Рынок постоянно устанавливает новые уровни цен, поскольку существует идея «каждый дюйм земли — золото», жилая недвижимость в Ханое пользуется большой популярностью у покупателей.

Цены на недвижимость постоянно растут, появляются новые земли, жилая земля в Ханое пользуется большим спросом, последние правила ипотеки «красной книги»... последние новости рынка недвижимости.

Жилая недвижимость становится ещё одним вариантом, поскольку рост цен не такой «хаотичный», как на квартиры. (Фото: Линь Ан)

Цены на недвижимость продолжают расти

Г-жа Фам Тхи Миен, заместитель директора Института исследований и оценки рынка недвижимости Вьетнама (Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама), заявила, что цены на недвижимость постоянно устанавливают новые высокие уровни, значительно превышающие темпы роста доходов большинства людей.

В частности, индекс цен на квартиры во втором квартале 2024 года в Ханое и Хошимине вырос на 58% и 27% соответственно по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Доступные коммерческие квартиры полностью исчезли в городских районах. Даже сегмент квартир средней ценовой категории становится всё более редким, постепенно уступая место элитному и элитному сегментам, при этом более 80% квартир, выставленных на продажу в Ханое и Хошимине в 2024 году, оцениваются в 50 миллионов донгов за м² и выше. Во многих новых проектах квартир цены достигают десятков тысяч долларов США за м².

Высокая стоимость квартир в первичной недвижимости привела к «резкому» росту цен на старые квартиры. Многие квартиры, которые использовались десятилетиями, продаются по цене, вдвое или втрое превышающей её на момент сдачи. «Вслед за» ажиотажем по ценам на квартиры, цены на дома, прилегающие к земле, включая виллы и таунхаусы, также «набрали обороты» к росту, в том числе в некоторых проектах, расположенных в районах, удалённых от центра Ханоя, где предложение в центре города становится всё более ограниченным.

Если раньше удельная стоимость вилл в сотни миллионов донгов за квадратный метр считалась высокой, то теперь виллы продаются по цене до 1 миллиарда донгов за квадратный метр, что по-прежнему считается нормой. Цены на землю также постоянно растут. Во многих провинциях и городах наблюдается феномен локального «разогрева» рынка чистой, легальной земли из-за реинвестирования или создания некоторыми группами инвесторов искусственного спроса и предложения для повышения цен. В некоторых провинциях и городах, например, в Хайзыонге , цены превысили «пиковый пик» 2022 года.

Г-жа Мин считает, что в краткосрочной перспективе цены на первичную недвижимость вряд ли снизятся, особенно в сегменте квартир – сегменте, который отвечает основным потребностям в жилье в городах. Поскольку спрос на недвижимость, особенно инвестиционный, постоянно растет, инвесторы будут отдавать приоритет развитию элитного сегмента для максимизации прибыли в условиях растущего дефицита земельных фондов, роста стоимости строительства и повышения качества инвестиций в инфраструктуру и коммунальные услуги.

Новый правовой коридор устраняет инвесторов со слабыми финансовыми возможностями, вынуждая оставшихся инвесторов на «игровой площадке» развивать крупные городские районы с синхронной инфраструктурой и коммунальными услугами, обладающими большим влиянием, что означает высокие издержки, а также затрудняет снижение цен на недвижимость.

В то же время на рынке останутся только инвесторы с хорошим финансовым потенциалом, сильными существующими мощностями или преимуществами в создании земельных фондов, что продолжит поддерживать явление монополии предложения, а крупные инвесторы продолжат определять рыночную цену, в более высоком направлении, чтобы максимизировать прибыль.

Жилая земля в Ханое пользуется большим спросом.

Жилая недвижимость становится ещё одним вариантом, когда рост цен не столь «хаотичен», как на квартиры. Исследование Batdongsan.com.vn показывает, что цены на частные дома в районах внутри города: Донгда, Бадинь, Тханьсуан, Каузяй, Намтылием, Хадонг, Хоангмай... с начала года в среднем выросли на 10–20%. Объём сделок на площадках, специализирующихся на продаже жилой земли в Ханое, увеличился в среднем на 10–30% за последние 3 месяца, при этом цены на квартиры постоянно росли.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, также отметил, что данные Batdongsan.com.vn по рынку недвижимости показывают, что интерес к частным домам и таунхаусам сохраняется на стабильном уровне. За первые три месяца 2024 года частные дома и таунхаусы продемонстрировали тенденцию к росту объёма сделок и интереса во всех ценовых диапазонах. В частности, интерес резко возрос практически во всех районах Ханоя.

