(Дэн Три) — Эксперты утверждают, что непрерывный рост цен на квартиры заставил людей временно отказаться от планов покупки. Однако цены на квартиры продолжают расти, несмотря на трудности с транзакциями.
Покупатели жилья испытывают трудности из-за ценового шторма
По данным опроса журналистов Dan Tri , за последний месяц цены на квартиры в Ханое продолжали сохранять тенденцию к росту.
Дом площадью 64 м² с двумя спальнями в проекте Vinhomes Smart City был выставлен на продажу в середине октября примерно за 4,2 млрд донгов. С тех пор цена на эту квартиру продолжала расти, достигнув 4,6 млрд донгов.
Или, например, в проекте Thang Long Number 1 в начале октября была выставлена на продажу квартира площадью 87 м² с двумя спальнями за 5,7 млрд донгов. Однако сейчас цена этой квартиры выросла до 6 млрд донгов.
По данным исследовательского подразделения, средняя цена продажи первичных квартир на всем рынке Ханоя значительно выросла: с 40 млн донгов/м2 в начале 2022 года до около 72 млн донгов/м2 в третьем квартале этого года.
В частности, средняя цена новых открытых проектов в этом квартале достигла около 70 млн донгов/м2 (без НДС и сборов за обслуживание), поскольку предложение новых квартир в квартале в основном приходилось на сегменты высокого класса и класса люкс, на которые пришлось 100% доли рынка.
Г-н Нгуен Ван Нгу (из Намдиня ), нуждающийся в покупке дома, рассказал, что последние три месяца его семья постоянно присматривалась к многочисленным квартирам в районах Намтылием и Хадонг. Располагая 3 миллиардами донгов, г-н Нгу планирует купить квартиру площадью около 65-70 м² с двумя спальнями, но чем больше он ищет, тем сильнее чувствует, что попал в «матрицу цен на квартиры».
«Та же непроданная квартира, но цена, предлагаемая владельцем, ещё выше, чем раньше. Например, дом площадью 68 м² в Ми Динь (Нам Ту Лием, Ханой) в сентябре был выставлен на продажу примерно за 3,3 млрд донгов. Сейчас этот же дом продаётся за 3,7 млрд донгов», — сказал он. Пока цены на квартиры постоянно «танцуют», г-н Нгу временно отложил покупку дома и ждёт, пока цены упадут.
Или, как сказал господин Тран Ван Кыонг (из Бакзяна ), последние два месяца его семья посещала множество жилых комплексов в Ханое, чтобы посмотреть дома. Однако господин Кыонг был шокирован, поскольку цена продажи квартиры, предлагаемая владельцем, стремительно растёт.
Некоторые люди отказались от планов покупки дома, поскольку запрашиваемая цена резко выросла (Иллюстрация: Тран Кханг).
Десять дней назад владелец квартиры площадью 72 м² в районе Хоангмай (Ханой) с двумя спальнями запросил у г-на Кыонга 4,3 млрд донгов, что эквивалентно 60 млн донгов за м². Однако недавно владелец квартиры сообщил г-ну Кыонгу, что цена выросла до 4,7 млрд донгов.
«Стремительный рост цен на квартиры заставляет меня задуматься, стоит ли покупать сейчас или подождать, пока ситуация стабилизируется. Если я куплю сейчас, цена может снова упасть, ведь она уже так сильно выросла. Если я не куплю, боюсь, что цены на квартиры продолжат расти», — сказал он.
По данным отдела маркетинговых исследований, средняя цена продажи квартир по стране в первом квартале 2021 года составила 35 млн донгов/м². К третьему кварталу 2024 года она выросла до 51 млн донгов/м². Таким образом, за 4 года цены на квартиры выросли на 45%, или более чем на 10% в год.
Почему цены на квартиры «горячие»?
Эксперт по недвижимости Нгуен Куок Ань заявил, что существует множество причин, приводящих к резкому росту цен в сегменте квартир.
Во-первых, рынок недвижимости цикличен. В частности, цены на квартиры растут, поскольку рынок находится в фазе восстановления. Ранее, в середине 2024 года, это подразделение прогнозировало восстановление каждого типа недвижимости, причём первым восстановится жилая недвижимость.
После непростого периода психология инвесторов на рынке недвижимости сильно ослабла. Самое страшное при инвестировании — это не падение цен на недвижимость, а страх неликвидности продукта. Поэтому инвесторы теперь ищут недвижимость с определённым юридическим статусом, денежным потоком и, как минимум, сдаваемую в аренду, например, квартиру.
Вторая причина заключается в том, что предложение не покрывает рыночный спрос, хотя он очень велик. Например, в Ханое ежегодно требуется около 100 000–170 000 новых квартир, при этом предложение с начала года составляет всего около 30 000 единиц, а в 2023 году — около 10 000.
