Покупатели жилья рассматривают возможность переезда, чтобы приобрести собственный дом

В условиях постоянного роста цен на жилье покупатели могут рассмотреть вариант аренды или согласиться на переезд в соседние провинции, чтобы купить жилье по более разумной цене.

Высокая цена продажи

Недавно опубликованные данные Savills показывают, что в обоих крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, естественный годовой спрос на жильё составляет около 50 000 домов. Это связано с иммиграцией, переездом взрослых и сокращением среднего количества людей в доме…

Этот спрос уже некоторое время не удовлетворяется ограниченным предложением, что приводит к отложенному спросу на жильё. Кроме того, макроэкономические факторы, такие как волатильность рынка золота и низкие процентные ставки, побуждают инвесторов искать разумные и долгосрочные каналы инвестирования. Спрос на недвижимость в сегменте квартир также вырос.

Спрос на недвижимость в сегменте квартир растёт. Фото: Вьет Дунг

Однако, согласно отчёту Savills за первый квартал 2024 года, первичная цена квартир в Ханое достигла 59 млн донгов за кв. м, что на 3% больше, чем в предыдущем квартале, и на 14% больше, чем в предыдущем году. На вторичном рынке также наблюдался рост объёма сделок, и цены выросли по сравнению с предыдущими годами.

По данным CBRE Vietnam, в городе Хошимин к концу первого квартала 2024 года первичная цена квартир в городе достигла 61 млн донгов за м², не изменившись по сравнению с предыдущим кварталом. Инвесторы продолжают поддерживать привлекательную политику продаж и оплаты для повышения ликвидности объектов. Однако ликвидность не слишком позитивна.

Несомненно, дисбаланс спроса и предложения привел к росту цен на жильё. Однако, с точки зрения продавца, у инвесторов тоже есть свои «страдания», которые затрудняют снижение цен, даже если они этого действительно хотят.

Руководитель компании по недвижимости в Хошимине заявил, что для завершения проекта жилой недвижимости компании приходится «нести» значительные расходы. Например, стоимость земли для проекта включает в себя компенсационные расходы, расходы на расчистку участка при передаче прав землепользования, сборы за землепользование, арендную плату за землю и сборы за охрану рисовых полей (если они используются) для государства.

Расходы, связанные с землей, обычно составляют около 15% от стоимости проекта квартиры, около 30% — проекта таунхауса и около 20% — проекта виллы.

В частности, текущие расходы на компенсацию и уборку участка обычно вычитаются компетентным государственным органом в размере около 70% от фактических затрат, понесённых предприятием. Оставшиеся фактические затраты, не вычтенные из налогооблагаемой базы, считаются прибылью, и предприятие обязано уплатить с неё дополнительный налог на прибыль в размере 20%. В конечном счёте, все эти расходы включаются в продажную цену, которую покупатели платят при покупке дома.

Стоимость строительства составляет около 50% от общей стоимости проектов квартир, около 30% — таунхаусов и около 20% — вилл. Стоимость этих проектов постоянно растёт: например, стоимость 1 м² площади в строительстве квартир сейчас выросла до 13–15 млн донгов за м², что почти вдвое превышает предыдущий уровень в 7–8 млн донгов за м².

«Все вышеперечисленные расходы рассчитаны для нормальных рыночных условий, при этом срок реализации проекта коммерческого жилья составляет около трёх лет. Если же из-за юридических проблем, как это было раньше, срок реализации увеличится, общая стоимость инвестиций значительно увеличится», — поделился руководитель вышеупомянутой компании.

Пригороды — яркие пятна

В связи с ростом цен некоторые проекты оцениваются выше их реальной стоимости. Эксперты советуют покупателям тщательно оценить ценность использования и обоснованность проекта.

«В целом, если цены продолжат расти, покупатели будут учитывать своё финансовое положение. Хотя реальный спрос на жильё по-прежнему составляет большую часть, если цены продолжат расти, покупатели могут рассмотреть вариант аренды квартир в центре города или смириться с перераспределением спроса в пользу предложения в соседних провинциях с более разумными ценами», — отметила г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела консалтинга и исследований Savills Hanoi.

Г-жа До Тхи Ту Джанг, директор консалтинговой компании Savills Vietnam, отметила, что процесс приобретения дома и накопления капитала часто начинается с небольших, доступных квартир, а затем, когда семья накапливает средства, переезжает в более просторные квартиры. Поэтому покупка дома в хорошем месте часто оказывается невыгодной для тех, кто покупает жильё впервые.

Однако инфраструктура остаётся важнейшим рычагом изменения структуры стоимости на рынке жилья. Наличие инфраструктуры сокращает время в пути и расширяет возможности выбора в прилегающих районах, решая проблему доступности жилья.

«Нехватка доступного жилья в крупных городах неоспорима. Однако это вполне объяснимо, поскольку это не потенциальный вариант для инвесторов и не подходит для тех, кто покупает жильё впервые. Доступное жильё есть и в других районах-спутниках, и с улучшением инфраструктуры расстояние от этих районов до центра города сократится», — сказала г-жа Цзян.

Источник