Рост цен на недвижимость, установление новых ориентиров, высокий спрос на жилую землю в Ханое и последние правила ипотечного кредитования земельных участков… — вот некоторые из последних новостей рынка недвижимости.
 |
| Земельные участки под застройку становятся альтернативным вариантом, поскольку цены на них не завышены искусственно, как на квартиры. (Фото: Линь Ан) |
Цены на недвижимость постоянно растут.
По словам г-жи Фам Тхи Миен, заместителя директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости), цены на недвижимость постоянно достигают новых высоких уровней, значительно превышая темпы роста доходов подавляющего большинства населения.
В частности, индекс цен на недвижимость для квартир в Ханое и Хошимине во втором квартале 2024 года вырос на 58% и 27% соответственно по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Доступные по цене коммерческие квартиры полностью исчезли из этих городов. Даже квартиры среднего ценового сегмента становятся все более дефицитными, постепенно уступая место элитному и люксовому сегментам: более 80% квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине в 2024 году, стоят 50 миллионов донгов/м² или выше. Во многих новых жилых комплексах цены достигают десятков тысяч долларов США за квадратный метр.
Постоянно высокие цены на квартиры на первичном рынке привели к резкому росту цен на старые квартиры, причем многие дома, построенные несколько десятилетий назад, продаются в два или три раза дороже первоначальной цены. Вслед за этим бумом цен на квартиры, значительно выросли и цены на отдельно стоящие дома, включая виллы и таунхаусы, в том числе в некоторых проектах в районах/уездах, расположенных далеко от центра Ханоя, поскольку предложение в центре города становится все более дефицитным.
Если раньше цены на виллы, достигавшие сотен миллионов донгов за квадратный метр, считались высокими, то сейчас некоторые виллы рекламируются по ценам до 1 миллиарда донгов за квадратный метр и по-прежнему считаются нормой. Цены на землю также постоянно растут. Во многих провинциях и городах наблюдаются локальные «бумы» на законно оформленных земельных участках из-за возобновления инвестиционной активности или искусственного спроса и предложения, созданного определенными группами инвесторов для завышения цен. В некоторых провинциях и городах, таких как Хайзыонг , цены превысили пик бума 2022 года.
Г-жа Миен считает, что в краткосрочной перспективе цены на первичную недвижимость будет сложно снизить, особенно в сегменте квартир – типа жилья, который в первую очередь удовлетворяет жилищные потребности в городских районах. Это связано с тем, что в условиях постоянно растущего спроса на недвижимость, особенно инвестиционного, застройщики будут отдавать приоритет развитию элитного сегмента, чтобы максимизировать прибыль, поскольку земля становится все более дефицитной, затраты на строительство растут, а инфраструктура и удобства постоянно улучшаются.
Новая правовая база исключает из игры застройщиков со слабыми финансовыми возможностями, вынуждая оставшихся участников рынка развивать масштабные городские территории с интегрированной инфраструктурой и удобствами, оказывающими широкое воздействие. Это означает более высокие затраты, что затрудняет снижение цен на недвижимость.
В то же время, тот факт, что на рынке остались только застройщики с мощными финансовыми ресурсами, существующими возможностями или преимуществами в приобретении земли, будет и дальше поддерживать монополию на предложение, а крупные застройщики будут продолжать определять рыночные цены, зачастую завышая их для максимизации прибыли.
Земельные участки под жилую застройку в Ханое пользуются высоким спросом.
Земельные участки и дома становятся альтернативным вариантом, поскольку цены на них не так волатильны, как на квартиры. Опрос, проведенный Batdongsan.com.vn, показывает, что цены на отдельно стоящие дома в центральных районах города, таких как Донг Да, Ба Динь, Тхань Суан, Кау Зяй, Нам Ту Лием, Ха Донг и Хоанг Май, в среднем выросли на 10-20% с начала года. Объем сделок в агентствах недвижимости, специализирующихся на продаже земельных участков и домов в Ханое, увеличился в среднем на 10-30% за последние три месяца, что совпадает с периодом резких колебаний цен на квартиры.
Заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, г-н Нгуен Куок Ань, также заявил, что данные Batdongsan.com.vn о рынке недвижимости показывают, что спрос на отдельно стоящие дома и таунхаусы остается стабильным. В первые три месяца 2024 года наблюдалась тенденция к росту объема сделок и интереса к отдельно стоящим домам и таунхаусам во всех ценовых диапазонах. В частности, интерес резко возрос почти во всех районах и коммунах Ханоя.
В частности, по сравнению с началом 2023 года интерес к частным домам в районе Нам Ту Лием вырос на 43%, в Хоангмае — на 28%, в Донг Да — на 21%, в Ха Донге — на 26%, а в Тхань Суане — на 12%. Что касается цен, средняя цена частных домов в Ханое выросла с 95 миллионов донгов/м² в первом квартале 2021 года до 164 миллионов донгов/м² во втором квартале 2024 года.
Таким образом, средний темп роста цен на отдельно стоящие дома достаточно стабилен и составляет в среднем 15-20% в год в зависимости от района. Эта стабильность, отсутствие колебаний цен или резкого повышения, поддерживает стабильный и постоянный объем сделок с отдельно стоящими домами и таунхаусами, что делает их привлекательными объектами для реальных покупателей и инвесторов на фоне постоянно колеблющихся цен на квартиры в Ханое.
Эксперт по недвижимости Тран Хуу Сием, председатель совета директоров MSP Land System, заявил, что будущий рост рынка жилой недвижимости обусловлен множеством факторов, что приводит к значительному перетоку капитала в этот сегмент.
В частности, изменения в законодательстве, внесенные в недавно принятые Закон о земле и Закон о недвижимости, способствуют развитию рынка недвижимости в прозрачном и здоровом направлении. Ожидается, что в будущем цены на землю вырастут из-за изменения частоты обновления цен, поскольку структура ценообразования на землю и ежегодные списки цен на землю больше не обновляются.
Кроме того, цены на земельные участки, таунхаусы и отдельно стоящие дома с четким правовым статусом также вырастут, поскольку детальные условия выдачи свидетельств о праве пользования бесспорными земельными участками станут более строгими, прозрачными и ясными, а точность определения цен — более высокой.
Кроме того, председатель правления MSP Land System считает, что, исходя из традиционного вьетнамского менталитета «каждый клочок земли стоит своего веса в золоте», жилая недвижимость всегда привлекательна благодаря высокому спросу на собственное жилье и накопление активов среди вьетнамцев. Дефицит земли в центральных районах городов в сочетании с постоянно растущим спросом также приведет к росту цен и сделок. Поэтому этот сегмент всегда считается надежным убежищем для капитала, привлекающим как покупателей недвижимости, так и инвесторов.
В провинции Бакзянг изданы последние правила по разделению земельных участков.
Народный комитет провинции Бакзянг только что издал Постановление № 24, в котором подробно изложены ограничения на выделение земель под жилую застройку, ограничения на признание земель под жилую застройку; минимальная площадь и условия для разделения и консолидации земель; ограничения на выделение сельскохозяйственных земель; ограничения на выделение неиспользуемых земель физическим лицам для использования; ограничения на получение передачи сельскохозяйственных земель; критерии и условия изменения целевого назначения рисовых полей, лесных угодий, лесных угодий специального назначения и производственных лесных угодий на другие цели; а также другие виды документов землепользователей, действовавшие в провинции до 15 октября 1993 года.
Соответственно, правила устанавливают следующие условия для разделения земельных участков: для жилых участков минимальная площадь жилого участка должна составлять 32 м², минимальная ширина фасада — 4 м, а минимальная глубина от линии застройки (если таковая имеется) — 5,5 м для первоначальных участков с существующей глубиной 5,5 м и более.
В случаях, когда земельный участок мелиорируется государством и его существующая глубина составляет менее 5,5 м, минимальная глубина должна составлять 3 м.
Что касается предельной площади земельных участков, выделенных физическим лицам, то согласно новым правилам, для жилых участков в городских районах в пределах кварталов города Бакзянг (за исключением случаев, когда коммуны в пределах административных границ районов и городов преобразуются в кварталы или поселки в результате нового образования, разделения или слияния административных границ) максимальная площадь составляет 100 м2.
Жилые участки в городах; жилые участки в городах, преобразованные в кварталы; жилые участки в кварталах города Вьетйен; жилые участки в коммунах Диньчи, Сонгкхе, Тантьен, Донгшон, Танми, Сонгмай в городе Бакзянг; жилые участки в коммунах в пределах границ города Бакзянг, преобразованные в кварталы; сельские жилые участки, прилегающие к автомагистралям, национальным и провинциальным дорогам, максимальной площадью 120 м2.
Площадь жилых участков в коммунах в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в кварталы или поселки в результате установления, разделения или слияния административных границ (после вступления в силу постановления Постоянного комитета Национального собрания об установлении, разделении и слиянии административных границ), ограничена максимум 200 м2.
В центральных коммунах районов, городов и поселков площадь жилых участков ограничена максимум 300 м2. В горных коммунах районов и поселков площадь жилых участков ограничена максимум 360 м2.
В случаях, когда земельный участок был сформирован до 18 декабря 1980 года, площадь жилой застройки определяется в 5 раз больше предельной площади, отведенной под жилую застройку для каждого региона или района, но не превышая площадь используемого в настоящее время земельного участка и не более 800 м2.
В случаях, когда земельный участок был сформирован в период с 18 декабря 1980 года по 15 октября 1993 года, установленная граница жилой застройки определяется в три раза больше установленной границы жилой застройки для каждого региона и района, но общая площадь не должна превышать площадь используемого в настоящее время земельного участка, но не более 600 м2.
Настоящее решение вступает в силу с 21 сентября и заменяет собой Постановление № 40 от 2021 года и Постановление № 44 от 2023 года Народного комитета провинции.
 |
| Условия, при которых землепользователи могут закладывать свои права пользования землей, изложены в статье 45 Закона о земле 2024 года. (Фото: Ха Фонг) |
Важные правила, касающиеся ипотечного кредитования и оформления свидетельств о праве собственности на землю.
Условия, при которых землепользователи могут закладывать свои права пользования землей, установлены в статье 45 Закона о земле 2024 года.
Условия осуществления права на залог свидетельства о праве собственности на землю.
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года, землепользователи могут закладывать свои права пользования землей при соблюдении следующих условий:
Имея свидетельство о праве пользования землей, свидетельство о праве собственности на жилье и землю, или свидетельство о праве пользования землей, праве собственности на жилье и иное имущество, прикрепленное к земле, за исключением следующих случаев: (1) наследование права пользования землей; (2) преобразование сельскохозяйственных земель при консолидации земельных участков, обмене земельных участков, передаче прав пользования землей государству, жилым комплексам; (3) экономические организации с иностранным инвестиционным капиталом, получающие передачу проектов в сфере недвижимости; (4) домохозяйства и физические лица, использующие землю, которым не были выданы свидетельства о праве пользования землей, свидетельства о праве собственности на дома и землю, свидетельства о праве пользования землей, праве собственности на дома и иное имущество, прикрепленное к земле, свидетельства о праве пользования землей, праве собственности на имущество, прикрепленное к земле, но отвечающие условиям выдачи свидетельств о праве пользования землей, праве собственности на имущество, прикрепленное к земле, имеют право передавать права пользования землей, сдавать в аренду, субаренду права пользования землей и вносить капитал с правами пользования землей для реализации проектов.
Земельный участок, свободный от споров, или участок, споры по которому были урегулированы компетентными государственными органами, судебными решениями или арбитражными постановлениями, вступившими в юридическую силу.
Права пользования землей не подлежат аресту или иным мерам по обеспечению исполнения судебных решений, предусмотренным законом об исполнении гражданских судебных решений. В течение срока пользования землей права пользования землей не подлежат временным чрезвычайным мерам, предусмотренным законом.
Нужно ли нотариально заверять ипотечный договор, заключенный на основании свидетельства о праве собственности на землю?
Согласно пункту 3 статьи 27 Закона о земле 2024 года, нотариальное заверение и подтверждение подлинности договоров и документов, осуществляющих права землепользователей, производится следующим образом:
Договоры о передаче, дарении, ипотеке или внесении капитала с использованием прав пользования землей, а также прав пользования землей и активов, связанных с землей, должны быть нотариально заверены или сертифицированы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом b настоящего положения.
Договоры аренды, договоры субаренды прав пользования землей, прав пользования землей и активов, связанных с землей, договоры о преобразовании прав пользования сельскохозяйственными землями; договоры о передаче или внесении капитала в форме прав пользования землей, прав пользования землей и активов, связанных с землей, а также активов, связанных с землей, где одна или обе стороны, участвующие в сделке, являются организациями, занимающимися деятельностью в сфере недвижимости, должны быть нотариально заверены или сертифицированы в соответствии с требованиями сторон.
Документы, касающиеся наследование прав пользования землей, прав пользования землей и имущества, находящегося в залоге на земельном участке, должны быть нотариально заверены или сертифицированы в соответствии с положениями гражданского права. Нотариальное заверение и сертификация осуществляются в соответствии с нормами закона о нотариальном заверении и сертификации. Поэтому при ипотеке свидетельства о праве собственности на землю договор ипотеки должен быть нотариально заверен или сертифицирован.
Какие документы необходимы для получения ипотеки на земельный участок?
В частности, согласно статье 27 Указа 99/2022/ND-CP, лицо, запрашивающее регистрацию ипотеки, должно предоставить один комплект документов, включающий следующее: оригинал заявления согласно mẫu số 01a; гарантийный договор или нотариально заверенный гарантийный договор (1 оригинал или 1 заверенная копия);
Оригинал свидетельства (свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве собственности на дом), за исключением случаев, когда регистрация мер безопасности подается одновременно с: (1) документами о регистрации земли и имущества; или; (2) документами, подтверждающими право собственности на имущество, находящееся на земле.
Можно ли продать земельный участок, на который оформлена ипотека?
В соответствии с пунктом 8 статьи 320 и пунктом 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года, заемщик не имеет права продавать, обменивать или передавать заложенное имущество без согласия залогодержателя. Следовательно, заемщик имеет право продать землю только с согласия залогодержателя.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html
Комментарий (0)