В то же время плотность населения в городских районах очень высока. В некоторых странах, таких как Корея, Китай и др., несмотря на развитую транспортную систему, позволяющую удобно добираться до всех провинций и городов, люди по-прежнему живут и работают преимущественно в крупных городах. Вьетнам не является исключением. Купить дом в крупных городах всегда было непросто. По мере того, как люди становятся всё более сконцентрированными, уровень цен становится всё сложнее снижать.
Кроме того, предложения недвижимости всё больше концентрируются в сегментах высокого ценового диапазона. Согласно данным, в начале 2020 года на сегмент высокого ценового диапазона и выше (с ценой более 55 млн донгов за м²) приходилось лишь около 6% от общего объёма предложения. К третьему кварталу этого года на эти сегменты приходилось около 60%.
По словам эксперта, в условиях низкого предложения на рынке, после устранения юридических проблем и запуска продуктов, инвесторы в основном ориентируются на средний ценовой сегмент и выше (цены свыше 35 млн донгов/м2).
«Запуск проекта занимает много времени, а цены на землю продолжают расти с каждым днем, поэтому для инвесторов логично принимать решение о запуске квартир по средней цене и выше», — сказал г-н Куок Ань.
Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Дуонг Там).
Третья причина — психологический фактор рынка. В частности, когда цены на квартиры выросли незначительно, люди склонны ждать их снижения. Но когда цены растут примерно на 10–20%, все спешат покупать, опасаясь дальнейшего роста цен. Это наносит дополнительный психологический удар, вызывая отскок рынка.
«На самом деле, рынок в прошлом году был очень активным. Причина также в том, что люди очень нетерпеливы, ожидая снижения цен на квартиры», — заключил г-н Куок Ань.
Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), отметил, что в последнее время наблюдается необычный рост цен на квартиры, особенно в Ханое. Это явление, безусловно, обусловлено влиянием заинтересованных групп, в то время как экономическая ситуация, рынок и доходы населения ещё не восстановились.
«Цены на жильё растут, но сделок нет. Это может быть уловкой инвестиционной группы с неясными намерениями», — откровенно заявил г-н Динь.
По его словам, эти группы интересов способны проворачивать махинации с ценами, используя проблемы с предложением квартир. В последние годы на рынке не было новых проектов, получивших инвестиционные лицензии. На рынке представлены в основном старые проекты, которые покупаются и продаются снова. Предложение не только ограничено, но и некачественно, особенно для населения и малообеспеченных слоев населения, а структура предложения неадекватна.
Кроме того, большая часть нового предложения по-прежнему строится по высоким стандартам, что связано с высокими инвестиционными затратами и стоимостью земли, а инвесторы также ожидают более высокой прибыли, чем раньше. Поэтому уровень цен на квартиры на первичном рынке очень сложно снизить. Высокая стоимость квартир на первичном рынке привела к резкому росту цен на вторичном рынке.
В настоящее время психология покупателей жилья постепенно снижается, поскольку цены на квартиры непрерывно растут с начала года.
Объемы сделок купли-продажи квартир замедлились, однако ожидается, что в краткосрочной перспективе их будет сложно сократить (Фото: Тран Кханг).
Г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор EZ Property, отметил, что в последнее время цены на квартиры в Ханое росли только в отдельных районах из-за разницы между спросом и предложением. К настоящему моменту цены на квартиры в Ханое превысили пиковые значения.
«У меня есть группа друзей, которые имеют высокие доходы, но, глядя на нынешние цены на квартиры, они считают, что они слишком высоки, несоразмерны стоимости и к ним очень трудно получить доступ», — сказал он.
Цены на квартиры слишком высоки, поэтому многие отложили покупку дома, посчитав цены необоснованными. В связи с этим ликвидность квартир в последнее время очень низкая. Г-н Тоан прогнозирует, что с настоящего момента и до конца года цены на квартиры вряд ли вырастут. Однако снизиться им будет очень сложно, за исключением случаев, когда нуждающиеся в деньгах люди снизят цену, чтобы быстро продать.
Нгуен Ван Динь заявил, что для снижения цен на квартиры в Ханое необходимо ускорить реализацию проектов социального жилья. Необходимо проактивно регулировать предложение, эффективно используя инструменты планирования, корректируя планы и выделяя дополнительные средства на чистые земли, чтобы помочь инвесторам реализовывать проекты социального жилья сразу после их утверждения.
В долгосрочной перспективе для стабилизации цен на квартиры в частности и жилищный рынок в целом необходимо активное участие государства. В частности, необходимо продолжать стимулировать развитие транспортной инфраструктуры, сокращая время в пути из пригородов в центр города, а предложение жилья из пригородов снизит цены на жилье.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm
Комментарий (0)