Социальное жилье: трудно построить, трудно продать

Строительство социального жилья невыгодно, процедуры очень сложные, нет стимулов, поэтому оно долгое время не было привлекательным для бизнеса. Однако, когда «берешь на себя обязательство» строить социальное жилье, когда приходит время запускать продукт, это нелегко, потому что это предполагает рассмотрение субъектов, и только те, кто соответствует условиям, могут купить.

Непривлекательно для бизнеса

Участвуя в социальном жилье в течение многих лет, г-н Ле Ху Нгиа, генеральный директор Le Thanh Production and Trading Company Limited, подчеркнул, что создание социального жилья для продажи является сложным, создание социального жилья для аренды еще более сложным. Первая сложность - это капитал и прибыль. В частности, если предприятие, реализующее проект по строительству 1000 единиц социального жилья для аренды с инвестиционным капиталом в 500 миллиардов донгов, не сможет ежегодно терять не менее 10% -15%. Поэтому без механизма поддержки предприятие никогда не сможет этого сделать. «В течение долгого времени Le Thanh могла создавать социальное жилье для аренды, потому что ей приходилось решать проблему способов оплаты для покупателей, и предприятие несло проценты по кредиту от имени клиентов», - сказал г-н Нгиа.

Проект социального жилья в Хошимине. Фото: TAN THANH

Что касается дефицита предложения социального жилья, то, по словам г-на Нгиа, это сложная для решения проблема. Поскольку норма прибыли для социального жилья и так низкая, она скоро сузится до 10%, поэтому это не стимулирует бизнес участвовать в инвестициях. В частности, процессуальный процесс является кошмаром для бизнеса. Поэтому государство должно быть гибким, должно объединить процесс, чтобы работать параллельно для бизнеса, чтобы ускорить ход проекта, тем самым увеличивая предложение на рынке. Кроме того, необходимо принять рынок социального жилья, то есть позволить покупателям через некоторое время продавать их как обычные дома. Только тогда можно будет привлечь инвесторов и покупателей социального жилья. «В других странах нам нужно только один раз рассмотреть людей без домов, чтобы купить социальное жилье, и не заботиться о других вопросах. Пока мы все еще слишком подробны и не открыты для бизнеса», - подчеркнул г-н Нгиа.

Также компания, которая уже много лет напрямую занимается социальным жильем, г-н Ле Нгуен Минь Куанг, директор акционерной компании Nam Long ADC Apartment Development, сказал, что процесс реализации проекта социального жилья компании столкнулся со многими трудностями. Стоимость исходных материалов и трудозатраты постоянно росли, что приводило к росту цен на социальное жилье, оказывая большое давление на компанию. В частности, юридические процедуры и политические положения по-прежнему очень сложны, длительный процесс урегулирования занимает много времени и также увеличивает расходы. Не говоря уже о том, что нехватка чистой земли для социального жилья уже давно является сложной проблемой в городских районах.

Кроме того, еще одной сложной проблемой, с которой сталкиваются большинство предприятий сферы недвижимости при реализации проектов, является сложность доступа к льготным кредитам. Людям нелегко брать кредиты на аренду/покупку социального жилья. Между тем, некоторые люди не решаются покупать социальное жилье из-за опасений по поводу качества, условий проживания и сопутствующих услуг.

Необходимо быть более радикальным с новым механизмом

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), процедуры для социального жилья уже давно усложнились и стали более трудными, чем для коммерческого жилья. Вот почему в период с 2016 по 2020 год город Хошимин смог построить только около 15 000 - 16 000 единиц социального жилья, что составляет 41% от национального целевого показателя, или в среднем 3000 единиц в год, что недостаточно для удовлетворения огромного спроса общества. По всей стране в период с 2021 по 2023 год было завершено только 72 проекта социального жилья с 38 128 квартирами, что составляет менее 9% от пятилетнего плана на 2021 - 2025 годы в 446 000 единиц. Город Хошимин завершил и ввел в эксплуатацию только 2 проекта социального жилья с 623 квартирами и начал 7 проектов социального жилья с 4996 квартирами, но из-за «юридических проблем» строительство практически не удалось реализовать. «Мы предложили много решений для устранения трудностей и содействия реализации проектов социального жилья для города Хошимин. Среди них есть решения по процедурам утверждения инвестиционной политики; Министерство строительства поручает Департаменту строительства населенных пунктов оценивать и утверждать детальное планирование в масштабе 1/500 проектов социального жилья, включая проекты коммерческого жилья, которые были одобрены для инвестиционной политики; в то же время, утверждение инвесторов в соответствии с положениями пункта b, пункта 3, статьи 6 резолюции 98/2023/QH15 Национальной ассамблеи», - сказал г-н Чау.

Не говоря уже о том, что на протяжении многих лет HoREA направляла правительству, министерствам и ведомствам множество документов с целью устранения трудностей, связанных с социальным жильем, включая документ с просьбой «к премьер-министру рассмотреть возможность поручить Государственному банку разрешить кредитным учреждениям, назначенным государством, предоставлять льготные кредиты на покупку или аренду социального жилья».

Между тем, г-н Буй Ван Сон, заместитель директора Банка социальной политики, филиала в Хошимине, сказал, что дефицит социального жилья с 2020 года по настоящее время, одной из причин, которую можно упомянуть, является то, что нет политики для инвесторов, чтобы брать льготные кредиты на строительство социального жилья. Поэтому в прошлом подразделение было сосредоточено только на кредитовании на покупку и аренду с правом выкупа социального жилья. По словам г-на Сона, банк готов предоставить кредит до 80% от стоимости дома с льготными процентными ставками, если это правильный предмет.

Правительство , министерства, отрасли и местные органы власти должны сосредоточиться на совершенствовании строительных процессов и юридических процедур, тесно сотрудничать с предприятиями для снижения бремени юридических процедур, а также оказывать поддержку в поиске и освоении земельных фондов для проектов социального жилья.

В то же время, обеспечить политику и меры финансовой поддержки, такие как предоставление льготных кредитов, налоговые льготы или создание специальных фондов поддержки для предприятий. «Поощрять предприятия внедрять инновационные технологии, проводить исследования и разрабатывать технологии, сокращать издержки и повышать эффективность в процессе строительства и управления социальным жильем», - подчеркнул г-н Сон.

Продолжайте устранять препятствия

Г-н Май Тхань Тунг, заместитель начальника Департамента жилищного строительства и рынка недвижимости Департамента строительства города Хошимин, сказал, что за последнее время департамент приложил большие усилия для устранения препятствий и трудностей для предприятий, занимающихся социальным жильем, однако результаты все еще ограничены из-за множества сложных проблем: решение одной проблемы приводит к появлению другой.

По словам г-на Туна, в ближайшем будущем Хошимин продолжит устранять препятствия в социальном жилье, чтобы увеличить предложение на рынке, удовлетворяя огромный спрос на жилье для людей и общества. В частности, город сосредоточится на планировке земельных участков, территорий вблизи промышленных парков и зон экспортной переработки, а также сконцентрируется на 4 крупных неиспользуемых земельных фондах города.

Что касается капитала, Народный совет города Хошимин издал Резолюцию 09/2023, в которой говорится, что Государственная финансово-инвестиционная компания (HFIC) будет полностью поддерживать процентные ставки по социальному жилью и жилью для рабочих. Департамент планирования и инвестиций и другие департаменты и филиалы реализуют этот вопрос.

Источник: https://nld.com.vn/nha-o-xa-hoi-kho-lam-kho-ban-196240520203056604.htm