросла: с 40 млн донгов/м2 в начале 2022 года до около 72 млн донгов/м2 в третьем квартале этого года.

В частности, средняя цена новых открытых проектов в этом квартале достигла около 70 млн донгов/м2 (без НДС и сборов за обслуживание), поскольку предложение новых квартир в квартале в основном было зафиксировано в сегменте high-end и luxury, на который приходится 100% доли рынка.

Г-н Нгуен Ван Нгу (из Намдиня ), нуждающийся в покупке дома, рассказал, что последние три месяца его семья постоянно присматривалась к многочисленным квартирам в районах Намтылием и Хадонг. Располагая 3 миллиардами донгов, г-н Нгу планирует купить квартиру площадью около 65-70 квадратных метров с двумя спальнями, но чем больше он ищет, тем больше чувствует, что попал в «матрицу цен на квартиры».

«Та же непроданная квартира, но цена, предложенная владельцем, выше, чем раньше. Например, дом площадью 68 м² в Ми Динь (Нам Ту Лием, Ханой) был выставлен на продажу в сентябре примерно за 3,3 млрд донгов. Тот же самый дом владелец продаёт за 3,7 млрд донгов», — сказал он. Пока цены на квартиры постоянно «танцуют», г-н Нгу временно отложил покупку дома и подождал, пока цены не упадут.

Или, как сказал господин Тран Ван Кыонг (из Бакзяна ), последние два месяца его семья посещала множество жилых комплексов в Ханое, чтобы посмотреть дома. Однако господин Кыонг был шокирован, поскольку цена продажи квартиры, предлагаемая владельцем, стремительно растёт.

Некоторые люди отказались от своих планов купить дом, потому что цена продажи быстро выросла (Иллюстрация: Тран Кханг).

Десять дней назад владелец квартиры площадью 72 м² в районе Хоангмай (Ханой) с двумя спальнями запросил у г-на Кыонга цену в 4,3 млрд донгов, что эквивалентно 60 млн донгов за м². Однако недавно владелец квартиры сообщил г-ну Кыонгу, что цена выросла до 4,7 млрд донгов.

«Стремительный рост цен на квартиры заставляет меня задуматься, стоит ли покупать сейчас или подождать, пока ситуация стабилизируется. Если я куплю сейчас, цена может снова упасть, ведь она уже выросла. Если я не куплю, боюсь, что цены на квартиры продолжат расти», — сказал он.

По данным отдела маркетинговых исследований, средняя цена продажи квартир по стране в первом квартале 2021 года составила 35 млн донгов/м². К третьему кварталу 2024 года она выросла до 51 млн донгов/м². Таким образом, за 4 года цены на квартиры выросли на 45%, или более чем на 10% в год.

Почему цены на квартиры «лихорадочные»?

Эксперт по недвижимости Нгуен Куок Ань отметил, что существует множество причин, по которым наблюдается стремительный рост цен в сегменте квартир.

Во-первых, рынок недвижимости цикличен. В частности, цены на квартиры растут, поскольку рынок находится в фазе восстановления. Ранее, в середине 2024 года, это подразделение прогнозировало восстановление каждого типа недвижимости, причём первым восстановится жилая недвижимость.

После непростого периода психология инвесторов на рынке недвижимости сильно ослабла. Главный страх при инвестировании — не падение цен на недвижимость, а страх неликвидности продукта. Поэтому инвесторы теперь ищут объекты с определённым юридическим статусом, денежным потоком и, как минимум, с возможностью сдачи в аренду, например, квартиры.

Вторая причина заключается в том, что предложение не покрывает рыночный спрос, хотя он очень велик. Например, в Ханое ежегодно требуется около 100 000–170 000 новых квартир, при этом предложение с начала года составляет всего около 30 000 единиц, а в 2023 году — около 10 000.

В то же время плотность населения в городских районах очень высока. В некоторых странах, таких как Корея, Китай и др., несмотря на развитую транспортную систему, позволяющую удобно добираться до всех провинций и городов, люди по-прежнему живут и работают преимущественно в крупных городах. Вьетнам не является исключением. Купить дом в крупных городах всегда было непросто. По мере того, как люди становятся всё более сконцентрированными, уровень цен становится всё сложнее снижать.