В частности, по сравнению с началом 2023 года интерес к частным домам в районе Намтылием вырос на 43%, к частным домам в Хоангмае – на 28%, в Донгда – на 21%, в Хадонге – на 26%, в Тханьсуане – на 12%. Что касается цен, средняя стоимость частных домов в Ханое выросла с 95 млн донгов за м² в первом квартале 2021 года до 164 млн донгов за м² во втором квартале 2024 года.

Таким образом, средний рост цен на частные дома достаточно стабилен, достигая в среднем 15–20% в год в зависимости от района. Именно стабильность, отсутствие ценового хаоса и хаоса роста цен, позволяет количеству сделок с частными домами и таунхаусами оставаться стабильным, регулярным и привлекать внимание реальных покупателей и инвесторов на фоне постоянно скачков цен на квартиры в Ханое.

Эксперт по недвижимости Тран Хыу Сим, председатель MSP Land System, отметил, что существует множество факторов, обеспечивающих рост жилой недвижимости в будущем, в результате чего денежный поток будет активно перенаправляться в этот сегмент.

В частности, изменения, внесенные недавно принятыми Законом о земле и Законом о торговле недвижимостью, способствуют развитию рынка недвижимости в прозрачном и здоровом направлении. В частности, ожидается, что цены на жилую недвижимость в будущем будут расти в соответствии с изменениями в частоте обновления цен после отмены и ежегодного обновления системы цен на землю и прейскуранта.

Кроме того, цена земли, таунхаусов и частных домов в продуктах с четким юридическим статусом также возрастет, когда подробные условия выдачи сертификатов на право землепользования на землю, находящуюся в пользовании, не будут оспариваться; точность оценки будет становиться все строже, прозрачнее и понятнее.

Кроме того, председатель MSP Land System считает, что, следуя учению наших предков «каждый дюйм земли – золото», жилая недвижимость всегда привлекательна, поскольку спрос на владение землёй и домами, а также потребность в накоплении активов у вьетнамцев очень велики. Дефицит земли в центре города при постоянно растущем спросе также будет способствовать росту цен продажи и количества сделок. Поэтому этот сегмент всегда считается пристанищем для денежных потоков, привлекая реальных покупателей и инвесторов.

Бакзянг выпускает последние правила по разделу земли

Народный комитет провинции Бакзянг только что издал Решение № 24, в котором подробно изложены лимиты отвода жилых земель, лимиты признания жилых земель; минимальная площадь и условия разделения и объединения земельных участков; лимиты отвода сельскохозяйственных земель; лимиты отвода неиспользуемых земель частным лицам в пользование; лимиты принятия передачи сельскохозяйственных земель; критерии и условия изменения целевого назначения земель для выращивания риса, защитных лесных угодий, лесных угодий специального назначения, продуктивных лесных угодий на другие цели; другие виды документов землепользователей, действовавших в провинции до 15 октября 1993 года.

Соответственно, в постановлении четко указано, что условия раздела земельного участка для жилой застройки должны включать минимальную жилую площадь 32 м2, минимальную длину фасада 4 м и глубину от границы застройки (если таковая имеется) не менее 5,5 м для исходного земельного участка с существующей глубиной 5,5 м или более.

В случае, если земельный участок после изъятия государством земли имеет существующую глубину менее 5,5 м, минимальная глубина должна составлять 3 м.

Что касается лимита выделения жилых земель частным лицам, то согласно новым правилам, для городских жилых земель в районах города Бакзянг (за исключением коммун в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в районы и города в связи с вновь установленными, разделением или объединением административных границ) максимальный размер составляет 100 квадратных метров.

Городские жилые земли в городах, жилые земли в городах, преобразованных в районы; жилые земли в районах города Вьетйен; жилые земли в коммунах: Диньчи, Сонгкхе, Тантьен, Донгшон, Танми, Сонгмай города Бакзянг; жилые земли в коммунах в пределах границ города Бакзянг, преобразованных в районы; жилые земли в сельской местности вдоль скоростной автомагистрали, национальной автомагистрали, провинциальной дороги с максимальной площадью 120 м2.

Площадь жилых земель в коммунах в пределах административных границ районов и городов, преобразованных в городские округа и поселки в связи с вновь установленными, разделенными или объединенными административными границами (после вступления в силу постановления Постоянной комиссии Национальной ассамблеи о вновь установленных, разделенных или объединенных административных границах), не должна превышать 200 квадратных метров.

Площадь жилых земель в центральных коммунах районов, городов и посёлков не должна превышать 300 м². Площадь жилых земель в горных коммунах районов и посёлков не должна превышать 360 м².

В случае образования земельного участка до 18 декабря 1980 года площадь земельного участка для жилых домов определяется в размере пятикратного лимита отвода земель для жилых домов, соответствующего каждому установленному району или местности, но не должна превышать площади используемого земельного участка и не должна превышать 800 м2.

В случае, если земельный участок образован в период с 18 декабря 1980 года по 15 октября 1993 года, предельная площадь отводимых под жилую застройку земель определяется в размере трехкратного размера предельной площади отводимых под жилую застройку земель, соответствующей каждому установленному району или местности, но при этом общая площадь не должна превышать площадь используемого земельного участка и не должна превышать 600 м2.

Настоящее Решение вступает в силу с 21 сентября и заменяет Решение № 40/2021 и Решение № 44/2023 Провинциального народного комитета.

Условия ипотеки прав землепользования для землепользователей изложены в статье 45 Закона о земле 2024 года. (Фото: Ха Фонг)

Важные правила по ипотеке «Красная книга»

Условия ипотеки прав землепользования землепользователями определены в статье 45 Закона о земле 2024 года.

Условия реализации права на ипотеку Красная книга

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Закона о земле 2024 года землепользователям разрешается передавать в ипотеку права землепользования при соблюдении следующих условий:

Иметь Сертификат на право землепользования или Сертификат на право собственности на дом и право пользования землей или Сертификат на право землепользования, право собственности на дом и другие активы, прикрепленные к земле, за исключением следующих случаев: (1) Наследование права землепользования; (2) Преобразование сельскохозяйственных земель при объединении полей, обмене участками, безвозмездной передаче прав землепользования государству или общине; (3) Экономические организации с иностранными инвестициями, получающие передачи проектов в сфере недвижимости; (4) Домохозяйства и отдельные лица, использующие землю, которым не был выдан Сертификат на право землепользования, Сертификат на право собственности на дом и право пользования землей, Сертификат на право землепользования, право собственности на дом и другие активы, прикрепленные к земле, Сертификат на право землепользования, право собственности на активы, прикрепленные к земле, но которые имеют право на Сертификат на право землепользования, право собственности на активы, прикрепленные к земле, могут передавать права землепользования, сдавать в аренду, субаренду права землепользования и вносить капитал с использованием прав землепользования для реализации проектов.

Земельный участок не является предметом спора или спор разрешен компетентным государственным органом, решением или постановлением суда, решением арбитража или арбитражным решением, вступившими в законную силу.

Права землепользования не подлежат изъятию или иным мерам обеспечения исполнения судебных решений в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений в гражданском порядке. В течение срока действия права землепользования. Права землепользования не подлежат временным чрезвычайным мерам в соответствии с положениями закона.

Должен ли договор ипотеки «Красная книга» быть нотариально заверен?

Согласно пункту 3 статьи 27 Закона о земле 2024 года нотариальное удостоверение и удостоверение договоров и документов, осуществляющих права землепользователей, осуществляются в следующем порядке:

Договоры о передаче, дарении, ипотеке, взносе в капитал с использованием права землепользования, права землепользования и имущества, прикрепленного к земле, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены, за исключением случая, указанного в подпункте «б» настоящего пункта.

Договоры аренды, субаренды права землепользования, права землепользования и закрепленного за землей имущества, договоры перевода права землепользования на земли сельскохозяйственного назначения; договоры передачи, внесения капитала в форме права землепользования, права землепользования и закрепленного за землей имущества, закрепленного за землей имущества, в которых одной или несколькими сторонами, участвующими в сделке, является организация, осуществляющая операции с недвижимостью, должны быть нотариально удостоверены или удостоверены по желанию сторон.

Документы о наследовании права землепользования, права землепользования и имущества, связанного с землей, нотариально удостоверяются или удостоверяются в соответствии с положениями гражданского законодательства. Нотариальное удостоверение и удостоверение осуществляются в соответствии с положениями закона о нотариальном удостоверении и удостоверении. Так, при ипотеке объекта недвижимости, имеющего статус «красная книга», договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и удостоверен.

Что включает в себя ипотечное досье «Красная книга»?

В частности, в статье 27 Постановления 99/2022/ND-CP лицо, запрашивающее регистрацию ипотеки, представляет комплект документов, включающий следующие документы: Оригинал заявления по форме № 01а; Договор поручительства или нотариально удостоверенный или удостоверенный договор поручительства (1 оригинал или 1 заверенная копия);

Оригинал сертификата (красная книга, розовая книга), за исключением случаев одновременной подачи досье на регистрацию меры безопасности с: (1) досье на землю и имущество, прикрепленное к досье на регистрацию изменения земельного участка; или; (2) досье на свидетельство о праве собственности на землю.

Можно ли продать заложенную землю?

Согласно пункту 8 статьи 320 и пункту 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года, залогодатель не вправе продавать, обменивать или дарить заложенное имущество без согласия залогодержателя. Таким образом, залогодатель вправе продать земельный участок только с согласия залогодержателя.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html