Парадокс недвижимости в Хошимине: «нет инвентаря»

Рынок закрыт…

В частности, отчёт о рынке недвижимости за четвёртый квартал 2023 года и за весь 2023 год, недавно опубликованный Департаментом строительства города Хошимин, показывает, что сектор недвижимости всё ещё сталкивается с многочисленными трудностями, но постепенно восстанавливается. В следующем квартале отрицательный рост оказался ниже, чем в предыдущем. В частности, за первые 6 месяцев года отрицательный рост составил 11,58%, за первые 9 месяцев – 8,71%, а за весь год – всего 6,38%.

Что касается предложения, то только в четвертом квартале 2023 года в Хошимине было реализовано 4 проекта коммерческого жилья с более чем 3700 готовыми к вводу в эксплуатацию объектами, 100% предложения приходится на сегмент элитных квартир. Предложение в 2023 году увеличилось на 20,6% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, и все эти объекты были проданы, запасов нет.

Только в проекте Kenton Node имеется около 1600 квартир.

По данным Министерства строительства , инвентаризация рассчитывается с момента, прошедшего через год с даты, когда недвижимость может быть введена в эксплуатацию, но не продана или не была продана. Возможно, именно поэтому Департамент строительства города Хошимин в своем отчете привел довольно «приятные» цифры, упомянутые выше: инвентаризация отсутствует, несмотря на то, что сделки по-прежнему идут очень медленно, а рынок продолжает демонстрировать отрицательный рост. Однако г-н Во Хонг Тханг, заместитель директора по исследованиям и разработкам DKRA Group, отметил, что это положение не соответствует действительности, поскольку многие новые проекты имеют лицензии, но не получили уведомления о праве на продажу, но компании продают «зеленый рис». К тому времени, как проект становится доступным для продажи, он уже распродан.

Напротив, многие проекты, проданные десятилетиями, всё ещё имеют нераспроданные запасы. Поэтому, точнее, запасы необходимо рассчитывать на момент, когда проект становится доступным для продажи, и инвестор выводит продукт на рынок. Рассчитанный таким образом объём запасов будет меняться в каждый момент времени. Следовательно, текущий метод расчёта Министерства строительства может не отражать рыночную реальность. Запасы должны учитываться с момента продажи и накапливаться в течение многих лет до тех пор, пока проект не будет полностью освоен.

Исходя из вышеизложенных аргументов, г-н Во Хонг Тханг отметил, что отчёт Департамента строительства города Хошимин неточен, поскольку в действительности объём старого и нового инвентаря в городе очень велик. Наиболее явным подтверждением этого является тот факт, что с начала года и по настоящее время было очень мало сделок, имелись нераспроданные товары и было много проектов, находящихся в запасе.

Эксперт по недвижимости также подтвердил: «Необоснованно, что в Хошимине нет предложений недвижимости, поскольку покупательная способность в течение 2023 года низкая. Только один-два проекта, отвечающие потребностям клиентов и ориентированные на реальных покупателей, продаются хорошо, в то время как остальные элитные проекты продаются очень медленно или вообще не продаются». Если можно обоснованно утверждать, что в проекте, подходящем для рынка, нет предложений, это справедливо, но невозможно, чтобы весь рынок был без предложений. «Многие проекты, продаваемые через торговые площадки или через родственников, могут заявлять о полной распродаже, но на самом деле торговые площадки «приберегают товар» для повторной продажи», — отметил эксперт.

…но у предприятий все еще есть нераспроданные товары

Статистика на конец сентября 2023 года, финансовые отчеты 10 предприятий недвижимости зафиксировали общую стоимость запасов в размере более 300 000 миллиардов донгов, что на 5% больше, чем за тот же период. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ), стоимость запасов на конец третьего квартала 2023 года составила более 137 755 миллиардов донгов. Khang Dien Company зарегистрировала запасы в размере 17 152 миллиардов донгов. Nam Long Group имела запасы в размере 16 800 миллиардов донгов. Dat Xanh Group имела запасы в размере 14 788 миллиардов донгов. Quoc Cuong Gia Lai также имела запасы в размере 7 100 миллиардов донгов... Согласно статистике DKRA Group, на сегодняшний день в городе Хошимин только сегмент апартаментов насчитывает 7 890 единиц в запасах, что на 13,2% больше по сравнению с 2022 годом; а в сегменте таунхаусов и вилл на данный момент имеется 2904 единицы.

Недавно, в предварительном анализе финансовой отчетности 1579 предприятий (в 10 отраслях), котирующихся на фондовой бирже, Совет по исследованиям частного экономического развития (Board IV) заявил, что с середины 2022 года до конца второго квартала 2023 года выручка всех отраслей снизилась. Наиболее серьезными являются группы недвижимости и строительства. Это две группы с самыми большими проблемами денежного потока, когда количество дней инвентаризации и количество дней дебиторской задолженности (среднее время взыскания долга после продажи) многократно возросли. Результаты анализа показали, что среднее количество дней инвентаризации недвижимости в первом квартале 2023 года составляло до 5662 дней, а у некоторых предприятий — до 54 334 дней. То есть предприятиям потребовалось до 149 лет, чтобы распродать всю свою корзину продукции.

Рынок недвижимости Хошимина по-прежнему вял

Для решения проблем бизнеса Комитет IV рекомендует политику, направленную на поддержку денежного потока для бизнеса посредством доступа к капиталу, расширения и сокращения расходов. Это помогает бизнесу создавать краткосрочный денежный поток, по крайней мере, во второй половине 2023 года или до первой половины следующего года. Комитет IV также считает, что необходимы дополнительные контрциклические меры фискальной политики для стимулирования совокупного спроса в дополнение к денежно-кредитной политике. Например, стимулирование государственных инвестиций, сосредоточение внимания на крупной инфраструктуре, развитие социального жилья. С одной стороны, поддержка бизнеса в сфере строительства, стройматериалов и недвижимости; с другой стороны, удовлетворение реальных потребностей работников. Кроме того, необходимо сократить и расширить налоги и другие расходы, поскольку сейчас самое время для расслабления людей.

В долгосрочной перспективе Комитет IV рекомендует уделить внимание развитию современного рынка капитала, чтобы избежать чрезмерной зависимости роста от кредитования. Необходимо продолжать проводить анализ для разработки политики налогообложения доходов корпораций, соответствующей каждой группе доходов и каждой отрасли, чтобы обеспечить достижение цели увеличения доходов бюджета и содействия развитию бизнеса.

Эксперт по недвижимости Фан Минь Чань отметил, что реальность показывает, что запасы недвижимости очень велики. Например, только в одном проекте Kenton Node в районе Нябе осталось 1600 нераспроданных квартир. Или в проекте в городе Тху Дук запущены тысячи объектов, но продажи также идут медленно. Фактически, запасы растут из-за снижения числа транзакций и низкой ликвидности. Сегмент недвижимости в основном представлен высококлассными объектами, ориентированными на инвесторов. Кроме того, юридические сложности, трудности с привлечением облигационного капитала, ограниченный доступ к кредитному капиталу, трудности с денежным потоком... также привели к увеличению запасов недвижимости.

Чтобы «спасти» бизнес и поддержать скорейшее восстановление рынка, эксперт рекомендует активизировать усилия по урегулированию инвентаризации, решению юридических вопросов и «развязыванию» незавершённых проектов в сфере недвижимости. Решения должны быть практичными, а не просто пустыми лозунгами.

Запасы недвижимости по всей стране сократились

Согласно отчётным данным 53/63 населённых пунктов, объём недвижимости в проектах в четвёртом квартале 2023 года составил около 16 315 единиц (включая квартиры, индивидуальные дома и земельные участки). Из них 2 826 квартир, 5 173 индивидуальных дома и 8 316 земельных участков. В основном, объём недвижимости представлен в сегментах индивидуального жилья и земельных участков. Доля квартир в четвёртом квартале 2023 года составила около 88,42% по сравнению с третьим кварталом 2023 года. Доля земельных участков в сегменте индивидуального жилья составила около 115,66% по сравнению с третьим кварталом, а доля земельных участков в сегменте индивидуального жилья – около 78,93% по сравнению с третьим кварталом.

Таким образом, можно отметить, что в 2023 году наблюдается тенденция к снижению объема недвижимости в проектах многоквартирного жилья, индивидуального жилищного строительства и земельных участков.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm