Законодательные пробелы способствуют возникновению споров в многоквартирных домах

Неоднозначные договоры купли-продажи и слабое правовое регулирование подвергают покупателей жилья значительному риску в спорах о праве собственности с застройщиками многоквартирных домов.

В Ханое и ряде других провинций и городов появились фотографии жителей с транспарантами, протестующих против застройщиков. Наиболее острые споры касаются общих и частных зон и удобств, таких как подвалы и парковочные места, общественные помещения, спортзалы , а также коммерческие или сдаваемые в аренду помещения. Эксперты и юристы указывают на несколько причин, приводящих к такой ситуации.

Неоднозначные договоры купли-продажи выгодны застройщику.

Г-н Тран Кхань, председатель Ханойского клуба управления строительством, проанализировал, что ранее Постановление 71/2010 предусматривало четкое указание частной и общей собственности в договорах купли-продажи квартир. Однако Постановление 99/2015, регулирующее применение действующего Закона о жилищном строительстве, не содержит этого положения. Каждый жилой комплекс имеет свой собственный договор купли-продажи, содержание которого может быть истолковано по-разному, что приводит к спорам. Многие договоры купли-продажи, составленные инвестором, не детализированы, а в некоторых даже опущены общие зоны собственности, что выгодно инвестору.

По словам г-на Кханя, большинство покупателей обращают внимание только на цену и качество квартиры, но мало внимания уделяют пунктам договора, касающимся общей и частной собственности. После передачи квартиры правление, представляющее интересы жильцов, не имеет оснований делить общую и частную собственность с застройщиком. Это приводит к дальнейшим спорам относительно взносов застройщика и жильцов в фонд содержания квартиры (2% от стоимости квартиры или площади, находящейся в собственности).

Г-н Нгуен Мань Ха, вице-председатель Вьетнамской ассоциации риелторов, также отметил, что многие договоры купли-продажи квартир не соответствуют нормативным актам, а некоторые даже нарушают закон, что приводит к спорам. Клиенты часто невнимательно изучают условия при подписании договоров купли-продажи. Между тем, многие застройщики, желая продать свою недвижимость, «рекламируют ее не в соответствии с реальностью, а затем сокращают удобства в местах общего пользования, чтобы извлечь выгоду для жильцов».

23 апреля жители и офисные работники здания Bonanza (улица Дуй Тан, 23, Ханой) вывесили плакаты с требованием к застройщику начать диалог и прояснить оставшиеся спорные вопросы. Фото: Фуонг Линь — 23 апреля жители и офисные работники здания Bonanza (улица Дуй Тан, 23, Ханой) вывесили плакаты с требованием к застройщику начать диалог и прояснить оставшиеся спорные вопросы. Фото: *Предоставлено жителями.*

В законе пока нет конкретных указаний относительно парковочных мест для многоквартирных домов.

В последнее время споры о долевой и частной собственности в многоквартирных домах касаются парковочных мест для мотоциклов, велосипедов и автомобилей в подвале. Действующий закон о жилищном строительстве предусматривает, что парковочные места для велосипедов и мотоциклов являются долевой собственностью. Однако парковочные места для автомобилей покупатели квартир должны арендовать или приобрести их. Если они не арендуют и не покупают, парковочное место остается в управлении застройщика, и затраты на его строительство не включаются в стоимость квартиры.

Адвокат Чыонг Ань Ту, директор юридической фирмы «Чыонг Ань Ту», проанализировал природу парковочных мест в многоквартирных домах, отметив, что они являются частью общей собственности и включены в продажную цену. С момента передачи права собственности застройщик теряет свои права. Продажные цены на квартиры не являются фиксированными, а колеблются в зависимости от времени, что делает крайне сложным доказать, что застройщик не включил стоимость строительства парковочных мест в продажную цену.

Кроме того, парковочные места интегрированы в площадь многоквартирных домов и являются неотъемлемой частью конструкции. «Поэтому отделить затраты на строительство парковочных мест от продажной цены квартир сложно», — сказал г-н Ту.

Несмотря на многочисленные споры, связанные с парковочными местами в многоквартирных домах, действующий Закон о жилищном строительстве и проект поправок к нему, рассматриваемые Национальным собранием на его 5-й сессии, не содержат никаких изменений, которые бы конкретно определяли эти границы. «Отсутствие ясности в определении общей и частной собственности является основной причиной споров между застройщиками и жителями, причем жители в основном несут на себе основную тяжесть убытков», — сказал г-н Ту.

Жители жилого комплекса Kosmo Tay Ho потребовали от застройщика выплаты платы за обслуживание в марте. Фото: Предоставлено жителями. — Жители жилого комплекса Kosmo Tay Ho потребовали от застройщика выплаты платы за обслуживание в марте. Фото: *Предоставлено жителями.*

Строительные документы не являются общедоступными.

Председатель Ханойского клуба управления строительством, г-н Тран Кхань, указал на недостатки действующего Закона о жилищном строительстве и подзаконных актов, которые не обязывают застройщиков раскрывать юридические документы на свои здания. К таким документам относятся свидетельства о праве пользования землей на частных участках, утвержденные проекты и итоговая финансовая отчетность проекта (прошедшая аудит). Если застройщик не предоставит эти документы прозрачно, у жителей не будет достаточно информации, чтобы определить, какие части собственности являются общими, а какие — частными.

В действительности, при передаче строительной документации управляющей компании инвестор обязан предоставить такие документы, как исполнительные чертежи и планы этажей парковочной зоны. Однако г-н Кхань заявил, что, поскольку нотариально заверенные копии этих документов не требуются, инвестор может предоставить планы парковочной зоны, которые не соответствуют оригиналам, и также невозможно определить, включены ли затраты на строительство парковочного места в цену продажи квартиры.

В настоящее время управление и эксплуатация многоквартирных домов осуществляется пятью сторонами: государственными органами управления, инвесторами, управляющими компаниями, операционными и управленческими подразделениями и собственниками квартир. При возникновении споров между жильцами и инвесторами необходимо участие государственных органов управления. «Однако, согласно действующим правовым нормам, кажется, что государственные органы остаются в стороне, оставляя инвесторов принимать решения самостоятельно», — сказал г-н Кхань, приведя в пример тот факт, что при возникновении споров жильцы не могут запросить документы на строительство в Департаменте строительства или Департаменте природных ресурсов и окружающей среды.

«Основная проблема в спорах, возникающих в многоквартирных домах, заключается в том, что государственные органы не предоставляют жильцам публичную информацию о строительных документах. Только когда жильцы получают доступ к юридическим документам, можно уточнить, какие территории являются общей собственностью, а какие — частной, и только тогда споры могут быть быстро разрешены», — сказал г-н Кхань.

В дополнение к вышеупомянутым причинам, главный инспектор Министерства строительства г-н Нгуен Нгок Туан считает, что споры о долевой и частной собственности в многоквартирных домах также возникают из-за недостаточной осведомленности в законодательстве, отсутствия сотрудничества между инвестором и управляющей компанией, представляющей интересы жильцов; инвестор произвольно меняет функции, посягает на части, принадлежащие долевой собственности, и использует их, а также не передает или передает управляющей компании неполные документы на многоквартирный дом.

Доан Лоан

Ссылка на источник