Ожидания прорыва в развитии социального жилья

Результаты развития социального жилья не оправдали ожиданий из-за множества трудностей и проблем.

Заместитель председателя Народного комитета города Хошимин Буй Суан Кыонг заявил, что на основе программы развития жилищного строительства города Хошимин на период 2021–2030 годов и проекта правительства по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов город Хошимин планирует построить около 69 700–93 000 единиц социального жилья; из них в период 2021–2025 годов город Хошимин планирует построить от 26 200 до 35 000 единиц.

Скромные результаты

С 2021 года Народный комитет города Хошимин издал множество директив по устранению препятствий в реализации общей политики и руководящих принципов. Кроме того, с 2023 года город также рассмотрел каждое препятствие в реализации конкретных проектов и издал 63 постановления по устранению препятствий в реализации инвестиционных процедур, что соответствует 21 проекту.

Однако результаты реализации целевых показателей развития социального жилья пока ограничены и не достигли желаемых результатов. В частности, с начала семестра (2021 год) по сентябрь 2024 года город завершил реализацию только 6 проектов (5 проектов социального жилья и 1 проект рабочего жилья) с общим количеством квартир 2745, а также ведётся строительство 4 проектов с общим количеством квартир почти 3000.

Ле Тхань – Многоквартирный жилой дом социального жилья Ан Лак в районе Бинь Тан, Хошимин Фото: QUOC ANH

Большинство завершенных и строящихся проектов (6 из 9 проектов) прошли частично или полностью инвестиционные процедуры в период 2016–2020 годов. Процедуры, необходимые для допуска к строительству с 2021 года по настоящее время, прошли 3 из 9 проектов.

Вышеуказанные ограничения обусловлены многими причинами. Во-первых, согласование мнений и обмен информацией между подразделениями занимает много времени, носит административный характер и имеет множество недостатков. Во-вторых, осторожность при проверке правового статуса проектов социального жилья также замедляет процесс их реализации.

В-третьих, политика стимулирования инвестиций и субъектов социального жилья по-прежнему недостаточно привлекательна, и существует множество проблем в её реализации. В-четвёртых, город до сих пор не создал базу данных субъектов, нуждающихся в социальном жилье, для взаимодействия с инвесторами проектов социального жилья, согласования спроса и предложения и мобилизации ресурсов этих субъектов через государственную кредитную организацию.

Доктор Кан Ван Люк, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, отметил, что для скорейшего достижения цели по социальному жилью необходимо многое сделать. Спрос на социальное жильё очень велик, но населённые пункты пока не удовлетворяют его полностью. Цель на период 2021–2030 годов — построить 1 миллион единиц социального жилья, однако реальная возможность удовлетворить этот спрос составляет всего около 400 000 единиц.

Эксперт привёл статистику, показывающую, что к концу третьего квартала 2024 года по всей стране было завершено всего 79 проектов с 42 414 квартирами, что составляет 4% от плана. Строительство 131 проекта уже началось, а 412 проектов получили одобрение на инвестиционную политику. В рамках кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов, выделенного на поддержку строительства социального жилья, было освоено лишь более 1 700 млрд донгов, что эквивалентно 1,5%. Из них непогашенная задолженность по 15 проектам составила всего более 1 600 млрд донгов, а непогашенная задолженность покупателей жилья по 12 проектам – 150 млрд донгов.

Много ожиданий

Г-н Буй Сюань Кыонг заявил, что в ближайшее время городской партийный комитет и Народный комитет города Хошимина продолжат руководить департаментами и отделениями по внедрению положений о координации и урегулированию проектных процедур. В частности, департаментам, отделениям и городу Тху Дык необходимо уделять первоочередное внимание тесному сотрудничеству для завершения инвестиционных процедур, включая планирование работ, утверждение инвестиционной политики для 27 проектов (около 32 000 квартир), которые уже находятся в процессе реализации. Это приоритетные проекты, ориентированные на урегулирование инвестиционных процедур и устранение препятствий, с ежемесячной отчетностью, с целью скорейшего ввода объектов в эксплуатацию, начиная с настоящего момента и до конца 2025 года.

Для скорейшего внедрения проектов и достижения целей Резолюции 11-го съезда партии города Хошимин и проекта правительства по инвестированию в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период 2021-2030 годов Департамент строительства города Хошимин предложил решения по планированию, утверждению инвестиционной политики, землепользованию, реорганизации, обращению, изменению целевого назначения использования государственных активов, финансам и повышению ответственности отделов, отделений и народных комитетов районов, городов и города Тхудык.