Кроме того, рынок недвижимости всё больше концентрируется в сегментах высокого ценового диапазона. Согласно данным, в начале 2020 года на сегмент высокого ценового диапазона и выше (с ценами свыше 55 млн донгов/м²) приходилось лишь около 6% от общего предложения. К третьему кварталу этого года на долю этого сегмента приходилось около 60%.

По словам эксперта, в условиях низкого предложения на рынке, после устранения юридических проблем и запуска продуктов, инвесторы в основном ориентируются на средний ценовой сегмент и выше (цены свыше 35 млн донгов/м2).

«Запуск проекта занимает много времени, а цены на землю продолжают расти с каждым днем, поэтому для инвесторов логично принимать решение о запуске квартир по цене от средней и выше», — сказал г-н Куок Ань.

Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Дуонг Там).

Третья причина — психологический фактор рынка. В частности, когда цены на квартиры выросли незначительно, люди склонны ждать их снижения. Но когда цены растут примерно на 10–20%, все спешат покупать, опасаясь дальнейшего роста цен. Это наносит дополнительный психологический удар, вызывая отскок рынка.

«На самом деле, рынок был очень активным в течение последнего года. Причина также кроется в том, что люди очень нетерпеливы, ожидая снижения цен на квартиры», — заключил г-н Куок Ань.

Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров недвижимости (VARS), отметил, что в последнее время наблюдается необычный рост цен на квартиры, особенно в Ханое. Это явление, безусловно, обусловлено влиянием заинтересованных групп, в то время как экономическая ситуация, рынок и доходы населения ещё не восстановились.

«Цены на жильё растут, но сделок нет. Это может быть какой-то трюк инвестиционной группы с неясными намерениями», — откровенно заявил г-н Динь.

По его словам, эти группы интересов способны проворачивать махинации с ценами, поскольку предложение квартир проблематично. В последние годы на рынке не было новых проектов, получивших инвестиционные лицензии. На рынке представлены в основном старые проекты, которые покупаются и продаются снова. Предложение не только ограничено, но и некачественное, особенно для населения и малообеспеченных слоев населения, а структура предложения неадекватна.

Кроме того, большая часть нового предложения по-прежнему строится на высоком уровне, что связано с высокими инвестиционными затратами и стоимостью земли, а инвесторы также ожидают более высокой прибыли, чем раньше. Поэтому уровень цен на квартиры на первичном рынке очень сложно снизить. Высокая стоимость квартир на первичном рынке также привела к значительному росту цен на вторичном рынке.

В настоящее время психология покупателей жилья постепенно ухудшается, поскольку цены на квартиры непрерывно растут с начала года.

Объемы сделок купли-продажи квартир замедлились, однако ожидается, что в краткосрочной перспективе их будет сложно сократить (Фото: Тран Кханг).

Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Property, отметил, что в последнее время цены на квартиры в Ханое росли только в отдельных районах из-за разницы между спросом и предложением. К настоящему моменту цены на квартиры в Ханое превысили пиковые значения.

«У меня есть группа друзей с высокими доходами, но, глядя на нынешние цены на квартиры, они считают, что они слишком высоки, несоразмерны стоимости и к ним очень трудно получить доступ», — сказал он.

Цены на квартиры слишком высоки, поэтому многие отложили покупку дома, посчитав цены необоснованными. В результате ликвидность квартир в последнее время очень низкая. Г-н Тоан прогнозирует, что с настоящего момента и до конца года цены на квартиры вряд ли вырастут. Однако снизить цены на квартиры будет крайне сложно, за исключением тех, кому нужны деньги, чтобы быстро продать.

Нгуен Ван Динь заявил, что для снижения цен на квартиры в Ханое необходимо ускорить реализацию проектов строительства социального жилья. Необходимо проактивно регулировать предложение, эффективно используя инструменты планирования, корректируя планы и выделяя больше средств на чистую землю, чтобы помочь инвесторам реализовывать проекты социального жилья сразу после их утверждения.

В долгосрочной перспективе для стабилизации цен на квартиры в частности и на жилищный рынок в целом необходимо активное участие государства. В частности, необходимо продолжать стимулировать развитие транспортной инфраструктуры, сокращая время в пути из пригородов в центр города; предложение жилья из пригородов снизит цены на жилье.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm