Сделки стагнируют, но цена продажи квартир в Ханое продолжает расти, как «одержимая»

(Дэн Три) - Эксперты утверждают, что в последнее время цены на квартиры постоянно растут, из-за чего людям приходится временно откладывать свои планы по покупке жилья. Однако цены на квартиры продолжают расти, несмотря на трудности со сделками.

Покупатели жилья испытывают трудности из-за ценового шторма

По данным опроса, проведенного журналистами Dan Tri , за последний месяц стоимость продажи квартир в Ханое продолжила сохранять тенденцию к росту.

В середине октября дом площадью 64 м2 с 2 спальнями в проекте Vinhomes Smart City был выставлен на продажу примерно за 4,2 млрд донгов. На сегодняшний день эта квартира продолжает расти в цене и достигла 4,6 млрд донгов.

Или в проекте Thang Long Number 1 квартира площадью 87 квадратных метров с двумя спальнями была выставлена ​​на продажу в начале октября за 5,7 млрд донгов. Однако на данный момент цена на эту квартиру выросла до 6 миллиардов донгов.

По данным исследовательского подразделения, средняя цена продажи первичных квартир на всем рынке Ханоя значительно выросла: с 40 млн донгов/м2 в начале 2022 года до примерно 72 млн донгов/м2 в третьем квартале этого года.

В частности, средняя цена новых открытых проектов в этом квартале достигла около 70 млн донгов/м2 (без учета НДС и платы за обслуживание), поскольку предложение новых открытых квартир в квартале в основном приходилось на сегменты high-end и luxury, на которые пришлось 100% доли рынка.

Г-н Нгуен Ван Нгу (из Нам Диня ) рассказал, что в течение последних 3 месяцев его семья постоянно осматривала квартиры в районах Нам Ту Лием и Ха Донг, нуждаясь в покупке дома. За 3 млрд донгов г-н Нгу планирует купить квартиру площадью около 65–70 м2 с двумя спальнями, но чем больше он их осматривает, тем больше у него возникает ощущение, что он попал в «матрицу цен на квартиры».

«Та же непроданная квартира, но цена, предложенная владельцем, выше, чем раньше. Например, дом площадью 68 квадратных метров в Ми Динь (Нам Ту Лием, Ханой) был выставлен на продажу в сентябре примерно за 3,3 миллиарда донгов. Владелец по-прежнему предлагает этот дом за 3,7 миллиарда донгов», - сказал он. Пока цена продажи квартир продолжала «танцевать», г-н Нгу временно отложил свой план покупки дома и подождал, пока цена не снизится.

Или, как сказал г-н Тран Ван Куонг (из Бакзяна ), за последние 2 месяца его семья посетила множество многоквартирных домов в Ханое. Однако г-н Куонг был шокирован, поскольку цена продажи квартиры, предложенная владельцем дома, быстро росла.

Некоторые люди отказались от своих планов покупки дома, поскольку запрашиваемая цена резко выросла (Иллюстрация: Тран Кханг).

10 дней назад г-ну Куонгу предложили 4,3 млрд донгов от владельца квартиры в районе Хоангмай (Ханой) площадью 72 квадратных метра с двумя спальнями, что эквивалентно 60 миллионам донгов за квадратный метр. Однако недавно владелец этой квартиры сообщил г-ну Куонгу, что цена выросла до 4,7 млрд донгов.

«Стремительный рост цен на квартиры заставляет меня задуматься, стоит ли мне покупать сейчас или подождать, пока ситуация стабилизируется. Если я куплю сейчас, цена может снова упасть, потому что она уже так сильно выросла раньше. Если я не куплю, я боюсь, что цены на квартиры продолжат расти», — сказал он.

По данным исследовательского подразделения, средняя цена продажи квартир по стране в первом квартале 2021 года составила 35 млн донгов/м2. К третьему кварталу 2024 года цена продажи выросла до 51 млн донгов/м2. Таким образом, за 4 года цены на квартиры выросли на 45%, то есть рост составил более 10% в год.

Почему цены на квартиры «горячие»?

Эксперт по недвижимости Нгуен Куок Ань отметил, что существует множество причин, приводящих к резкому росту цен в сегменте квартир.

Во-первых, рынок недвижимости цикличен. В частности, цены на квартиры выросли из-за того, что рынок находился в фазе восстановления. Ранее, в середине 2024 года, это подразделение прогнозировало восстановление каждого типа недвижимости, при этом первым восстановится жилой сектор.

Пережив сложный период, настроения инвесторов на рынке недвижимости очень слабые. Самое страшное при инвестировании — это не падение цен на недвижимость, а страх неликвидности продукта. Поэтому инвесторы сейчас ищут такие типы недвижимости, которые имеют определенный правовой статус, обеспечивают денежный поток и могут, по крайней мере, сдаваться в аренду, как квартиры.

Вторая причина заключается в том, что предложение не удовлетворяет рыночный спрос, в то время как спрос очень велик. Например, в Ханое ежегодно требуется около 100 000–170 000 новых квартир, тогда как предложение с начала года составит всего около 30 000 квартир, а в 2023 году — около 10 000 квартир.

В то же время плотность населения городских территорий очень велика. Некоторые страны, такие как Корея, Китай,... хотя и имеют хорошую транспортную систему, удобную для поездок во все провинции и города, люди по-прежнему в основном живут и работают в крупных городах. Вьетнам не является исключением. Покупка дома в крупных городах никогда не была легкой задачей. По мере того, как собирается все больше людей, уровню цен становится все труднее снижаться.

Кроме того, продукты недвижимости все больше концентрируются в высоких ценовых сегментах. Доказательством служит тот факт, что в начале 2020 года на сегмент высокого класса и выше (цена свыше 55 млн донгов/м2) приходилось всего около 6% от общего объема предложения. К третьему кварталу текущего года доля таких продуктов составила около 60%.

По словам эксперта, в условиях низкого предложения на рынке, после устранения юридических проблем и запуска продуктов, инвесторы в основном ориентируются на сегмент средней ценовой категории и выше (цены свыше 35 млн донгов/м2).

«Запуск проекта занимает много времени, а цены на землю продолжают расти с каждым днем, поэтому для инвесторов логично принять решение о запуске квартир по ценам среднего ценового диапазона и выше», — сказал г-н Куок Ань.

Многоквартирный дом в Ханое (Фото: Дуонг Там).

Третья причина — рыночная психология. В частности, когда цены на квартиры не сильно выросли, люди склонны ждать снижения цен. Но когда они увидели, что цена выросла примерно на 10–20%, все бросились покупать, потому что боялись, что цена продолжит расти. Это стало дополнительным психологическим ударом, который снова заставил рынок резко вырасти.

«На самом деле, рынок был очень горячим в течение последнего года. Таким образом, причина также в том, что люди довольно нетерпеливы, ожидая снижения цен на квартиры», - заключил г-н Куок Ань.

Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), подсчитал, что цены на квартиры за последний период аномально выросли, особенно в Ханое. Это явление, безусловно, находится под влиянием групп интересов, пока экономический контекст, рынок и доходы населения еще не восстановились.

«Цены на жилье растут, но сделок нет. Это может быть уловкой инвестиционной группы с неясными намерениями», — откровенно заявил г-н Дин.

По его словам, эти группы интересов способны проворачивать трюки по повышению цен, используя тот факт, что предложение квартир испытывает проблемы. За последние годы на рынке не было новых проектов, получивших инвестиционные лицензии. Проекты на рынке в основном старые и покупаются и продаются снова. Поставки недостаточны и некачественны, поставки для населения и малообеспеченных слоев населения очень незначительны, структура продукции неподходящая.

Кроме того, большая часть нового предложения по-прежнему выполняется в соответствии с высокими стандартами, с высокими инвестиционными затратами и стоимостью земли, а инвесторы также ожидают более высокой прибыли, чем прежде. Поэтому уровень цен на первичные квартиры снизить очень сложно. Высокая стоимость квартир на первичном рынке привела к резкому росту цен на вторичном рынке.

В настоящее время психология покупателей жилья постепенно снижается, поскольку цены на квартиры непрерывно растут с начала года.

Объем сделок купли-продажи квартир замедлился, но ожидается, что в краткосрочной перспективе его будет сложно сократить (Фото: Тран Кханг).

Г-н Фам Дук Тоан, генеральный директор EZ Property, отметил, что в последнее время цены на квартиры были высокими только в Ханое из-за разницы между спросом и предложением. На данный момент цены на квартиры в Ханое превысили пиковые значения.

«У меня есть группа друзей, все из которых имеют высокий доход, но, глядя на текущие цены на квартиры, они все считают, что они слишком высоки, несоразмерны стоимости и к ним очень трудно получить доступ», — сказал он.

Цены на квартиры настолько высоки, что многие люди откладывают свои планы по покупке дома, считая цены необоснованными. Поэтому ликвидность квартир в последнее время очень низкая. Г-н Тоан прогнозирует, что с настоящего момента и до конца года цены на квартиры вряд ли вырастут. Однако снизить цены на квартиры будет очень сложно, за исключением тех, кому нужны деньги, чтобы снизить цену и быстро продать квартиру.

Нгуен Ван Динь заявил, что для снижения цен на квартиры в Ханое необходимо приложить усилия по ускорению реализации проектов строительства социального жилья. Проактивно регулировать предложение, эффективно используя инструменты планирования, корректируя планирование и выделяя дополнительные фонды чистой земли, чтобы помочь инвесторам реализовать проекты социального жилья, как только будет разработано планирование.

В долгосрочной перспективе для стабилизации цен на квартиры в частности и на жилищный рынок в целом необходимо активное участие государства. В частности, необходимо и дальше содействовать развитию транспортной инфраструктуры, сокращая время в пути от районов-спутников до центра города, а предложение из пригородных зон позволит снизить цены на жилье.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm