Стремительно растущие цены на квартиры когда-нибудь успокоятся?

Согласно отчёту PropertyGuru Vietnam о рынке недвижимости за первый квартал 2024 года, в первом квартале цены на квартиры продолжили расти. За 6 лет средний рост цен на квартиры в Ханое достиг 70%.

В начале 2018 года стоимость квартир в Ханое и Хошимине составляла 27 и 31 млн донгов за м² соответственно. За 6 лет средний рост цен на квартиры в Ханое достиг 70%, превзойдя показатель в Хошимине (рост цен составил 55%).

По данным отчета PropertyGuru Vietnam, цены на квартиры в Хошимине продолжат расти на 2–5% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

В частности, стоимость продажи элитных квартир в Хошимине (цена выше 55 млн донгов/м2) выросла на 5%, средней ценовой категории (цена 35-55 млн донгов/м2) выросла на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

Цены на квартиры в центре крупных городов продолжают расти (Фото: Конг Хьеу).

По мнению экспертов, цены на жильё не могут продолжать расти. Если сценарий более чем десятилетней давности, когда количество проектов доступного жилья увеличится, а баланс спроса и предложения будет сбалансирован, цены на жильё снизятся.

Г-н Нгуен Ань Кью, председатель G6 Group, признал, что причиной роста цен на квартиры, помимо увеличения производственных затрат, также является то, что предприятия запутались в слишком большом количестве юридических процедур, что приводит к затягиванию сроков и несоответствию предложения спросу.

Однако, по словам г-на Кью, рост цен на квартиры не означает, что они не могут снизиться. Доказательством служит тот факт, что в период с 2008 по 2010 год существовали проекты квартир стоимостью от 50 до 70 млн донгов за м². Однако в 2011–2013 годах, когда на рынке появились недорогие проекты коммерческого жилья со средней стоимостью от 11 до 15 млн донгов за м², цены на квартиры на рынке резко снизились.

Например, в 2010 году средняя цена продажи квартир в жилом комплексе Indochina Plaza на улице Суан Туй (район Кау Гиай, Ханой) составляла 50–60 млн донгов за м². Но к 2013 году, когда предложение увеличилось, стоимость многих квартир в этом районе составляла всего 30–35 млн донгов за м². Спустя более 10 лет стоимость квартир здесь составляет около 100 млн донгов за м².

Говоря о реальном развитии событий, представитель G6 Group прокомментировал, что если старый сценарий повторится, цены на жилье могут снизиться с 2026 года. Причина в том, что жилищные проекты в целом и проекты социального жилья в частности начнут завершать процедуры примерно через год, увеличивая предложение и помогая снизить цены на жилье.

По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), после длительного периода спада ожидается, что предложение квартир в Ханое и Хошимине снова увеличится благодаря восстановлению рынка и усилиям государственных органов по устранению правовых препятствий для проектов.

В частности, в ближайшее время на рынке появится социальное жильё и жильё для рабочих. Однако для выхода на рынок этих проектов требуется время на прохождение юридических процедур, и они в основном поступают из районов, удалённых от центра.

Таким образом, VARS прогнозирует, что в краткосрочной перспективе цены на квартиры в центре крупных городов продолжат расти, особенно в доступном и среднем сегментах. В то же время цены покупки и продажи элитного жилья может немного снизиться.

Однако к середине 2025 года, когда вступят в силу правовые документы, касающиеся сектора недвижимости, которые облегчат положение инвесторов и покупателей социального жилья и жилья для рабочих, цены на жилье могут снизиться.

« Предложение социального жилья увеличится, а цены на квартиры снизятся до уровня, более подходящего для людей с реальными потребностями в жилье », — заявили в VARS.

По словам г-жи Дуонг Туй Дунг, старшего директора CBRE Vietnam, она подтвердила, что цены на квартиры не могут расти вечно, квартиры будут дорожать до тех пор, пока не достигнут «порога выносливости» и доступности жилья для покупателей.

Многие эксперты прогнозируют снижение цен на жилье с середины 2025 года.

По словам г-жи Дунг, самым ярким доказательством этого является тот факт, что цены на квартиры в Хошимине после непрерывного роста в период 2017–2019 годов и достижения пика выровнялись и оставались стабильными к 2022 году.

«Цены на квартиры в Хошимине достигли такой высоты, что люди больше не могут себе позволить», — прокомментировала г-жа Дунг.

Г-жа Зунг полагает, что на рынке квартир в Ханое цены продолжат расти, пока не достигнут средней цены в 100–200 млн донгов/м2, после чего рост будет вынужден остановиться.

« Конечно, рост цен будет зависеть от местоположения и качества каждого проекта. Цены на квартиры в проектах, которые в настоящее время стоят 70 миллионов донгов/м², продолжат расти, пока не достигнут 100–120 миллионов донгов/м². Цены на квартиры в проектах, которые в настоящее время стоят 30–40 миллионов донгов/м², могут увеличиться до 50–60 миллионов донгов/м² в зависимости от качества квартиры и репутации инвестора», — сказала г-жа Зунг.

Кроме того, по мнению экспертов, с вступлением в силу Закона о земле предложение жилья увеличится, а затем цены на жилье начнут снижаться.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) г-н Ле Хоанг Чау подчеркнул, что Закон о земле 2024 года, вступивший в силу полгода назад, будет способствовать развитию рыночного предложения, тем самым снижая цены на жилье.

В последнее время из-за длительного дефицита квартир цены на них в Ханое аномально выросли: даже в пригородах цена продажи составляет 60-70 миллионов донгов за м², что сопоставимо со стоимостью земли. В центре города есть проекты, цена которых достигает почти 300 миллионов донгов за м².

По данным исследования PropertyGuru Vietnam, недавние новые проекты обеспечивают ввод в эксплуатацию всего около 20 000–30 000 квартир в год, тогда как обычный спрос составляет до 70 000–80 000 квартир в год.

Разделяя эту точку зрения, д-р Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), проанализировал ситуацию следующим образом: «Вступающий в силу вскоре Закон о земле поможет быстро устранить препятствия для реализации и завершения многих проектов. Это приведет к увеличению предложения на рынке, что будет способствовать снижению текущего давления на спрос и предложение. Цены на жилье постепенно снизятся до разумного уровня, более соответствующего уровню доходов населения».

Кроме того, благодаря более легкому доступу инвесторов к земле, стоимость разработки проекта может снизиться благодаря сокращению процесса юридического оформления. Кроме того, цены на продукцию могут быть скорректированы.

Чау Ань

Источник