Рынок постоянно устанавливает новые уровни цен, поскольку существует идея «каждый дюйм земли — золото», жилая земля в Ханое находится в центре внимания покупателей.

Цены на недвижимость постоянно растут, появляются новые земли, жилая земля в Ханое пользуется большим спросом, последние правила ипотеки «красной книги»... последние новости рынка недвижимости.

Жилая недвижимость становится ещё одним вариантом, поскольку рост цен не столь «хаотичен», как на квартиры. (Фото: Линь Ан)

Цены на недвижимость продолжают расти

Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама), заявила, что цены на недвижимость постоянно устанавливают новые высокие уровни, значительно превышающие темпы роста доходов большинства людей.

В частности, индекс цен на квартиры во втором квартале 2024 года в Ханое и Хошимине вырос на 58% и 27% соответственно по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Доступные коммерческие квартиры полностью исчезли в городских районах. Даже сегмент квартир средней ценовой категории становится всё более редким, постепенно уступая место элитному и элитному сегменту, где более 80% квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине в 2024 году, оцениваются от 50 млн донгов за м² и выше. Во многих новых проектах квартир цены достигают десятков тысяч долларов США за м².

Высокая стоимость квартир в первичной недвижимости привела к «резкому» росту цен на старые квартиры. Многие квартиры, которые использовались десятилетиями, продаются по цене, вдвое или втрое превышающей её на момент сдачи. «Вслед за» ажиотажем по поводу квартир, цены на дома, прилегающие к земле, включая виллы и таунхаусы, также «взяли импульс» к росту, в том числе в некоторых проектах, расположенных в районах, удалённых от центра Ханоя, где предложение в центре города становится всё более ограниченным.

Если раньше удельная стоимость вилл в сотни миллионов донгов за квадратный метр считалась высокой, то теперь виллы продаются по цене до 1 миллиарда донгов за квадратный метр, что по-прежнему считается нормой. Цены на землю также постоянно растут. Во многих провинциях и городах наблюдается феномен локального «разогрева» рынка чистой, легальной земли из-за реинвестирования или создания некоторыми группами инвесторов искусственного спроса и предложения для повышения цен. В некоторых провинциях и городах, например, в Хайзыонге , цены превысили «пиковый пик» 2022 года.

Г-жа Мин считает, что в краткосрочной перспективе цены на первичную недвижимость вряд ли снизятся, особенно в сегменте квартир – сегменте, удовлетворяющем потребности в жилье преимущественно в городских районах. Поскольку в условиях постоянно растущего спроса на недвижимость, особенно инвестиционного, инвесторы будут отдавать приоритет развитию элитного сегмента для максимизации прибыли в условиях растущего дефицита земельных фондов, роста стоимости строительства и повышения качества инвестиций в инфраструктуру и коммунальные услуги.

Новый правовой коридор устраняет инвесторов со слабыми финансовыми возможностями, вынуждая оставшихся инвесторов на «игровой площадке» развивать крупные городские районы с синхронной инфраструктурой и коммунальными услугами, обладающими большим влиянием, что означает высокие издержки, а также затрудняет снижение цен на недвижимость.

В то же время на рынке останутся только инвесторы с хорошим финансовым потенциалом, сильными существующими мощностями или преимуществами в создании земельных фондов, что продолжит поддерживать явление монопольного предложения, крупные инвесторы продолжат определять рыночную цену в более высоком направлении, чтобы максимизировать прибыль.

Жилая земля в Ханое пользуется большим спросом

Жилая недвижимость становится ещё одним вариантом, когда рост цен не происходит «хаотично», как в случае с квартирами. Исследование Batdongsan.com.vn показывает, что цены на частные дома в районах внутри города: Донгда, Бадинь, Тханьсуан, Каузяй, Намтылием, Хадонг, Хоангмай... с начала года в среднем выросли на 10–20%. Объём сделок на площадках, специализирующихся на продаже жилой земли в Ханое, увеличился в среднем на 10–30% за последние 3 месяца, при этом цены на квартиры постоянно росли.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, также отметил, что данные Batdongsan.com.vn по рынку недвижимости свидетельствуют о сохранении стабильного уровня интереса к частным домам и таунхаусам. В первые три месяца 2024 года наблюдался рост объёма сделок и интереса к частным домам и таунхаусам во всех ценовых диапазонах. В частности, интерес резко вырос практически во всех районах Ханоя.

В частности, по сравнению с началом 2023 года интерес к частным домам в районе Намтылием вырос на 43%, к частным домам в Хоангмае – на 28%, в Донгда – на 21%, в Хадонге – на 26%, в Тханьсуане – на 12%. Что касается цен, средняя стоимость частных домов в Ханое выросла с 95 млн донгов за м² в первом квартале 2021 года до 164 млн донгов за м² во втором квартале 2024 года.

Таким образом, средний рост цен на частные дома достаточно стабилен, достигая в среднем 15–20% в год в зависимости от района. Именно стабильность, отсутствие ценового хаоса и хаоса роста, позволяет количеству сделок с частными домами и таунхаусами оставаться стабильным, регулярным и привлекать внимание реальных покупателей и инвесторов в условиях постоянно колеблющихся цен на квартиры в Ханое.

Эксперт по недвижимости Тран Хыу Сим, председатель MSP Land System, отметил, что существует множество факторов, обеспечивающих рост жилой недвижимости в будущем, в результате чего денежные потоки будут активно перенаправляться в этот сегмент.

В частности, изменения, внесенные недавно принятыми Законом о земле и Законом о торговле недвижимостью, способствуют развитию рынка недвижимости в прозрачном и здоровом направлении. В частности, ожидается, что будущие цены на жилую недвижимость будут расти в соответствии с изменениями в частоте обновления цен после отмены и ежегодного обновления рамок цен на землю и таблицы цен на землю.

Кроме того, цена на землю, таунхаусы и частные дома в продуктах с четким юридическим статусом также возрастет, когда будут разработаны подробные условия выдачи сертификатов на право пользования землей для земель, находящихся в пользовании без споров; точность оценки станет более строгой, прозрачной и понятной.

Кроме того, председатель MSP Land System считает, что, следуя принципу наших предков «каждый дюйм земли – золото», жилая недвижимость всегда привлекательна благодаря высокому спросу на жильё и недвижимость среди вьетнамцев. Дефицит земли в центре города при постоянно растущем спросе также будет способствовать росту цен продажи и числа сделок. Поэтому этот сегмент всегда считается безопасным местом для денежных потоков, привлекая реальных покупателей и инвесторов.

Бакзянг выпускает последние правила по разделу земли

Народный комитет провинции Бакзянг только что издал Решение № 24, в котором подробно изложены лимиты на выделение жилых земель, лимиты на признание жилых земель; минимальная площадь и условия разделения и объединения земельных участков; лимиты на выделение сельскохозяйственных земель; лимиты на выделение неиспользуемых земель частным лицам в пользование; лимиты на получение сельскохозяйственных земель, критериев и условий изменения целевого назначения земель для выращивания риса, защитных лесных угодий, лесных угодий специального назначения, продуктивных лесных угодий на другие цели; другие виды документов землепользователей, действовавших в провинции до 15 октября 1993 года.

Соответственно, в постановлении четко указано, что условия раздела земельного участка для жилой застройки должны включать минимальную жилую площадь земельного участка в 32 квадратных метра, минимальную длину фасада в 4 метра и глубину по отношению к границе застройки (если таковая имеется) не менее 5,5 метров для исходного земельного участка с существующей глубиной в 5,5 метров и более.

В случае, если земельный участок после изъятия государством земли имеет существующую глубину менее 5,5 м, минимальная глубина должна составлять 3 м.

Что касается лимита выделения жилых земель частным лицам, то согласно новым правилам, для городских жилых земель в районах города Бакзянг (за исключением коммун в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в районы и города в связи с вновь установленными, разделением или объединением административных границ) максимальный размер составляет 100 квадратных метров.

Городские жилые земли в городах, жилые земли в городах, преобразованных в районы; жилые земли в районах города Вьетйен; жилые земли в коммунах: Диньчи, Сонгкхе, Тантьен, Донгшон, Танми, Сонгмай города Бакзянг; жилые земли в коммунах в пределах границ города Бакзянг, преобразованных в районы; жилые земли в сельской местности вдоль скоростной автомагистрали, национальной автомагистрали, провинциальной дороги с максимальной площадью 120 квадратных метров.

Площадь жилых земель в коммунах в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в городские округа и поселки в связи с вновь установленными, разделенными или объединенными административными границами (после вступления в силу постановления Постоянной комиссии Национальной ассамблеи о вновь установленных, разделенных или объединенных административных границах), не должна превышать 200 квадратных метров.

Площадь жилых земель в центральных коммунах районов, городов и посёлков не должна превышать 300 м². Площадь жилых земель в горных коммунах районов и посёлков не должна превышать 360 м².

В случае образования земельного участка до 18 декабря 1980 года площадь земельного участка для жилых домов определяется в размере пятикратного размера лимита отвода земель для жилых домов, соответствующего каждому установленному району или местности, но не более площади используемого земельного участка и не более 800 м2.

В случае, если земельный участок образован в период с 18 декабря 1980 года по 15 октября 1993 года, предельная площадь отвода земель для жилых домов определяется в размере трехкратной предельной площади отвода земель для жилых домов, соответствующей каждому установленному району или местности, но при этом общая площадь не должна превышать площади используемого земельного участка и не должна превышать 600 м2.

Настоящее Решение вступает в силу с 21 сентября и заменяет Решение № 40/2021 и Решение № 44/2023 Провинциального народного комитета.

Условия ипотеки прав землепользования для землепользователей изложены в статье 45 Закона о земле 2024 года. (Фото: Ха Фонг)

Важные правила по ипотеке «Красная книга»

Условия ипотеки прав землепользования землепользователями определены в статье 45 Закона о земле 2024 года.

Условия реализации права на ипотеку Красная книга

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года землепользователям разрешается передавать в ипотеку права землепользования при соблюдении следующих условий:

Иметь Сертификат на право землепользования или Сертификат на право собственности на дом и право землепользования или Сертификат на право землепользования, право собственности на дом и другие активы, прикрепленные к земле, за исключением следующих случаев: (1) Наследование права землепользования; (2) Преобразование сельскохозяйственных земель при объединении полей, обмене участками или безвозмездной передаче прав землепользования государству или общине; (3) Экономические организации с иностранными инвестициями, получающие передачи проектов в сфере недвижимости; (4) Домохозяйства и отдельные лица, использующие землю, которым не был выдан Сертификат на право землепользования, Сертификат на право собственности на дом и право землепользования, Сертификат на право землепользования, право собственности на дом и другие активы, прикрепленные к земле, Сертификат на право землепользования, право собственности на активы, прикрепленные к земле, но которые имеют право на Сертификат на право землепользования, право собственности на активы, прикрепленные к земле, могут передавать права землепользования, сдавать в аренду, субаренду права землепользования и вносить капитал с использованием прав землепользования для реализации проектов.

Земельный участок не является предметом спора или спор разрешен компетентным государственным органом, решением или постановлением суда либо решением или постановлением арбитража, вступившими в законную силу.

Права землепользования не подлежат изъятию или иным мерам обеспечения исполнения судебных решений в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений в гражданском порядке. В течение срока действия права землепользования. Права землепользования не подлежат временным чрезвычайным мерам в соответствии с положениями закона.

Должен ли договор ипотеки «Красная книга» быть нотариально заверен?

Согласно пункту 3 статьи 27 Закона о земле 2024 года нотариальное удостоверение и удостоверение договоров и документов, осуществляющих права землепользователей, осуществляются в следующем порядке:

Договоры о передаче, дарении, ипотеке, а также о внесении вклада в капитал с использованием права землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены, за исключением случая, предусмотренного подпунктом «б» настоящего пункта.

Договоры аренды, субаренды права землепользования, права землепользования и закрепленного за землей имущества, договоры перевода права землепользования на земли сельскохозяйственного назначения; договоры передачи, внесения капитала в форме права землепользования, права землепользования и закрепленного за землей имущества, закрепленного за землей имущества, в которых одной или несколькими сторонами, участвующими в сделке, является организация, осуществляющая операции с недвижимостью, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены по желанию сторон.

Документы о наследовании права землепользования, права землепользования и связанного с землей имущества нотариально удостоверяются или удостоверяются в соответствии с положениями гражданского законодательства. Нотариальное удостоверение и удостоверение осуществляются в соответствии с положениями законодательства о нотариальном удостоверении и удостоверении. Так, при ипотеке объекта недвижимости, включенного в Красную книгу, договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и удостоверен.

Что включает в себя ипотечное досье «Красная книга»?

В частности, в статье 27 Постановления 99/2022/ND-CP лицо, запрашивающее регистрацию ипотеки, представляет комплект документов, включающий следующие документы: Оригинал заявления по форме № 01а; Договор поручительства или нотариально удостоверенный или удостоверенный договор поручительства (1 оригинал или 1 заверенная копия);

Оригинал свидетельства (красная книжка, розовая книжка), за исключением случаев подачи заявления о регистрации обеспечительных мер одновременно с: (1) Заявлением о регистрации изменений в земельном участке и связанном с ним имуществе; или; (2) Заявлением о удостоверении права собственности на связанное с ним имущество.

Можно ли продать заложенную землю?

Согласно пункту 8 статьи 320 и пункту 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года, залогодатель не вправе продавать, обменивать или дарить заложенное имущество без согласия залогодержателя. Таким образом, залогодатель вправе продать земельный участок только с согласия залогодержателя.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html