О внесении изменений и дополнений в ряд статей Постановления 98: Расширение прав на реструктуризацию городского пространства

Проект резолюции о внесении изменений и дополнений в ряд статей резолюции № 98/2023/QH15 Национальной ассамблеи о пилотировании ряда конкретных механизмов и стратегий развития города Хошимин (далее – Резолюция 98) предлагает усовершенствовать модель городского развития в соответствии с ориентацией общественного транспорта (TOD). Новое содержание поможет Хошимину гибко реализовывать проекты TOD и реструктурировать городское пространство, развивать экономику и стимулировать использование метрополитена.

Станция метро «Вантхань» на линии 1 ориентирована на развитие городского района TOD с помощью общественного транспорта. Фото: HOANG HUNG

Ресурсы развития метрополитена ждут нового механизма

На линии метро Бен Тхань – Тхам Лыонг (линия 2) расположено 11 станций, проходящих через многие густонаселённые районы Хошимина. Однако соответствующие планы зонирования были разработаны до 2015 года, когда местоположение станций ещё не было окончательно определено. Для внедрения модели TOD необходимо локально скорректировать план зонирования, увеличив плотность застройки и организовав смешанные пространства вокруг станций. Это предполагает установление границ TOD вдоль всей линии; интеграцию системы транспортного сообщения автобус – метро – дорога в пределах пешеходной доступности.

По данным Департамента строительства города Хошимин, полномочия по корректировке планов на местном уровне принадлежат Народному комитету района. Однако отсутствие консенсуса легко может привести к риску «каждого района с собственным стилем», поэтому Хошимин предложил центральному правительству предоставить Народному комитету города Хошимин полномочия по утверждению корректировок планов для реализации проектов TOD.

Департамент строительства также выявил, что вдоль линии метро 2 расположено множество крупных государственных земель с чётким юридическим статусом, таких как квартал 1/82a (26,65 га), выставочно- спортивный центр Bay Hien (5,1 га), зона C30 (40,9 га) и депо Tham Luong. Это первоклассные места с большим потенциалом для развития TOD; однако для использования этого земельного фонда Хошимину разрешено получать дополнительную стоимость земли, создаваемую метрополитеном, — эта информация не упоминается в Резолюции 98.

Кроме того, по данным Департамента строительства, необходимо обратить внимание на три новых источника доходов. Это доходы от увеличения площади зданий при корректировке коэффициента землепользования (FAR); доходы от роста стоимости земли, обусловленного планированием TOD и инвестициями в метро; и сборы за улучшение инфраструктуры от коммерческой деятельности, получающей выгоду от использования территории станции. Многие страны применяют эти инструменты для компенсации затрат на инвестиции в развитие инфраструктуры; однако действующие нормативные акты, включая Резолюцию 98, не предусматривают возмещение возросшей стоимости земли (Land Value Capture), поэтому у Хошимина нет оснований для их внедрения.

Между тем, согласно анализу доктора Нго Вьетнама Сона, инвестиции в метрополитен увеличивают стоимость земли вокруг станции на 20–50%. Если у государства не будет механизма возмещения этой добавленной стоимости, TOD не сможет стать устойчивым источником капитала для развития общественного транспорта.

Расширение полномочий по реализации проектов TOD

Одним из важнейших требований TOD является увеличение плотности населения и экономической активности в пределах 10–15 минут ходьбы от станции метро. Однако действующие нормативы по плотности застройки, высоте, индексу зелёных насаждений и т. д. по-прежнему являются обязательными, что приводит к необходимости многоуровневых процедур и длительному процессу.

Глава правления городской железной дороги Хошимина Фан Конг Банг заявил, что система TOD эффективна только тогда, когда вся сеть общественного транспорта работает как единая система. В этом случае люди смогут комфортно дойти до станции пешком, воспользоваться картой или приложением для поездок на метро, ​​автобусе или общественном велосипеде.

Однако децентрализация управления и возможность выбора каждой линии метро или транспортного средства по отдельности, затрудняет внедрение TOD. Поэтому Хошимин предложил разработать собственные технологические стандарты, стандарты электронных билетов и стандарты инфраструктуры связи для всей сети.

Чтобы решить проблему транспортных заторов, Хошимин планирует построить 232 км городской железной дороги к 2030 году, предварительные инвестиции составят около 19,67 млрд долларов США. Согласно расчётам, центральный бюджет и городской бюджет в настоящее время покрывают лишь около 66% потребностей.

По словам г-на Чан Куанг Лама, директора Департамента строительства города Хошимин, город в срочном порядке разрабатывает проект по мобилизации дополнительных ресурсов, уделяя особое внимание эксплуатации земельных фондов по модели TOD и расширению механизмов государственно-частного партнерства (ГЧП), в особенности контрактов на строительство-передачу (BT), для привлечения большего капитала для ключевых инфраструктурных проектов.

Проект резолюции Национальной ассамблеи вносит изменения и дополнения в ряд статей резолюции 98, предлагая расширить полномочия города Хошимина в реализации проектов TOD. Новым прорывным моментом является то, что городу Хошимину разрешено использовать бюджетные средства для компенсации, расчистки земель и создания фондов чистых земель в районе железнодорожных станций и перекрестков кольцевой дороги №3 для проведения аукционов по продаже прав на землепользование.

Доходы от эксплуатации этого земельного фонда сохраняются для реализации проектов городского развития, торговли, обслуживания или выплат инвесторам за железнодорожные проекты по контрактам BT... По мнению экспертов, с этими предложениями у города Хошимин появится больше ресурсов для ускорения планирования, инвестирования и эксплуатации городских территорий, связанных с метрополитеном, что в скором времени приведет к формированию современных центров TOD, повышению привлекательности общественного транспорта и улучшению качества жизни людей.

КУОК ХАНГ

Источник: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html