В августе, вскоре после того, как стало известно о проблемах с ликвидностью у Country Garden, 38-летняя Хуайлань немедленно отправилась на стройку в провинции Шаньдун, где купленный ею дом всё ещё стоял недостроенным. Увиденное там повергло её в глубокую грусть.
Краны простаивали, а бетонные плиты были разбросаны в высокой траве. Это было безрадостное зрелище.
Для Тома Чена, государственного служащего, страх остаться бездомным стал постоянным беспокойством после того, как некогда крупнейшая в Китае компания по недвижимости остановила строительство многоквартирного дома в провинции Чжэцзян, за который его семья получила компенсацию.
Тем временем Фу, строитель из провинции Гуандун, прибегнул к самому экстремальному варианту — объявил забастовку после двух месяцев невыплаты зарплаты. «Меня не волнуют трудности компании. Я хочу вернуть свои честно заработанные деньги», — заявил он Bloomberg.
Проект Country Garden в городе Янчжоу, провинция Цзянсу (Фото: Bloomberg).
Покупатели жилья, рабочие, застройщики и китайское правительство внесли свой вклад в экономический скачок за эти годы.
Более двух десятилетий недвижимость была важнейшим двигателем роста: по состоянию на 2019 год стоимость этого сектора достигла 52 триллионов долларов, что составляет 25% валового внутреннего продукта страны. Мировые инвесторы также поспешили включиться в этот процесс, вложив более 180 миллиардов долларов в облигации.
Однако за последние 3 года правительство Китая приняло меры по снижению зависимости рынка недвижимости от долга, в результате чего рынок оказался в крайне сложном периоде, потеряв свой «главный источник жизни».
Country Garden является одним из самых выдающихся предприятий в период процветания, но также и самым трудным в период спада рынка.
На пике своего развития компания обеспечивала работой 130 000 человек и предоставляла жильё десяткам тысяч семей по всей стране. Теперь же она не может даже выплатить облигации в размере нескольких десятков миллионов долларов, срок выплаты которых наступил на прошлой неделе, что фактически означает её неплатёжеспособность.
«Учитывая крупный корпоративный дефолт, а также падение продаж и цен по всему рынку, рынок недвижимости еще не увидел свет», — заявила агентству Bloomberg Алисия Гарсия Эрреро, главный экономист по Азиатско- Тихоокеанскому региону в Natixis SA.
Country Garden стала «жертвой той самой модели финансирования рынка недвижимости, которую Китай применял на протяжении многих лет», добавила она.
Председатель Ён Квок Кынг (в центре) на проекте в Гуанчжоу, 2019 г. (Фото: AP).
Угасшие стремления
Ожидание того, что цены на недвижимость будут только расти, укоренилось в умах миллионов китайцев, и теперь это ожидание создаёт проблемы для карьеры, семей, надежд, будущего и личных финансов многих людей. Хуайлань не исключение.
Не только для Хуайланя, владение собственным жильём стало главным источником вдохновения для многих молодых людей и миллионов семей после того, как китайское правительство сняло множество ограничений на сделки с недвижимостью, существовавших десятилетиями. И Country Garden — одно из первых предприятий, «вошедших» в эту сферу.
Основанная в 1992 году в провинции Гуандун, компания Country Garden быстро стала самым известным именем на рынке благодаря стратегии интеграции множества удобств, таких как высококачественные школы, спортивные залы и т. д., на территории проекта.
Основатель Ёнг Квок Кынг стал образцом для подражания среди бизнесменов провинции Гуандун, поскольку его уникальный подход к ведению бизнеса был перенят многими другими предприятиями, включая создание независимой компании по управлению услугами для каждого проекта.
Рынок недвижимости Китая был полностью коммерциализирован в 1998 году. Три года спустя страна была принята во Всемирную торговую организацию (ВТО). К 2005 году ВВП страны вырос более чем вдвое.
Наряду с быстрым экономическим развитием бурно развивалось и строительство. Миллионы людей устремились в крупные города, что привело к увеличению спроса на жильё. Поля и пустующие земли постепенно заменялись новыми, современными городскими районами.
Выручка Country Garden увеличилась более чем в пять раз всего за три года, с 2004 по 2007 год, что сделало ее одним из самых прибыльных предприятий на китайском рынке недвижимости на тот момент.
Компания даже пережила мировой финансовый кризис 2008–2009 годов, поскольку тенденция урбанизации в Китае продолжала расти.
В то время Хуайлань не видел никаких «тёмных туч», нависших над рынком недвижимости. Как и международные инвесторы. Облигации, выпущенные китайскими компаниями недвижимости, включая Country Garden, стали «ходовым товаром» на рынке.
Оживленная сцена на строительной выставке в Пекине в 1998 году (Фото: Getty Images).
Но в 2015 году экономика Китая начала замедляться, и строительство было сосредоточено на реконструкции старых городов. Дом Тома Чена планировалось снести, и местные власти пообещали компенсировать его семье шестью другими квартирами в проекте, который строит компания Country Garden и который планируется завершить в 2023 году. Они с радостью согласились.
Быстрый рост Китая в последние десятилетия сопровождался растущей зависимостью от недвижимости. Согласно исследованию 2020 года, 80% активов страны были вложены в недвижимость.
Склонность к спекуляциям в прошлом привела к тому, что цены на жильё стали недоступными для многих молодых людей, что подрывает цель правительства по сокращению разрыва в уровне благосостояния. Старение населения и низкая рождаемость означают, что Китаю грозит переизбыток предложения в будущем.
Фактически, банки ужесточили кредитование застройщиков с конца 2020 года, когда China Evergrande Group объявила о банкротстве.
Это результат стратегии «трёх красных линий», инициированной центральным правительством и направленной на сокращение задолженности по недвижимости, что поставило более 100 000 предприятий этого сектора в затруднительное положение. После этого продажи жилья продолжали падать, а пандемия COVID-19 стала последней каплей.
Инвестиции в сектор недвижимости постоянно сокращаются после дефолта Evergrande (Фото: Bloomberg).
Шторм
В мае 2021 года компания Country Garden расширила свою деятельность, включив в себя Цзюе, провинция Шаньдун, родной город Хуайлань. Её ошеломила громкая реклама самого дорогого комплекса в этом районе, обещавшего пятизвёздочный уровень жизни.
«Дизайн здания меня действительно впечатлил», — сказал Хуайлань. «Я думаю, это настоящий дом. У моих двух дочерей будут отдельные спальни».
Торжественное открытие прошло с огромным успехом, с красными фонарями и огромной толпой. Ей даже посоветовали не ехать на мероприятие на машине из-за проблем с парковкой. Все билеты на мероприятие были быстро распроданы.
Но она не ожидала, что за этим блеском скрывается буря проблем с ликвидностью.
Несколько месяцев назад, после того как Evergrande объявил дефолт, взгляд на китайский рынок облигаций недвижимости объемом 200 миллиардов долларов полностью изменился.
Из-за ограниченного доступа к кредитам и вялых продаж даже самые процветающие предприятия приходят в упадок.
Country Garden не стала исключением, несмотря на то, что является «национальной» компанией недвижимости в Китае. Стратегия, ориентированная на малые города, применявшаяся много лет, наконец дала обратный эффект. Психология покупателей жилья в этих местах более подвержена потрясениям, чем в крупных городах, поэтому продажи жилья здесь «ужасно упали».
Компании Country Garden даже пришлось обратиться к правительству провинции Гуандун с просьбой подключить продажу недвижимости к государственным объектам по сниженным ценам, чтобы получить большую ликвидность.
Но бизнес компании не мог идти против рынка. На пике своей популярности многие покупатели жилья отказывались выплачивать ипотеку по более чем 320 незавершённым проектам в 100 городах страны, включая объекты, принадлежавшие Country Garden.
В октябре цены на жильё в Китае упали самыми быстрыми темпами за семь лет. Центральное правительство было вынуждено вмешаться, предложив пакет мер поддержки из 16 пунктов, но посчитали, что уже слишком поздно.
Председатель Country Garden Йенг выступил с часовой речью, чтобы успокоить рабочих, заявив, что он «увидел свет в конце туннеля». Это правда?
Вид на проект Country Garden в городе Хэюань, провинция Гуандун, в сентябре 2023 года. (Фото: Bloomberg).
Боль еще не прошла.
Продажи Country Garden в сентябре упали на 81% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Печальная правда заключается в том, что продажи группы упали вдвое быстрее, чем у конкурентов, за первые восемь месяцев года.
По данным индекса миллиардеров Bloomberg , состояние Ян Хуэйянь, дочери основателя компании Йенг Квок Кынг, некогда самой богатой женщины Китая, «испарилось» на 86%, составив всего 4,6 млрд долларов США.
Что касается Фу, то ему трудно смириться с тем, что у такой крупной корпорации, как Country Garden, нет денег на зарплату своим работникам. Он с нетерпением ждёт дня, когда получит 10 000 юаней задолженности по зарплате. После этого он немедленно вернётся в свой родной город Куйчжоу.
«Многие жители моего родного города больше не хотят ходить на работу. И я тоже», — поделился Фу.
Истории, подобные историям Фу, Хуайланя и Чэня, не редкость в Китае. В Douyin, китайской версии TikTok, строители и покупатели жилья публикуют видеоролики с призывами к правительству заставить Country Garden возобновить незавершённые проекты и выплатить зарплату рабочим.
Многие из них вышли на демонстрацию у здания штаб-квартиры корпорации, но оказались «бессильны».
«Если крупные компании в сфере недвижимости обанкротятся или не выполнят свои обязательства по своим долгам, это напрямую повлияет на банки и связанных с ними лиц и, в частности, создаст негативные экономические спирали», — сказал Кристофер Маркиз, профессор Школы экономики Кембриджа.
Мечта о настоящем доме для многих в ближайшее время не осуществится (Фото: Bloomberg).
Кризис продолжает распространяться. Несмотря на текущую сложную ситуацию, правительство не проявляет особого интереса к защите компаний, работающих в сфере недвижимости. По данным Bloomberg , по состоянию на конец октября около 100 миллиардов долларов, что эквивалентно более чем 50% выпущенных облигаций китайских компаний, работающих в сфере недвижимости, оказались в дефолте или были вынуждены провести реструктуризацию.
Это подорвало доверие инвесторов, в том числе к таким крупным фондам, как Pacific Investment Management Co и Fidelity International Ltd. Согласно решению суда Гонконга, Evergrande, возможно, даже придется ликвидировать активы, чтобы погасить долги.
По словам Чэня, кризис на рынке недвижимости также привел к резкому сокращению доходов местных органов власти, и некоторые школы в его районе даже не в состоянии платить учителям.
Что касается Хуайлань, то ежемесячные платежи по ипотеке стали для неё настоящим бременем после того, как в начале этого года она потеряла работу. Дом, на который она подписала договор купли-продажи, потерял четверть своей стоимости. Если бы она захотела его продать, ей было бы сложно найти покупателя.
«Когда дочь спросила меня, когда мы переедем в новый дом, я не знала, что ответить», — с грустью сказала она. «Если бы у меня был второй шанс, я бы не доверяла полностью ни одной риелторской компании, даже такой крупной, как Country Garden», — добавила она.
Источник
Комментарий (0)