По данным Департамента строительства, среди 27 проектов, которым необходимо сосредоточиться на выполнении юридических процедур, департамент рассмотрел осуществимые проекты для скорейшего начала строительства, включая 1 проект, который был одобрен для инвестиционной политики и одобрения инвестора (проект социального жилья Le Thanh Tan Kien, район Binh Chanh, инвестируемый Le Thanh Construction - Trading Company Limited в размере 1456 единиц), 18 проектов проходят процедуры утверждения инвестиционной политики (13 проектов Департамента планирования и инвестиций, 5 проектов Народного комитета города Тху Дык).

Что касается государственных инвестиций в социальное жилье, то согласно программе развития жилищного строительства на период 2021–2030 годов, план развития жилищного строительства на период 2021–2025 годов был утвержден Народным советом города Хошимина и Народным комитетом города Хошимина; в период 2021–2025 годов бюджетные средства государственного бюджета на развитие социального жилья составят около 3 770 млрд донгов.

В настоящее время Народный комитет города Хошимин одобрил политику государственных инвестиций в проект по адресу Фан Чу Чинь, 4, район Бинь Тхань, с общим капиталом около 990 миллиардов донгов. В ближайшее время Департамент строительства рекомендует Народному комитету города Хошимин принять активные меры по привлечению государственных инвестиций в четыре проекта социального жилья общей площадью около 4000 квартир.

Предложение разумных налоговых ставок

Г-н Чыонг Ань Туан, председатель совета директоров Hoang Quan Group, отметил, что социальное жильё никогда не предлагалось по такой выгодной цене, как сейчас, поскольку местоположение и качество жилья сопоставимы с коммерческим, но цена составляет всего 50%. Текущие процентные ставки относительно приемлемы, и компании не занимаются сдачей социального жилья в аренду ради прибыли, поэтому покупателями являются малообеспеченные люди, должностные лица и служащие, которым необходимо реализовать свою мечту о собственном доме.

Г-н Фан Дык Хьеу, постоянный член Экономического комитета Национальной ассамблеи, отметил, что с 1 августа вступили в силу законы, связанные с недвижимостью, создающие множество благоприятных условий для инвесторов, застройщиков и покупателей социального жилья. Покупатели могут получить кредиты по различным льготным программам, и даже условия получения дохода стали более гибкими.

Г-н Нгуен Мань Кхой, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости ( Министерство строительства ), отметил, что Закон о жилье 2023 года содержит множество новых положений, касающихся политики в области социального жилья. В частности, в отношении земельных фондов для строительства социального жилья Закон о жилье 2023 года четко определяет ответственность за выделение земельных фондов для строительства социального жилья как ответственность местных органов власти, соответственно возлагая на Народный комитет провинции ответственность за процесс разработки и утверждения планов строительства и городского планирования за выделение достаточных земельных фондов для строительства социального жилья в соответствии с утвержденной программой и планом развития жилья. Делегирование полномочий связано с ответственностью за создание гибкого механизма реализации для местных органов власти.

Закон также вносит изменения и дополняет ряд мер стимулирования инвесторов проектов социального жилья, стимулируя участие бизнеса в инвестициях и способствуя увеличению предложения социального жилья. В частности, от уплаты земельных сборов и арендной платы освобождается вся площадь земельного участка проекта, а от процедур определения цены на землю, расчета земельных сборов и арендной платы освобождаются в соответствии с положениями земельного законодательства; от получения максимальной нормы прибыли в размере 10% от площади, отведенной под строительство социального жилья; от получения максимальной субсидии в размере 20% от общей площади земельного участка, отведенного под строительство жилых домов (или 20% от общей площади застройки проекта) на строительство объектов строительства, объектов предпринимательской деятельности, торговли и коммерческого жилья в соответствии с утвержденной инвестиционной политикой проекта.

Однако г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), сообщил, что только что направил в Постоянный комитет Национальной ассамблеи и правительство два документа, касающихся двух важных вопросов налогообложения социального жилья. В частности, он предложил дополнить правила о наиболее разумной ставке налога на добавленную стоимость для инвесторов в проекты социального жилья, предназначенного только для сдачи в аренду, инвесторов в проекты по ремонту и реконструкции многоквартирных домов и арендодателей, сдающих помещения только в долгосрочную аренду, а также предложил внести поправку в пункт 3 статьи 16 Указа № 132/2020/ND-CP, увеличив общую сумму вычитаемых процентных расходов до 50% от общей чистой прибыли от предпринимательской деятельности и продлив срок вычета оставшейся части процентных расходов до 7 лет.

Дискуссия «Социальное жильё: прорыв в политике»

Сегодня, 21 ноября, газета «Лао Донг» организовала дискуссию на тему «Социальное жильё: прорыв в политике». В дискуссии приняли участие представители органов власти, бизнеса и эксперты, чтобы проанализировать трудности и препятствия, возникающие в жилищном строительстве в последнее время. Кроме того, были отмечены новые аспекты жилищной политики и предложены решения для скорейшей реализации целей развития социального жилья.

Источник: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm