Парадокс рынка недвижимости Хошимина, заключающийся в «отсутствии предложения».

Торговля на рынке закрыта…

В частности, отчет о состоянии рынка недвижимости за четвертый квартал 2023 года и за весь 2023 год, недавно опубликованный Департаментом строительства города Хошимин, показывает, что деятельность в сфере недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями, но постепенно восстанавливается, при этом каждый последующий квартал демонстрирует меньший отрицательный рост, чем предыдущий. В частности, за первые шесть месяцев отрицательный рост составил 11,58%, за девять месяцев — 8,71%, а за весь год — всего 6,38%.

Что касается предложения, то только в четвертом квартале 2023 года в Хошимине было реализовано 4 коммерческих жилищных проекта, включающих более 3700 квартир, готовых к выходу на рынок, причем 100% предложения приходилось на сегмент элитных апартаментов. Предложение в 2023 году увеличилось на 20,6% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, и все эти квартиры были проданы, без оставшихся запасов.

Только в жилом комплексе Kenton Node насчитывается около 1600 непроданных квартир.

Согласно Министерству строительства , количество непроданных объектов недвижимости рассчитывается исходя из года, прошедшего с момента, когда объект был признан пригодным для продажи, но так и не был продан. Это может объяснить, почему Департамент строительства города Хошимина представил в своем отчете довольно «благоприятные» данные, показав отсутствие непроданных объектов, несмотря на медленный темп сделок и отрицательный рост рынка. Однако г-н Во Хонг Тханг, заместитель директора по исследованиям и разработкам в группе компаний DKRA, утверждает, что это правило нереалистично, поскольку многие проекты только получили разрешения и еще не получили уведомления о готовности к продаже, но предприятия уже начали их преждевременную продажу. К моменту, когда проект становится пригодным для продажи, вся недвижимость уже продана.

И наоборот, многие проекты, находящиеся на рынке десятилетиями, все еще имеют нереализованные запасы. Поэтому точнее рассчитывать запасы на момент, когда проект становится доступным для продажи и застройщик запускает продукт на рынок. Запасы, рассчитанные таким образом, будут меняться в разные статистические моменты времени. Следовательно, текущий метод расчета, используемый Министерством строительства, может не учитывать некоторые аспекты рынка. Запасы следует рассчитывать, начиная с момента продажи и накапливая их в течение нескольких лет, пока проект не будет продан на 100%.

Исходя из вышеизложенного, г-н Во Хонг Тханг отметил, что отчет Департамента строительства города Хошимин неточен, поскольку в действительности объем как старых, так и новых товарных запасов в городе очень велик. Наиболее очевидным доказательством является то, что с начала года по настоящее время было совершено очень мало сделок, товары не проданы, и по многим проектам остаются нереализованные запасы.

Эксперт по недвижимости также заявил, что утверждение о полном отсутствии предложения недвижимости в Хошимине нелогично, поскольку покупательная способность в течение всего 2023 года была низкой. Только один или два проекта, отвечавшие спросу клиентов и ориентированные на реальных покупателей, хорошо продавались, в то время как другие элитные проекты продавались очень медленно или вообще не продавались. Хотя разумно утверждать, что в конкретном проекте, подходящем для рынка, нет предложения, невозможно, чтобы весь рынок был полностью лишен предложения. «Многие проекты, продаваемые через агентства или родственников, могут объявлять о 100% продажах, но на самом деле эти агентства «накапливают» предложение для перепродажи», — пояснил эксперт.

…но у предприятия еще остались нераспроданные товары.

Согласно статистике по состоянию на конец сентября 2023 года, финансовые отчеты 10 компаний, работающих в сфере недвижимости, зафиксировали общую стоимость запасов более 300 000 миллиардов донгов, что на 5% больше по сравнению с аналогичным периодом. Стоимость запасов Novaland Group на конец 3 квартала 2023 года составила более 137 755 миллиардов донгов. Khang Dien зафиксировала запасы в размере 17 152 миллиардов донгов. Nam Long Group имела запасы в размере 16 800 миллиардов донгов. Dat Xanh Group имела запасы в размере 14 788 миллиардов донгов. Quoc Cuong Gia Lai также имела запасы в размере 7 100 миллиардов донгов… По статистике DKRA Group, на данный момент только в Хошимине в сегменте квартир находится 7 890 единиц жилья, что на 13,2% больше по сравнению с 2022 годом; При этом в сегменте таунхаусов и вилл в настоящее время имеется 2904 единицы жилья.

Недавно в предварительном анализе финансовых отчетов 1579 компаний, котирующихся на бирже (в 10 секторах), Исследовательский совет по развитию частной экономики (Совет IV) заявил, что с середины 2022 года до конца второго квартала 2023 года выручка во всех секторах снизилась. Наиболее серьезные проблемы наблюдались в секторах недвижимости и строительства. Эти две группы столкнулись с наибольшими проблемами с денежными потоками, при этом количество дней оборачиваемости запасов и дебиторской задолженности (среднее время взыскания долгов после продажи) увеличилось в несколько раз. Анализ показал, что среднее количество дней оборачиваемости запасов для недвижимости в первом квартале 2023 года достигло 5662 дней, а у некоторых компаний этот показатель составил 54 334 дня. Это означает, что компании потребуется до 149 лет, чтобы продать все свои запасы.

Рынок недвижимости в Хошимине остается вялым.

Для смягчения трудностей, с которыми сталкиваются предприятия, Комитет IV рекомендует сосредоточить политику на поддержке денежных потоков предприятий за счет доступа к капиталу и снижения издержек. Это поможет предприятиям генерировать краткосрочный денежный поток, по крайней мере, до второй половины 2023 года или первой половины следующего года. Комитет IV также считает, что помимо монетарной политики необходимы контрциклические фискальные меры для стимулирования совокупного спроса. Например, увеличение государственных инвестиций, сосредоточение внимания на крупных инфраструктурных проектах и ​​развитие социального жилья. Это поддержит предприятия в строительной отрасли, производстве строительных материалов и недвижимости, с одной стороны, и удовлетворит реальные потребности работников, с другой. Кроме того, необходимы снижение и отсрочка налогов и других издержек, поскольку сейчас самое время облегчить бремя для населения.

В долгосрочной перспективе Комитет IV предлагает сосредоточиться на развитии современного рынка капитала, чтобы избежать чрезмерной зависимости от кредитования для обеспечения роста. Необходим дальнейший анализ для разработки политики корпоративного подоходного налога, которая была бы подходящей для различных групп доходов и отраслей, обеспечивая достижение цели увеличения бюджетных поступлений для поддержки развития бизнеса.

Эксперт по недвижимости Фан Минь Чань отмечает, что в реальности наблюдается очень большой объем непроданной недвижимости. Например, только в одном проекте, Kenton Node в районе Ня Бе, не продано 1600 квартир. Аналогично, в проекте в городе Тху Дык, где выставлены на продажу тысячи квартир, продажи идут вяло. В действительности, объем непроданных объектов растет из-за снижения количества сделок и низкой ликвидности. Сегмент недвижимости в основном состоит из элитных объектов, ориентированных на инвесторов. Кроме того, юридические трудности, сложности с привлечением капитала через облигации, ограниченный доступ к кредитам и проблемы с денежным потоком также способствуют высокому уровню непроданных объектов недвижимости.

Для «спасения» бизнеса и поддержки быстрого восстановления рынка этот эксперт рекомендует в настоящее время ускорить усилия по решению проблем с запасами, урегулированию юридических вопросов и «высвобождению» незавершенных проектов в сфере недвижимости. Эти решения должны быть существенными, а не просто пустыми лозунгами.

В масштабах всей страны количество объектов недвижимости, находящихся в свободном доступе , сократилось.

Согласно данным, предоставленным 53 из 63 муниципалитетов, в 4 квартале 2023 года количество объектов недвижимости в проектах составило приблизительно 16 315 единиц (включая квартиры, отдельно стоящие дома и земельные участки). Из них 2 826 квартир, 5 173 отдельно стоящих дома и 8 316 земельных участков. Большая часть предложения приходится на сегменты отдельно стоящих домов и земельных участков. Количество квартир в 4 квартале 2023 года увеличилось примерно на 88,42% по сравнению с 3 кварталом 2023 года. Количество земельных участков увеличилось примерно на 115,66% по сравнению с 3 кварталом, а количество отдельно стоящих домов увеличилось примерно на 78,93% по сравнению с 3 кварталом.

Таким образом, можно заметить, что в 2023 году объем недвижимости в проектах, относящихся к сегментам квартир, отдельно стоящих домов и земельных участков, имел тенденцию к сокращению.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm