Сделки стагнируют, но цена продажи квартир в Ханое продолжает расти, словно «одержимая»

(Дэн Три) — Эксперты утверждают, что непрерывный рост цен на квартиры заставил людей временно отказаться от планов покупки. Однако цены на квартиры продолжают расти, несмотря на трудности с транзакциями.

Покупатели жилья испытывают трудности на фоне ценового шторма.

Согласно опросу, проведенному журналистами Dan Tri , за последний месяц цены на квартиры в Ханое продолжают демонстрировать тенденцию к росту.

В середине октября в жилом комплексе Vinhomes Smart City был выставлен на продажу дом площадью 64 м² с двумя спальнями по цене около 4,2 миллиарда донгов. К настоящему времени цена этой квартиры продолжает расти и достигла 4,6 миллиарда донгов.

Или, например, в проекте Thang Long Number 1 в начале октября на продажу была выставлена ​​квартира площадью 87 м² с двумя спальнями за 5,7 миллиарда донгов. Однако сейчас цена этой квартиры выросла до 6 миллиардов донгов.

Согласно данным исследовательского подразделения, средняя продажная цена квартир на первом этаже на всем рынке Ханоя значительно выросла: с 40 миллионов донгов/м² в начале 2022 года до примерно 72 миллионов донгов/м² в третьем квартале текущего года.

В частности, средняя цена новых объектов, введенных в эксплуатацию в этом квартале, достигла около 70 миллионов донгов/м2 (без НДС и платы за обслуживание), поскольку предложение новых квартир в этом квартале в основном сосредоточено в сегменте элитной и роскошной недвижимости, на долю которого приходится 100% рынка.

Нуждаясь в покупке жилья, г-н Нгуен Ван Нгу (из Нам Диня ) рассказал, что последние три месяца его семья постоянно осматривает множество квартир в районах Нам Ту Лием и Ха Донг. За 3 миллиарда донгов г-н Нгу планирует купить квартиру площадью около 65-70 квадратных метров с двумя спальнями, но чем больше он ищет, тем больше чувствует себя в ловушке «матрицы цен на квартиры».

«Та же самая непроданная квартира, но цена, предложенная владельцем, выше, чем раньше. Например, дом площадью 68 м² в районе Ми Динь (Нам Ту Лием, Ханой) был выставлен на продажу в сентябре примерно за 3,3 миллиарда донгов. Сейчас владелец предлагает этот же дом за 3,7 миллиарда донгов», — сказал он. В то время как цены на квартиры постоянно «колеблются», г-н Нгу временно приостановил свои планы по покупке дома и ждет, когда цены остынут.

Или, как сказал господин Тран Ван Кыонг (из Бакзяна ), последние два месяца его семья посещала множество жилых комплексов в Ханое, чтобы посмотреть дома. Однако господин Кыонг был шокирован, поскольку цена продажи квартиры, предлагаемая владельцем, стремительно растёт.

Некоторые люди отказались от планов покупки дома из-за резкого роста цен на него (Иллюстрация: Тран Кханг).

Десять дней назад владелец квартиры в районе Хоангмай (Ханой) площадью 72 м2 с двумя спальнями запросил у г-на Куонга 4,3 миллиарда донгов, что эквивалентно 60 миллионам донгов за м2. Однако недавно владелец этой квартиры сообщил г-ну Куонгу, что цена выросла до 4,7 миллиарда донгов.

«Быстрый рост цен на квартиры заставляет меня задуматься, стоит ли покупать сейчас или подождать стабилизации. Если я куплю сейчас, цена может снова упасть, потому что она уже выросла. Если же я не куплю, боюсь, цены на квартиры продолжат расти», — сказал он.

Согласно данным исследовательского центра, средняя продажная цена квартир по всей стране в первом квартале 2021 года составляла 35 миллионов донгов/м². К третьему кварталу 2024 года продажная цена выросла до 51 миллиона донгов/м². Таким образом, за 4 года цены на квартиры выросли на 45%, или более чем на 10% в год.

Почему цены на квартиры так "заоблачные"?

Эксперт по недвижимости Нгуен Куок Ань заявил, что существует множество причин, приводящих к стремительному росту цен на квартиры.

Во-первых, рынок недвижимости цикличен. В частности, цены на квартиры растут, поскольку рынок находится в фазе восстановления. Ранее, в середине 2024 года, это подразделение прогнозировало восстановление каждого типа недвижимости, причём первым восстановится жилая недвижимость.

После пережитого сложного периода психология инвесторов на рынке недвижимости сильно ослабла. Самый большой страх при инвестировании — это не снижение цен на недвижимость, а боязнь недостаточной ликвидности объекта. Поэтому инвесторы сейчас ищут объекты с определенным юридическим статусом, денежным потоком и возможностью сдачи в аренду, как, например, квартиры.

Вторая причина заключается в том, что предложение не покрывает рыночный спрос, хотя он очень велик. Например, в Ханое ежегодно требуется около 100 000–170 000 новых квартир, при этом предложение с начала года составляет всего около 30 000 единиц, а в 2023 году — около 10 000.

В то же время плотность населения в городах очень высока. В некоторых странах, таких как Корея, Китай и др., несмотря на развитую транспортную систему и удобство передвижения по всем провинциям и городам, люди по-прежнему в основном живут и работают в больших городах. Вьетнам не является исключением. Покупка дома в больших городах никогда не была легкой задачей. По мере концентрации населения на больших территориях, уровень цен очень трудно снизить.

Кроме того, рынок недвижимости всё больше концентрируется в сегментах высокого ценового диапазона. Согласно данным, в начале 2020 года на сегмент высокого ценового диапазона и выше (с ценами свыше 55 млн донгов/м²) приходилось лишь около 6% от общего предложения. К третьему кварталу этого года на долю этого сегмента приходилось около 60%.

По словам эксперта, в условиях низкого предложения на рынке, после решения юридических вопросов и запуска продукции, инвесторы в основном сосредотачиваются на сегменте среднего и высокого ценового диапазона (цены выше 35 миллионов донгов/м2).

«Запуск проекта занимает много времени, а цены на землю продолжают расти с каждым днем, поэтому для инвесторов логично принимать решение о запуске строительства квартир в среднем и высоком ценовом диапазоне», — сказал г-н Куок Ань.

Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Дуонг Там).

Третья причина – это фактор рыночной психологии. В частности, когда цены на квартиры не сильно выросли, люди склонны ждать снижения цен. Но когда они видят повышение цен примерно на 10-20%, все бросаются покупать, опасаясь дальнейшего роста. Это наносит психологический удар, вызывая отскок рынка.

«На самом деле, рынок был очень активным в течение последнего года или около того. Таким образом, причина также заключается в том, что люди проявляют нетерпение, ожидая снижения цен на квартиры», — заключил г-н Куок Ань.

Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), отметил, что в последнее время наблюдается необычный рост цен на квартиры, особенно в Ханое. Это явление, безусловно, обусловлено влиянием различных групп интересов, в то время как экономическая ситуация, рынок и доходы населения еще не восстановились.

«Цены на жилье растут, но сделок нет. Возможно, это какая-то уловка инвестиционной группы с неясными намерениями», — откровенно заявил г-н Динь.

По его словам, эти заинтересованные группы могут прибегать к махинациям с завышением цен из-за проблем с предложением квартир. В последние годы на рынке не было одобрено ни одного нового инвестиционного проекта. На рынке представлены в основном старые проекты, которые перепродаются и покупаются снова и снова. Предложение одновременно недостаточное и низкого качества, предложение для людей с низким доходом очень мало, а структура продукта не соответствует потребностям.

Кроме того, большая часть нового жилья по-прежнему строится по высоким стандартам с высокими инвестиционными затратами и стоимостью земли, а инвесторы ожидают более высокой прибыли, чем раньше. Поэтому снизить уровень цен на квартиры на первичном рынке крайне сложно. Высокие цены на квартиры на первичном рынке также привели к резкому росту цен на вторичном рынке.

В настоящее время психологическое состояние покупателей жилья постепенно ухудшается, поскольку цены на квартиры непрерывно растут с начала года.

Сделки с квартирами замедлились, но ожидается, что в краткосрочной перспективе их будет сложно сократить (Фото: Тран Кханг).

Генеральный директор EZ Property, г-н Фам Дык Тоан, заявил, что в последнее время высокие цены на квартиры в Ханое обусловлены лишь разницей между спросом и предложением. До настоящего времени цены на квартиры в Ханое превысили пиковые значения.

«У меня есть группа друзей с высоким доходом, но, глядя на нынешние цены на квартиры, все они считают, что они слишком высоки, не соответствуют качеству и очень труднодоступны», — сказал он.

Цены на квартиры слишком высоки, поэтому многие люди отложили свои планы по покупке жилья, считая цены необоснованными. Вследствие этого ликвидность на рынке квартир в последнее время очень низкая. Г-н Тоан прогнозирует, что с настоящего момента до конца года цены на квартиры вряд ли значительно вырастут. Однако снижение цен будет крайне затруднительным, за исключением случаев, когда покупателю нужны деньги, чтобы снизить цену и быстро продать квартиру.

Нгуен Ван Динь заявил, что для снижения цен на квартиры в Ханое необходимо ускорить реализацию проектов строительства социального жилья. Необходимо проактивно регулировать предложение, эффективно используя инструменты планирования, корректируя планы и выделяя больше средств на чистую землю, чтобы помочь инвесторам реализовывать проекты социального жилья сразу после их утверждения.

В долгосрочной перспективе для стабилизации цен на квартиры в частности и на жилищный рынок в целом необходимо активное участие государства. В частности, необходимо продолжать стимулировать развитие транспортной инфраструктуры, сокращая время в пути из пригородов в центр города; предложение жилья из пригородов снизит цены на жилье.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm