Цены на недвижимость постоянно растут, появляются новые земли, жилая земля в Ханое пользуется большим спросом, последние правила ипотеки «красной книги»... последние новости о недвижимости.
 |
| Жилая недвижимость становится еще одним вариантом, поскольку рост цен не такой «хаотичный», как на квартиры. (Фото: Линь Ан) |
Цены на недвижимость продолжают расти
Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (Вьетнамская ассоциация брокеров по недвижимости), заявила, что цены на недвижимость постоянно устанавливают новые высокие уровни, значительно превышающие темпы роста доходов большинства людей.
В частности, индекс цен на недвижимость квартир во втором квартале 2024 года в Ханое и Хошимине вырос на 58% и 27% соответственно по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Доступные коммерческие проекты квартир полностью исчезли в городских районах. Даже сегмент квартир среднего ценового диапазона становится все более дефицитным, постепенно «доминируя» сегментами высокого класса и класса люкс, когда более 80% предложения квартир на продажу в Ханое и Хошимине в 2024 году оцениваются от 50 миллионов донгов/м2 и выше. Многие недавно запущенные проекты квартир имеют цены в десятки тысяч долларов США за 1 м2.
Высокая стоимость квартир в первичной недвижимости привела к «резкому росту» цен на старые квартиры, при этом многие квартиры, которые использовались десятилетиями, продаются по ценам, вдвое или втрое превышающим цену на момент передачи. «Вслед за» лихорадкой цен на квартиры, цена продажи домов, прилегающих к земле, включая виллы и таунхаусы, также «набрала обороты» к росту, включая некоторые проекты в районах, удаленных от центра Ханоя, когда предложение в центре города становится все более скудным.
Если в прошлом удельная цена в сотни миллионов за квадратный метр для вилл считалась высокой, то теперь есть виллы на продажу по ценам до 1 миллиарда донгов за квадратный метр, что все еще считается нормальным. Цены на землю также постоянно растут. Во многих провинциях и городах зафиксирован феномен «разогрева» чистой законной земли на местном уровне из-за реинвестиционной деятельности или из-за того, что некоторые группы инвесторов создают фальшивый спрос и предложение для повышения цен. В некоторых провинциях и городах, таких как Хайзыонг , цена превысила «пик лихорадки» в 2022 году.
Г-жа Мьен считает, что в краткосрочной перспективе цены на первичную недвижимость вряд ли снизятся, особенно в сегменте апартаментов — типе, который удовлетворяет основные потребности в жилье в городских районах. Поскольку в контексте спроса на недвижимость, особенно инвестиционного спроса, постоянно растет, инвесторы будут отдавать приоритет развитию сегмента высокого класса для максимизации прибыли, когда земельные фонды становятся все более дефицитными, затраты на строительство растут, а инфраструктура и коммунальные услуги инвестируются все более качественно.
Новый правовой коридор устраняет инвесторов со слабыми финансовыми возможностями, вынуждая оставшихся инвесторов на «игровой площадке» развивать крупные городские районы с синхронной инфраструктурой и коммунальными услугами, имеющими большое влияние, что означает высокие издержки, а также затрудняет снижение цен на недвижимость.
В то же время на рынке остаются только инвесторы с хорошим финансовым потенциалом, сильными существующими мощностями или преимуществами в создании земельных фондов, что будет продолжать поддерживать явление монополии предложения, а крупные инвесторы будут продолжать определять рыночную цену в более высоком направлении для максимизации прибыли.
Жилая земля в Ханое пользуется большим спросом.
Жилая недвижимость становится еще одним вариантом, когда рост цен не происходит так «хаотично», как на квартиры. Опрос Batdongsan.com.vn показывает, что цены на частные дома в районах внутри города Донгда, Бадинь, Тханьсуан, Каугиай, Намтылием, Хадонг, Хоангмай... зафиксировали средний рост цен на 10-20% с начала года. Объем сделок на этажах, специализирующихся на продаже жилых земель в Ханое, увеличился в среднем на 10-30% за последние 3 месяца, в то время как цены на квартиры постоянно подскакивали.
Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, также сказал, что данные Batdongsan.com.vn по рынку недвижимости показывают, что частные дома и таунхаусы сохраняют стабильный уровень интереса. За первые три месяца 2024 года частные дома и таунхаусы показали тенденцию к росту объема сделок и интереса во всех ценовых диапазонах. В частности, интерес резко возрос почти во всех районах Ханоя.
В частности, по сравнению с началом 2023 года уровень интереса к частным домам в районе Нам Ту Лием вырос на 43%, частные дома в Хоангмае выросли на 28%, Донг Да выросли на 21%, Ха Донг выросли на 26%, Тхань Суан выросли на 12%. Что касается цен, то стоимость частных домов в Ханое выросла в среднем с 95 млн донгов/м2 в первом квартале 2021 года до 164 млн донгов/м2 во втором квартале 2024 года.
Таким образом, средний рост цен на частные дома достаточно стабилен, достигая в среднем 15-20% в год в зависимости от района. Именно стабильность, отсутствие ценового хаоса, отсутствие хаоса роста, позволяет количеству сделок с частными домами и таунхаусами оставаться стабильными, регулярными и привлекать внимание реальных покупателей и инвесторов на фоне постоянно скачущих цен на квартиры в Ханое.
Эксперт по недвижимости Чан Хуу Сим, председатель MSP Land System, отметил, что существует множество факторов, обеспечивающих рост жилой недвижимости в будущем, в результате чего денежный поток будет существенно смещаться в этот сегмент.
В частности, правовые изменения недавно принятых Закона о земле и Закона о бизнесе в сфере недвижимости способствуют развитию рынка недвижимости в прозрачном и здоровом направлении. В частности, ожидается, что будущие цены на жилую недвижимость вырастут в соответствии с изменениями в частоте обновления цен, когда структура цен на землю и прейскурант цен на землю будут отменены и будут обновляться ежегодно.
Кроме того, цена земли, таунхаусов и частных домов в продуктах с четким правовым статусом также возрастет, когда не будут оспариваться подробные условия выдачи сертификатов на право пользования землей, находящейся в пользовании; точность оценки будет становиться все строже, прозрачнее и понятнее.
Кроме того, председатель MSP Land System считает, что в соответствии с мышлением наших предков «каждая пядь земли — золото», жилая недвижимость всегда привлекательна, поскольку спрос на владение землей и домами, потребность в накоплении активов вьетнамского народа очень велики. Дефицит земли в центре города, в то время как спрос постоянно растет, также будет способствовать росту цен продажи и сделок. Поэтому этот сегмент всегда считается убежищем для денежного потока, привлекая реальных покупателей и инвесторов.
Бакзянг издает последние правила по разделу земли
Народный комитет провинции Бакзянг только что издал Постановление № 24, в котором подробно изложены лимиты выделения жилых земель, лимиты признания жилых земель; минимальная площадь и условия разделения и объединения земельных участков; лимиты выделения сельскохозяйственных земель; лимиты выделения неиспользуемых земель частным лицам для использования; лимиты принятия передачи сельскохозяйственных земель; критерии и условия изменения целевого назначения земель для выращивания риса, защитных лесных угодий, лесных угодий специального назначения, продуктивных лесных угодий на другие цели; другие виды документов землепользователей до 15 октября 1993 года, применимые в провинции.
Соответственно, в постановлении четко указано, что условия раздела земельного участка для жилой земли должны предусматривать минимальную жилую площадь земельного участка 32 м2, минимальный фасад 4 м и глубину от границы застройки (если таковая имеется) не менее 5,5 м для исходного земельного участка с существующей глубиной 5,5 м и более.
В случае, если после изъятия земель государством, существующая глубина земельного участка составляет менее 5,5 м, минимальная глубина должна составлять 3 м.
Что касается лимита выделения жилых земель физическим лицам, то согласно новым правилам, для городских жилых земель в районах города Бакзянг (за исключением коммун в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в районы и города в связи с вновь установленными, разделенными или объединенными административными границами) максимальный размер составляет 100 квадратных метров.
Городские жилые земли в городах, жилые земли в городах, преобразованных в районы; жилые земли в районах города Вьет Йен; жилые земли в коммунах: Динь Чи, Сонг Кхе, Тан Тиен, Донг Сон, Тан Ми, Сонг Май города Бакзянг; жилые земли в коммунах в пределах границ города Бакзянг, преобразованных в районы; жилые земли в сельской местности вдоль скоростной автомагистрали, национальной автомагистрали, провинциальной дороги с максимальной площадью 120 м2.
Площадь жилых земель в коммунах в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в районы и города в связи с вновь установленными, разделенными или объединенными административными границами (после вступления в силу постановления Постоянной комиссии Национального собрания о вновь установленных, разделенных или объединенных административных границах), составляет не более 200 квадратных метров.
Жилая земля в центральных коммунах в районах, городах и поселках не более 300 м2. Жилая земля в горных коммунах в районах и поселках не более 360 м2.
В случае, если земельный участок образован до 18 декабря 1980 года, площадь земельного участка для жилой застройки определяется в размере 5-кратного размера лимита отвода земель для жилой застройки, соответствующего каждому установленному району или местности, но не должна превышать площади используемого земельного участка и не должна превышать 800 м2.
В случае, если земельный участок образован в период с 18 декабря 1980 года по 15 октября 1993 года, предельная площадь отвода земель под жилые дома определяется в размере 3-кратной предельной площади отвода земель под жилые дома, соответствующей каждому установленному району или местности, но при этом общая площадь не должна превышать площадь используемого земельного участка и составлять не более 600 м2.
Настоящее Решение вступает в силу с 21 сентября и заменяет Решение № 40/2021 и Решение № 44/2023 Провинциального народного комитета.
 |
| Условия ипотеки прав землепользования землепользователями изложены в статье 45 Закона о земле 2024 года. (Фото: Ха Фонг) |
Важные положения об ипотеке «красной книги»
Условия ипотеки права землепользования землепользователями предусмотрены статьей 45 Закона о земле 2024 года.
Условия осуществления права на ипотеку красная книга
В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года землепользователям разрешается передавать в ипотеку права землепользования при соблюдении следующих условий:
Иметь Сертификат на право пользования землей или Сертификат на право собственности на дом и право пользования землей или Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей, за исключением следующих случаев: (1) Наследование права пользования землей; (2) Преобразование сельскохозяйственных земель при объединении полей, обмене участками, безвозмездной передаче прав пользования землей государству или сообществу; (3) Экономические организации с иностранными инвестициями, получающие передачу проектов в сфере недвижимости; (4) Домохозяйства и лица, использующие землю, которым не был выдан Сертификат на право пользования землей, Сертификат на право собственности на дом и право пользования землей, Сертификат на право собственности на дом и другие активы, связанные с землей, Сертификат на право пользования землей, права собственности на активы, связанные с землей, но которые имеют право на Сертификат на право пользования землей, права собственности на активы, связанные с землей, разрешается передавать права пользования землей, сдавать в аренду, субаренду права пользования землей и вносить капитал с использованием прав пользования землей для реализации проектов.
Земельный участок не является предметом спора или спор разрешен компетентным государственным органом решением или постановлением суда, решением арбитража или арбитражным решением, вступившим в законную силу.
Права землепользования не подлежат изъятию или иным мерам по обеспечению исполнения судебных решений в соответствии с положениями закона об исполнении гражданских судебных решений. В течение срока землепользования. Права землепользования не подлежат временным чрезвычайным мерам в соответствии с положениями закона.
Необходимо ли нотариально заверять договор ипотеки «Красная книга»?
Согласно пункту 3 статьи 27 Закона о земле 2024 года нотариальное удостоверение и удостоверение договоров и документов, осуществляющих права землепользователей, осуществляются в следующем порядке:
Договоры передачи, дарения, ипотеки, внесения вклада с использованием права землепользования, права землепользования и имущества, закрепленного за землей, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены, за исключением случая, указанного в подпункте «б» настоящего пункта.
Договоры аренды, субаренды права землепользования, права землепользования и закрепленного за землей имущества, договоры перевода права пользования землями сельскохозяйственного назначения; договоры передачи, внесения капитала в форме права землепользования, права землепользования и закрепленного за землей имущества, закрепленного за землей имущества, в которых одной из сторон или сторонами, участвующими в сделке, является организация, осуществляющая операции с недвижимостью, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены по желанию сторон.
Документы о наследовании права землепользования, права землепользования и имущества, прикрепленного к земле, нотариально удостоверяются или заверяются в соответствии с положениями гражданского законодательства. Нотариальное удостоверение и удостоверение осуществляются в соответствии с положениями закона о нотариальном удостоверении и удостоверении. Так, при ипотеке красной книги договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и заверен.
Что включает в себя ипотечное досье «Красная книга»?
В частности, в статье 27 Указа 99/2022/ND-CP лицо, ходатайствующее о регистрации ипотеки, представляет комплект документов, включающий следующие документы: Оригинал заявления по форме № 01а; Договор поручительства или нотариально удостоверенный или удостоверенный договор поручительства (1 оригинал или 1 заверенная копия);
Оригинал сертификата (красная книга, розовая книга), за исключением случаев одновременной подачи досье на регистрацию меры безопасности с: (1) досье на землю и имущество, прикрепленное к досье на регистрацию изменения земельного участка; или; (2) досье на свидетельство о праве собственности на землю.
Можно ли продать заложенную землю?
В соответствии с пунктом 8 статьи 320 и пунктом 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года залогодатель не имеет права продавать, обменивать или дарить заложенное имущество без согласия залогодержателя. Таким образом, залогодатель имеет право продать землю только с согласия залогодержателя.
Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html
Комментарий (0)